Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure
M. et Mme A... B... ont demandé au tribunal administratif de Dijon de leur accorder la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2011 et 2012 et des pénalités correspondantes.
Par un jugement n° 1502665-1502666 du 23 décembre 2016, le tribunal administratif de Dijon a rejeté leurs demandes.
Procédure devant la cour
Par une requête, enregistrée le 20 février 2017, M. et Mme B..., représentés par Me Fiorese, avocat, demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Dijon du 23 décembre 2016 ;
2°) de leur accorder la décharge demandée ;
3°) de mettre à la charge de l'État une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- les impositions mises à leur charge à la suite de la mise en oeuvre de la procédure de taxation d'office sont entachées d'irrégularité, dès lors que les SCI concernées n'ont pas été mises en demeure de déposer une déclaration de plus-value ;
- la méthode appliquée pour calculer le prix d'acquisition des lots n° 9, 13 et 15 de l'immeuble donnant sur la rue Monge à Dijon est inadaptée, de même que celle appliquée pour les lots de l'immeuble situé rue Condorcet ;
- il convient d'évaluer la valeur de ces lots en rapportant leur surface à la valeur moyenne du mètre carré de l'immeuble lors de l'acquisition ;
- l'ensemble des factures de travaux concernant ces lots doit être pris en compte, compte tenu notamment de la doctrine de l'administration ;
- s'agissant de l'immeuble situé à Nuits-Saint-Georges, il convient de tenir compte des factures de dépense effectuées par la SCI APL, au prorata de leurs droits d'associé.
Par un mémoire en défense, enregistré le 9 août 2017, le ministre de l'action et des comptes publics conclut au non lieu à statuer au titre de l'année 2011 à concurrence de 127 euros en droits et 22 euros en pénalités et au rejet du surplus des conclusions de la requête.
Il soutient que :
- certaines factures concernant les travaux effectués dans l'immeuble situé rue Condorcet peuvent être retenue en majoration du prix d'acquisition, pour un montant total de 4 938 euros s'agissant du lot n° 6 ;
- aucun des autres moyens présentés par M. et Mme B... n'est fondé.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Savouré, premier conseiller,
- les conclusions de Mme Bourion, rapporteur public ;
Considérant ce qui suit :
1. M. et Mme B... ont cédé en 2011, en leur nom propre, le lot n° 12 d'un immeuble situé rue Henri Chaland à Nuits-Saint-Georges (Côte-d'Or). Ils sont également associés, à hauteur de 68 % des parts, de la SCI APL, qui a cédé en 2011 les lots n° 9 et n° 15 et, en 2012, le lot n° 13 de l'immeuble qu'elle détenait rue Monge à Dijon (Côte-d'Or). Ils sont aussi associés, à hauteur de 36 % des parts, de la SCI 49, rue Condorcet, qui a cédé en 2011 le lot n° 6 et en 2012 les lots n° 1 et 7 de l'immeuble qu'elle détient à Dijon à l'adresse dont elle porte le nom. Aucune déclaration de plus-value n'ayant été déposée au titre des cessions des lots n° 13 et n° 15 de l'immeuble rue Monge, des cessions des lots n° 1 et n° 7 réalisées par la SCI 49, rue Condorcet et des cessions réalisées directement par M. et Mme B... en 2011, l'administration a procédé à l'évaluation des plus-values réalisées et les a taxées d'office, sur le fondement du 1° de l'article L. 66 du livre des procédures fiscales. Par ailleurs, l'administration a procédé, suivant la procédure contradictoire, à la majoration des plus-values déclarées au titre des lots n° 9 de l'immeuble de la rue Monge et n° 6 de l'immeuble de la rue Condorcet. La totalité des impositions découlant de ces procédures ont été majorées de l'intérêt de retard, les plus-values taxées d'office s'étant en outre vu appliquer la majoration de 40 % pour absence de déclaration. Les rehaussements relatifs à la cession de l'immeuble de la rue Monge ont également été majorés de la pénalité de 10 % prévue par l'article 1758 A du code général des impôts. M. et Mme B... interjettent appel du jugement par lequel le tribunal administratif de Dijon a rejeté leur demande tendant à la décharge de ces impositions.
Sur l'étendue du litige :
2. Par une décision du 31 juillet 2017, postérieure à l'introduction de la requête, l'administration a prononcé le dégrèvement des impositions litigieuses à concurrence de 127 euros en droits et 22 euros en pénalités, consécutivement à l'admission de factures en majoration de la valeur d'acquisition du lot n° 6 de l'immeuble situé rue Condorcet à Dijon. Les conclusions de la requête de M. et Mme B... sont, dans la mesure de ces montants, devenues sans objet.
