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§ T. Eaton Co. c. Smith et al., [1978] 2 R.C.S. 749 (17 mai 1977)

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Sens de l'arrêt : Le pourvoi doit être accueilli

Numérotation :

Référence neutre : [1978] 2 R.C.S. 749 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1977-05-17;.1978..2.r.c.s..749 ?

Analyses :

Louage de choses - Assurance - Assurance-incendie - Négligence du locataire - Subrogation - Droits de l’assureur du propriétaire contre le locataire - Clause par laquelle le propriétaire s’engage à assurer - Effet de la clause d’option d’achat - Clause prévoyant l’obligation des locataires de faire des réparations.

L’appelante, la compagnie T. Eaton Limitée (Eaton), avait loué des locaux contigus des deux intimés et les utilisait à des fins commerciales comme magasin à rayons. Suite à la négligence d’un employé d’Eaton, les bâtiments ont été détruits par le feu. Les assureurs des intimés ont payé les montants de la perte à ces derniers et, s’estimant subrogés dans leurs droits, ont intenté contre Eaton une action pour recouvrer les montants payés. La question est de savoir si les clauses du bail font obstacle à leur réclamation, eu égard au fait que chacun des propriétaires s’y était engagé à assurer les lieux contre l’incendie. Les tribunaux d’instance inférieure ont jugé que l’obligation de s’assurer ne mettait pas à la charge des propriétaires l’obligation de couvrir les locataires contre le risque de dommages résultant d’un incendie causé par la négligence de ce dernier, et que les assureurs pouvaient donc faire valoir leur réclamation.

Arrêt (les juges Martland, Ritchie et de Grandpré étant dissidents): Le pourvoi doit être accueilli.

Le juge en chef Laskin et les juges Judson, Spence, Pigeon, Dickson et Beetz: L’exception d’incendie dans une clause de réparation n’exonèire pas le locataire de sa responsabilité pour les dommages causés par sa propre négligence. L’appelante Eaton ne peut donc échapper à cette responsabilité que si l’engagement de s’assurer pris par le propriétaire joue à son profit.

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Dans l’arrêt Ross Southward Tire Ltd. c. Pyrotech Products Ltd., [1976] 2 R.C.S. 35, l’affaire soumise à cette Cour portait sur un bail contenant des clauses de réparation semblables à celles de la présente affaire. Dans cet arrêt, le locataire s’était également engagé à payer les primes d’assurance et il a été décidé que cette obligation avait pour effet de protéger le locataire contre le risque de dommages causés par sa propre négligence. De même ici, le locataire peut prendre avantage de l’engagement pris par les deux propriétaires; cet engagement était inutile s’il n’était pris qu’au profit des deux propriétaires.

L’engagement joue donc au profit du locataire à moins que l’option d’achat prévue dans les baux n’explique pourquoi les risques d’incendie sont à la charge du locataire. Mais, ni la clause prévoyant que le risque de perte, après l’exercice de l’option et avant la signature, incombe au propriétaire, ni la mention de l’option dans la clause traitant des conséquences des dommages aux lieux n’offre une telle explication.

La question qui nous est soumise n’est pas de savoir si les assureurs sont injustement privés de leurs droits de subrogation mais de savoir si dans les circonstances actuelles, le locataire a droit de réclamer la garantie d’une police que le propriétaire s’était engagé à souscrire. Il ne s’agit pas d’un cas où un engagement libère l’une des parties de sa responsabilité envers l’autre pour une négligence que cette dernière aurait commise et ladite «clause exonératoire» ne s’applique pas. La décision rendue par cette Cour dans l’arrêt United Motors Service Inc. c. Hutson, [1937] R.C.S. 294, ne traite pas de la question en litige en l’espèce.

Les juges Martland, Ritchie et de Grandpré, dissidents: Conclure que l’engagement du propriétaire d’assurer équivaut soit à une renonciation à leurs droits de recouvrer des dommages en cas de négligence, soit à un engagement de s’assurer en faveur de toutes les parties au bail contre les incendies de cette nature, constituerait une exception aux principes généraux de la responsabilité en cas d’incendies dus à la négligence. On ne peut parvenir à cette conclusion à moins qu’il soit clair que telle était l’intention des parties contractantes et qu’aucune autre interprétation de l’ensemble des contrats n’est possible.

Sur la question de l’intention, il faut garder présent à l’esprit que les baux ont été rédigés par Eaton; que tout doute doit s’interpréter contre elle; qu’Eaton était bien au courant de la règle de droit énoncée dans l’arrêt Hutson; et qu’Eaton est une entité importante et organisée possédant une connaissance du droit. Le silence des baux sur la question de responsabilité pour dommages

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causés par le feu suite à la négligence du locataire ne peut établir que les volontés se sont rencontrées pour déroger aux règles de droit ordinaires. On ne peut non plus déduire une telle dérogation du bail au motif que la clause d’assurance ne peut avoir d’autre but puisque telle est effectivement la raison d’être de cette clause. La clause d’assurance joue au bénéfice du locataire en prévoyant un mécanisme de financement pour maintenir l’option d’achat; c’est également l’assurance que le locateur pourra reconstruire le bâtiment et permettre la reprise du bail dans l’éventualité d’un incendie.

Ni la décision de cette Cour dans Agnew-Surpass Shoe Stores Ltd. c. Cummer-Yonge Investments Ltd., [1976] 2 R.C.S. 221 ni celle dans Pyrotech ne régissent l’aboutissement de cette affaire mais c’est plutôt le principe de Hutson qui s’applique. De plus, l’équité n’entre pas en jeu pour protéger une partie lorsque, comme en l’espèce, cette partie est assez forte pour prendre soin de ses intérêts.

