| France, Cour d'appel de Bordeaux, 2ème chambre civile, 15 septembre 2022, 19/01165

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

--------------------------

ARRÊT DU : 15 SEPTEMBRE 2022

N° RG 19/01165 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-K4WH

SAS [X] PIERRE & LOISIRS

c/

Monsieur [V] [A]

Monsieur [M] [Z]

Madame [D] [S] épouse [Z]

Nature de la décision : AU FOND

Jonction avec le RG 19/1311

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 janvier 2019 (R.G. 17/11062) par la 7ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant deux déclarations d'appel des 28 février et 08 mars 2019

APPELANTE dans la déclaration d'appel du 28.02.22 et INTIMEE dans la déclaration d'appel du 08.03.22 :

La société [X] PIERRES & LOISIRS, société par actions simplifiée, dont le siège social est situé [Adresse 4], immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n°329 667 182, représentée par son président Monsieur [H] [X]

Représentée par Me Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Dimitri CHAKARIAN de la SELARL GRAMOND ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS dans la déclaration d'appel du 08.03.22 :

[M] [Z]

né le 21 Mars 1980 à [Localité 10]

de nationalité Française

Profession : Directeur des ventes,

demeurant [Adresse 1]

[D] [S] épouse [Z]

née le 14 Novembre 1978 à [Localité 11]

de nationalité Française

Profession : Juriste,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par Me ALBIAC substituant Me Fernando SILVA de la SCP DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ dans la déclaration d'appel du 28.02.22 :

[V] [A]

né le 24 Août 1976 à [Localité 13] (94)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Jean-marc DUCOURAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 juin 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller chargé du rapport, et Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

La SAS [X] Pierre & Loisirs (la société [X] Pierre & Loisirs) a obtenu, le 18 août 2016, un permis de construire deux immeubles collectifs de 71 logements au total, sur un terrain sis [Adresse 3], voisin de parcelles bâties de maisons individuelles dont sont notamment et respectivement propriétaires M. [N] [U], M. [R] [B], M. [L] [Y], Mme [I] [T], M. [V] [A], M. [M] [Z] et Mme [D] [S] épouse [Z].

Le 8 octobre 2016, M. [N] [U], M. [R] [B], M. [L] [Y], Mme [I] [T], M. [V] [A] et M. et Mme [Z] ainsi que d'autres riverains ont formé à l'encontre de ce permis de construire un recours gracieux qui a fait l'objet d'un rejet implicite en l'absence de réponse du maire.

Le 23 décembre 2016, ils ont saisi le tribunal administratif de Bordeaux d'un recours contentieux à l'encontre de ce même permis de construire.

Par acte du 4 mars 2017, la société [X] Pierre & Loisirs a délivré assignations à ces différents propriétaires voisins, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, en paiement de la somme indemnitaire de 2 049 675,40 euros, leur faisant grief d'un recours abusif à l'encontre de ce permis de construire, cette assignation n'ayant pas été enrôlée.

Le 24 mai 2017, la société [X] Pierre & Loisirs a obtenu au nom de la société civile de construction vente [Localité 9]IV (la SCCV [Localité 9] IV) un nouveau permis de construire, modifiant son projet initial.

Un recours gracieux a été déposé contre ce second permis de construire les 13 et 22 juillet 2017 par différents propriétaires dont Mmes et MM. [U], [B], [T], [Z], [A] et [S].

Ce recours a été tacitement rejeté.

Par acte du 2 août 2017, la société [X] Pierre & Loisirs a assigné Mmes et MM. [U], [B], [Z], [T], [A] et [S] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, aux fins de désignation d'un expert chargé de déterminer son préjudice consécutif aux recours menés contre son projet immobilier. Elle s'est désistée de cette instance le 18 janvier 2018.

Aux termes de différents protocoles des 25 octobre 2017 pour Mme [T], 26 octobre 2017 pour M. et Mme [Z], 31 octobre 2017 pour M. [A], M. [U], M. [Y] et M. et Mme [B], ceux-ci ont renoncé à tout recours contre le second permis de construire octroyé le 24 mai 2017 et la société [X] Pierre & Loisirs s'est engagée à n'appliquer que ce permis tout en versant différentes indemnisations à ses voisins, sous formes de travaux ou bien de sommes d'argent.

À l'issue d'une audience du 2 novembre 2017, par jugement du 23 novembre suivant, le tribunal administratif de Bordeaux a, d'une part annulé le permis de construire du 18 août 2016 et d'autre part rejeté la demande d'indemnisation soutenue par la société [X] Pierre & Loisirs à hauteur de 1 906 840,40 euros à l'encontre des requérants.

La société [X] Pierre & Loisirs a diligenté un pourvoi devant le Conseil d'État à l'encontre de ce jugement, lequel a été rejeté par décision du 6 novembre 2019 pour défaut d'objet du pourvoi au motif qu'un nouveau permis de construire a été obtenu par arrêté devenu définitif du 24 mai 2017 lequel a pour effet de rapporter le permis de construire accordé par arrêté du 18 août 2016.

Le 23 novembre 2017, le permis de construire accordé le 24 mai 2017 à la SCCV [Localité 9] IV est devenu définitif.

Par acte du 4 décembre 2017, la société [X] Pierre & Loisirs a saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d'une action dirigée contre M. [N] [U], M. [R] [B], M. [L] [Y], Mme [I] [T], M. [V] [A], M. [M] [Z] et Mme [D] [S] épouse [Z] aux fins d'annulation des protocoles transactionnels intervenus, et restitution par M. [Z] de la somme de 10 000 euros correspondant à une exécution partielle de l'accord et paiement d'indemnités.

