Semelhago c. Paramadevan, [1996] 2 R.C.S. 415
Sinnadurai Paramadevan et Blossom Paramadevan Appelants
c.
Bernard Semelhago Intimé
Répertorié: Semelhago c. Paramadevan
No du greffe: 24325.
1996: 31 janvier; 1996: 20 juin.
Présents: Les juges La Forest, Sopinka, Gonthier, Cory, McLachlin, Iacobucci et Major.
en appel de la cour d’appel de l’ontario
POURVOI contre un arrêt de la Cour d’appel de l’Ontario (1994), 19 O.R. (3d) 479, 39 R.P.R. (2d) 215, 73 O.A.C. 295, qui a accueilli un appel principal et un appel incident contre une décision du juge Corbett d’accorder des dommages‑intérêts au lieu de l’exécution intégrale. Pourvoi rejeté.
John Swan et Barbra H. Miller, pour les appelants.
Martin Sclisizzi et Orlando Da Silva, pour l’intimé.
Version française des motifs rendus par
1 Le juge La Forest -- J’ai pris connaissance des motifs de mon collègue le juge Sopinka et je souscris au dispositif qu’il propose dans les circonstances de la présente affaire. Cependant, compte tenu de la présomption en fonction de laquelle l’affaire a été débattue, je préfère ne pas traiter des circonstances qui donnent droit à l’exécution intégrale ou, de manière générale, de la façon dont on devrait interpréter la mesure législative qui permet d’accorder des dommages-intérêts au lieu d’ordonner l’exécution intégrale. En examinant la possibilité de modifier le droit existant, il peut se révéler nécessaire d’analyser ces deux facteurs interdépendants, et l’argumentation en l’espèce n’a pas été présentée sous cet angle.
Version française du jugement des juges Sopinka, Gonthier, Cory, McLachlin, Iacobucci et Major rendu par
2 Le juge Sopinka -- Le présent pourvoi porte sur les principes applicables lorsqu’on accorde des dommages‑intérêts au lieu d’ordonner l’exécution intégrale. Le vendeur appelant a refusé de compléter la vente d’un immeuble résidentiel à l’acquéreur intimé. Ce dernier a intenté une action en exécution intégrale et, subsidiairement, en obtention de dommages‑intérêts. À l’ouverture du procès, l’intimé a opté pour le deuxième recours. La valeur de l’immeuble a augmenté après la date fixée pour transférer la propriété. Si les dommages‑intérêts sont évalués à la date du transfert de la propriété, l’intimé n’obtiendra pas la plus-value de l’immeuble qu’il a convenu d’acheter. Cependant, si les dommages‑intérêts sont évalués à la date du procès, il faut alors décider si l’intimé a droit non seulement à cette plus-value, mais également à celle de la résidence qui lui appartenait au moment du contrat de vente et qu’il n’a pas vendue en raison de l’échec de l’opération.
I. Les faits
3 En août 1986, l’acquéreur intimé a convenu d’acheter au vendeur appelant Sinnadurai Paramadevan, pour la somme de 205 000 $, une maison en construction dans la région de Toronto, la date fixée pour transférer la propriété étant le 31 octobre 1986. Pour financer l’achat, l’intimé verserait la somme de 75 000 $ en argent comptant, plus la somme de 130 000 $ qu’il obtiendrait en hypothéquant la maison qu’il habitait déjà. L’intimé a négocié un prêt hypothécaire de six mois remboursable par anticipation, qui devait lui permettre de conclure le marché concernant la nouvelle maison puis de vendre son ancienne maison en temps opportun dans les six mois suivant le transfert de la propriété. Avant la date fixée pour transférer la propriété, le vendeur appelant s’est rétracté et, en décembre 1986, l’appelante Blossom Paramadevan a acquis le titre de propriété de la maison. L’intimé a conservé son ancienne maison dont la valeur, établie à 190 000 $ à l’automne 1986, était passée à 300 000 $ au moment du procès.