[Arrêt appliqué: Ross Southward Tire Ltd. c. Pyrotech Products Ltd., [1976] 2 R.C.S. 35; distinction faite avec les arrêts Canada Steamship Lines Ltd. v. Le Roi, [1952] A.C. 192; United Motors Service Inc. c. Hutson, [1937] R.C.S. 294; arrêts mentionnés: Agnew-Surpass Shoe Stores Ltd. c. Cummer-Yonge Investments Ltd., [1976] 2 R.C.S. 221; General Accident Fire & Life Assurance Corp. Ltd. v. Traders Furniture Co. (1965), 401 P. 2d 157 (Ariz.) et New Hampshire Ins. Co. v. Fox Midwest Theatres, Inc. (1969), 457 P. 2d 133 (Kans.), Winkler v. Appalachian Amusement Co. (1953), 79 S.E. 2d 185 (N.C.), General Mills Inc. v. Goldman (1950), 184 F. 2d 359, Shell Oil Co. of Canada Ltd. v. White Motor Co. of Canada Ltd. and Ziegler (1957), 8 D.L.R. (2d) 753 et Norman v. J.L. Edwards Motor Sales Ltd. (1958), 15 D.L.R. (2d) 211.]

POURVOI à l’encontre d’un arrêt de la Cour d’appel de l’Ontario rejetant un appel d’un jugement du juge Parker. Pourvoi accueilli[1], les juges Martland, Ritchie et de Grandpré étant dissidents.

W.L.N. Somerville, c.r., et G. Chira, c.r., pour les appelantes.

W.H.O. Mueller, pour les intimés.

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Le jugement du juge en chef Laskin et des juges Judson, Spence, Pigeon, Dickson et Beetz a été prononcé par

LE JUGE EN CHEF — Ce pourvoi veut faire décider comment les décisions de cette Cour dans les affaires Agnew-Surpass Shoe Stores Ltd. c. Cummer-Yonge Investments Ltd.[2] et Ross Southward Tire Ltd. c. Pyrotech Products Ltd.[3], s’appliquent à une affaire jugée en première instance avant que ces deux arrêts soient rendus, mais portée devant la Cour d’appel de l’Ontario après. Dans ses motifs, celle-ci a pris en considération la décision rendue par cette Cour dans Cummer-Yonge, mais non celle rendue dans Pyrotech, bien qu’on la lui ait signalée, comme les procureurs de l’appelante l’ont indiqué dans leur plaidoirie.

L’appelante était locataire de deux fonds contigus en vertu de baux qui lui avaient été consentis par leur propriétaire respectif, l’intimé Smith et un nommé Tuck, aujourd’hui décédé et représenté dans les procédures par ses exécuteurs testamentaires. Les tribunaux d’instance inférieure en sont arrivés à la conclusion que l’incendie qui avait détruit les bâtiments sis sur les deux fonds était dû à la négligence d’un employé du locataire. Cette conclusion n’est pas contestée. On s’est accordé pour évaluer les montants respectifs des dommages à $110,400 et $35,000. Les assureurs des deux propriétaires qui avaient assuré leurs immeubles contre l’incendie, apparemment à leur pleine valeur assurable, ont payé ces indemnités.

S’estimant subrogés dans les droits des propriétaires, les assureurs ont intenté au nom de ceux-ci une action contre le locataire pour recouvrer les montants payés. La seule question qui se pose devant cette Cour est de savoir si les clauses des deux baux font obstacle à leur réclamation, eu égard au fait que chacun des propriétaires s’y était engagé à assurer les lieux contre l’incendie. Voici la clause du bail Smith:

[TRADUCTION] 27. ET LE LOCATEUR convient avec le locataire que, pendant toute la durée du bail et toute prolongation de celui-ci, il verra en vertu des présentes à assurer les bâtiments se trouvant sur lesdits lieux contre

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l’incendie pour un montant qui ne sera pas inférieur à cent dix mille dollars ($110,000). [Smith s’assura contre l’incendie pour un montant de $120,000.]

Et dans le bail Tuck se trouvait une clause comparable:

[TRADUCTION] 25. ET le locateur convient avec le locataire que, pendant toute la durée du bail et toute prolongation de celui-ci, il verra en vertu des présentes à assurer les bâtiments se trouvaint sur lesdits lieux contre l’incendie pour un montant qui ne sera pas inférieur à leur pleine valeur assurable.

Les tribunaux d’instance inférieure ont décidé que les clauses qui précèdent ne détruisent pas les droits de subrogation des assureurs parce que le locataire demeurait responsable des dommages résultant de l’incendie causé par la négligence de son préposé, quoique les propriétaires respectifs se fussent engagés à s’assurer et eussent exécuté cet engagement. En somme, il a été jugé que l’obligation de s’assurer ne mettait pas à la charge des propriétaires l’obligation de couvrir le locataire contre le risque de dommages résultant d’un incendie causé par la négligence de ce dernier. La Cour d’appel a fait une distinction avec l’arrêt de cette Cour dans Cummer-Yonge principalement parce que 1) dans cette affaire-là, il n’y avait pas la clause de réparations rendant le locataire responsable des incendies causés par sa propre négligence alors qu’elle existe en l’espèce; 2) dans la présente affaire, il n’y a pas de relation entre la clause de réparations et l’engagement pris par le propriétaire de s’assurer, alors qu’il y en avait une dans Cummer-Yonge; et 3) dans la présente affaire, les deux baux contiennent des clauses d’option d’achat qui donnent une raison d’être à l’obligation d’assurance, alors que de telles clauses n’existaient pas dans l’affaire Cummer‑Yonge.

Les baux Smith et Tuck contiennent ce que je pourrais appeler les trois clauses-type de réparations, c’est-à-dire l’engagement de faire des réparations, l’engagement de faire des réparations sur demande et l’engagement de remettre les lieux loués en état; chacune était tempérée par la phrase [TRADUCTION] «sauf la détérioration et l’usure normales et les dommages résultant du feu, de la foudre, des intempéries, d’une émeute, d’une insurrection civile, de vices de structure, de la force

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majeure et des ennemis de la Reine». Bien que la réserve ordinaire: «sauf la détérioration et l’usure normales et les dommages résultant du feu, de la foudre et des intempéries» ait été étendue par l’adjonction d’autres exceptions, celles-ci n’ont aucune incidence en l’espèce. Il est bien établi en droit que l’exception d’incendie dans une clause de réparations n’exonère pas le locataire de sa responsabilité pour l’incendie causé par sa propre négligence ou celle d’une personne dont il est responsable. S’il peut échapper à cette responsabilité dans la présente affaire, ce ne peut être qu’en prenant pour acquis que l’engagement de s’assurer pris par le propriétaire joue au profit du locataire en écartant de lui le risque d’être tenu responsable d’un incendie dû à sa propre négligence et en faisant couvrir ce risque par l’assurance.