M. et Mme [Z] n'ont pas constitué avocat devant le tribunal de grande instance de Bordeaux.

Par jugement du 29 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

- dit que les contreparties mises à la charge de la société [X] Pierre & Loisirs par le protocole du 26 octobre 2017 conclu avec M. [M] [Z] et Mme [D] [S] épouse [Z] sous forme de paiement d'une indemnité et de réalisation de travaux sont réputées dépourvues de cause en l'absence d'enregistrement du dit protocole,

- condamné M. [M] [Z] et Mme [D] [S] épouse [Z] à restituer à la société [X] Pierre & Loisirs la somme de 10 000 euros,

- débouté la société [X] Pierre & Loisirs de l'ensemble de ses demandes dirigées contre M. [N] [U], M. [R] [B], M. [L] [Y], Mme [I] [T] et M. [V] [A],

- condamné la société [X] Pierre & Loisirs à payer, en exécution des protocoles transactionnels, à M. [N] [U] la somme de 35 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2018 et capitalisation par années entières, à M. [R] [B] la somme de 25 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2018 et capitalisation par années entières, à M. [L] [Y] la somme de 35 000 euros avec intérêts au aux légal à compter du 26 avril 2018 et capitalisation par années entières, à Mme [I] [T] la somme de 33 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement et à M. [V] [A] la somme de 240 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2017,

- dit n'y avoir lieu d'assortir ces condamnations d'une astreinte,

- condamné la société [X] Pierre & Loisirs à exécuter, au profit de M. [N] [U], M. [R] [B], M. [L] [Y], Mme [I] [T] et M. [V] [A] les obligations en nature prévues les protocoles signés les 25 octobre 2017 pour Mme [T] et 31 octobre 2017 pour M. [A], M. [U], M. [Y] et les époux [B],

- condamné la société [X] Pierre & Loisirs, passé un délai de trois mois à compter de la signification à partie du présent jugement, au paiement d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois au profit de M. [A], Mme [T], M. [Y], M. [B] et M. [U] sur les seul travaux affectant directement leurs propriétés respectives, à savoir point n° 2.3 du protocole pour Mme [T], points n° 2.6, 2.7, 2.11 et 2.8 pour M. [Y], points n° 2.6, 2.7 et 2.10 pour M. [B], points n° 2.6, 2.72.8 et 2.11 pour M. [U] et 2.6, 2.7, 2.10 pour M. [A],

- dit que cette astreinte sera liquidée par le juge de l'exécution,

- condamné la société [X] Pierre & Loisirs à payer à M. [N] [U], M. [R] [B], M. [L] [Y], Mme [I] [T] et M. [V] [A] une somme de 15 000 euros chacun, en réparation de leur préjudice moral,

- dit que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision pour toutes les parties et capitalisation par années entières en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, au seul profit de Mme [T],

- condamné la société [X] Pierre & Loisirs à payer à M. [N] [U], M. [R] [B], M. [L] [Y] une indemnité de 2 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles, Mme [I] [T] et M. [V] [A] une indemnité de 4 000 euros chacun en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la société [X] Pierre & Loisirs de sa demande au titre des frais irrépétibles,

- ordonné, pour le tout, l'exécution provisoire du présent jugement,

- condamné la société [X] Pierre & Loisirs aux dépens qui seront recouvrés ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 28 février 2019, la société [X] Pierre & Loisirs a relevé appel du jugement en intimant uniquement M. [A] en ce qu'il a :

- débouté la société [X] Pierre & Loisirs de l'ensemble de ses demandes dirigées contre M. [V] [A],

- condamné la société [X] Pierre & Loisirs à payer, en exécution des protocoles transactionnels, à M. [V] [A] la somme de 240 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2017,

- condamné la société [X] Pierre & Loisirs à exécuter, au profit de M. [V] [A] les obligations en nature prévues par les protocoles signés le 31 octobre 20174,

- condamné la société [X] Pierre & Loisirs , passé un délai de trois mois à compter de la signification à partie du présent jugement, au paiement d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois au profit de M. [A], sur les seuls travaux affectant sa propriété, à savoir point n°2.6, 2.7 et 2.10 du protocole pour M. [A],

- dit que cette astreinte sera liquidée par le juge de l'exécution,

- condamné la société [X] Pierre & Loisirs à payer à M. [V] [A] une somme de 15.000 euros en réparation de son préjudice moral,

- dit que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision

- condamné la société [X] Pierre & Loisirs à payer à M. [V] [A] une indemnité de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la société [X] Pierre & Loisirs de sa demande au titre des frais irrépétibles,

- condamné la société [X] Pierre & Loisirs aux dépens.

M. et Mme [Z] ont pour leur part formé appel de ce jugement par déclaration du 8 mars 2019 en ce qu'il a :

- dit que les contreparties mises à la charge de la société [X] Pierre & Loisirs par le protocole du 26 octobre 2017 conclu avec M. [M] [Z] et Mme [D] [S] épouse [Z] sous forme de paiement d'une indemnité et de réalisation de travaux sont réputées dépourvues de cause en l'absence d'enregistrement dudit protocole,

- condamné M.[M] [Z] et Mme [D] [S] épouse [Z] à restituer à la société [X] Pierre & Loisirs, la somme de 10 000 euros,

- ordonné pour le tout l'exécution provisoire du jugement, selon les moyens qui seront développés dans les conclusions.

