| Place Versailles Inc. et al. c. Québec (Ministre de la Justice), [1977] 2 R.C.S. 1118 (5 octobre 1976)
Cour suprême du Canada
Place Versailles Inc. et al. c. Québec (Ministre de la Justice), [1977] 2 R.C.S. 1118
Date: 1976-10-05
Place Versailles Inc. et la Communauté des Sœurs de la Charité de la Providence Appelantes;
et
Le ministre de la Justice de la province de Québec Intimé.
1976: le 19 mars; 1976: le 5 octobre.
Présents: Les juges Judson, Pigeon, Dickson, Beetz et de Grandpré.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DU QUÉBEC
Expropriation - Rétrocession - Deuxième et troisième expropriations - Certitude acquise de développement commercial après la première expropriation - Omission d’ajuster sur base correspondante - Code civil, art. 1478, 2098 - Code de procédure civile, art. 797 (ancien).
La Communauté appelante avait consenti en janvier 1962 une promesse de vente au prix de $2,000,000 à Place Versailles Inc. (alors connue sous le nom de Lanabar Realty Inc.), pour près de trois millions de pieds carrés de terrain.
Quelques mois après, le ministre de la Voirie déposait au bureau d’enregistrement un plan d’expropriation qui le rendait propriétaire d’une étendue de 513,115 pieds carrés, faisant partie de ce que la Communauté avait ainsi vendu à Place Versailles en acceptant la promesse de vente accompagnée d’un premier versement de $100,000.
Le 6 août de la même année, les appelantes signèrent un acte d’achat notarié (enregistré le 9 août 1962) où il est stipulé que sera distraite de la vente la lisière de terrain expropriée; il y était entendu aussi que l’indemnité à être payée par l’expropriant serait remise et payée par la Communauté venderesse à la compagnie acquéreur en réduction du prix de vente, cette dernière se réservant le droit de contester l’indemnité offerte par le Gouvernement.
Durant le même mois, Place Versailles entreprit la construction d’un centre commercial sur le terrain acheté de la Communauté. En avril 1963, la Ville de Montréal annexait ce territoire à des conditions qui assuraient le développement du centre commercial en voie de réalisation.
Le 11 juillet 1963, le ministre de la Voirie rétrocédait à la Communauté une partie du terrain exproprié mais par contre, expropriait une partie du terrain de Place
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Versailles. Enfin, le 26 mai 1965, le ministre exproprie de nouveau une partie de ce qu’il avait rétrocédé à la Communauté en 1963.
Le 25 février 1966, par jugement de la Cour supérieure, est accordée une requête par laquelle Place Versailles demandait que le dossier soit déféré à la Régie des Services publics pour déterminer le montant de l’indemnité; elle s’y désignait comme l’expropriée. Sur une exception préliminaire de l’expropriant, la Régie rend une ordonnance statuant que Place Versailles n’est intéressée dans l’indemnité que pour l’expropriation du 11 juillet 1963. A la suite de cette décision, la Communauté présente une requête à la Régie pour la fixation des indemnités relatives aux terrains expropriés contre elle. Par intervention, faite au nom de Lanabar Realty Inc., la compagnie appelante demande à la Régie que l’indemnité payable à la Communauté soit déterminée en tenant compte du fait que le potentiel commercial de ces terrains s’est matérialisé par le développement d’un centre commercial.
Après audition, la Régie conclut que les terrains de la Communauté doivent être évalués comme du terrain en vrac, valant $0.95 le pied carré et les terrains de Place Versailles Inc. comme des terrains à caractère commercial, avec une valeur de $3 le pied carré. A cela la Régie a ajouté 10 pour cent par année, fixant à $432,727 l’indemnité payable à la Communauté et à $235,917 celle payable à Place Versaille Inc.
La Communauté et Place Versailles ont interjeté appel pour demander que tous les terrains expropriés en l’espèce soient évalués comme terrains commerciaux. Tout en approuvant la décision de la Régie quant à la première expropriation, la Cour d’appel diffère d’opinion relativement à la troisième expropriation et porte l’indemnité globale attribuable à la Communauté à $627,200.