Si le propriétaire s’était assuré sans s’engager à le faire dans le bail, le locataire serait indiscutablement tenu responsable d’un incendie résultant de sa négligence; et si le propriétaire avait été indemnisé par son assureur, ce dernier aurait également eu le droit indiscutable de se retourner contre le locataire par une action subrogatoire. Les intimés prétendent que la clause d’assurance dans la présente affaire ne change pas ce résultat parce que, si je comprends bien leur argument, la clause d’assurance a sa raison d’être sans qu’il soit besoin de la relier à la couverture du risque d’incendie imputable à la négligence du locataire. Tout en reconnaissant les différences qui existaient dans l’affaire Cummer-Yonge entre les engagements respectivement pris par le locateur et le locataire en matière de réparations et d’assurance, l’appelante fait valoir que, lorsque la clause d’assurance n’est pas générale mais consiste, comme en l’espèce, en une convention avec le locataire selon laquelle le propriétaire verra à assurer contre l’incendie les bâtiments qui se trouvent sur les lieux, elle doit couvrir la responsabilité pour les incendies dus à la négligence du locataire, car autrement, en tant que clause au bénéfice exprès de celui-ci, elle n’aurait pas de raison d’être.

Les procureurs de l’appelante cherchent à tirer argument de l’arrêt de cette Cour dans Pyrotech où le bail contenait des clauses de réparations semblables à celles de la présente affaire. Le loca-

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taire s’était également engagé à payer les primes d’assurance sans délai à échéance et les avait effectivement payées sur facturation du propriétaire. Cette Cour a décidé que cette obligation d’assurance avait pour effet de protéger le locataire contre le risque de dommages causés par un incendie dû à sa propre négligence et ce, nonobstant les clauses de réparations qui, en elles-mêmes, auraient rendu le locataire responsable des dommages causés par pareil incendie. En somme, le locataire pouvait se prévaloir de son paiement des primes d’assurance pour une police qui prévoyait l’indemnisation de dommages causés par un incendie, y compris un incendie imputable à la négligence, que ce soit celle du locataire ou de quelque autre personne. Les procureurs ont demandé à cette Cour d’appliquer le principe en l’espèce à l’égard de l’engagement de s’assurer pris par les deux propriétaires au profit du locataire. L’engagement était inutile, a-t-on prétendu, s’il n’était pris qu’au profit des deux propriétaires.

Je pense que cette prétention doit l’emporter à moins qu’une autre explication de l’engagement des propriétaires ne vienne la combattre. A mon avis, la solution du présent litige dépend du point de savoir si les options d’achat prévues dans les baux Smith et Tuck suffisant à expliquer pourquoi l’obligation d’assurance assumée par les propriétaires laisserait les risques d’incendie à la charge du locataire en vertu des clauses de réparations, lorsque l’incendie résulte de sa propre négligence.

Avant d’examiner les clauses d’option d’achat, il est bon de noter, comme on l’a fait dans les arrêts Cummer-Yonge et Pyrotech, que la question n’est pas de savoir si l’on prive injustement les assureurs de leurs droits de subrogation (comme ce serait le cas si le propriétaire et le locataire tentaient, de quelque manière, de convenir d’alléger la responsabilité de ce dernier pour un incendie dû à sa négligence, après sa survenance). Elle est de savoir si, dans des circonstances où en vertu du bail, le locataire a une obligation de réparations qui ne s’étend pas à la réparation des dommages causés par un incendie accidentel (par opposition à un incendie dû à la négligence), il a le droit, vis-à-vis du propriétaire, de réclamer la garantie d’une

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police d’assurance-incendie prévoyant l’indemnisation des dommages causés par un incendie dû à la négligence, police que le propriétaire s’était engagé à souscrire.

A strictement parler, je ne pense pas qu’il soit correct d’apprécier cette question en se référant à des affaires dites de «clause exonératoire», comme l’affaire Canada Steamship Lines Ltd. c. Le Roi[4]. Il ne s’agit pas d’un cas où l’on a à se demander s’il existe quelque disposition déchargeant l’une des parties contractantes de sa responsabilité envers l’autre, pour une négligence que cette dernière aurait commise. Mais il s’agit plutôt d’un cas où l’on s’est engagé, dans une clause indépendante, à couvrir par une police d’assurance le risque de dommages causés par un incendie dû à la négligence. Un assureur ne peut refuser de payer les dommages causés par un incendie pour la seule raison que celui-ci est dû à la négligence de l’assuré. Je ne peux voir comment sa position pourrait être meilleure à l’égard d’un locataire à la négligence duquel l’incendie est imputable, si le bail passé avec le propriétaire stipule clairement que ce dernier doit s’assurer contre pareil incendie et il a effectivement souscrit une police. En somme, l’assureur ne peut réclamer qu’en vertu du bail et cela par subrogation.