Par conclusions d'incident signifiées le 11 décembre 2019, la société [X] Pierre & Loisirs a demandé au conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Bordeaux de:

- juger que la communication des pièces par M. [A] ne correspond pas à son bordereau de pièces, de sorte qu'elle est irrégulière ;

En conséquence,

- rejeter l'ensemble des pièces produites par M. [A];

- condamner M. [A] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance rendue le 25 mars 2020, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Bordeaux a :

- rejeté les demandes de la société Severeni Pierre et Loisirs;

- condamné la société Severeni Pierre et Loisirs à verser à M. [A] une indemnité de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

- condamné la société Severeni Pierre et Loisirs aux dépens de l'incident.

La société [X] Pierre & Loisirs , dans ses dernières conclusions d'appelante en date du 1er juin 2022, demande à la cour, au visa des articles 1140 et suivants, 1355 et 1231-7 du code civil, 4 et 5 du code de procédure civile et R. 600-1 et R. 600-2 du code de l'urbanisme, de :

A titre principal :

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

*condamné M. [M] [Z] et Mme [D] [S] épouse [Z] à restituer à la société [X] Pierre & Loisirs la somme de 10.000 euros ;

- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 29 janvier 2019 en ce qu'il a :

*débouté la société [X] Pierre & Loisirs de l'ensemble de ses demandes dirigées contre M. [V] [A] ;

*condamné la société [X] Pierre & Loisirs à payer, en exécution du protocole transactionnel à M. [V] [A] la somme de 240.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2017 ;

* condamné la société [X] Pierre & Loisirs à exécuter, au profit de M. [A] les obligations en nature prévues dans le protocole signé le 31 octobre 2017 avec M. [A] ;

* condamné la société [X] Pierre & Loisirs, passé un délai de trois mois à compter de la signification à partie du jugement, au paiement d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois au profit de M. [A] sur les seul travaux affectant directement leurs propriétés respectives, à savoir les points 2.6, 2.7, 2.10 ;

* condamné la société [X] Pierre & Loisirs à payer à M. [A] une somme de 15.000 euros, en réparation de son préjudice moral ;

* dit que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision ;

* condamné la société [X] Pierre & Loisirs à payer à M. [A] une indemnité de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

* débouté la société [X] Pierre & Loisirs de sa demande au titre des frais irrépétibles à l'encontre de M. [A] et des époux [Z] ;

* condamné la société [X] PIERRES ET LOISIRS aux dépens exposés par M. [A].

Et, statuant à nouveau, de :

- constater que le consentement de la société [X] Pierre & Loisirs a été vicié par la violence et que les transactions conclues avec M. [V] [A], M. [M] [Z] et Mme [D] [S] épouse [Z] sont, en outre, dépourvues de concessions réciproques ;

- juger en conséquence que ces transactions sont nulles ;

- condamner solidairement M. [M] [Z] et Mme [D] [S] épouse [Z] à rétrocéder à la société Séverini Pierres & Loisirs la partie de l'indemnité qui leur a été versée, d'un montant de 10 000 euros ;

- juger que le tribunal a statué ultra petita en octroyant à M. [V] [A] une somme de 15.000 euros de dommages et intérêts ;

- condamner M. [V] [A] à lui rétrocéder la somme de 270 355,57 euros qui lui a été versée en exécution du jugement, majorée des intérêts au taux légal à compter du jour du versement ;

- condamner M. [V] [A] à lui rétrocéder la place de parking qui lui a été cédée à titre gratuit ;

- condamner M. [V] [A] à lui verser la somme de 12 000 euros en contrepartie des aménagements effectués en application du protocole annulé et de la place qui lui a été cédée à titre gratuit ;

- juger que M. [M] [Z] et Mme [D] [S] épouse [Z] ne démontrent ni l'existence d'une faute de la société [X] Pierre & Loisirs, ni l'existence d'un quelconque préjudice ;

- débouter M. [M] [Z] et Mme [D] [S] épouse [Z], ainsi que M. [V] [A] de toutes leurs prétentions ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour jugeait que les protocoles ne sont pas nuls :

- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 29 janvier 2019 en ce qu'il a :

* fixé au 31 octobre 2017, la date de départ des intérêts au taux légal sur la somme due à M. [V] [A] au titre du protocole transactionnel ;

* condamné la société [X] Pierre & Loisirs , passé un délai de trois mois à compter de la signification à partie du jugement, au paiement d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois au profit de M. [A] sur les seul travaux affectant directement leurs propriétés respectives, à savoir les points 2.6, 2.7, 2.10 ;

* condamné la société [X] Pierre & Loisirs à payer à M. [A] une somme de 15.000 euros, en réparation de son préjudice moral ;

* dit que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision ;

* condamné la société [X] Pierre & Loisirs à payer à M. [A] une indemnité de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

Et, statuant à nouveau, :

- juger que le tribunal a statué ultra petita en octroyant à M. [V] [A] une somme de 15 000 euros de dommages et intérêts ;

- condamner M. [V] [A] à lui restituer la somme de 15 000 euros ;

- juger que M. [M] [Z] et Mme [D] [S] épouse [Z], ainsi que M. [V] [A] ne démontrent ni l'existence d'une faute de la société [X] Pierre & Loisirs, ni l'existence d'un quelconque préjudice ;

- débouter M. [M] [Z] et Mme [D] [S] épouse [Z], ainsi que M. [V] [A] de leur demande d'indemnisation d'un préjudice moral et de toutes leurs demandes autres que celle visant à l'exécution des protocoles transactionnels signés entre les parties ;

- juger qu'il n'y avait pas lieu de la condamner sous astreinte la à la mise en place des renforts végétaux ou, à tout le moins, que cette astreinte ne pouvait courir qu'à compter de la fin de la construction, en octobre 2019 ;