4 L’intimé a intenté contre les appelants une action en exécution intégrale ou, subsidiairement, en dommages‑intérêts, et a déposé un avertissement relatif au titre de propriété. Au moment du procès, la valeur marchande de la propriété s’élevait à 325 000 $. L’intimé a opté pour des dommages‑intérêts plutôt que pour l’exécution intégrale et, le 5 décembre 1990, le juge Corbett, de la Cour de justice de l’Ontario (Division générale), lui a accordé la somme de 120 000 $ qui représentait la différence entre le prix d’achat convenu et la valeur de la propriété au moment du procès. Les appelants ont interjeté appel devant la Cour d’appel de l’Ontario en faisant valoir que l’évaluation constituait un «profit inattendu» puisque l’intimé bénéficiait non seulement de la plus-value de la nouvelle maison, mais aussi de celle de son ancienne maison. L’intimé a interjeté un appel incident contre le rejet de ses frais juridiques et de ses frais d’évaluation. Le 17 juin 1994, la Cour d’appel a accueilli l’appel principal et l’appel incident: (1994), 19 O.R. (3d) 479, 39 R.P.R. (2d) 215, 73 O.A.C. 295.
II. Les juridictions inférieures
A. Cour de justice de l’Ontario (Division générale)
5 Le juge Corbett a conclu qu’elle était liée par l’arrêt de la Cour d’appel de l’Ontario 306793 Ontario Ltd. in Trust c. Rimes (1979), 25 O.R. (2d) 79 (autorisation de pourvoi refusée, [1979] 2 R.C.S. xi):
[traduction] En l’espèce, nous avons en preuve divers points de référence pour l’évaluation des dommages‑intérêts, dont le premier est la différence entre le prix prévu au contrat et la valeur qui est de 120 000 $. Cette évaluation des dommages‑intérêts a été expressément adoptée dans 306793 Ontario Limited in trust c. Rimes . . .
La cour a conclu que l’adoption du point de vue du juge de première instance ne constituerait pas une vraie solution de rechange à l’exécution intégrale et que la perte réelle était la différence entre le prix d’achat original et le montant d’évaluation raisonnable à la date du procès . . .
Même s’il a fait l’objet de critiques [. . .] ce point de vue constitue toujours le droit applicable en Ontario à l’heure actuelle.
6 Le juge Corbett a examiné l’évaluation des dommages‑intérêts proposée par l’intimé, qui reposait sur [traduction] «un calcul de la plus-value du bien entre la date fixée pour transférer la propriété et la date du procès, moins les frais engagés pour profiter de cette plus-value. Il a pris la valeur marchande de l’immeuble en cause, en a déduit le prix d’achat de même que les coûts financiers du prêt hypothécaire de 130 000 $ pour six mois, soit la somme de 6 716,04 $». Le juge Corbett a conclu que l’intimé [traduction] «aurait vendu son bien pour financer l’acquisition du bien en cause et qu’il avait donc obtenu la somme de 130 000 $ en contractant un prêt hypothécaire de six mois remboursable par anticipation». Elle a ensuite constaté que l’intimé avait [traduction]«en outre déduit l’intérêt théorique [qu’il a] touché sur la somme de 75 000 $ qu’il allait verser de sa poche comme partie du prix d’achat, soit la somme de 30 000 $, et il a déduit des frais juridiques au moment fixé pour transférer la propriété, soit la somme de 2 473,75 $, ce qui représentait un montant net de dommages‑intérêts de 80 810,21 $». Le juge Corbett a souligné que ce point de vue avait été expressément rejeté dans l’arrêt Rimes de la Cour d’appel, qu’elle était [traduction] «tenue de suivre».
