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§ France, Cour administrative d'appel de Bordeaux, 3e chambre, 24 septembre 2002, 98BX00255 et 98BX01284

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Type d'affaire : Administrative
Type de recours : Plein contentieux fiscal

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 98BX00255;98BX01284
Numéro NOR : CETATEXT000007501334 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.administrative.appel.bordeaux;arret;2002-09-24;98bx00255 ?

Analyses :

CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES AINSI QUE TAXES ASSIMILEES ET REDEVANCES - QUESTIONS COMMUNES - VALEUR LOCATIVE DES BIENS.


Texte :

Vu 1°) les requêtes enregistrées au greffe de la cour administrative d'appel de Bordeaux les 20 février 1998 et 2 juin 1998 sous le n° 98BX00255, présentées, pour M. Henri X..., ; M. X... demande que la cour :
- annule le jugement en date du 4 décembre 1997 du tribunal administratif de Poitiers en tant qu'il n'a que partiellement fait droit à sa demande en réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti au titre des années 1993, 1994 et 1995, dans les rôles de la commune de Sauzé-Vaussais (Deux-Sèvres) à raison d'installations situées sur le territoire de cette commune ;
- ordonne le sursis à exécution de ce jugement ;
- lui accorde la réduction des taxes contestées en évaluant la valeur locative des biens en litige par comparaison, ou à défaut, par voie d'appréciation directe, en retenant un abattement total de 85 % sur le coût de construction ;
- condamne l'Etat à lui verser la somme de 5.000 F au titre de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu 2°) la requête enregistrée au greffe de la cour administrative d'appel de Bordeaux le 20 juillet 1998 sous le n° 98BX01284, présentée pour M. Henri X..., ainsi que le mémoire enregistré le 2 février 2000 ; M. X... demande que la cour :
- annule le jugement en date du 29 juin 1998 du tribunal administratif de Poitiers en tant qu'il n'a que partiellement fait droit à sa demande en réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti au titre de l'année 1996, dans les rôles de la commune de Sauzé Vaussais à raison d'installations situées sur le territoire de cette commune ;
- lui accorde la réduction des taxes contestées en évaluant la valeur locative des biens en litige par comparaison, ou à défaut, par voie d'appréciation directe, en retenant un abattement total de 85 % sur le coût de construction ;
- condamne l'Etat à lui verser la somme de 5.000 F au titre de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu les autres pièces des dossiers ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ainsi que le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 2 juillet 2002 :
- le rapport de Mme Boulard, premier conseiller ;
- et les conclusions de M. Heinis, commissaire du gouvernement ;

Considérant que les instances enregistrées sous les numéros 98BX00255 et 98BX01284 tendent toutes deux à la réduction d'impositions directes locales, concernent un même site et émanent d'un même redevable ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par un même arrêt ;
Sur le bien fondé des taxes en litige :
Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnelle le visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1°Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ;
2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel. b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée :
Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date. Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;
3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe" ;
Considérant que les installations de stockage à raison desquelles M. X... a été assujetti aux taxes foncières sur les propriétés bâties restant en litige au titre des années 1993 à 1996 sont situées sur le territoire de la commune de Sauzé-Vaussais (Deux-Sèvres) ; qu'elles sont essentiellement composées d'un hangar et d'un silo et s'insèrent dans un site plus vaste comprenant plusieurs hautes cellules d'une forte capacité de stockage et munies de nombreux équipements adaptés à leur affectation ;
Considérant qu'il est constant que les biens en litige n'étaient pas donnés en location à la date légale de référence au 1er janvier 1970 et que, par suite, la méthode d'appréciation par bail visée par le 1° de l'article 1498 du code général des impôts ne leur est pas applicable ; qu'il est également constant que ces biens présentent un caractère particulier au sens du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, ce qui autorise dans le cadre de la méthode comparative, la recherche de termes de comparaison hors de la commune ;