- juger qu'il n'y avait pas lieu de fixer la date de départ des intérêts au taux légal sur la somme due à M. [V] [A] au 31 octobre 2017, mais au 29 janvier 2019 ;

- condamner M. [V] [A] à lui restituer la somme de 10 440,92 euros majoré des intérêts au taux légal à compter du versement ;

En toutes hypothèses :

- condamner M. [M] [Z] et Madame [D] [S] épouse [Z] à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner M. [V] [A] à lui payer somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [A], dans ses dernières conclusions d'intimé en date du 23 mai 2022, demande à la cour, au visa des articles1103 et suivants, 1217, 1353 et 2044 et suivants du code civil, de :

- constater la validité du protocole signé le 31 octobre 2017 en l'absence de vice du consentement et en présence de concessions réciproques entre les parties assistées de leurs avocats,

- dire et juger qu'il est bien-fondé dans son argumentation,

En conséquence,

- débouter la société [X] Pierre & Loisirs de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 Janvier 2019 par le Tribunal de grande instance de Bordeaux en ce qu'il a décidé de :

- condamner la société [X] Pierre & Loisirs à payer, en exécution du protocole transactionnel, à M. [V] [A] la somme de 240 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 Octobre 2017,

- condamner la société [X] Pierre & Loisirs à exécuter, au profit de M. [V] [A] les obligations en nature prévues les protocoles signés le 31 octobre 2017,

- condamner la société [X] Pierre & Loisirs, au paiement d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois à compter de la signification à partie du jugement du 29 Janvier 2019 au profit de M. [V] [A], sur les seuls travaux affectant directement sa propriété, à savoir point 2.6, 2.7, 2.10 pour M. [A], le tout sous astreinte pouvant être liquidée par le juge de l'exécution,

- condamner la société [X] Pierre & Loisirs à payer à M. [V] [A] une somme de 15 000 euros, en réparation de son préjudice moral,

- condamner la société [X] Pierre & Loisirs à payer à M. [V] [A] une indemnité de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Y rajoutant,

- condamner la société [X] Pierre & Loisirs à lui payer une indemnité de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens qui seront recouvrés ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile.

M. et Mme [Z], dans leurs dernières conclusions d'appelants en date du 6 mai 2022, demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1231-6 et 1240 du code civil, 700 du code de procédure civile et 635-9° du code général des impôts, de :

- les recevoir en leur appel et les y déclarer bien fondés ;

- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 29 janvier 2019 en ce qu'il a fait droit aux demandes de la société [X] Pierre & Loisirs dirigées à leur encontre,

En conséquence,

Statuant de nouveau,

En premier lieu,

- dire et juger que le protocole transactionnel conclu entre la société [X] Pierre & Loisirs d'une part et eux, d'autre part, est pleinement valable et doit produire ses entiers effets ;

En conséquence,

- condamner la société [X] Pierre & Loisirs au règlement de la somme de 80 000€ demeurant due en stricte application du protocole d'accord outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir en indemnisation de leur préjudice moral;

En deuxième lieu,

- condamner la société [X] Pierre & Loisirs au paiement d'une somme de 15 000€ à Monsieur [M] [Z] et Madame [D] [S] épouse [Z], chacun, et avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

En tout état de cause,

- débouter la société [X] Pierre & Loisirs de l'ensemble de ses demandes, fins, et prétentions;

- condamner la société [X] Pierre & Loisirs au versement d'une somme de 10 000€ à Monsieur [M] [Z] et Madame [D] [S] épouse [Z] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 juin 2022.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction des deux procédures.

Dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice et les deux instances étant liées, s'agissant de deux appels formés contre un même jugement, il convient d'ordonner la jonction des procédures enregistrées sous les numéros 19/01165 et 19/01311.

Sur la validité de la transaction conclue le 26 octobre 2017 entre la SAS Séverini Pierres & Loisirs et M. et Mme [Z] sur le fondement de l'article L.600-8 du code de l'urbanisme.

Le tribunal a fait droit à la demande de la société [X] Pierre & Loisirs visant à se voir restituer la somme de 10 000 euros versée à M. et Mme [Z] au motif que le protocole d'accord prévoyant le versement de cette somme en contrepartie de leur désistement d'instance n'a pas été enregistré dans le délai d'un mois à compter de sa date, en violation des articles L. 600-8 du code de l'urbanisme et 635-9° du code général des impôts, la somme de 10 000 euros versée par la société Séverini Pierres & Loisirs à M. et Mme [Z] en exécution de cette transaction étant ainsi réputée sans cause.

Devant la cour, M. et Mme [Z] affirment que le protocole transactionnel conclu avec la société [X] Pierre & Loisirs le 26 octobre 2017 a été enregistré dès le 14 novembre suivant, soit dans le délai d'un mois imparti par l'article 635-9° du code général des impôts, ce que reconnaît la société Séverini Pierres & Loisirs.

Aux termes de l'article L.600-8 du code l'urbanisme, alinéas1 et2, 'Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé ou ayant l'intention de demander au juge administratif l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'engage à se désister de ce recours ou à ne pas introduire de recours en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l'article 635 du code général des impôts.

La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée dans le délai d'un mois prévu au même article 635, est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L'action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l'obtention de l'avantage en nature.

La SAS Séverini Pierres & Loisirs reconnaissant que la transaction du 26 octobre 2017, qui entre dans le champ d'application de l'article L.600-8 du code de l'urbanisme, a été enregistrée dans le délai d'un mois imparti pour ce faire, le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a jugé que les contreparties mises à la charge de la société Séverini Pierres & Loisirs par le protocole du 26 octobre 2017 conclu avec M. et Mme [Z] sous forme de paiement d'une indemnité et de réalisation de travaux sont réputées dépourvues de cause en l'absence d'enregistrement du protocole.

