Ch. civile B
ARRET du 06 AVRIL 2011
R.G : 09/00649 R-JB
Décision déférée à la Cour :jugement du 04 mai 2009Tribunal de Grande Instance d'AJACCIOR.G : 08/827
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE SANT'ANGELO
C/
S.C.I RESIDENCE SAN ANGELU
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU SIX AVRIL DEUX MILLE ONZE
APPELANT :
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE SANT'ANGELOPris en la personne de son syndic en exerciceSARL SECIC SYNDIC34 Cours Napoléon20000 AJACCIO
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
assisté de Me Chantal FLORES, avocat au barreau d'AJACCIO
INTIMEE :
S.C.I. RESIDENCE SAN ANGELUprise en la personne de son représentant légal en exercice8 Bis Rue Nicolas Pietri20000 AJACCIO
représentée par la SCP Antoine CANARELLI - Jean-Jacques CANARELLI, avoués à la Cour
assistée de Me Stéphane RECCHI, avocat au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence,
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 février 2011, devant la Cour composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de ChambreMonsieur Philippe HOAREAU, ConseillerMadame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 06 avril 2011
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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* *Vu le jugement du tribunal de grande instance d'AJACCIO du 4 mai 2009 qui :
- déclare le Syndicat des copropriétaires dit "de la résidence Sant'Angelo" irrecevable à agir à l'encontre de la SCI SAN ANGELU au sein de la résidence Sant'Angelo,
- déboute la SCI SAN ANGELU de sa demande reconventionnelle en indemnisation,
- condamne le Syndicat des copropriétaires dit "de la résidence Sant'Angelo" à payer à la SCI SAN ANGELU la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne le Syndicat des copropriétaires dit "de la résidence Sant'Angelo" aux dépens.
Vu la déclaration d'appel du Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE SANT' ANGELO déposée au greffe de la Cour le 13 juillet 2009.
Vu les dernières conclusions de l'appelant en date du 9 juin 2010 aux fins d'infirmation du jugement entrepris et tendant à voir déclarer l'action recevable et condamner la SCI SAN ANGELU à lui payer la somme de 26.242,91 euros outre 10.000 euros à titre de dommages et intérêts , 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et dépens.
Vu les dernières conclusions de la SCI SAN ANGELU en date du 26 février 2010 demandant à la Cour de constater que la personne morale représentant la résidence est une ASL et non un Syndicat des copropriétaires lequel n'a aucune existence légale et de dire dans tous les cas que la SCI Fagni est toujours débitrice des charges arriérées par application de l'article 6 du décret du 17 mars 1967.
Subsidiairement :
- de constater la carence dans l'administration de la preuve par le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE SANT' ANGELO,
- de constater que le Syndicat des copropriétaires a décidé dans le cadre de l'assemblée générale du 27 février 1998 d'abandonner toutes les procédures à l'encontre des copropriétaires par résolution régulièrement adoptée et non contestée,
- dans tous les cas, et au regard des fautes commises, liées notamment à l'absence de toute exécution contre la SCI Fagni et la caducité des jugements rendus, condamner le Syndicat des copropriétaires à des dommages et intérêts se compensant avec les charges réclamées,
- le condamner à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, celle de 5.737,94 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et dépens.
Vu l'ordonnance de clôture du 15 décembre 2010.