Les clauses d’option d’achat prévues dans les deux baux diffèrent quant au délai dans lequel l’option peut être exercée et, évidemment, quant au prix payable dans chaque cas, mais les deux contiennent la stipulation suivante:

[TRADUCTION]… Lesdits lieux seront et demeureront aux risques du locateur jusqu’à la signature du contrat de vente. Tant que la vente ne sera pas conclue, le locateur conservera toutes les polices d’assurance et leur produit en fiducie pour les parties selon leurs droits respectifs et, en cas de dommages causés auxdits locaux, le locataire peut retirer le produit de l’assurance et conclure la vente ou annuler la convention de vente et d’achat. A la conclusion de la vente desdits biens-fonds et bâtiments par le locateur au locataire, le présent bail et tous les engagements qu’il comporte seront nuls et de nul effet…

Cette stipulation protège le locataire, en tant qu’acheteur, contre le risque de dommages par incen-

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die qui, sans cela, lui aurait été transféré lors de l’exercice de l’option et avant la signature. Le risque de dommages reste donc à la charge du propriétaire en tant que vendeur jusqu’à la signature; je ne vois pas comment la conservation du produit de toutes les polices d’assurance pour le bénéfice du locataire-acheteur s’il désire en profiter en tant qu’acheteur, modifie l’effet de l’engagement pris par le locateur envers lui d’assurer les lieux pendant la durée du bail. Si cette stipulation a quelque effet, c’est de renforcer le point de vue selon lequel le locataire doit bénéficier de l’assurance que le propriétaire doit souscrire pour assurer les lieux.

Il existe une référence à l’option d’achat dans la clause (clause-type qui est la même dans les deux baux) qui prévoit les conséquences de dommages aux lieux loués imputables à l’un des événements prévus dans les exceptions énumérées aux clauses de réparations, notamment les dommages causés par incendie accidentel. Il y est prévu que si les locaux sont réparables dans les soixante jours, le propriétaire doit procéder aux réparations avec une célérité raisonnable et que le loyer est, pendant ce temps, supprimé si les locaux sont complètement inutilisables ou réduit proportionnellement à la mesure dans laquelle ils demeurent utilisables durant les réparations. Toutefois, si en raison de dommages causés par l’un des événements susdits, les locaux sont inutilisables et ne peuvent être réparés dans les soixante jours en faisant raisonnablement diligence, le bail prend alors fin à la date du sinistre, à moins que, dans les vingt jours qui suivent, le locataire n’ait exercé son option d’achat, auquel cas le produit des polices d’assurance y afférentes lui sera versé.

Une fois de plus, je ne vois rien ici qui donne un sens à l’engagement du propriétaire de s’assurer indépendamment du bail; en fait, l’existence de l’assurance n’est envisagée que tant que subsiste le bail. En mettant les choses au pire pour le locataire, la référence au produit de l’assurance dans la clause susdite n’affecte pas la portée générale de l’engagement du propriétaire de s’assurer, engagement consenti indépendamment dans le bail. Si cet engagement n’avait de signification qu’à l’égard de

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l’option d’achat, on s’attendrait raisonnablement à le trouver lié à celle-ci. Un tel lien n’existe pas ici.

Le résultat auquel j’en arrive ici est dans la ligne de la jurisprudence américaine et je renvoie à certaines affaires que j’ai discutées dans mes motifs de l’arrêt Cummer-Yonge[5], à la p. 224. Il existe deux arrêts plus récents que ceux que j’y ai cités et qui exonèrent également le locataire lorsque le propriétaire s’est engagé à s’assurer. Il s’agit de General Accident Fire & Life Assurance Corp. Ltd. v. Traders Furniture Co.[6] et New Hampshire Ins. Co. v. Fox Midwest Theatres, Inc.[7] La question est traitée de la façon suivante dans le Corpus Juris Secundum 51C (1968), à la p. 1003:

[TRADUCTION]… Quand l’engagement exige que le locateur s’assure contre les dommages causés par l’incendie ou la tempête, on l’a interprété comme protégeant les deux parties, spécialement lorsqu’il prévoit que le locateur peut affecter dans toute la mesure nécessaire le produit de l’assurance à la reconstruction en cas d’incendie ou de tempête, et le locataire peut se prévaloir de l’engagement même si l’incendie a été causé par sa négligence ou celle de ses employés. On a considéré que l’obligation du locateur de s’assurer en vertu d’un tel engagement est une obligation contractuelle qui sert en partie de cause à l’obligation du locataire de payer le loyer stipulé dans le bail…

On cite un seul arrêt à l’effet contraire, Winkler v. Appalachian Amusement Co.[8] et je m’y suis référé dans mes motifs dans Cummer-Yonge.

Les deux autres arrêts cités ci-dessus se fondent en grande partie sur General Mills Inc. v. Goldman[9] auquel je me suis référé dans Cummer-Yonge. Même si le propriétaire ne s’était pas engagé expressément à s’assurer, il y a été jugé que, puisque selon la preuve le propriétaire devait prendre en charge les frais de l’assurance-incendie, le locataire avait le droit d’en bénéficier et que le fait qu’il s’était engagé à remettre en état les lieux

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loués, sauf dommages causés par incendie, renforçait la conclusion selon laquelle le risque de dommages causés par incendie, même si celui-ci était dû à la négligence du locataire, était couvert par l’assurance.

Pour finir, je veux dire un mot de l’arrêt de cette Cour dans United Motors Service Inc. c. Hutson[10]. Dans cette affaire, il s’agissait d’une action subrogatoire intentée par des compagnies d’assurance pour recouvrer d’un locataire négligent le montant des dommages subis par un propriétaire à la suite d’un incendie qui avait détruit les lieux loués; les assureurs avaient payé le propriétaire qui avait souscrit des polices d’assurance pour couvrir les dommages causés par incendie. Le juge de première instance rejeta l’action et l’arrêt de la Cour d’appel de l’Ontario qui infirma sa décision, (voir [1936] O.R. 225) indique nettement que le rejet était fondé sur l’absence de responsabilité du locataire défendeur soit pour négligence ou par responsabilité stricte. Les assureurs appelants invoquèrent la maxime res ipsa loquitur et firent conclure à la Cour d’appel que, dans les circonstances, le fardeau de la preuve incombait au locataire qui n’y avait pas satisfait et qu’en conséquence, il y avait responsabilité pour négligence. Bien qu’en Cour d’appel, le juge Masten se soit référé à un certain nombre de clauses du bail, y compris un engagement du locateur de payer toutes les taxes et toutes les primes d’assurance sur les bâtiments, la portée de cet engagement ne fut étudiée par aucun des trois juges qui ont écrit des motifs en Cour d’appel.