Les appelantes demandent maintenant à cette Cour que l’indemnité pour première expropriation du 30 mai 1962 soit également fixée sur la base de $3 le pied carré.
Arrêt: Le pourvoi doit être rejeté.
La Cour d’appel a eu raison, en fixant la valeur aux fins de la troisième expropriation, de statuer qu’il importe peu que l’exproprié soit la Communauté ou Place Versailles. Même si c’était la Communauté qui était propriétaire, cela ne changeait rien à la valeur qui, en l’occurrence, était la valeur marchande; il n’est pas question ici de valeur spéciale pour le propriétaire.
Pour fixer l’indemnité de la première expropriation, la Régie paraît avoir uniquement recherché quel prix la Communauté aurait pu obtenir sur le marché le jour où
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cette première expropriation a été faite, en excluant complètement toute considération de l’acte non enregistré. L’ensemble du terrain a été évalué comme situé dans une zone résidentielle, sauf un front commercial de 150 pieds de profondeur. Cependant, il y avait en réalité une possibilité de développement commercial.
Pour les fins de la première expropriation, il faut tenir compte du fait que Place Versailles avait accepté de payer $0.70 le pied carré, quelques mois avant cette première expropriation. Or, entre l’achat par Place Versailles et la première expropriation, il n’est rien survenu que l’on puisse considérer comme ayant pu provoquer un changement dramatique de la valeur. Et si Ton trouve insuffisant l’écart de $0.25 le pied carré entre le prix payé par Place Versailles et la valeur allouée par la Régie, il faut alors tenir compte du fait que celle-ci s’est montrée trop généreuse envers l’expropriée en évaluant à $1.045 le pied carré le terrain rétrocédé à la Communauté le 11 juillet 1963, alors qu’elle évaluait à $3.30 le pied carré le terrain de Place Versailles exproprié le même jour.
La Cour d’appel a fixé à la valeur réelle l’indemnité pour la troisième expropriation; mais, en omettant d’ajuster sur une base correspondante la déduction pour le terrain rétrocédé, elle s’est trouvée à accorder aux appelantes un avantage important. Pour 142,216 pieds carrés rétrocédés, cela représente une différence de plus de $320,000. Si l’on considère que le terrain rétrocédé le 11 juillet 1963 valait le même prix que le terrain exproprié le même jour, cela veut dire que pour la superficie ayant fait l’objet de la première expropriation, l’indemnité représente environ $1.57 le pied carré. Cela paraît tenir compte suffisamment de la possibilité de développement commercial lors de cette première expropriation et il n’y a pas lieu d’intervenir.
POURVOI à l’encontre d’un arrêt de la Cour d’appel du Québec[1] modifiant un jugement de la Cour supérieure en homologation d’une ordonnance de la Régie des services publics. Pourvoi rejeté.
Pierre Pinard, pour les appelantes.
Emile Colas, c.r., pour l’intimé.
Le jugement de la Cour a été rendu par
LE JUGE PIGEON — Le pourvoi vise à faire augmenter davantage l’indemnité d’expropriation accordée par la Régie des Services publics et haussée par la Cour d’appel.
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L’affaire a débuté dans des circonstances tout à fait spéciales et la procédure s’est déroulée de façon inusitée, comme on va lie voir.
La Communauté des Sœurs de la Charité de la Providence («la Communauté») possède depuis longtemps dans l’est de l’Île de Montréal une importante institution qui, avec le vaste terrain adjacent, formait une municipalité distincte connue sous le nom de St-Jean de Dieu à l’ouest d’une route dite Montée St-Léonard. En 1961, le Gouvernement provincial a entrepris de construire à travers le fleuve en face de cette route-là, le tunnel Louis-Hippolyte Lafontaine. Ces travaux faisaient partie de la route transcanadienne, et impliquaient l’élargissement de la Montée St-Léonard et sa transformation en autoroute avec des aménagements appropriés jusqu’au Boulevard Métropolitain.