7 Elle a dit ceci:
[traduction] Il n’y a pas de doute que l’attribution de dommages‑intérêts fondée sur l’arrêt Rimes entraîne un profit inattendu pour le demandeur. J’ai examiné d’autres façons de calculer les dommages‑intérêts. Par exemple, si le contrat avait été exécuté, l’acquéreur serait aujourd’hui propriétaire d’une maison de 325 000 $ plutôt que d’un bien valant 300 000 $. À mon avis, il ne serait pas déraisonnable d’évaluer ainsi la perte à 25 000 $.
J’ai aussi examiné une méthode moins attrayante que celle précitée, selon laquelle on pourrait tenir compte de la différence entre la plus-value du bien du défendeur et celle du bien du demandeur. La valeur du bien du demandeur est passée de 190 000 $ à 300 000 $, soit une hausse de 110 000 $, tandis que la valeur du bien du défendeur a augmenté de 115 000 $. Le défendeur a donc bénéficié d’une plus-value supérieure, ce qui permet de fixer les dommages‑intérêts à 5 000 $.
Le juge Corbett ajoute que
[traduction] les faits de la présente affaire auraient pu m’amener à penser que l’exécution intégrale n’était pas une réparation appropriée et à évaluer les dommages‑intérêts comme je l’ai indiqué, en fonction d’autre chose. Toutefois, il n’y a pas de jurisprudence suffisante pour que j’adopte ce point de vue, mais je vais exposer les raisons pour lesquelles la question s’est posée selon les faits de la présente affaire.
Premièrement, la propriété en cause n’était pas unique. Il s’agissait d’un lot en construction qui pouvait vraisemblablement être interchangé avec bien d’autres. Deuxièmement, il n’y a, en l’espèce, aucune preuve que le demandeur a cherché d’autres résidences ou maisons d’habitation. Troisièmement, le demandeur en l’espèce devait financer l’achat en vendant sa propre demeure de sorte qu’il est demeuré propriétaire de sa propre maison qui devait l’aider à acquérir la nouvelle propriété. Quatrièmement, le demandeur a conservé sa propriété et a tiré profit de la plus-value de cette maison. Cinquièmement, les deux parties à cette opération étaient des négociants expérimentés en matière immobilière.
Elle conclut en ces termes:
[traduction] Il n’y a pas de doute que l’attribution de dommage‑intérêts fondée sur l’arrêt Rimes entraîne un profit inattendu pour le demandeur . . .
Je suis obligée de suivre l’arrêt Rimes dans la mesure où l’exécution intégrale est une réparation légitime lorsque des contrats de vente ne sont pas conclus ou, comme en l’espèce, ne sont pas conclus à tort.
. . .
Je conclus donc qu’il me faut accorder des dommages-intérêts correspondant à la différence entre le prix prévu au contrat et la valeur attribuée à une date rapprochée du procès, soit la somme de 120 000 $.
B. Cour d’appel de l’Ontario (1994), 19 O.R. (3d) 479
8 Le juge Austin a examiné, au nom de la cour, l’arrêt Rimes et a conclu que [traduction] «[c]es faits ne correspondent pas à ceux dont notre cour est maintenant saisie» (p. 481). Il a affirmé que les dommages-intérêts pour inexécution de contrat ont pour objet de [traduction] «placer la partie lésée dans la situation où elle se serait trouvée si le contrat avait été exécuté, dans la mesure où cela peut être accompli par le versement d’une somme d’argent» (p. 482). Il a conclu que la proposition des appelants que l’intimé reçoive la somme de 10 000 $, correspondant à la différence entre la plus-value de la nouvelle maison et celle de l’ancienne maison, [traduction] «ne permettrait guère, voire pas du tout, d’atteindre cet objectif» (p. 482). Le juge Austin a ensuite examiné l’évaluation subsidiaire proposée par l’intimé (expliquée plus haut dans l’examen des motifs du jugement de première instance) et il a conclu (à la p. 482):
[traduction] Le juge de première instance a rejeté ce point de vue à cause de l’arrêt Rimes. Toutefois, la présente affaire, à l’instar de la plupart des demandes de dommages-intérêts, est un cas d’espèce. Ce point de vue subsidiaire tente de retracer les événements tels que le juge de première instance en a établi le déroulement, et de placer l’acquéreur, dans la mesure où l’argent peut permettre de le faire, dans la situation où il se serait trouvé si la vente avait eu lieu. Compte tenu des conclusions de fait du juge de première instance, le point de vue subsidiaire se rapproche davantage de l’objectif d’indemnisation que ne le fait le point de vue adopté par le juge de première instance.