Quand l’affaire vint devant cette Cour, la seule question (selon les motifs du juge en chef Duff) fut de savoir si l’on était justifié, vu la preuve, de confirmer la décision de la Cour d’appel qui tenait le locataire responsable pour négligence. Le Juge en chef estima que la négligence pouvait être légitimement présumée dans les circonstances en l’absence d’explications et que les explications données n’avaient pas neutralisé ni renversé cette présomption. Il ajouta alors quelques observations sur la maxime res ipsa loquitur. Le juge Kerwin, qui rendit le jugement de la majorité, rejetant également le pourvoi, cita quelques clauses du bail, parmi lesquelles les clauses de réparations et l’en-

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gagement du locateur de payer les taxes et les primes d’assurance. Il limita ensuite ses remarques sur les clauses du bail à une étude des clauses de réparations, après s’être reporté à la responsabilité des locataires pour détérioration volontaire et par négligence à la lumière de The Accidental Fires Act, R.S.O. 1927, c. 146. Il n’y a donc aucune conclusion à tirer de l’arrêt Hutson quant à la portée de la clause de paiement des primes d’assurance. Le point n’y fut tout simplement pas traité.

Je suis d’avis d’accueillir le pourvoi avec dépens devant cette Cour et de modifier le dispositif de l’arrêt de la Cour d’appel de sorte qu’il ordonne la modification du jugement de première instance de façon à ce que celui-ci rejette Sa réclamation du demandeur Smith et réduise les dommages payables au demandeur Tuck à $2,800.

Le jugement des juges Martland, Ritchie et de Grandpré a été rendu par

LE JUGE DE GRANDPRE (dissident) — La présente action a pour origine un incendie survenu le 1er février 1966, en la ville de Barrie. La principale appelante, la compagnie T. Eaton Limitée («Eaton»), avait loué des locaux contigus de l’intimé Albert E. Smith («Smith») et de l’intimé feu Reginald E. Tuck («Tuck»). Ces locaux communiquaient et Eaton les utilisait à des fins commerciales comme magasin à rayons. A l’époque de l’incendie, Eaton occupait les locaux en vertu de deux baux, l’un passé avec Smith et l’autre passé avec Tuck, chacun contenant une clause semblable (n° 27 dans le bail Smith et n° 25 dans le bail Tuck):

[TRADUCTION] ET le locateur convient avec le locataire que, pendant toute la durée du bail et toute prolongation de celui-ci, il verra en vertu des présentes à assurer les bâtiments se trouvant sur lesdits lieux contre l’incendie…

Les derniers mots de ces clauses concernent le montant de l’assurance qui devait, en fait, être la pleine valeur assurable du bâtiment, point qui est sans importance ici.

Suite aux dommages causés par négligence auxdits locaux loués à Eaton, une action a été intentée au nom des propriétaires et il est admis que, exception faite de $2,800, ce sont les assureurs

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contre l’incendie auprès desquels Smith et Tuck avaient assuré leurs locaux respectifs, qui l’ont intentée par voie de subrogation. Les tribunaux d’instance inférieure en sont arrivés à la conclusion, et le point n’est plus en question, que l’incendie était vraiment dû à la négligence d’un employé d’Eaton, feu William F. Friel, dont la succession est également appelante. Les prétentions soumises à la Cour ont été restreintes à la relation contractuelle entre Eaton et les propriétaires et on n’examinera pas ici la possibilité que la situation de Friel puisse être différente de celle d’Eaton.

Ceci dit, j’en viens au point en litige: est-ce que l’obligation d’assurer les locaux contractée par Smith et Tuck, dans le contexte des baux qu’ils avaient respectivement passés avec Eaton, comprenait l’obligation de les assurer contre un incendie causé par la négligence du locataire? En d’autres termes, est-ce que la clause d’assurance crée, à concurrence du montant de l’assurance, une exception au principe général de responsabilité pour un incendie causé par négligence? A ces questions, les tribunaux d’instance inférieure ont répondu par la négative. Je dois dire immédiatement que je suis d’accord avec eux.

Comme le Juge en chef, dont j’ai eu l’avantage de lire les motifs, j’estime qu’il convient de rappeler quelques principes fondamentaux:

1) une clause de réparations par laquelle le locataire accepte de réparer sur demande «sauf dommages causés par le feu» ne l’exonère pas de sa responsabilité pour un incendie causé par sa négligence;

2) le simple fait que le propriétaire se soit assuré contre l’incendie ne relève pas le locataire de son obligation de réparer les dommages ainsi causés;

3) les droits du propriétaire auxquels les assureurs sont subrogés ne s’étendent pas au‑delà de ce que le propriétaire peut recouvrer en vertu du bail;

4) si le propriétaire a renoncé à ses droits de recouvrer des dommages contre le locataire en toutes circonstances, l’assureur ne peut les exercer contre le locataire négligent;

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5) par définition, l’assurance-incendie prévoit l’indemnisation de l’assuré indiqué dans la police à la fois pour les incendies accidentels et les incendies dus à la négligence (rien n’indique en l’espèce qu’il y ait eu négligence grossière);

6) si le propriétaire et le locataire ont clairement convenu que l’assurance-incendie que doit obtenir le propriétaire sera pour leur commun bénéfice, cela constitue une fin de non-recevoir à l’action subrogatoire de l’assureur.