A partir de février 1961 Place Versailles Inc., alors connue sous le nom de Lanabar Realty Inc., fit des démarches auprès de la Communauté en vue d’acheter près de trois millions de pieds carrées de terrain au nord de la rue Sherbrooke et à l’ouest de la Montée St-Léonard. Elle avait en vue l’aménagement d’un centre commercial à cette importante intersection. La Communauté proposa un prix de $2,500,000. Le 22 janvier 1962, Place Versailles fit une offre écrite de $2,000,000 qui fut acceptée le lendemain. Il y était stipulé que cette promesse de vente ne serait pas enregistrée et que si elle l’était, elle deviendrait nulle par le fait même.
Le 30 mai 1962, le ministre de la Voirie déposait au bureau d’enregistrement un plan d’expropriation qui le rendait propriétaire d’une étendue de 513,115 pieds carrés faisant partie de ce que la Communauté avait ainsi vendu à Place Versailles en acceptant, le 23 janvier, la promesse de vente accompagnée d’un premier versement de $100,000.
Le 6 août 1962, Place Versailles signa avec la Communauté un acte d’achat notarié (enregistré le 9 août 1962), où l’on trouve les clauses suivantes:
A distraire cependant de la terre ci-dessus décrite une lisière de terrain expropriée par le Gouvernement de la province de Québec pour la réfection ou construction de
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la route Transcanadienne, telle que décrite sur un plan déposé et enregistré au bureau d’enregistrement de Montréal le trente mai dernier (1962) sous numéro 1603054;
…
Il est entendu entre les parties que la compagnie acquéreur prend possession immédiatement de la partie vendue non expropriée, dans son état actuel et dans sa présente condition, déclarant l’avoir vue et examinée et en être contente et satisfaite.
Mais il est aussi bien entendu que l’indemnité à être payée par le Gouvernement pour la partie expropriée sera remise et payée par le Communauté venderesse à la compagnie acquéreur en réduction du prix de vente ci-après stipulé; et que la compagnie acquéreur aura le droit de contester l’indemnité offerte par le Gouvernement si elle juge cette indemnité insuffisante; la Communauté venderesse promettant d’appuyer au besoin telle contestation, mais sans encourir aucun frais. Il est entendu entre les parties que le droit de propriété des immeubles présentement vendus remonte à la date du vingt-trois janvier dernier (1962), date à laquelle la promesse de vente des dits immeubles a été acceptée par la venderesse; et l’acquéreur à partir de cette date (23 janvier 1962) a eu en fait la possession et contrôle des dits immeubles.
Au mois d’août 1962, Place Versailles entreprit la construction d’un centre commercial sur le terrain acheté de la Communauté.
Le 11 juillet 1963, le ministre de la Voirie rétrocéda à la Communauté une partie du terrain exproprié l’année précédente. Cette rétrocession vise une superficie de 142,216 pieds carrés adjoignant la rue Sherbrooke. Le même jour, par contre, le ministre exproprie une partie du terrain de Place Versailles, soit une superficie de 73,241 pieds carrés formant une longue bande triangulaire le long de la lisière expropriée pour élargir la Montée St-Léonard.
Enfin le 26 mai 1965, le ministre exproprie de nouveau une partie de ce qu’il avait rétrocédé à la Communauté en 1963 et reprend ainsi une étendue de 69,226 pieds carrés.
Le 11 février 1966, Place Versailles (désignée sous le nom de Lanabar Realty Inc. qui n’était plus le sien depuis le 2 octobre 1963), fait une requête à la Cour supérieure alléguant les trois expropriations du 30 mai 1962, 11 juillet 1963 et
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26 mai 1965. Dans cette requête signifiée au ministre de la Justice et au ministre de la Voirie, elle se désigne comme l’expropriée et déclare qu’elle n’a pas contesté le droit d’expropriation mais qu’il n’y a pas eu d’entente sur l’indemnité. En conséquence, elle demande que le dossier soit référé à la Régie des Services publics pour déterminer le montant de l’indemnité. Cette requête a été accordée par jugement de la Cour supérieure le 25 février 1966.