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* *
MOTIFS :
Attendu qu'aux termes de l'alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de convention contraire la loi est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ;
Attendu qu'il ne suffit pas pour écarter le statut de la copropriété qu'une association syndicale ait été prévue, qu'il convient en effet que cette dernière ait une existence légale et qu'elle ait ainsi fait l'objet d'une publication dans un journal d'annonces légales et fonctionné comme telle ;
Attendu qu'en l'espèce, le promoteur, la SCI SAN ANGELU à qui incombe la charge de la preuve de l'existence de l'association syndicale libre évoquée ne verse aucune pièce justifiant de la publication des statuts ;
Attendu qu'il en résulte qu'ainsi qu'elle a toujours fonctionné, quelles que soient les qualifications données par les copropriétaires, l'organisation collective dont s'agit est bien une copropriété au sens de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu au surplus qu'à bon droit le Syndicat des copropriétaires souligne que le régime de la résidence a été défini par l'arrêt de la Cour du 16 octobre 1995 qui condamne la SCI à payer diverses charges et qui observe que la SCI ne peut valablement contester un cadre juridique qu'elle a par ailleurs depuis l'origine accepté, en participant aux assemblées générales et notamment à celle du 24 septembre 1988 sur le choix d'un syndic, reconnaissant ainsi sa qualité de copropriétaire soumis au statut de la loi de 1965 ;
Attendu au demeurant qu'au regard de l'autorité de la chose jugée, la SCI a participé à la vie de la copropriété et à ses assemblées générales et s'est abstenue par la suite de contester l'existence de la copropriété et de son syndicat qu'elle a d'ailleurs fait assigner le 17 mai 2006 devant le juge de l'exécution avant de l'attraire devant la Cour qui, après accord du Syndicat des copropriétaires a par arrêt du 10 décembre 2008 ordonné la mainlevée d'une hypothèque provisoire prise par le Syndicat des copropriétaires et a condamné la SCI aux dépens ;
Attendu qu'à ces éléments, il convient d'ajouter que durant le cours même de la présente procédure les 18 et 19 janvier 2010, la SCI SAN ANGELU a par sa gérante demandé au syndic de copropriété en exercice de porter à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale de l'année 2010 du Syndicat des copropriétaires deux questions en invoquant expressément l'article 10 du décret du 17 mars 1967, confirmant ainsi l'inexistence de toute autre type d'organisation collective telle l'ASL et son adhésion au fonctionnement normal de la copropriété telle qu'elle s'est organisée ;
Attendu qu'il apparaît dès lors que la fin de non-recevoir opposée par la SCI SAN ANGELU manque de fondement en fait et en droit et n'a été opposée que pour les besoins de la cause ;
Attendu qu'il y a donc lieu de réformer le jugement dont appel sur ce point et de déclarer l'action du Syndicat des copropriétaires recevable ;
Attendu au fond qu'il convient de rappeler que lors de son opération de promotion, la SCI SAN ANGELU a vendu le 6 novembre 1990 à la SCI Fagni Construction les lots 42 et 43 de la copropriété ;
Attendu que cette société ne tenant pas ses engagements tant à l'égard de son vendeur qu'à l'égard de la copropriété une double procédure était engagée ;
Que d'une part le Syndicat des copropriétaires obtenait du tribunal de grande instance d'AJACCIO par deux jugements contradictoires des 21 janvier 1997 et 3 juin 1997 la condamnation de la SCI Fagni Construction à lui payer les sommes de 99.610,91 francs et 29.876,48 francs au titre des charges impayées arrêtées au 31 décembre 1995, jugements qui contrairement à ce qu'affirme la SCI SAN ANGELU ne peuvent en aucun cas être caducs par application de l'article 528-1 du code de procédure civile ;
Que d'autre part la SCI SAN ANGELU poursuivait la résolution de la vente des lots 42 et 43 prononcée par jugement du tribunal de grande instance d'AJACCIO du 15 septembre 1997, jugement confirmé par arrêt de la Cour du 2 mars 1999 qui condamnait en outre la SCI Fagni Construction à payer à la SCI la somme de 1.002.775,19 francs à titre de dommages et intérêts dont 500.000 francs au titre de la privation de la disponibilité des parcelles depuis la vente ;
Attendu que c'est dans ces conditions que le Syndicat des copropriétaires a assigné la SCI SAN ANGELU le 22 août 2000 en paiement des sommes dues par la SCI Fagni aux termes des deux jugements du Tribunal d'instance précité ;