En plus de la somme susmentionnée [80 810,21 $], l’acquéreur a droit aux montants de 673,75 $ et de 250 $ déboursés respectivement pour les frais juridiques et les frais d’évaluation. Ces sommes ont été traitées par le juge de première instance, mais elles semblent avoir été omises dans le jugement même.
En définitive, j’accueillerais à la fois l’appel principal et l’appel incident. Je modifierais le premier paragraphe du jugement en en supprimant le chiffre de 120 000 $ pour lui substituer celui de 81 733,96 $.
III. La question en litige
9 Quels principes s’appliquent à l’évaluation des dommages-intérêts accordés au lieu de l’exécution intégrale, et comment ces principes s’appliquent-ils aux faits de la présente affaire?
IV. Analyse
10 Le juge de première instance a émis des réserves sur l’opportunité d’ordonner l’exécution intégrale en l’espèce. Même si je partage ces réserves et que je reviendrai sur la question des circonstances dans lesquelles l’exécution intégrale est une réparation appropriée, il y a lieu de trancher le présent pourvoi en tenant pour acquis que l’exécution intégrale était appropriée. Les parties ont traité l’affaire devant les deux tribunaux d’instance inférieure et devant notre Cour en tenant pour acquis que l’exécution intégrale était une réparation appropriée.
11 Il est loisible à la partie qui a droit à l’exécution intégrale de lui substituer une demande de dommages-intérêts. La compétence pour accorder des dommages‑intérêts au lieu d’ordonner l’exécution intégrale a été conférée à la Cour de la chancellerie par The Chancery Amendment Act, 1858 (R.-U.), 21 & 22 Vict., ch. 27 (connue sous le nom de Loi de lord Cairns). Bien que cette loi ait été abrogée, la Chambre des Lords a, dans l’arrêt Leeds Industrial Co-operative Society, Ltd. c. Slack, [1924] A.C. 851, conclu que la compétence pour accorder des dommages-intérêts au lieu d’ordonner l’exécution intégrale était conservée. Cette compétence fait partie du droit de l’Ontario en vertu de la Loi sur les tribunaux judiciaires, L.R.O. 1990, ch. C.43, art. 99, qui prévoit:
99 Le tribunal qui a compétence pour accorder une injonction ou ordonner l’exécution en nature peut, en sus ou au lieu de l’injonction ou de l’exécution en nature, adjuger des dommages-intérêts.
12 La Loi de lord Cairns permet d’accorder des dommages-intérêts dans certaines circonstances où aucune demande de dommages-intérêts ne pourrait être entendue en common law. Voir les arrêts Leeds, précité, et Wroth c. Tyler, [1974] 1 Ch. 30, à la p. 57. Dans les affaires où des dommages-intérêts pourraient également être réclamés en common law, ce sont généralement les principes de common law qui s’appliquent. Dans l’arrêt Johnson c. Agnew, [1980] A.C. 367, aux pp. 400 et 401, lord Wilberforce affirme:
[traduction] (2) Le principe général de l’évaluation des dommages‑intérêts est de nature compensatoire, c’est-à-dire que la partie innocente doit être placée, dans la mesure où l’argent peut permettre de le faire, dans la situation où elle se serait trouvée si le contrat avait été exécuté. Lorsqu’il s’agit d’un contrat de vente, ce principe conduit normalement à une évaluation des dommages-intérêts à la date de la rupture -- un principe reconnu et consacré à l’article 51 de la Sale of Goods Act 1893. Mais il ne s’agit pas là d’une règle absolue: si son application donne lieu à une injustice, la cour a le pouvoir de fixer toute autre date qui peut convenir dans les circonstances.