Devant la Régie l’intimé fait, le 7 novembre 1966, une procédure intitulée «Exception préliminaire de la nature d’une défense» où il soutient que «l’action n’est recevable que pour l’expropriation du 11 juillet 1963» et que pour les deux autres, seule la Communauté «a qualité pour discuter en justice le montant des indemnités…». Le 27 octobre 1967, la Régie rend une ordonnance déclarant bien fondée l’exception préliminaire et statuant que seule la deuxième expropriation mentionnée au jugement de la Cour supérieure doit faire l’objet de l’arbitrage de la Régie.
A la suite de la mention de cette décision dans l’ordonnance de la Régie fixant les indemnités rendue le 22 février 1971, on lit:
Par sa requête dans le dossier portant le numéro 20-4924-X, la Communauté des Sœurs de la Charité de la Providence, requérante-expropriée, a demandé que soit fixée l’indemnité due à la suite des expropriations.
Cette requête ne se trouve ni dans le dossier imprimé ni dans le dossier original transmis au Registraire. On trouve cependant un document du 20 septembre 1970 intitulé «Intervention» où les faits ci-dessus relatés, y compris la requête de la Communauté, sont exposés. Les conclusions de cette procédure faite au nom de Lanabar Realty Inc. sont comme suit:
ACCUEILLIR la présente intervention à toutes fins que de droit et tenir compte dans la fixation de l’indemnité à la suite des expropriations du 30 mai 1962 et du 26 mai 1965 affectant les lots nos 332, 335, 335A et 336 du fait que le potentiel commercial de ces terrains s’est matérialisé par le développement d’un centre commercial;
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Il ne semble pas que la Régie ait adjugé sur cette procédure autrement que dans la mesure où elle a pu en tenir compte par son ordonnance fixant l’indemnité. Avant l’audition cependant, Place Versailles avait produit des avis destinés à la désigner sous le nom qui était le sien depuis le 2 octobre 1963.
L’ordonnance de la Régie fixant les indemnités traite d’abord de la première et de la troisième expropriations. En voici l’essentiel:
…Au moment de la première expropriation, le 30 mai 1962, le terrain en question appartenait à la Communauté des Sœurs de la Charité de la Providence. Il y avait bien eu, le 22 janvier 1962, une offre d’achat, incluant le terrain exproprié, par Lanabar Realty Inc. et acceptée par la Communauté. Cependant, cette offre n’a pas été enregistrée conformément à l’une de ses clauses qui stipule qu’elle ne doit pas l’être sous peine de nullité. En conséquence, cette promesse d’achat constituait un écrit sous seing privé qui ne pouvait être apposé au tiers (art. 2098 C.c.).
L’acte de vente confirmant cette promesse n’est intervenu que le 6 août 1962. Le 30 mai 1962, date du premier dépôt d’expropriation, la propriétaire du terrain exproprié était donc la Communauté des Sœurs de la Charité de la Providence. La rétrocession, le 11 juillet 1963, d’une partie du terrain a également été faite à la Communauté et l’expropriation du 26 mai 1965 d’une partie du terrain ainsi rétrocédé concernait également la propriété des Sœurs. Quant à l’expropriation du 11 juillet 1963, elle affecta une partie de la propriété de Lanabar Realty Inc. devenue Place Versailles Inc.
A l’époque, la propriété des Sœurs était située dans la municipalité de St-Jean-de-Dieu. Il n’y avait dans cette municipalité aucun des services municipaux nécessaires à un développement. Il n’y existait pas non plus de plan de zonage. La Communauté des Sœurs de la Charité de la Providence, corporation à but non lucratif, ne pouvait spéculer ni exercer une activité commerciale comme la promotion et la vente de terrains subdivisés. Elle avait le pouvoir de vendre du terrain, mais l’acquéreur avait les charges d’en effectuer lui-même la subdivision et de demander l’annexion du territoire par une municipalité voisine afin d’obtenir les services municipaux.
De ce qui précède, il découle que la Communauté ne pouvait vendre que du terrain en vrac, ce qu’elle a d’ailleurs fait dans l’acte de vente du 6 août 1962.