Sur l'annulation des transactions conclues entre la SAS Séverini Pierres & Loisirs et M. [A] d'une part et M. et Mme [Z] d'autre part pour vice du consentement.

Le tribunal a débouté la société Séverini Pierres & Loisirs de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de M. [A] et a condamné la société Séverini Pierres & Loisirs à exécuter le protocole transactionnel conclu avec lui le 31 octobre 2017.

La société Séverini Pierres & Loisirs demande l'annulation de cette transaction pour vice du consentement sur le fondement des articles 1140 et suivants du code civil dans leur rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, invoquant la violence exercée à son encontre, caractérisée par la menace d'une voie de droit détournée pour obtenir un avantage manifestement excessif. Elle forme en cause d'appel la même demande à l'encontre de la transaction passée le 26 octobre 2017 avec M. et Mme [Z] dont le caractère dépourvu de cause des engagements prononcé en première instance en application de l'article 600-8 du code de l'urbanisme a été ci-dessus infirmé.

Elle sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes à ce titre, critiquant le jugement en ce que celui-ci a motivé sa décision de rejet notamment en se fondant sur l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal administratif du 23 novembre 2017, la société Séverini Pierres & Loisirs soulevant en premier lieu l'inapplicabilité de la chose jugée au motif que l'objet du litige devant le tribunal administratif n'est pas le même que celui de la présente instance, le jugement du tribunal administratif ayant statué sur une demande d'annulation du premier permis de construire obtenu le18 août 2016 et sur la demande indemnitaire de la société Séverini Pierres & Loisirs tandis que la présente instance devant la cour concerne une demande d'annulation des transactions, la cause étant également distincte, observant que peu importe de savoir si le recours contre le second permis de construire était ou non voué à l'échec au regard des règles d'urbanisme, la question étant celle de savoir si ce recours a été détourné dans le but d'obtenir un avantage manifestement excessif en l'espèce la signature d'une transaction comportant pour M. [A] et pour M. et Mme [Z] des avantages indus.

Elle fait essentiellement valoir que :

- le tribunal a procédé à une confusion entre le bien-fondé d'une action et son détournement ou son usage dans le but d'obtenir un avantage excessif, affirmant au soutien de sa demande de voir dire que son consentement a été vicié qu'une pression a été exercée sur elle non seulement par l'invocation de voies de recours mais aussi par le refus obstiné des intimés et de M. et Mme [Z] de participer à toute discussion constructive concernant le projet et les aménagements à y apporter, l'existence des recours engagés par les riverains ayant pour effet de paralyser toute la commercialisation et le financement du projet, causant sa crainte de voir le projet bloqué durant plusieurs années, crainte qu'elle a dû dissimuler en faisant état d'une assurance la couvrant contre les conséquences des recours gracieux et contentieux, affirmant que c'est sous cette pression qu'elle a octroyé dans le cadre des transactions une indemnisation à M. [A] de 240.000 euros et à M. et Mme [Z] de 90.000 euros alors que les autres riverains avaient accepté des indemnités bien inférieures de l'ordre de 25.000 euros,

- les voies de droit, c'est-à-dire les recours devant le tribunal administratif, ont été menées dans le but d'obtenir un avantage manifestement excessif puisque le projet de la société [X] Pierre & Loisirs ne transformait pas radicalement un quartier, le projet issu du second permis de construire ayant été modifié et prenant en compte les préoccupations des riverains,

-le recours contre le second permis de construire était voué à l'échec, le premier permis de construire n'ayant été annulé que sur le seul motif du non-respect de dispositions du PLU concernant le recul des bâtiments par rapport à la voie publique, ce problème ne se retrouvant pas dans le second permis de construire,

- les deux critères alternatifs de l'article 1141 du code civil sont remplis, la voie de droit exercée ayant été détournée de son but en ce qu'elle a été utilisée pour obtenir l'indemnisation d'un prétendu trouble anormal du voisinage et non d'obtenir l'annulation d'un permis de construire et, en toute hypothèse, cette voie de droit était invoquée dans le but d'obtenir un avantage manifestement excessif,

- en l'absence de toute concession réciproque, le désistement d'une instance dont l'issue est vouée à l'échec ce qui était le cas du recours contre le permis de construire du 23 novembre 2017 ne constitue pas une réelle concession, les transactions devant être annulées.

M. [A], invoquant les propres manoeuvres d'intimidation de la société Séverini Pierres & Loisirs, fait valoir en substance que :

- la nullité de la transaction doit être appréciée au jour de la signature de celle-ci, l'opportunité des avantages octroyés à M. [A] n'ayant pas à être appréciée de manière rétrospective,

- il a exécuté le protocole en renonçant au recours gracieux contre le premier permis de construire et à tout recours contre le second permis de construire, en sorte que les parties ne pourraient être remises en l'état où elles se trouvaient au jour de la signature si la nullité était prononcée,

- les compromis ont été signés sous le contrôle des avocats de la Séverini Pierres & Loisirs ,

- l'appréciation de la violence économique sur le fondement de l'article 1141 du code civil doit se faire de façon restrictive, la société Séverini Pierres & Loisirs n'excipant ni de comportements violents ni de recours illégitimes ou dénués de toute chance de succès, seule la menace de l'usage illégitime d'une voie de droit pouvant caractériser la violence, le caractère abusif du recours n'étant pas démontré puisqu'en l'espèce le recours contre le premier permis de construire qui reposait sur la violation de règles d'urbanisme a prospéré tandis qu'aucun recours contentieux n'a été engagée contre le second permis de construire en application de la transaction et qu'il n'est nullement établi qu'un tel recours aurait été voué à l'échec,