13 Le raisonnement qui sous-tend l’évaluation des dommages-intérêts à la date de la rupture d’un contrat de vente d’objets veut que si l’acquéreur innocent est indemnisé en fonction de la valeur des objets à la date de la rupture, il puisse se retourner et acheter des objets identiques ou équivalents. L’acquéreur est donc placé dans la situation financière où il serait trouvé si le contrat avait été respecté.
14 Des considérations différentes s’appliquent lorsque l’objet qui doit être acheté est unique. Bien que certains biens meubles, comme des peintures rares, tombent dans cette catégorie, la notion d’unicité a été particulièrement applicable, traditionnellement, aux contrats d’achat de biens immeubles. Sous le régime de la common law, chaque bien immeuble était généralement considéré comme unique. Un bien-fonds n’avait jamais d’équivalent. Par conséquent, les dommages-intérêts constituaient une réparation inadéquate et l’acquéreur innocent avait généralement droit à l’exécution intégrale. Étant donné la souplesse de la règle de common law quant à la date de l’évaluation des dommages-intérêts, il ne conviendrait pas de choisir la date de rupture du contrat comme date d’évaluation lorsque l’acquéreur d’un bien unique est légitimement en droit de réclamer l’exécution intégrale et qu’il choisit plutôt d’accepter des dommages-intérêts (voir Wroth c. Tyler, Johnson c. Agnew et Mavretic c. Bowman, [1993] 4 W.W.R. 329). Le raisonnement voulant que l’acquéreur innocent soit indemnisé intégralement s’il reçoit la somme d’argent qui lui permettrait d’acheter un bien de même valeur à la date de la rupture du contrat ne s’applique plus. Cette mesure ne remplacerait pas une ordonnance d’exécution intégrale. L’ordonnance d’exécution intégrale peut être rendue nombre de mois ou d’années après la rupture du contrat. La valeur du bien peut avoir changé.
15 En outre, la demande d’exécution intégrale réactive le contrat dans la mesure où le défendeur en défaut peut éviter la rupture du contrat en offrant d’exécuter son obligation, en tout temps avant la date du jugement. Dans des cas comme celui dont nous sommes saisis, où le vendeur se rétracte avant l’exécution, deux choix s’offrent à la partie innocente. Elle peut accepter la résiliation du contrat et le considérer comme ayant pris fin. En l’occurrence, les deux parties sont libérées de leurs obligations respectives, et la partie lésée peut intenter une action en dommages-intérêts. Par contre, la partie lésée peut refuser d’accepter la résiliation du contrat et continuer d’en réclamer l’exécution. Dans ce cas, le contrat demeure en vigueur et aucune des parties n’est libérée des obligations qu’il leur impose. Comme on l’explique dans McGregor on Damages (13e éd. 1972), à la p. 149:
[traduction] Lorsqu’une partie à un contrat le résilie, l’autre partie a le choix d’en accepter ou de ne pas en accepter la résiliation. Si elle ne l’accepte pas, il n’y a pas encore rupture, le contrat subsiste à l’avantage des deux parties et il n’y a aucun besoin de limiter le préjudice. Par contre, l’acceptation de la résiliation entraîne une inexécution anticipée du contrat, qui donne immédiatement ouverture à des poursuites en dommages-intérêts . . .
Ainsi, la demande d’exécution intégrale peut être perçue comme une réactivation du contrat dans la mesure où le défendeur en défaut peut éviter la rupture de contrat en offrant d’exécuter son obligation, en tout temps avant la date du jugement. C’est ainsi qu’une demande d’exécution intégrale a pour effet de reporter la date de rupture.