On a attaché beaucoup d’importance au fait que le terrain n’était pas zone, ce qui lui conférait une valeur
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spéciale puisqu’on pouvait l’utiliser à sa guise. Il faut cependant tenir compte que tout acheteur éventuel, avant de pouvoir l’utiliser commercialement, devait au préalable obtenir l’annexion par une municipalité voisine, laquelle appliquerait alors audit terrain le zonage de son choix. C’est ce que la compagnie Place Versailles Inc. voulait éviter lorsqu’elle exigea que la promesse d’achat ne soit pas enregistrée. Elle se proposait ainsi de commencer le développement de son centre d’achat afin de placer la municipalité, qui consentirait à l’annexion, devant un fait accompli. C’est en fait ce qui arriva lorsque la ville de Montréal annexa le territoire par le Bill 100, sanctionné le 24 avril 1963, qui reconnaît les droits acquis des propriétaires du terrain en question. N’eut été ces conditions particulières, il y a tout lieu de présumer que la ville de Montréal aurait appliqué audit terrain le même zonage qui existait tout le long de la rue Sherbrooke, savoir une bande commerciale de 150 pieds de profondeur en front de ladite rue Sherbrooke et le reste dans une zone résidentielle.
Le terrain exproprié en 1962 de même que celui rétrocédé en 1963 et la partie réexpropriée en 1963 doivent donc être évalués comme du terrain en vrac, parce que c’était la seule valeur qu’ils pouvaient avoir pour l’expropriée. L’expert Bodet est le seul qui a envisagé le problème sous cet angle.
Après avoir analysé la preuve de l’expert Bodet, la Régie conclut:
Une analyse approfondie de ces transactions fournit une indication de valeur se situant à environ 0.950 le pied carré pour la valeur en vrac du terrain du secteur ayant un front commercial de 150 pieds de profondeur sur la rue Sherbrooke et une superficie appréciable à l’arrière et situé dans une zone résidentielle. C’est donc là la valeur que la Régie fixe pour le terrain des Sœurs exproprié le 30 mai 1962.
Tel que la preuve le révèle, à cause de la plus-value apportée par l’ouverture de la route Transcanadienne dans le secteur, la majoration annuelle dans la valeur des terrains, pour la période qui nous concerne, doit être fixée à 10%. Nous établirons d’abord l’indemnité due à la Communauté des Sœurs à la suite de l’expropriation de 1962, de la rétrocession de 1963 et enfin de l’expropriation de 1965.
En fonction des principes ainsi énoncés, la Régie en est venue à fixer l’indemnité due à la Communauté pour la première expropriation moins la rétrocession, plus la troisième expropriation, comme suit:
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Expropriation du 30 mai 1962:
513,115 pieds carrés à 0.95¢
$ 487,459.25
Dommages au résidu
$ 14,321.25
$ 501,780.50
Moins la rétrocession du 11 juillet 1963:
142,216 pieds carrés à $1.045
$ 148,615.72
+ dommages au résidu de 1962
$ 14,321.25
— dommages au résidu de 1963
$ 3,762.00
$ 159,174.97
$ 342,605.53
Plus l’expropriation du 26 mai 1965:
69,256 pieds carrés à $1.235
$ 85,531.16
— dommages au résidu de 1963
$ 3,762.00
+ dommages au résidu de 1965
$ 8,352.93
$ 90,122.09
$ 432,727.62
Mais quand elle en est venue ensuite à fixer l’indemnité pour la seconde expropriation, la Régie a adopté une toute autre base d’évaluation. Il me paraît indispensable de citer au complet cette partie de l’ordonnance.
Quant à la superficie de terrain expropriée le 11 juillet 1963, le propriétaire en était alors Place Versailles Inc. qui l’avait acheté le 6 août 1962. Par le Bill 100 sanctionné le 24 avril 1963, le territoire dont fait partie ledit terrain avait été annexé par la ville de Montréal.