Sur la régularité de la procédure d'imposition :
3. Aux termes de l'article L. 66 du livre des procédures fiscales : " Sont taxés d'office : (...) 1° à l'impôt sur le revenu, les contribuables qui n'ont pas déposé dans le délai légal la déclaration d'ensemble de leurs revenus ou qui n'ont pas déclaré, en application des articles 150-0 E et 150 VG du code général des impôts, les gains nets et les plus-values imposables qu'ils ont réalisés, sous réserve de la procédure de régularisation prévue à l'article L. 67 (...) ". Aux termes de l'article L. 67 du même livre : " La procédure de taxation d'office prévue aux 1° et 4° de l'article L. 66 n'est applicable que si le contribuable n'a pas régularisé sa situation dans les trente jours de la notification d'une mise en demeure. Toutefois, le délai de régularisation est fixé à quatre-vingt-dix jours pour la présentation à l'enregistrement de la déclaration mentionnée à l'article 641 du code général des impôts. (...) ".
4. M. et Mme B...soutiennent que les rectifications notifiées suivant la procédure de taxation d'office, à leur nom et au nom de la SCI APL et de la SCI Condorcet, n'ont pas été précédées de la mise en demeure prévue par l'article L. 67 précité. Toutefois, l'administration produit au dossier lesdites mises en demeure accompagnées de l'accusé de réception des plis et fait valoir sans être contredite qu'en dépit de celles-ci, aucune déclaration n'a été souscrite. Le moyen doit donc être écarté comme manquant en fait.
Sur le bien-fondé des impositions :
5. Aux termes de l'article 150 V du code général des impôts : " La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant. " Aux termes de l'article 150 VB du même code : " I.-Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Lorsqu'une dissimulation du prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation. (...) II.-Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré : (...) 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée. (...). ".
En ce qui concerne l'évaluation de la valeur d'acquisition des immeubles :
S'agissant de l'immeuble situé rue Monge :
6. La SCI APL a acquis les lots 3 à 7 de l'immeuble situé rue Monge, d'une surface totale de 118 m², correspondant à 67 tantièmes de la copropriété sur 100, par acte du 13 juillet 2002, pour un prix de 152 449,02 euros. Le lot n° 4 correspondait à 20 tantièmes, tandis que les lots n° 5 et n° 6, correspondaient à 21 tantièmes chacun. Le lot n° 5 a été supprimé lors de l'établissement du nouvel état descriptif de division établi le 15 février 2011 et a été remplacé par deux nouveaux lots, numérotés 9 et 10, correspondant à 11 et 10 tantièmes. Les lots n° 4 et n° 6 ont été supprimés lors d'un autre état descriptif de division établi le 24 février 2011, pour être remplacés, respectivement, par les lots n° 13 et n° 14 et les lots n° 15 et n° 16. Le lot n° 9, d'une surface de 24,90 m², a été cédé au prix de 78 500 euros par acte du 15 février 2011, tandis que le prix d'acquisition a été évalué par le notaire à 46 345 euros. L'administration a substitué à ce prix d'acquisition déclaré le montant de 25 029 euros évalué par référence au prix d'acquisition des lots, au prorata des tantièmes. Les lots n° 15 et n° 13, d'une surface de 26,30 m² correspondant chacun à 11 tantièmes, ont été cédés par actes du 27 août 2011 et du 30 octobre 2012 pour 68 000 et 66 000 euros. En l'absence de déclaration de plus value pour ces deux dernières cessions, l'administration a évalué leur prix d'acquisition, suivant la même méthode, à 23 619 euros.
7. M. et Mme B... expliquent que le nombre de tantièmes de l'immeuble serait passé de 67 à 104, compte tenu de la privatisation de plusieurs parties communes et soutiennent, par conséquent, que la ventilation effectuée lors de l'acquisition ne serait plus pertinente. Ils proposent par conséquent d'évaluer la valeur d'acquisition des lots en appliquant la valeur d'acquisition de l'ensemble de l'immeuble au prorata de leur surface. Ils estiment ainsi que la valeur d'acquisition des lots n° 9, n° 13 et n° 15 aurait du être fixée, respectivement, à 32 300 euros, 33 980 euros et 33 980 euros.