16 Pour toutes ces raisons, il n’est pas incompatible avec les règles de common law d’évaluer les dommages-intérêts à la date du procès. Il faut se rappeler que les règles de common law ne prévoyaient pas l’attribution de dommages-intérêts au lieu d’une ordonnance d’exécution intégrale. Les règles de common law doivent être appliquées à la lumière de la règle de droit contenue à l’art. 99 de la Loi sur les tribunaux judiciaires. Les dommages-intérêts accordés doivent vraiment remplacer l’exécution intégrale. Le juge Megarry insiste avec vigueur sur ce point dans l’arrêt Wroth c. Tyler. Dans cette affaire, l’acquéreur avait convenu, par contrat, d’acheter une maison au prix de 6 000 £. Le vendeur n’a pas respecté son engagement. À la date fixée pour transférer la propriété, le bien valait 7 500 £. À la date du procès, la valeur du bien était passée à 11 500 £. En évaluant les dommages-intérêts à la date du procès, le juge Megarry affirme, à la p. 58:
[traduction] Selon le texte de l’article, le pouvoir «d’accorder des dommages-intérêts à la partie lésée, [. . .] au lieu d’ordonner pareille [. . .] exécution intégrale» suppose au moins que les dommages-intérêts accordés remplaceront véritablement l’exécution intégrale. En outre, cet article parle du moment où les tribunaux prennent la décision d’accorder des dommages-intérêts au lieu d’ordonner l’exécution intégrale, de sorte que c’est à ce moment que les dommages-intérêts doivent être une solution de remplacement. Le fait qu’un montant de dommages-intérêts différent aurait été une solution de remplacement si l’ordonnance avait été rendue au moment de la rupture du contrat n’est sûrement pas pertinent. Dans la présente affaire, je ne puis voir comment des dommages-intérêts de 1 500 £ remplaceraient véritablement une ordonnance d’exécution intégrale du contrat de cession d’un terrain qui, au moment de l’ordonnance, vaut 5 500 £ de plus que le prix prévu au contrat.
À la page 59, le juge Megarry ajoute:
[traduction] Pourtant, j’affirmerais simplement, en principe, que des dommages-intérêts «au lieu» de l’exécution intégrale doivent être une solution de remplacement, qui produit le plus possible ce que l’exécution intégrale aurait produit. [Je souligne.]
17 C’est aussi ce sur quoi la Cour d’appel de l’Ontario s’est appuyée pour trancher l’affaire Rimes. Dans ses motifs de jugement, le juge en chef adjoint MacKinnon cite et approuve l’arrêt Wroth c. Tyler, soulignant que cet arrêt n’a pas été renversé par l’arrêt Johnson c. Agnew, précité. Je suis d’accord avec cette observation. Dans l’arrêt Johnson c. Agnew, lord Wilberforce a conclu, au nom de la Chambre des lords, qu’étant donné la souplesse de la règle de common law en ce qui concerne la date d’évaluation des dommages-intérêts que j’ai évoquée, le point de vue adopté par le juge Megarry dans l’arrêt Wroth c. Tyler était conforme à la common law.
18 Je conclus donc que, dans les circonstances de la présente affaire, la date appropriée pour évaluer les dommages-intérêts est la date du procès, comme l’a conclu le juge de première instance. En théorie, la date d’évaluation devrait être la date du jugement, à savoir la date à laquelle l’exécution intégrale est ordonnée. En pratique, toutefois, la preuve pertinente pour permettre d’évaluer les dommages‑intérêts sera celle qui est disponible à la date du procès. Il n’est pas possible habituellement de prédire la date du jugement au moment où la preuve est produite.
19 Le juge de première instance a fixé à 120 000 $ la différence entre le prix prévu au contrat et la valeur [traduction] «attribuée à une date rapprochée du procès». Je ne déduirais pas de ce montant la plus-value de la résidence de l’intimé que ce dernier a conservée lorsque le marché n’a pas été conclu. Si l’intimé avait obtenu une ordonnance d’exécution intégrale, il aurait acquis le bien visé par le contrat et conservé le montant de la plus-value de son propre bien. Les dommages-intérêts doivent remplacer une ordonnance d’exécution intégrale. Je ne vois aucun motif de faire des déductions qui n’ont rien à voir avec la valeur du bien visé par le contrat. Faire de telles déductions dérogerait au principe selon lequel les dommages-intérêts doivent correspondre véritablement à l’exécution intégrale.