- son intérêt à agir est démontré par le préjudice subi du fait de l'implantation de l'ensemble immobilier lequel a été reconnu par le tribunal administratif qui a jugé le recours exercé contre le premier permis de construire n'excédait pas la défense de leurs intérêts légitimes,

- il n'existe pas d'avantage excessif au regard des nuisances causés par l'ensemble immobilier à son immeuble ( vues directes, passage de nombreux véhicules...), l'indemnité prévue ayant pour objet d'indemniser ces troubles anormaux du voisinage représentant une indemnité globale et forfaitaire indemnisant ces préjudices,

- la société Séverini Pierres & Loisirs ne caractérise pas la crainte qui l'a conduite à signer la transaction qui fixait parfaitement les concessions réciproques de chacune des parties.

M. et Mme [Z] reprenant la motivation du tribunal, font valoir en substance que :

- il ne saurait être sérieusement considéré que le recours introduit à l'encontre du permis de construire était illégitime en ce qu'il aurait été voué à l'échec, sa recevabilité et son bien-fondé ayant été reconnu par le tribunal administratif de Bordeaux,

- l'arrêt de la Cour de cassation du 4 février 2015 sur lequel la société Séverini Pierres & Loisirs s'appuie ne correspond pas au cas d'espèce,

- il n'y a pas eu de détournement d'une voie de droit, le recours administratif contre un permis de construire n'étant pas alternatif d'une action civile en ce qu'ils poursuivent chacun un objectif qui leur est propre,

- ils subissent un réel préjudice de vue,

- il existe des concessions réciproques, eux-mêmes s'étant engagés à renoncer aux recours formés ainsi qu'à introduire une quelconque action en réparation du préjudice subi devant la juridiction civile au titre du trouble du voisinage qui leur est causé.

La société Séverini Pierres & Loisirs fonde sa demande d'annulation des transactions passées les 26 et 31 octobre 2017 avec M. et Mme [Z] d'une part et M. [A] d'autre part, de même qu'en première instance, sur le vice qui a affecté son consentement ainsi que sur l'absence de concessions réciproques.

Le fondement reposant sur l'absence de concessions réciproques sera examiné en premier lieu, l'absence de concessions réciproques entraînant la nullité de la transaction, la recherche d'un vice du consentement étant dès lors sans objet et l'existence de concessions réciproques ayant au contraire un lien avec le consentement à la transaction, l'existence d'un vice du consentement tenant à la pression exercée par les riverains par l'intermédiaire des recours contre les permis de construire et à la crainte d'un blocage du chantier avec de lourdes conséquences financières étant indissociable de la réalité des concessions réciproques existant pour les parties.

1) sur l'existence de concessions réciproques.

La société Séverini Pierres & Loisirs fait valoir de même qu'en première instance que concernant la transaction passée avec M. [A], celle-ci est dépourvue de contrepartie dans la mesure où ce dernier s'est désisté de son recours contre le premier permis que la société Séverini Pierres & Loisirs avait renoncé à mettre en 'uvre et a renoncé à son recours contre le second permis qui était voué à l'échec car il avait été remédié au seul grief retenu par le jugement du 23 novembre 2017 et à une action en troubles anormaux du voisinage qui n'avait pas de chances de succès.

En ce qui concerne plus particulièrement M. et Mme [Z], elle précise que leur recours était voué à l'échec, non seulement pour les raisons exposées pour M. [A], mais également et surtout, du seul fait que leur recours contre le second permis de construire a été notifié à Séverini Pierres & Loisirs à [Localité 8], alors que le bénéficiaire du second permis de construire était la SCCV [Localité 9] IV dont le siège social se trouve à [Localité 12] et que le délai de recours contre le permis de construire du 24 mai 2017 était expiré au jour de la transaction.

La transaction est définie par l'article 2044 du code civil comme 'un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Ce contrat doit être rédigé par écrit'.

L'existence de concessions réciproques est ainsi l'essence même de la transaction sans lesquelles celle-ci est inexistante. La réalité des concessions doit être recherchée au moment de la signature de l'acte, le juge en appréciant la réalité sans avoir à rechercher si elles étaient justifiées en leur principe ou en leur montant, seule la faiblesse d'une contrepartie pouvant être assimilée à son inexistence.

En l'espèce, la transaction conclue 31 octobre 2017 entre la société Séverini Pierres & Loisirs et M. [A] se résume comme suit :

- M. [A] :

- s'interdit d'intenter un recours pour excès de pouvoir contre l'arrêté de permis de construire du 24 mai 2017,

- s'engage à renoncer à son recours gracieux formé auprès du maire de la [Localité 9] ainsi qu'à ne pas introduire d'action en réparation pour trouble anormal du voisinage pendant les travaux ou après ceux-ci,

- le promoteur s'engage :

- à verser à M. [A] une somme de 240.000 euros à titre d'indemnité globale et forfaitaire indemnisant le préjudice qui sera subi du fait de la réalisation du programme immobilier par le promoteur, le paiement de cette somme étant conditionné à l'absence de recours en annulation à l'encontre de l'arrêté de permis de construire du 24 mai 2017,

- à procéder à un renfort végétal sur la parcelle de M. [A] ainsi que sur sa propre parcelle ,

- à réaliser une canalisation eau potable entre le terrain de M. [A] et [Adresse 6],

- à céder à titre gratuit un lot de copropriété correspondant à une aire de stationnement dans le programme qu'il réalise,

- le requérant bénéficiera d'une servitude personnelle lui permettant d'utiliser l'aire de présentation des ordures ménagères réalisée par le promoteur dans son programme au droit de [Adresse 6] lui permettant ainsi de déposer ses déchets ménagers aux heures de ramassage,

- à limiter la circulation sur l'allée du Moulin de Landegrand depuis le sud, en procédant à un renfort végétal à l'extrémité sud de l'allée,

- à se désister de son action intentée auprès du tribunal de grande instance de Bordeaux sur le fondement de l'article 1240 du code civil, au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens et enrôlée sous le numéro RG 17/01313,

- à demander le retrait du permis de construire n° PC 33 312 16 Z0031 délivré le 18 août 2016 au marc de la commune de [Localité 9].