Considérant que les taxes restant à la charge de M. X... ont été établies par l'administration en fonction d'une valeur locative déterminée suivant la méthode par voie d'appréciation directe ; que l'administration soutient que, pour déterminer la valeur locative des installations dont M. X... est propriétaire, n'ont pu être trouvés, même hors de la commune, des éléments de comparaison qui satisfassent aux conditions posées par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; que, dans sa requête, M. X... demande à titre principal que soit appliquée la méthode par comparaison pour chacun des éléments qui composent ses installations et à titre subsidiaire la méthode par voie d'appréciation directe ;
Considérant que l'article 324 A de l'annexe III au code général des impôts précise que, "pour l'application de l'article 1494 du code général des impôts", il faut entendre par "propriété normalement destinée à une utilisation distincte", s'agissant des biens autres que des établissements industriels, "l'ensemble des sols, terrains et bâtiments qui font partie du même groupement topographique et sont normalement destinés à être utilisés par un même occupant en raison de leur agencement" et par " fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte, s'agissant des biens situés dans un ensemble immobilier, le local normalement destiné, à raison de son agencement, à être utilisé par un même occupant" ; qu'en l'espèce, les éléments dont sont composées les installations litigieuses font partie du même groupement topographique et sont utilisés par le même occupant en raison de leur agencement ; qu'ils ne sauraient donc être regardés comme des fractions de propriété destinées à des utilisations distinctes ; que chacun des éléments à raison desquels M. X... a été imposé ne peut donc être évalué distinctement des autres ;
En ce qui concerne la méthode d'évaluation par comparaison :

Considérant que les dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, qui décrivent la méthode d'évaluation par comparaison, imposent que les termes de comparaison qui servent à évaluer un immeuble commercial, même lorsqu'il s'agit comme en l'espèce d'un immeuble de caractère particulier ou exceptionnel, aient été normalement loués au 1er janvier 1970 ; que, par suite, cette méthode d'évaluation ne peut trouver à s'appliquer lorsque l'immeuble qui est invoqué comme terme de comparaison n'était pas loué au 1er janvier 1970 ou, dans l'hypothèse où cet immeuble a lui-même été évalué par comparaison, lorsque le second terme de comparaison n'était pas non plus loué au 1er janvier 1970 ; qu'ainsi, un immeuble dont la valeur locative a été déterminée non par référence à un bail existant au 1er janvier 1970, mais par voie d'appréciation directe, ne peut, dans la méthode comparative, servir de terme de comparaison ; qu'en outre, ces mêmes dispositions de l'article 1498 du code général des impôts, ainsi que celles de l'article 324 Z de l'annexe III au même code qui définissent l'évaluation par comparaison comme consistant à attribuer à un immeuble donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens "de même nature pris comme types", impliquent que ces autres biens soient "similaires à l'immeuble en cause et qu'ils soient situés, sinon sur le territoire de la même commune, du moins sur le territoire d'une localité à la situation économique analogue"; que si l'article 324 AA de la même annexe admet que des différences peuvent "exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer", c'est à la condition que celles-ci n'excèdent pas les facultés d'ajustement de valeur locative unitaire qu'il envisage du point de vue notamment " de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement" ; que lorsque ne sont pas remplies les conditions cumulativement posées par le 2 ° de l'article 1498 du code général des impôts, c'est à dire la condition de location à la date légale de référence ainsi que les conditions de similarité des immeubles et d'analogie de leurs communes d'assiette, la méthode d'évaluation par comparaison doit être écartée et celle par appréciation directe appliquée ;
Considérant, s'agissant plus particulièrement des sites composés de silos dits verticaux, que s'il n'est pas en principe nécessaire pour fixer leur valeur locative que les termes de comparaison soient eux- mêmes des silos verticaux et si d'autres installations de stockage, comme celles comprenant des silos dits horizontaux, peuvent en principe servir de références, leurs caractéristiques, notamment celles qui déterminent la capacité de stockage ou celles relatives à leur équipement, qui conditionnent l'acheminement des produits et la qualité de leur conservation, doivent être suffisamment proches des caractéristiques correspondantes des installations qui leur sont comparées pour que puissent s'appliquer les facultés d'ajustement autorisées par l'article 324 AA précité de l'annexe III au code général des impôts et, en tout état de cause, la condition de location à la date légale de référence doit être respectée ;

Considérant que M. X... a demandé dans sa requête que ses installations de stockage soient évaluées par comparaison avec le silo situé sur le territoire de la même commune de Sauzé-Vaussais et choisi comme local type de la catégorie générale des entrepôts ; qu'il résulte cependant de l'instruction que ce local est par trop différent des installations en litige, eu égard non seulement aux caractéristiques de ces dernières mais aussi à celles du site dans lequel elles s'insèrent, et que ces différences excèdent les facultés d'ajustement autorisées par l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ; que, par suite et en tout état de cause, ce local ne peut servir de terme de comparaison pour calculer la valeur locative des installations de M. X... ; qu'aucun des autres sites situés sur le territoire d'autres communes qu'avait invoqués la société requérante avant les opérations d'expertise ne peut être regardé comme respectant les conditions de location et de similarité posées, de manière cumulative, par les dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'il suit de là que la méthode comparative ne peut en l'espèce être appliquée ;
En ce qui concerne la méthode d'évaluation par appréciation directe :
Considérant que, selon l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts, "il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation", le taux d'intérêt étant "fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires" ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : "En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 du dit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien" ;
Considérant que, dès lors que la méthode par voie d'appréciation directe est prévue par les dispositions de nature législative de l'article 1498 du code général des impôts, les moyens tirés de ce qu'elle méconnaîtrait les principes de Al'égalité devant l'impôt et de Al'égalité proportionnelle invoqués par la société sont inopérants ;