20 Cette solution peut paraître trop généreuse pour l’intimé en l’espèce comme dans d’autres affaires semblables, et être perçue comme un profit inattendu. À mon avis, cette critique est valide si le bien qu’on a convenu d’acheter n’est pas unique. Même si, à une certaine époque, la common law considérait chaque bien immeuble comme étant unique, ce n’est plus le cas avec l’évolution du développement immobilier moderne. Toutes les propriétés, qu’elles soient résidentielles, commerciales ou industrielles, sont maintenant produites en série de la même façon que les autres biens de consommation. Si un marché concernant une propriété échoue, il s’en présente souvent, mais pas toujours, un autre.
21 Il ne convient donc plus, en abordant la question de l’exécution intégrale, de maintenir une distinction entre biens immeubles et biens meubles. On ne saurait présumer que des dommages-intérêts pour la rupture du contrat de vente d’un immeuble constitueront une réparation inadéquate dans tous les cas. La common law reconnaissait que la distinction pourrait ne pas être valide lorsque le bien-fonds n’avait aucune valeur particulière. Dans Adderley c. Dixon (1824), 1 Sim. & St. 607, 57 E.R. 239, le vice‑chancelier sir John Leach affirme (à la p. 240):
[traduction] Les tribunaux d’equity ordonnent l’exécution intégrale de contrats, non pas en raison d’une distinction entre biens immeubles et biens meubles, mais parce qu’il se peut que les dommages-intérêts accordés en vertu de la common law, dans une affaire donnée, ne constituent pas une réparation complète. Ainsi, un tribunal d’equity ordonne l’exécution d’un contrat relatif à un terrain non pas en raison de la nature immobilière du terrain, mais parce qu’il se peut que les dommages-intérêts en common law, qui doivent être calculés selon la valeur monétaire générale du terrain, ne constituent pas une réparation complète pour l’acquéreur pour qui ce terrain peut avoir une valeur particulière.
22 Les tribunaux ont toutefois eu tendance à considérer simplement tous les biens immeubles comme étant uniques, et à ordonner l’exécution intégrale à moins qu’il n’existe quelque autre raison de refuser une réparation fondée sur l’equity. Voir Roberto c. Bumb, [1943] O.R. 299 (C.A.), à la p. 311; Kloepfer Wholesale Hardware and Automotive Co. c. Roy, [1952] 2 R.C.S. 465; Nepean Carleton Developments Ltd. c. Hope, [1978] 1 R.C.S. 427, à la p. 438. Certains tribunaux ont toutefois commencé à mettre en doute la présomption que des dommages-intérêts ne constitueront pas une réparation adéquate pour la rupture d’un contrat d’achat de terrain. Dans l’arrêt Chaulk c. Fairview Construction Ltd. (1977), 14 Nfld. & P.E.I.R. 13, après avoir cité l’extrait susmentionné de l’arrêt Adderley c. Dixon, la Cour d’appel de Terre-Neuve (le juge Gushue) affirme, à la p. 21:
[traduction] La question qui se pose ici est de savoir si des dommages‑intérêts auraient pu être une réparation adéquate pour Chaulk, et je ne doute pas qu’ils auraient pu l’être et l’auraient été. Il n’y avait absolument rien d’unique ou d’irremplaçable dans les maisons et les lots négociés. Il s’agissait uniquement de lots sur lesquels étaient construites des maisons de même modèle général, que l’intimé achetait à des fins de placement ou de revente seulement. Il venait à peine de vendre les deux premières à profit, et il voulait faire de même avec les autres. Il en serait tout autrement s’il s’agissait d’une seule ou de plusieurs maisons qui présentaient une architecture particulière, ou qui étaient particulièrement bien situées, mais ce n’était certainement pas le cas en l’espèce.