Attendu que par jugement du 13 mars 2003, le tribunal de grande instance d'AJACCIO a :
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI SAN ANGELU, la résolution relative à la renonciation à la poursuite des copropriétaires défaillants étant nulle de plein droit,
- dit que le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE SANT' ANGELO a qualité pour ester en justice à l'encontre de la SCI SAN ANGELU, seule tenue des charges de copropriété en raison de l'annulation de la vente intervenue entre elle et la SCI FAGNI,
- dit qu'en raison de l'effet relatif des décisions de justice à l'égard des tiers les décisions du tribunal d'instance d'AJACCIO rendues dans le litige opposant le Syndicat et la SCI Fagni ne peuvent s'imposer à la SCI SAN ANGELU qui conserve la possibilité de faire valoir ses arguments à la demande qui lui est faite,
- dit que le Syndicat a établi le principe de sa créance mais ne justifie pas du montant réclamé,
- ordonne la réouverture des débats et enjoint au Syndicat de produire les pièces manquantes,
- dit que l'action en paiement des charges de copropriété se prescrivant par 10 ans, le Syndicat est fondé à en solliciter le paiement pour les 10 ans précédant son assignation intervenue le 22 août 2000,
- dit que l'action intentée par le Syndicat à l'encontre de la SCI SAN ANGELU ne constitue pas un abus de droit d'agir en justice et déboute la SCI SAN ANGELU de sa demande de dommages et intérêts,
- dit qu'il convient de réserver les autres chefs de demandes dans l'attente de la réouverture des débats ;
Attendu que ce jugement a autorité de la chose jugée et que l'appel n'ayant porté que sur le jugement du 4 mai 2009, le strict effet dévolutif de l'appel interdit à la Cour de statuer sur la partie du principal tranchée par le jugement du 13 mars 2003 et impose de statuer uniquement sur les charges dues par la SCI SAN ANGELU et les points qui n'auraient pas été jugés ;
Attendu que les charges de copropriété réclamées concernent la période s'étendant du 6 novembre 1990 au 15 septembre 1997 ;
Que les difficultés soulignées par la SCI SAN ANGELU lors des périodes postérieures, auxquelles elle n'était d'ailleurs pas totalement étrangère, sont exclues du débat ;
Attendu que les procès-verbaux des assemblées générales pour la période déterminée sont versés au débat et qu'à l'exception de 1996, ainsi que le souligne la SCI, les comptes ont été approuvés et le quitus donné ;
Qu'il convient cependant de noter que les comptes au 31 décembre 1996 ont également été approuvés ce qui rend sans effet la critique de la SCI ;
Attendu que malgré une erreur contenue dans l'appel de fond du 25 septembre 1995 démentie par les dispositions du jugement du 3 juin 1997, le Syndicat des copropriétaires justifie ainsi et par la production de ses comptes d'une créance d'un montant de 172.142,21 francs soit la somme de 26.242,91 euros que la SCI SAN ANGELU sera condamnée à payer ;
Attendu que la demande en dommages et intérêts du Syndicat des copropriétaires ne saurait prospérer compte tenu de sa succombance partielle et de la situation qu'il a lui-même créée en tardant à réclamer des charges dues ;
Attendu que de son côté la SCI SAN ANGELU ne peut davantage réclamer des dommages qui lui ont été refusés par le jugement du 13 mars 2003 et qui ne sont pas en toute hypothèse justifiés, les jugements du tribunal d'instance d'AJACCIO du 21 janvier 1997 et 3 juin 2007 n'étant pas caducs et son action en résolution ayant été elle-même très tardive ;
Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés non compris dans les dépens et il sera donc fait droit à sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que la SCI SAN ANGELU qui succombe supportera les dépens ;
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* *
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Infirme le jugement du tribunal de grande instance d'AJACCIO du 4 mai 2009 en toutes ses dispositions,
Vu le jugement du 13 mai 2003,
Condamne la SCI SAN ANGELU à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE SANT ANGELO la somme de VINGT SIX MILLE DEUX CENT QUARANTE DEUX EUROS ET QUATRE VINGT ONZE CENTIMES (26.242,91 euros) avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation du 22 août 2000,
La condamne à lui payer la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne la SCI SAN ANGELU aux entiers dépens de la procédure subséquente à l'assignation du 22 août 2000.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