Considérant que la valeur locative déterminée par l'administration dans le cadre de la méthode par voie d'appréciation directe a été calculée en fonction de la valeur de reconstruction des installations ; qu'il ne résulte pas de l'instruction qu'il existe des données de la nature de celles prévues par les dispositions de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts permettant d'estimer la valeur vénale des ces installations autrement que par référence à la valeur de leur reconstruction convertie au 1er janvier 1970 ; qu'au demeurant, le requérant, qui se prévaut à titre subsidiaire de la méthode d'appréciation directe, demande expressément dans sa requête que la valeur locative déterminée dans le cadre de cette méthode soit calculée à partir de la valeur de reconstruction ;
Considérant qu'il résulte de l'instruction, et notamment de l'expertise à laquelle se réfèrent le ministre dans ses dernières écritures et le requérant dans ses notes en délibéré, que la valeur de reconstruction des installations dont il s'agit doit être réduite d'un abattement total de 70% pour tenir compte, d'une part, à hauteur de 50% de la dépréciation immédiate résultant notamment de leur étroite spécialisation, et, d'autre part, à hauteur de 20%, de leur nature, de leur état d'entretien, de leur capacité de stockage et de leur localisation ; que le taux d'intérêt, que l'article 324 AC définit en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région, doit être en l'occurrence fixé à 4% ; qu'ainsi, la valeur locative au 1er janvier 1970 servant de base aux taxes restant en litige doit être calculée en appliquant un taux d'intérêt de 4% à une valeur vénale elle-même établie à partir d'une valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 des immeubles réduite par un abattement total de 70 % ; qu'il n'est au demeurant pas établi que la valeur locative estimée dans ces conditions de mise en oeuvre de la méthode par voie d'appréciation directe serait supérieure à celle pouvant résulter de l'application de la méthode comparative selon les termes de comparaison avancés par le redevable et les tarifs qui leur étaient attachés ; qu'ainsi, M. X... est fondé à demander la réduction des taxes litigieuses procédant de la prise en compte de la valeur locative des biens, à raison desquels il a été imposé, directement calculée suivant les modalités susdécrites ; que, toutefois, le requérant, qui a expressément rappelé dans sa requête le montant des dégrèvements initialement demandé dans ses réclamations, doit être tenu pour avoir limité au dit montant, comme il en avait au demeurant l'obligation, ses conclusions d'appel ; que, par conséquent, les dégrèvements découlant de la valeur locative définie ci-dessus ne pourront, en tout état de cause, excéder, après prise en compte des dégrèvements déjà accordés par le service, les sommes initialement demandées de 40.342 F au titre de 1993, de 41.154 F au titre de 1994, de 42.453 F au titre de 1995 et de 44.196 F au titre de 1996 ;
Sur les frais irrépétibles :
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative et de condamner l'Etat à verser à M. X... la somme de 1 524 euros qu'il demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Article 1er : Les taxes foncières sur les propriétés bâties auxquelles M. X... est resté assujetti au titre des années 1993,1994, 1995 et 1996 à raison de ses installations situées à Sauzé-Vaussais doivent être assises sur une base prenant en compte une valeur locative au 1er janvier 1970 calculée en appliquant un taux d'intérêt de 4% à la valeur vénale de ces biens elle-même établie à partir d'une valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 des immeubles réduite par un abattement total de 70%.
Article 2 : Il est accordé à M. X... pour les années en cause la réduction des taxes foncières sur les propriétés bâties procédant de la prise en compte de la base définie à l'article 1er dans les limites susénoncées du montant des dégrèvements initialement sollicités.
Article 3 : Les jugements du tribunal administratif de Poitiers en date des 4 décembre 1997 et 29 juin 1998 sont réformés en ce qu'il ont de contraire au présent arrêt.
Article 4 : L'Etat versera la somme de 1 524 euros à M. X... au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : Le surplus des conclusions des requêtes est rejeté.

Références :

CGI 1498, 1496, 1499, 1494, 324 AC
Code de justice administrative L761-1


Publications :

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Composition du Tribunal :

Rapporteur ?: Mme Boulard
Rapporteur public ?: M. Heinis

Origine de la décision

Formation : 3e chambre
Date de la décision : 24/09/2002

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