La transaction passée le 26 octobre 2017 entre la société Séverini Pierres & Loisirs et M. et Mme [Z] dispose pour l'essentiel que :

- M. et Mme [Z] :

- s'interdisent d'intenter un recours pour excès de pouvoir contre l'arrêté de permis de construire du 24 mai 2017,

- s'engagent à renoncer à son recours gracieux formé auprès du maire de la [Localité 9], - s'engagent à se désister d'instance et d'action de la procédure de recours pour excès de pouvoir n°1605397-2 contre le permis de construire du 18 août 2016 ainsi qu'à ne pas introduire d'action en réparation pour trouble anormal du voisinage pendant les travaux ou après ceux-ci,

- le promoteur s'engage :

- à verser à M. et Mme [Z] une somme de 90.000 euros à titre d'indemnité globale et forfaitaire,

- à se désister de ses conclusions au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative et de ses conclusions pour recours abusif au titre de l'article L600-7 du code l'urbanisme dans l'instance n°1605397-2 et de sa demande d'expertise formée en référé devant le tribunal administratif ,

- à demander le retrait du permis de construire du 18 août 2016.

Par ces deux transactions, la société Séverini Pierres & Loisirs a obtenu de M. [A] et de M. et Mme [Z] l'abandon des recours contentieux entrepris contre le premier permis de construire délivré le 18 aôut 2016 et gracieux contre le second permis délivré le 24 mai 2017 et l'engagement qu'aucun recours contentieux ne sera engagé contre le permis de construire du 24 mai 2017, le versement des indemnités et l'exécution de travaux d'aménagement n'ayant lieu qu'après la justification du retrait du recours gracieux et passé l'expiration du délai de recours contentieux contre le permis du 24 mai 2017.

C'est à tort que la société Séverini Pierres & Loisirs affirme qu'aucune concession n'est véritablement faite, au motif que le permis de construire du 18 août 2016 avait été retiré et d'autre part que le recours contre le permis de construire du 24 mai 2017 était voué à l'échec.

En effet, d'une part le premier permis de construire du 18 aôut 2016 n'a pas été retiré après le désistement de M. [A] contre le second permis de construire ainsi que prévu par la transaction dans son préambule, du moins la société Séverini Pierres & Loisirs n'en justifie pas, étant relevé que la procédure de recours contre ce permis de construire a été maintenue jusqu'à son terme à savoir l'arrêt du Conseil d'Etat du 6 novembre 2019 qui a rejeté le pourvoi contre le jugement du 23 novembre 2017 annulant ce permis de construire au motif que celui-ci était devenu sans objet du fait du second permis de construire obtenu le 24 mai 2017 lequel était définitif.

S'agissant de l'argument selon lequel le recours contre le second permis était voué à l'échec, le fait allégué par la société Séverini Pierres & Loisirs que le premier permis de construire n'a été annulé que sur le seul motif de la méconnaissance des articles 6 et 7 du règlement de la zone UP du plan local d'urbanisme, laquelle ne pourrait plus être reprochée au permis de construire obtenu le 24 mai 2017, est inopérant alors qu'il résulte des propres explications de la société Séverini Pierres & Loisirs que les deux projets sont très différents, le second ayant intégré des modifications propres à satisfaire les revendications des riverains, n'étant par ailleurs nullement soutenu que le second projet avait pour seule fin de remédier à la seule irrégularité retenue par le tribunal administratif pour le premier projet et étant observé que le jugement annulant le premier permis de construire a été rendu après l'obtention du second permis de construire délivré le 24 mai 2017.

S'agissant du recours gracieux engagé par M. et Mme [Z] contre le second permis de construire, la société Séverini Pierres & Loisirs ajoute que ce recours était d'autant plus voué à l'échec que le recours lui avait été notifié à [Localité 8] alors que le bénéficiaire du permis était en réalité la SSCV [Localité 9] IV dont le siège social est à [Localité 12], et qu'un recours contentieux aurait été irrecevable comme forclos, le délai de deux mois pour ce faire étant écoulé au jour du protocole d'accord du 26 octobre 2017. A supposer que le recours gracieux contre le permis de construire ait été irrecevable, la société Séverini Pierres & Loisirs ne justifie pas de la date d'affichage du permis de construire qu'elle affirme être le 24 mai 2017 en sorte qu'il n'est nullement établi qu'au jour de la signature du protocole, M. et Mme [Z] étaient forclos à exercer un recours contentieux.

Il en résulte que la société Séverini Pierres & Loisirs a obtenu par le biais de ces transactions un avantage considérable puisqu'elle se prémunissait ainsi de tout risque d'annulation du permis de construire du 24 mai 2017 avec d'une part le retrait du recours gracieux formé contre ce permis de construire et d'autre part l'engagement de ne pas former de recours contentieux ainsi que contre tout risque d'engagement d'action en indemnisation de troubles anormaux du voisinage de la part de M. [A] et M. et Mme [Z], dont il n'y a pas lieu d'examiner à ce stade le caractère bien fondé dès lors qu'un tel risque est inhérent à toute implantation d'une construction nouvelle d'un volume important à proximité immédiate d'autres immeubles et qu'au stade de la transaction, la construction n'était pas réalisée en sorte que la concession ainsi consentie ne peut être appréciée au regard de la situation actuelle.