Le Bill en question de même que le plan l’accompagnant ont été déposés comme pièce E-4 et E-4A. Il est spécifié dans ledit Bill que l’aménagement du territoire annexé sera effectué conformément au plan S-102 (Pièce E-4A). Il apparaît clairement sur ce plan que le territoire en question est destiné, dans sa plus grande partie, à l’exploitation d’un centre d’achat, sauf pour l’extrémité nord-ouest qui est zoné pour de la maison d’appartements.
La partie expropriée est entièrement prise dans l’espace destiné au centre d’achat. Cet espace de centre d’achat a sorties sur la rue Sherbrooke et sur deux rues proposées débouchant sur les voies de service de la Montée St-Léonard devenu partie de la route Transcanadienne.
La Régie a déjà décidé, à maintes reprises, que le terrain d’un centre d’achat avait la même valeur, qu’il soit situé à l’arrière ou à l’avant de celui-ci. En effet, l’exploitation d’un tel genre de commerce nécessite de très grands espaces de stationnement et la valeur de ceux-ci est la même que celle des terrains utilisés pour les bâtisses.
La valeur du terrain exproprié appartenant à Place Versailles Inc. est donc celle du terrain commercial de la rue Sherbrooke. L’étude des ventes de terrains commer-
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ciaux de ladite rue démontre un prix de $3.00 le pied carré en 1962. La Régie a analysé une grande quantité de transactions citées par les quatre experts pour en arriver à cette conclusion. C’est d’ailleurs celle à laquelle en étaient arrivés les experts Bigras et Sherry.
En 1963, cette valeur devient $3.30 le pied carré, soit une augmentation de 10% tel qu’établi précédemment. La superficie expropriée est de 73,241 pieds carrés. Cependant, il faut en enlever 4,851 représentant la superficie des deux rues apparaissant au plan S-102 (pièce E-4A). La valeur de l’emprise expropriée s’établit dont à $225,687.00 (68,390 pieds carrés à $3.30).
L’expropriation laisse une ligne irrégulière à une partie du résidu. L’expert Sherry a calculé à 6,200 pieds carrés la surface ainsi dépréciée. La Régie admet sa façon de la calculer qui est d’ailleurs celle qu’elle a utilisée précédemment. Cette superficie est dépréciée de 50% de sa valeur à cause de l’expropriation, et une indemnité de $10,230.00 (6,200 pied carrés à $3.30 x 50%) doit en conséquence être payée à l’expropriée.
L’indemnité totale due à Place Versailles Inc. s’établit donc à $235,917.00.
Place Versailles est, on le comprend facilement, tout à fait satisfaite de cette dernière partie de la décision. Mais elle soutient avec force qu’on aurait dû appliquer les mêmes principes à la première et à la troisième expropriations. Pour la troisième, la Cour d’appel lui a donné raison, le juge Crête disant à ce sujet avec l’accord de ses collègues:
Je crois que la Régie aurait dû alors tenir compte que les facteurs extrinsèques, qui pouvaient conditionner le développement de la propriété de la Communauté en 1962, étaient disparus et, qu’au surplus, la construction réalisée du centre d’achat apportait une plus-value indéniable à l’ensemble de la propriété.
A mon sens, il était indifférent, en 1965, que le terrain exproprié fût au nom de la Communauté ou de Place Versailles Inc. Les possibilités du terrain étaient réalisées et la Régie aurait dû prendre comme taux de base celui de $3.30 le pied carré qu’elle avait établi pour l’expropriation de 1963, avec toujours l’augmentation annuelle de 10%.
Donc, je croirais que pour l’expropriation du 26 mai 1965, l’adjudication aurait dû être la suivante:
69,256 pieds carrés à $3.90 le pied :
$ 270,098.40
moins dommages au résidu de 1963 :
$ 11,880.00
plus dommages au résidu de 1965 :
$ 26,377.00
Total:
$ 284,595.40
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Comme conséquence de cette nouvelle adjudication, l’indemnité globale attribuable à la Communauté devrait être augmentée de cent quatre-vingt-quatorze mille quatre cent soixante-treize dollars et trente et un ($194,473.31), pour être portée à six cent vingt-sept mille deux cents dollars et quatre-vingt-treize ($627,200.93).
