Vu la décision en date du 26 janvier 1989, enregistrée au greffe de la cour le 3 mars 1989, par laquelle le président de la 8ème sous-section de la section du contentieux du Conseil d'Etat a transmis à la cour, en application de l'article 17 du décret n° 88-906 du 2 septembre 1988, la requête présentée le 25 octobre 1988 par Mme X... ;
Vu la requête, enregistrée au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat le 25 octobre 1988, présentée par Mme Jeannine X..., demeurant ... ;
Mme X... demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler le jugement du 1er juillet 1988 par lequel le tribunal administratif de Marseille n'a fait que partiellement droit à sa demande de réduction des bases d'imposition à la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie pour les années 1984 et 1985 ;
2°) de réduire le coefficient d'état d'entretien du local d'habitation et du local professionnel à 1,10 et de ramener à 8 francs la valeur locative au mètre carré pondéré du local professionnel ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts ;
Vu le livre des procédures fiscales ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience du 6 novembre 1990 :
- le rapport de M. ZUNINO, conseiller ;
- les observations de M. X... ;
- et les conclusions de M. JOUGUELET, commissaire du gouvernement ;
Considérant que Mme X... conteste les bases de l'imposition à la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 1984, pour les immeubles dont elle est propriétaire à SALON-DE-PROVENCE, et qui consistent en une maison d'habitation et en des locaux loués à l'entreprise générale de construction salonaise ;
Sur les bases de calcul relatives au local d'habitation :
Considérant que Mme X... a limité sa réclamation à l'évaluation du coefficient d'état d'entretien dont la valeur de 1,20 lui paraît excessive ;
Considérant qu'aux termes de l'article 324 Q de l'annexe III au code général des impôts : "Le coefficient d'entretien est déterminé conformément au barème suivant : ETAT D'ENTRETIEN COEFFICIENT Bon - construction n'ayant besoin d'aucune réparation ... 1,20 Assez bon - construction n'ayant besoin que de petites réparations ... 1,10 Passable - construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d'habitabilité ... 1 Médiocre - construction ayant besoin de réparations d'une certaine importance, encore que localisées ... 0,90 Mauvais - construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties ... 0,80
Considérant que les éléments fournis par la requérante ne révèlent pas que l'état des bâtiments dont s'agit appelle d'autres travaux que ceux d'entretien courant ; que notamment aucune justification de la nécessité de travaux d'étanchéité n'a été apportée ; que par suite c'est à bon droit que le coefficient d'entretien de l'immeuble a été fixé à 1,20 ;
Sur les bases de calcul des locaux loués :
Considérant qu'aux termes de l'article 324 A de l'annexe III au code général des impôts :
"Pour l'application de l'article 1494 du code général des impôts, on entend : 1° Par propriété normalement destinée à une utilisation distincte : a. en ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels, l'ensemble des sols, terrains et bâtiments qui font partie du même groupement topographique et sont normalement destinés à être utilisés par un même occupant en raison de leur agencement ;" ; qu'il ressort de ces dispositions que les locaux loués à l'entreprise générale salonnaise, utilisés par un occupant différent de celui installé dans les bâtiments d'habitation, ne peuvent être regardés comme relevant d'une même propriété pour la détermination des modalités de calcul de la taxe foncière, alors même que ces deux catégories de locaux proviennent d'une même exploitation agricole ;
Considérant que le mode de calcul de la valeur locative des bâtiments loués et servant à l'exercice d'une profession commerciale, artisanale ou industrielle est défini par les dispositions de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'aux termes de cet article : "La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a- Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison.
Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b- La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;
3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe." ;
Considérant en premier lieu qu'il résulte desdites dispositions que les coefficients tenant à l'état et à la situation des bâtiments loués n'ont pas à être pris en considération pour moduler la valeur locative qu'elles déterminent ;
Considérant en second lieu que, faute pour les locaux dont s'agit d'avoir été loués en 1970, il convient d'avoir recours, par préférence, à des termes de comparaison choisis dans la commune et à défaut, de procéder par voie d'appréciation directe pour déterminer leur valeur locative ;
Considérant que les termes de comparaison produits par l'administration ne correspondent pas aux caractéristiques propres à l'entrepôt dont s'agit, lequel ne comporte ni aménagement, ni outillage ; qu'il convient donc de procéder par voie d'évaluation directe ;
Considérant que compte tenu des éléments figurant au dossier, il sera fait une juste appréciation de la valeur locative de l'immeuble loué en la fixant à 10 francs par mètre carré pour l'année 1970 ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que Mme X... est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a retenu pour le calcul de la taxe foncière de cet immeuble une valeur locative de 17 francs par mètre carré, en base 1970 ; qu'il y a lieu de réformer ledit jugement et de prononcer au bénéfice de Mme X... la réduction d'imposition correspondant à la valeur locative susmentionnée ;
Article 1er : La valeur locative des immeubles loués par Mme X... est fixée à 10 francs par mètre carré (valeur 1970) pour le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Article 2 : Il est accordé à Mme X..., pour les années 1984 et 1985, une réduction de l'imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties correspondant à la différence entre l'imposition attaquée et celle qui résulte de l'article 1er ci-dessus.
Article 3 : Le jugement en date du 1er juillet 1988 du tribunal administratif de Marseille est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de Mme X... est rejeté.