En ce qui concerne les principes 4 et 6 ci-dessus, je présume qu’antérieurement au sinistre, l’assureur a été mis au courant de la renonciation ou de la convention. Vu la conclusion à laquelle je parviens en l’espèce, je ne me prononce pas sur un point soulevé par l’intimé selon lequel, dans de tels cas, il se pourrait que l’assurance soit invalide, si l’assureur n’a pas, avant le sinistre, consenti à la renonciation ou à la convention. A cet égard, les intimés nous ont renvoyés aux motifs du juge Pigeon dans Agnew-Surpass Shoe Stores Ltd. c. Cummer-Yonge Investments Ltd.[11], à la p. 250:

Puisqu’on renvoie à l’assurance, il me paraît convenable d’examiner l’effet du droit statutaire de l’assureur à la subrogation (R.S.O. c. 224, art. 126). Ce droit a évidemment pour conséquence que le locateur est exposé à perdre le bénéfice de la police si l’incendie est imputable à la négligence du locataire et celui-ci a été déchargé de la responsabilité qui en découle. On ne peut priver un assureur du bénéfice de la subrogation sans son consentement. Évidemment, ceci peut être évité, soit que l’assureur émette une police couvrant l’intérêt du locataire aussi bien que celui du propriétaire, soit que l’assureur renonce à la subrogation.

Ils nous ont également renvoyés à Ivamy, General Principles of Insurance Law, 2e éd., 1970, p. 421, note 9.

Ce rappel de principes fait, il m’est impossible, avec égards, d’en conclure que la clause d’assurance citée au début de ces motifs serait sans signification si elle n’équivalait pas soit à une renonciation des propriétaires à leurs droits de

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recouvrer des dommages en cas d’incendie causé par la négligence, soit à un engagement de leur part de s’assurer en faveur de toutes les parties au bail contre les incendies de cette nature. Que ce soit d’un point de vue ou de l’autre, pareil résultat constituerait une exception aux principes généraux de la responsabilité et ne peut être admis que s’il est clair que telle était l’intention des parties contractantes et qu’aucune autre interprétation de l’ensemble des contrats n’est possible.

Sur la question de l’intention, il faut garder présents à l’esprit les points suivants:

1) selon les conclusions du juge de première instance, les baux ont été préparés par Eaton; tout doute doit s’interpréter contre elle;

2) le premier bail Smith est daté du 5 octobre 1954 (et il ne diffère sur aucun point majeur de celui qui était en vigueur au moment de l’incendie), peu de temps après que cette Cour eut indiqué que le fait qu’un propriétaire s’engage à payer toutes les primes d’assurance des lieux loués ne rend pas irrecevable une action en recouvrement de dommages après un incendie. United Motors Service, Inc. c. Hutson[12];

3) le second bail Smith en date du 1er mars 1961 et le bail Tuck en date du 28 juillet 1960 ont été signés après que les cours de l’Ontario eurent suivi l’arrêt Hutson et jugé que l’engagement pris par le locateur de payer toutes les primes d’assurance du bâtiment ne dispense pas le locataire de son obligation, en vertu de la clause de réparations, de réparer les dommages au bâtiment résultant d’un incendie causé par sa négligence. Voir Shell Oil Co. of Canada Ltd. v. White Motor Co. of Canada Ltd. and Ziegler[13] et Norman v. J.L. Edwards Motor Sales Ltd.[14], deux affaires où le locataire s’était également engagé à payer toute augmentation de primes due à l’utilisation des locaux;

4) chacun de ces trois baux couvre au moins douze pages du dossier d’appel et comporte un minimum de vingt-neuf paragraphes; les con-

[Page 764]

cepts d’incendie, de responsabilité, d’assurance, etc., étaient sans aucun doute de première importance dans l’esprit de la rédactrice, Eaton, comme le montrent les exemples suivants tirés du bail Smith de 1954:

a) on trouve sept fois le mot «incendie», dans la seule clause 4;

b) la clause 8 qui est longue traite des effets d’un incendie sur la continuation du bail, selon l’importance des dommages;

c) mise à part la clause d’assurance, objet du présent litige, il existe au moins quatre autres références à un aspect ou un autre de l’assurance;

d) les réparations rendues nécessaires par «le manque de soin du locataire» sont à la charge de celui-ci (21);

e) deux clauses prévoient expressément la non-responsabilité du locateur dans certains cas.

Le tout doit être lu compte tenu d’une connaissance du droit qui n’est pas surprenante lorsque l’on a affaire à un locataire important et organisé comme Eaton; des renvois précis sont faits dans les baux à trois lois ontariennes. Voilà pour l’intention; le silence des baux sur la situation des parties après un incendie causé par la négligence du locataire ne peut établir que les volontés se sont rencontrées pour déroger aux règles de droit ordinaires.

On ne peut déduire une telle dérogation du bail au motif que la clause d’assurance ne peut avoir d’autre but. Je suis d’accord avec la prétention des intimés selon laquelle on peut trouver la raison d’être de la clause d’assurance dans le besoin de fournir:

[TRADUCTION]

a) un mécanisme de financement pour maintenir l’option d’achat du locataire sur les lieux loués, et

b) l’assurance pour chaque locateur de pouvoir reconstruire le bâtiment et permettre la reprise ou la continuation du bail dans l’éventualité d’un incendie.

En ce sens et à cette fin, la clause d’assurance joue au bénéfice du locataire, mais elle ne va pas plus loin. Je fais mien le passage suivant du jugement

[Page 765]

de première instance[15], à la p. 385:

[TRADUCTION] Dans chacun des baux Smith et Tuck, une disposition expresse donne à Eaton une option d’achat sur les lieux à un prix déterminé. Le produit des assurances doit être conservé en fiducie au cas où Eaton exercerait son option, et dans l’éventualité de dommages aux locaux, Eaton aura le droit de recevoir le produit de l’assurance au titre de transfert de propriété. La clause exigeant du propriétaire qu’il s’assure a évidemment pour but de protéger Eaton au cas où elle déciderait d’exercer son option d’achat.