L’exécution intégrale ne devrait donc pas être accordée automatiquement en l’absence de preuve que le bien en cause est unique en ce sens qu’il ne serait pas facile de le remplacer par un autre bien. La ligne directrice proposée par le juge Estey dans l’arrêt Asamera Oil Corp. c. Seal Oil & General Corp., [1979] 1 R.C.S. 633, à l’égard des contrats visant des biens meubles est également applicable aux biens immeubles. À la page 668, le juge Estey affirme:
Pour qu’un demandeur puisse invoquer une action en exécution intégrale pour justifier son omission d’acheter des biens de remplacement pour limiter le préjudice, son action en exécution intégrale doit être fondée sur des motifs équitables, réels et importants.
La Cour suprême de la Colombie-Britannique a adopté un point de vue semblable dans l’arrêt McNabb c. Smith (1981), 124 D.L.R. (3d) 547, à la p. 551.
23 Le juge de première instance estimait que le bien, en l’espèce, n’était pas unique. Elle a dit qu’il [traduction] «s’agissait d’un lot en construction qui pouvait vraisemblablement être interchangé avec bien d’autres». Nonobstant cette observation, elle s’est sentie tenue par la jurisprudence de conclure que l’exécution intégrale était une réparation appropriée. Même si je serais porté à souscrire à l’avis du juge de première instance quant à l’inopportunité d’ordonner l’exécution intégrale, les parties se sont toutes deux contentées de soumettre leur preuve en tenant pour acquis que l’intimé avait droit à l’exécution intégrale. La Cour d’appel a examiné l’affaire en fonction de cette hypothèse. Dans les circonstances, notre Cour devrait s’en tenir à la façon dont l’affaire a été soumise par les parties et tranchée par les tribunaux d’instance inférieure. À l’avenir, dans des circonstances semblables, un juge de première instance ne sera pas obligé de conclure que l’exécution intégrale est une réparation appropriée.
24 Ceci m’amène aux déductions faites par la Cour d’appel. Bien que j’aie certaines réserves quant au bien-fondé de ces déductions, l’intimé n’a formé aucun pourvoi incident à l’égard de l’attribution de dommages-intérêts. Ces déductions n’ont fait l’objet d’aucune argumentation. Mes réserves portent sur le fondement sur lequel la Cour d’appel s’est appuyée pour établir une distinction d’avec Rimes. À cet égard, la cour affirme, à la p. 481:
[traduction] Ces faits ne correspondent pas à ceux dont notre cour est maintenant saisie. Dans la présente affaire, l’acquéreur n’est pas une coquille vide, et le juge de première instance a conclu que la preuve établissait ce qui serait probablement arrivé si l’opération avait été complétée.
25 Selon mon interprétation des motifs du juge en chef adjoint MacKinnon dans l’arrêt Rimes, la principale raison pour laquelle on a décidé de ne pas déduire les frais financiers était que cela serait incompatible avec l’adoption de la date du procès comme date d’évaluation des dommages-intérêts. Je ne suis pas convaincu qu’il y ait incompatibilité, mais je préférerais ne pas me prononcer davantage sur cette question puisqu’aucun pourvoi incident n’a été formé et que ces questions ne sont pas en litige en l’espèce.
26 La Cour d’appel a ajouté des débours de 673,75 $ pour les frais juridiques et de 250 $ pour les frais d’évaluation, sommes qui semblent avoir été omises par inadvertance dans le jugement de première instance. Ces sommes n’étaient pas contestées.
Dispositif
27 En définitive, le pourvoi est rejeté avec dépens.
Pourvoi rejeté avec dépens.
Procureurs des appelants: Aird & Berlis, Toronto.
Procureurs de l’intimé: Borden & Elliot, Toronto.