8. Toutefois, il résulte de ce qui vient d'être dit que l'immeuble, dans sa globalité, comportait dès l'origine 100 tantièmes, dont 67 ont été acquis en 2002 par la SCI APL. Le passage à 104 tantièmes a eu lieu le 24 février 2011, soit postérieurement à la cession du lot n° 9, de sorte qu'il n'a eu aucune influence sur la valeur d'acquisition à prendre en compte pour le calcul de la plus-value de ce lot. En ce qui concerne les lots n° 13 et 15, il ne résulte pas de l'instruction que la diminution, au demeurant très faible, de la quote-part des lots dans les tantièmes de copropriété ait eu une influence significative sur leur valeur. Il ne résulte pas davantage de l'instruction que la valeur des lots cédés serait, comme l'allèguent M. et Mme B..., équivalente à la moyenne de la valeur d'acquisition des lots, alors notamment que ceux-ci comportaient une remise (lot n° 3) et des combles (lot n° 7), de faible valeur. Par suite, faute de règle d'évaluation plus appropriée, l'administration a pu à bon droit évaluer la valeur d'acquisition des lots suivant la méthode décrite au point 6.
S'agissant de l'immeuble situé rue Condorcet :
9. La SCI 49, rue Condorcet, a cédé les lots n° 6 et, conjointement, les lots n° 1 et n° 7 de l'immeuble situé dans la rue dont elle porte le nom. Le lot n° 6, d'une surface de 21,11 m² correspondant à 49/1000 de tantièmes de copropriété, a été cédé pour un montant de 69 000 euros. La valeur d'acquisition a été évaluée par référence au prix d'acquisition de l'immeuble, au prorata des tantièmes, à 17 928 euros. Les lots n° 1 et n° 7 on été cédés pour un montant de 243 000 euros. L'administration a évalué leur valeur d'acquisition suivant la même méthode, à 82 323 euros.
10. Il ne résulte pas de l'instruction que ces valeurs d'acquisitions, qui correspondent à des valeurs, respectivement de 849 et 840 euros au m², seraient, comme l'allèguent les requérants, sans rapport avec la réalité économique du marché à l'époque d'acquisition de l'immeuble. En outre, si les requérants expliquent que le prix d'acquisition de l'immeuble correspond à une valeur de 1 143 euros par m², il résulte de l'instruction que pour aboutir à ce résultat, ils ont rapporté le montant total de la cession à une surface de 320 m² qui ne correspond pas à la surface des différents lots de l'immeuble mais à celle de son emprise au sol. Un tel calcul ne pouvant sérieusement être pris en compte, l'administration a pu à bon droit employer la méthode d'évaluation décrite au point 9 ci-dessus.
En ce qui concerne les travaux :
11. Les travaux de construction ou de reconstruction les travaux sont ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation ainsi que les travaux ayant pour effet d'apporter une modification importante au gros oeuvre de locaux d'habitation existants ou les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction. Les travaux d'agrandissement sont ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. Les travaux d'amélioration ont, quant à eux, pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble. L'ensemble de ces travaux, qui sont mentionnés par l'article 150 VB précité, peut venir en majoration de la valeur d'acquisition pour la détermination du montant de la plus-value immobilière, dès lors qu'ils n'ont pas été déjà pris en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'ils ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.
12. M. et Mme B... contestent le refus par l'administration de majorer le prix d'acquisition des immeubles en litige de diverses factures de travaux.
S'agissant de l'immeuble situé rue Monge à Dijon :
13. M. et Mme B... demandent que soient prises en compte trois factures " BTCI " relatives à des travaux effectués dans les cuisines au " 1er étage " et au " 2ème étage " de l'immeuble. Toutefois, deux de ces factures comportent le même numéro et sont par conséquent peu probantes. Ces deux factures ne sont pas corroborées par d'autres pièces justificatives telles qu'une preuve de paiement et ne peuvent donc être prises en compte. Les trois factures se rapportent en outre à de simples travaux de réparation et d'entretien qui ne peuvent être regardés, faute de précision supplémentaire, comme ajoutant des équipements ou des éléments de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie. Deux factures " SARL Landy ", d'un montant toutes taxes comprises identique de 3 460 euros pour le " remplacement complet de l'installation électrique de l'appartement " des lots n° 15 et n° 13 comportent également des numéros identiques et ne sont pas non plus corroborées par d'autre pièces. Par ailleurs, les factures " peinture décorations " comportent de nombreuses anomalies. Ainsi, l'identité de l'entreprise est inconnue au registre du commerce et des sociétés, le numéro SIRET mentionné n'est pas valable, tandis que l'identité de l'artisan est inconnue des services fiscaux. Dès lors, faute d'être corroborées par d'autres pièces justificatives, ces factures ne peuvent pas davantage être regardées comme justifiant de manière probante des dépenses venant majorer le prix d'acquisition. Enfin, les factures émises par la société CEM ont déjà été prises en compte au stade de la proposition de rectification.