Je suis également d’accord avec ce que la Cour d’appel a écrit sur le sujet:

[TRADUCTION] Finalement, les deux baux contiennent des clauses d’option d’achat rédigées en termes semblables. Les termes de la clause 11(a) du bail Smith et de la clause 8(a) du bail Tuck sont virtuellement identiques et prévoient que si les locaux sont totalement ou partiellement endommagés par le feu, la foudre, les intempéries, etc., et qu’ils ne peuvent être réparés dans les 60 jours, la locataire aura alors 20 jours à compter de la survenance du sinistre pour exercer son option d’achat et que, si elle l’exerce, «le produit de toutes polices d’assurance y afférentes lui sera versé». La clause du bail Smith se lit exactement comme suit:

11. ETANT ENTENDU que pendant la durée du présent bail (a) Si le bâtiment ou les locaux loués sont totalement ou partiellement endommagés par le feu, la foudre, les intempéries, une émeute, une insurrection civile, des vices de structure, des cas de force majeure ou les ennemis de la Reine de façon à être rendus inutilisables et s’ils sont tellement endommagés qu’ils ne peuvent être réparés en faisant raisonnablement diligence dans les soixante jours après la survenance du sinistre, alors, à moins que dans les vingt jours après la survenance dudit sinistre, le locataire n’ait exercé son option d’achat des lieux loués prévue aux présentes, le présent bail sera résilié à compter de la date dudit sinistre, et ladite option d’achat sera annulée et le locataire restituera immédiatement les lieux et tout droit à leur égard au locateur, et le locataire paiera seulement le loyer jusqu’à la date de cette restitution et en cas de destruction, ou de destruction partielle telle qu’indiquée ci-dessus, le locateur pourra pénétrer de nouveau dans les lieux déchargés du présent bail et en reprendre possession et pourra en évincer toutes parties; dans le cas où, dans les vingt jours après la survenance dudit sinistre, le locataire aura exercé son option

[Page 766]

d’achat des lieux loués, le produit de toutes polices d’assurance y afférentes lui sera versé;

Malgré la vigueur des arguments présentés, il nous est impossible de trouver dans cette clause une intention de relever le locataire de sa responsabilité pour les incendies causés par la négligence. La clause doit être lue en corrélation avec la clause 31 du bail Smith, qui donne au locataire une option irrévocable d’achat des lieux loués pendant la durée du bail, à un prix indiqué. La clause traite de l’avis d’intention d’exercer l’option, de la date de signature, du titre de propriété, des ajustements, etc., et ajoute:

Lesdits lieux seront et demeureront aux risques du locateur jusqu’à la signature du contrat de vente. Tant que la vente ne sera pas conclue, le locateur conservera toutes les polices d’assurance et leur produit en fiducie pour les parties selon leurs droits respectifs et, en cas de dommages causés auxdits locaux, le locataire peut retirer le produit de l’assurance et conclure la vente ou annuler la convention de vente et d’achat. Lors de la conclusion de la vente desdits biens-fonds et bâtiments par le locateur au locataire, le présent bail et tous les engagements qu’il comporte seront nuls et de nul effet.

La clause 26 du bail Tuck contient une disposition semblable. Nous sommes d’avis que la clause 11(a) du bail Smith et la clause 8(a) du bail Tuck étaient destinées à préserver le droit du locataire d’exercer l’option d’achat dans les 20 jours suivant un incendie, que celui-ci ait été ou non causé par sa négligence. Elles paraissent n’avoir aucun rapport avec la détermination de la responsabilité pour des incendies causés par la négligence du locataire. Il semble clair que, dans les 20 jours suivant l’incendie, le locataire aurait pu exercer l’option d’achat et décider de percevoir le produit des assurances. Nous n’arrivons pas à voir comment l’option convenue pouvait jouer de façon à priver l’assureur de ses droits de subrogation.

L’argument majeur des appelantes est que cette question a été tranchée en leur faveur par cette Cour dans les arrêts Agnew-Surpass Shoe Stores Ltd. c. Cummer-Yonge Investments Ltd.[16] et Ross Southward Tire Ltd. c. Pyrotech Products Ltd.[17] Je ne peux faire droit à cet argument.

Dans Cummer-Yonge, les faits étaient si différents que la Cour d’appel a eu raison de ne pas appliquer l’arrêt au cas présent. Le point décisif de

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Cummer-Yonge se trouve dans le passage suivant des motifs du Juge en chef (à la p. 230):

Ce qui est significatif dans le bail en l’espèce c’est que nulle part on n’y trouve l’engagement usuel du locataire d’effectuer les réparations, lequel se lit généralement comme suit [TRADUCTION] «d’effectuer les réparations, sauf la détérioration et l’usure normales et les dommages résultant du feu, de la foudre et des intempéries». En revanche, le bail (à l’al. 1 du par. (10) de la cl. 8) exige que le locataire maintienne les lieux en bon état d’entretien et qu’il fasse les réparations et remplacements nécessaires, sauf la détérioration et l’usure normales et les dommages causés au bâtiment par des risques contre lesquels le locateur est obligé de s’assurer; et de plus, (à l’al. 2 du par. (10) de la cl. 8), le locataire doit effectuer les réparations lorsque requis et remettre les lieux loués en bon état d’entretien, sauf la détérioration et l’usure normales et les dispositions du bail relatives à l’assurance. L’exception de responsabilité, qui réfère à l’obligation du locateur de s’assurer, est renforcée par la cl. 5, dans laquelle les mots [TRADUCTION] «assurance couvrant toutes ses obligations relatives aux réparations», ayant trait aux obligations du locataire, sont rayés; et il est incontestable que l’obligation d’effectuer les réparations comprend ordinairement l’obligation de réparer les dommages causés par le feu résultant de la négligence du locataire. De plus, on voit qu’au par. (22) de la cl. 8 les mots [TRADUCTION] «assurance couvrant toutes les vitres et les glaces polies situées sur les lieux loués et une assurance contre les dommages matériels» sont rayés dans une clause qui par ailleurs vise l’obligation du locataire de s’assurer, cette obligation est restreinte à l’assurance de responsabilité civile.