A mon avis, la Cour d’appel n’a pas fait erreur en statuant que pour fixer la valeur aux fins de la troisième expropriation, il importe peu que l’expropriée soit la Communauté ou Place Versailles. Il n’est pas contesté que la Communauté pouvait librement vendre le terrain en question. Même si c’était elle qui était propriétaire cela ne changeait absolument rien à la valeur qui, en l’occurrence, était la valeur marchande. En effet, il n’est pas question ici de valeur spéciale pour le propriétaire. Par conséquent, la valeur entre les mains de la venderesse était la même que la valeur entre les mains de l’acquéreur. L’absence d’enregistrement de la promesse de vente qui valait vente puisque l’acquéreur avait la possession (art. 1478 C.c.) ne pouvait aucunement influer sur la détermination de l’indemnité. Il n’y a donc pas lieu de discuter la portée des deux premiers alinéas de l’art. 2098. Il suffit dé signaler que ce texte ne va pas jusqu’à décréter que l’écrit non enregistré ne peut être opposé aux tiers.
Vu que la Communauté et Place Versailles ont interjeté un appel et un pourvoi communs, il n’est pas nécessaire de rechercher ce qu’il faut penser d’une ordonnance par laquelle la Régie a prétendu décider qu’elle ne donnerait pas suite à un jugement de la Cour supérieure quant à deux des trois expropriations. En définitive, elle a néanmoins procédé à le faire sur la requête de la Communauté avec la participation de Place Versailles et la Cour supérieure a ensuite homologué la décision. Il faut s’arrêter uniquement à examiner la suffisance de l’indemnité accordée par la Régie et augmentée par la Cour d’appel.
Constatons d’abord que, même si pour deux des trois expropriations la Régie a fixé l’indemnité en tenant la Communauté pour l’expropriée, elle n’a pas été jusqu’à rechercher la valeur réelle pour la Communauté dans les circonstances. En effet, celle-ci ayant vendu l’immeuble, la valeur pour elle ne
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pouvait être autre chose que le prix dont elle avait convenu. Ce n’est pas sur cette base-là que l’indemnité a été établie. On paraît avoir complètement exclu toute considération de l’acte non enregistré et avoir uniquement recherché pour les fins de la première expropriation, quel prix la Communauté aurait pu obtenir sur le marché le jour où cette première expropriation a été faite.
L’ensemble du terrain a été évalué comme situé dans une zone résidentielle, sauf un front commercial de 150 pieds de profondeur sur la rue Sherbrooke. Cependant, il y avait en réalité une possibilité de développement commercial, même si cela n’allait pas sans risques importants, comme la Régie le signale dans son ordonnance. Ce n’est pas pour rien que Place Versailles avait mis dans son offre d’achat la stipulation spéciale interdisant l’enregistrement sous peine de nullité. L’indemnité qu’elle réclame aujourd’hui pour l’expropriation partielle implique que la Communauté aurait accepté de lui vendre la propriété pour moins du quart de sa valeur. A vrai dire, elle implique qu’elle la lui aurait pratiquement donnée puisque cette indemnité dont elle est obligée de lui donner crédit, suffirait presque à acquitter tout le prix du reste de cette vaste propriété. Aussi, c’est à bon droit que le juge Montgomery a dit:
[TRADUCTION] En ce qui concerne l’expropriation de 1962, je conviens que le prix convenu par l’appelante quelques mois auparavant, savoir $0.70 le pied carré, était une considération importante dans l’évaluation du terrain. A la jurisprudence citée par le juge Crête à cet égard, je tiens à ajouter l’arrêt rendu par cette Cour dans Léopold c. La Commission hydroélectrique de Québec, [1967] B.R. 658. Compte tenu de ce prix, l’indemnité de $0.95 fixée par la Régie m’apparaît juste à l’égard de l’appelante.