14. En revanche, s'agissant de la facture " SARL Landy ", d'un montant de 3 668,75 euros, se rapportant au lot n° 9, pour le " remplacement complet de l'installation électrique de l'appartement ", l'administration se borne à affirmer que de tels travaux ne peuvent venir en majoration du prix d'acquisition. Toutefois, de tels travaux doivent être regardés comme ayant pour objet d'apporter des équipements nouveaux ou mieux adaptés aux conditions modernes de vie et sont donc des travaux d'amélioration. M. et Mme B... sont donc fondés à demander que le prix d'acquisition de ce lot soit majoré de ce montant.
S'agissant des travaux effectués sur le lot n° 6 rue Condorcet :
15. Une partie des factures a été admise comme venant majorer la valeur d'acquisition et ont fait l'objet du dégrèvement mentionné au point 2.
16. Constituent par ailleurs des travaux de réparation et d'entretien les factures Genèvre, relatives, d'une part à des travaux de vernissage-lasure et, d'autre part, de peinture, Martin Lucas (pose de faïence et l'exécution d'un tablier de baignoire), Akça Yunus (plâtrerie et peinture), Setter (réfection de toiture), Boch (réfection de l'électricité), Estivalet (dégorgement), Bati services (canalisations PVC), Robert Perrin (changement de la descente d'eau pluviale) et BTCI (recherche de pannes sur des brûleurs de gaz et réparation de ceux-ci). Enfin, les factures Beaumont ne précisent pas l'adresse des travaux et ne permettent donc pas de les rattacher à un des chantiers litigieux.
S'agissant des travaux effectués sur les lots n° 1 et 7 de la rue Condorcet :
17. Une partie des factures a été admise comme venant majorer la valeur d'acquisition, pour un montant total de 11 704,53 euros, qui reste cependant inférieur au montant de 12 348 euros admis au cours du contrôle en application du taux forfaitaire de 15 % prévu par l'article 150 VB précité.
18. Les factures émises par les mêmes entreprises que celles mentionnées au point 16, soit se rapportent à des travaux d'entretien et de réparation, soit ne permettent pas d'identifier le lot où les travaux ont été effectués. Les factures Correia parquets (ponçage et vitrification de parquets), Connexion (installation d'une hotte casquette) et Limoge-Revillon (exécution de jacobines et d'encadrement d'ouverture en pierre) ne permettent pas d'identifier le lot auquel elles se rapportent ou comportent sur ce point une mention manuscrite non probante. Enfin la facture " brico dépôt " produite au dossier est illisible.
S'agissant des travaux effectués à Nuits-Saint-Georges :
19. Les requérants se bornent à produire la copie d'une " fiche de chantier n° 8 " faisant état de travaux et d'honoraires d'un montant total de 107 832,49 euros. Un tel document ne saurait justifier, à lui seul, la majoration du prix d'acquisition des lots litigieux.
20. Il résulte de ce qui précède que, sous réserve du dégrèvement susmentionné, M. et Mme B... sont seulement fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Dijon a rejeté leur demande tendant à ce que la plus-value réalisée sur le lot n° 9 de la rue Monge par la SCI APL soit majorée de 3 668,75 euros.
Sur les frais liés au litige :
21. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce de mettre à la charge de l'État les frais liés au litige en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
DÉCIDE :
Article 1er : A concurrence des sommes de 127 euros en droits et 22 euros en pénalités au titre de l'année 2011, il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête.
Article 2 : La plus-value réalisée en 2011 par la SCI APL au titre du lot n° 9 de l'immeuble situé rue Monge à Dijon est réduite de 3 668,75 euros.
Article 3 : M. et Mme B... sont déchargés, à concurrence de leurs droits dans la SCI APL, des droits et pénalités correspondant à la réduction de la base d'imposition décidée à l'article 2 ci-dessus.
Article 4 : Le jugement du tribunal administratif de Dijon, en date du 23 décembre 2016, est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête de M. et Mme B... est rejeté.
Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme A... B... et au ministre de l'action et des comptes publics.
Délibéré après l'audience du 24 mai 2018 à laquelle siégeaient :
M. Seillet, président,
Mme Dèche, premier conseiller,
M. Savouré, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 14 juin 2018.
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N° 17LY00770