La relation entre ces matières et les obligations d’assurance du locateur en vertu de la cl. 9 est très claire selon le texte des par. (2) et (5) de cette cl. 9. Il y a un engagement exprès du locateur envers le locataire d’assurer le centre commercial, y compris le bâtiment où sont situés les lieux loués, un engagement qui couvre explicitement tous les risques de dommages ou de pertes par le feu (j’ai souligné tous); de plus, et c’est très significatif, il y a l’obligation du locateur d’effectuer les réparations, sauf la détérioration et l’usure normales, aux murs extérieurs, au toit, aux planchers et aux fondations du bâtiment dans lequel sont situés les lieux loués, ainsi que celles nécessitées par des dommages au bâtiment causés par des risques contre lesquels le locateur doit s’assurer. Ces risques comprennent, comme on l’a déjà mentionné, tous les risques de pertes ou de dommages causés par le feu.

Les mots soulignés mettent en relief une situation radicalement différente de celle que nous avons à examiner ici.

[Page 768]

On a attiré l’attention de la Cour d’appel sur l’arrêt Pyrotech. Elle ne s’y est cependant pas référée dans ses motifs et elle a eu parfaitement raison. Comme l’a indiqué le Juge en chef, parlant au nom de la majorité dans cette affaire, la question en litige était de savoir si le risque de dommages causés par un incident, que celui-ci soit ou non dû à la négligence, passait à la charge du propriétaire en vertu d’une disposition du bail obligeant le locataire à payer les primes d’assurance. Dans cette affaire, les primes avaient été facturées au locataire et payées par celui-ci. La question a été tranchée ainsi (à la p. 40):

A cet égard, on peut dire que le locataire a modifié son obligation de réparation au-delà de l’exception courante pour l’incendie accidentel. II a payé pour bénéficier envers son propriétaire, de ce que toute assurance-incendie ordinaire procure au propriétaire, comme c’est d’ailleurs le cas pour la police obtenue en ce cas-ci. Selon moi, ce n’est donc pas la même chose si, comme dans l’affaire Hutson, c’est le propriétaire qui s’engage à payer les primes d’assurance ou si c’est le locataire qui s’y oblige.

Dans la présente espèce, s’il faut vraiment s’appuyer sur un précédent, ce serait sur Hutson. Dans cette affaire, il a été jugé que l’obligation de payer les primes d’assurance des bâtiments assumée par le propriétaire ne suffit pas à permettre au locataire d’échapper à sa responsabilité pour un incendie causé par sa négligence. Je ne peux trouver de différence fondamentale entre cette obligation et l’obligation d’assurance exprimée dans les baux en l’espèce. Les appelantes ont prétendu qu’une distinction pouvait être faite avec l’affaire Hutson en se fondant sur le fait que le bail ne disait pas expressément que l’engagement de payer les primes portait sur une assurance contre les dommages causés par un incendie; distinction bien mince en vérité, car manifestement le type d’assurance à contracter pour un bâtiment est une assurance-incendie.

Un dernier mot. Il me semble que, derrière la façade juridique, ce que les appelantes cherchent réellement à obtenir, c’est une déclaration de principe selon laquelle les actions des assureurs contre l’incendie en recouvrement de dommages devraient être réduites au minimum et qu’on ne devrait y

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avoir recours qu’en cas de négligence extrême (j’emploie à dessein un mot qui est encore neutre dans le langage juridique). Qu’il y ait lieu ou non d’adopter un tel principe, cela ne peut être de notre ressort. Une chose est sûre: l’équité n’est pas en jeu ici, l’appelante étant assez forte pour prendre soin de ses intérêts. Et je doute qu’en cette époque d’assurance responsabilité généralisée, il y ait plus qu’une poignée de locataires qui puissent se trouver à payer de telles sommes de leurs propres deniers.

Je suis d’avis de rejeter le pourvoi avec dépens.

Pourvoi accueilli avec dépens, les juges MARTLAND, RITCHIE et DE GRANDPRE dissidents.

Procureurs des appelantes: Borden & Elliot, Toronto.

Procureurs des intimés: Seabrook, Outerbridge, McElwain & Burk, Toronto.

[1] Une requête pour nouvelle audition du pourvoi a été accueillie par la Cour et une nouvelle audition ordonnée, sur la seule question de savoir si la co-défenderesse, à titre d’exécutrice de la succession de feu William F. Friel, avait droit au bénéfice de certaines clauses d’assurance. Avis du désistement a été déposé le 2 mars 1978.

[2] [1976] 2 R.C.S. 221.

[3] [1976] 2 R.C.S. 35.

[4] [1952] A.C.192.

[5] [1976] 2 R.C.S. 221.

[6] (1965), 401 P. 2d 157 (Ariz.).

[7] (1969), 457 P. 2d 133 (Kans.).

[8] (1953), 79 S.E. 2d 185 (N.C.).

[9] (1950), 184 F. 2d 359, certiorari refusé (1951), 340 U.S. 947.

[10] [1937] R.C.S. 294, confirmant [1936] O.R. 225.

[11] [1976] 2 R.C.S. 221.

[12] [1937] R.C.S. 294.

[13] (1957), 8 D.L.R. (2d) 753.

[14] (1958), 15 D.L.R. (2d) 211.

[15] [1972] I.L.R. 381.

[16] [1976] 2 R.C.S. 221.

[17] [1976] 2 R.C.S. 35.


Parties :

Demandeurs : T. Eaton Co.
Défendeurs : Smith et al.

Texte :

Cour suprême du Canada

T. Eaton Co. c. Smith et al., [1978] 2 R.C.S. 749

Date: 1977-05-17

La compagnie T. Eaton Limitée, May Catharine Vickers, exécutrice testamentaire de la succession de feu William F. Friel (Plaignants) Appelantes;

et

Albert E. Smith et Reginald E. Tuck, représenté par ses exécuteurs testamentaires, Evelyn Tuck, Doris Reid, Reginald Tuck et William Nelson Hinton (Défendeurs) Intimés.

1977: 28 février; 1977: 17 mai.

Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Martland, Judson, Ritchie, Spence, Pigeon, Dickson, Beetz et de Grandpré.

EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DE L’ONTARIO.

Proposition de citation de la décision: T. Eaton Co. c. Smith et al., [1978] 2 R.C.S. 749 (17 mai 1977)

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Origine de la décision

Date de la décision : 17/05/1977
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