A cela j’ajouterai que, dans l’intervalle entre l’achat par Place Versailles et la première expropriation, il n’est rien survenu que l’on puisse considérer comme ayant pu provoquer un changement dramatique de la valeur. L’année suivante, l’annexion par la Ville de Montréal à des conditions qui assuraient le développement du centre commercial en voie de réalisation, était de nature à justifier une évaluation tout à fait différente pour ce qui a fait l’objet de la seconde expropriation le
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11 juillet 1963. A partir de ce moment-là, il y avait une certitude et non plus une possibilité.
Même si l’on pouvait trouver insuffisant l’écart de $0.25 le pied carré entre le prix payé par Place Versailles et la valeur allouée par la Régie, il faudrait tenir compte de ce que celle-ci s’est montrée beaucoup trop généreuse envers l’expropriée en calculant la déduction pour le terrain rétrocédé. En fixant d’après des principes différents l’indemnité qu’elle a attribuée à la Communauté et celle qu’elle a attribuée à Place Versailles, elle s’est trouvée à évaluer à $1.045 le pied carré le terrain rétrocédé à la Communauté le 11 juillet 1963, alors qu’elle évaluait à $3.30 le pied carré le terrain de Place Versailles exproprié le même jour. On conçoit fort bien le désir d’éviter qu’un expropriant puisse dire à celui à qui il a exproprié plus que ce dont il avait besoin: «Je vous rends le surplus et comme il a pris beaucoup de valeur dans l’intervalle, je ne vous dois rien pour ce que je retiens». Mais est-ce que cela peut aller jusqu’à permettre de fixer pour du terrain qui, d’après la Régie, doit être entièrement évalué au même prix une valeur trois fois moins élevée pour fins d’une expropriation que pour fins d’une rétrocession faite le même jour, parce que la rétrocession est faite à l’ancien propriétaire et l’expropriation atteint celui auquel il a vendu par un acte enregistré après la première expropriation?
C’est à bon droit que la Cour d’appel a fixé à la valeur réelle l’indemnité pour la troisième expropriation, mais elle s’est trouvée à accorder aux appelantes un avantage important en omettant d’ajuster sur une base correspondante la déduction pour le terrain rétrocédé quoique cette rétrocession ait été effectuée à une époque où le développement commercial était assuré. La valeur réelle du terrain était alors de $3.30 le pied carré, prix déterminé par la Régie pour la deuxième expropriation, au lieu de $1.045 qu’elle a alloué pour la rétrocession faite le même jour. Pour 142,216 pieds carrés rétrocédés, cela fait une différence de plus de $320,000. Cet écart est d’autant moins justifié que le terrain rétrocédé est le meilleur en bordure de la rue Sherbrooke tandis que la deuxième expropria-
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tion vise une lisière du côté est. De plus, une partie du terrain rétrocédé a fait l’objet de la troisième expropriation et a été évalué par la Cour d’appel à $3.90 le pied carré.
Quand il y a rétrocession, l’indemnité est fixée en conséquence (art. 797 C.p.c.). Il s’agit donc simplement d’un facteur dans le calcul et non pas d’une demande à opposer en compensation. L’appel a remis toute la détermination de l’indemnité en question et il en est de même du pourvoi à cette Cour. Si l’on considère que le terrain rétrocédé le 11 juillet 1963 valait le même prix que le terrain exproprié ce jour-là et non pas le montant beaucoup moindre fixé par la Régie, cela veut dire que pour la superficie ayant fait l’objet de la première expropriation, soit 513,115 pieds carrés, l’indemnité représente effectivement environ $1.57 le pied carré au lieu de $0.95. Cela me paraît tenir compte suffisant de la possibilité de développement commercial lors de la première expropriation.
Dans ces circonstances, je ne trouve pas qu’il y a lieu d’intervenir pour augmenter davantage l’indemnité d’expropriation. Il n’y a pas de pourvoi incident.
Pour ces motifs je conclus que le pourvoi doit être rejeté avec dépens.
Pourvoi rejeté avec dépens.
Procureurs de l’appelante: Viau, Bélanger, Hébert, Mailloux, Beauregard, Paquet & Pinard, Montréal.
Procureurs de l’intimé: De Grandpré, Colas, Amyot, Lesage, Deschênes & Godin, Montréal.
[1] [1974] C.A. 175.