M. [A] et M. et Mme [Z] ne contestent pas pour leur part avoir obtenu une réelle concession de la part de la société Séverini Pierres & Loisirs laquelle consiste en l'obtention d'une indemnisation globale et forfaitaire ainsi que pour M. [A] de divers avantages en nature en sorte que l'existence de réelles concessions réciproques est établi.

Le moyen tiré de l'absence de concessions réciproques ainsi que la demande d'annulation des transactions pour ce motif doivent donc être rejetés.

Le jugement dont les motifs sont par ailleurs adoptés sera confirmé sur ce point.

2) sur le vice du consentement.

La société Séverini Pierres & Loisirs sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'annulation des transactions susvisées pour vice du consentement, sa demande étant fondée sur l'article 1141 du code civil.

Selon l'article 1130 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, 'L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.'

Aux termes de l'articles 1140 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, 'Il y a violence lorsqu'une partie s'engage sous la pression d'une contrainte qui lui inspire la crainte d'exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable.'

L'article 1141 dispose ensuite que 'La menace d'une voie de droit ne constitue pas une violence. Il en va autrement lorsque la voie de droit est détournée de son but ou lorsqu'elle est invoquée ou exercée pour obtenir un avantage manifestement excessif.'

Il appartient à la société Séverini Pierres & Loisirs de démontrer la réalité de la violence qu'elle invoque et du caractère vicié de son consentement.

La violence consiste en l'espèce en l'exercice abusif d'une voie de droit détournée de son but ou exercée afin d'obtenir un avantage manifestement excessif.

- sur le détournement d'une voie de droit.

A cet égard, c'est par des motifs pertinents que la cour la cour fait siens que le tribunal a jugé qu'il n'existe aucune violence économique dont la société Séverini Pierres & Loisirs aurait été victime de M. [A] et de M. et Mme [Z].

En effet, il a été justement relevé par le tribunal que :

- le principe des transactions est expréssément prévu par le code de l'urbanisme en son article L.600-8 qui consacre leur validité sous réserve de leur enregistrement en son alinéa 1 selon lequel 'Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé ou ayant l'intention de demander au juge administratif l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'engage à se désister de ce recours ou à ne pas introduire de recours en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l'article 635 du code général des impôts' et que les voies de recours contre les décisions d'octroyer un permis de construire ont pour but de faire respecter les règles d'urbanisme avec comme contrepartie légitime celle d'obtenir une contrepartie financières ou un avantage en nature, étant relevé que la jurisprudence administrative subordonne la recevabilité du recours pour excès de pouvoir à un critère de proximité géographique renvoyant nécessairement à un intérêt personnel,

- le jugement du tribunal administratif du 23 novembre 2017 a d'une part annulé le permis de construire délivré le 18 août 2016 en raison de la violation des articles 6 et7/5du plan local d'urbanisme, les autres moyens étant rejetés et d'autre part rejeté la demande indemnitaire de la société Séverini Pierres & Loisirs à hauteur de 1.906.840,40 euros au motif que 'dans les circonstances de l'espèce il n'est pas établi que les requérants auraient mis en oeuvre leur droit de former un recours dans des conditions excédant la défense de leurs intérêts légitimes'.

La société Séverini Pierres & Loisirs précise (page 15 de ses conclusions) que la violence invoquée est principalement constituée par les recours et menaces de recours contre le second permis de construire qui avait seul vocation à être mis en oeuvre, critiquant le jugement en ce que le tribunal s'est fondé sur l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal administratif du 23 novembre 2017 et d'avoir déduit l'absence de fondement de son action du fait que le recours contre le premier permis de construire avait été admis et qu'aucun élément ne permettait d'affirmer que le second permis de construire était conforme aux règles d'urbanisme applicable de sorte qu'un recours contre ce permis n'était pas voué à l'échec.

A cet égard, contrairement à ce que soutient la société Séverini Pierres & Loisirs, le jugement du tribunal administratif du 23 novembre 2017, dont le pourvoi a été rejeté, a l'autorité de la chose jugée celle-ci s'attachant tant au dispositif du jugement qu'aux motifs qui en sont le soutien nécessaire ( Civ.1ère. 15 juin 2016 n°15-21.628) et s'impose ainsi au juge judiciaire. En effet, la demande sur laquelle le tribunal administratif a statué portait, outre sur le recours pour excès de pouvoir contre la décision de délivrance du permis de construire, sur la réclamation formée par un mémoire distinct d'une somme de 1.906.840,40 euros au titre des dispositions de l'article L600-7 du code de l'urbanisme qui permet de solliciter des dommages-intérêts lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager est mis en 'uvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis. La demande à ce titre, fondée sur l'abus du droit de former un recours, rejoint le grief fondant la demande d'annulation des transactions formées par la société Séverini Pierres & Loisirs dans le cadre de la présente instance même si elle ne la recouvre pas, le tribunal administratif ne s'étant évidemment pas prononcé sur le vice du consentement invoqué dans le cadre de la présente instance. Il n'en demeure pas moins que l'appréciation par le tribunal administratif du recours contre le permis de construire tel que jugé par cette décision dans laquelle la demande d'indemnisation pour recours abusif a été rejetée s'impose au juge judiciaire, cette décision ne concernant cependant que le recours contre le premier permis de construire accordé à la société Séverini Pierres & Loisirs.

Concernant le second permis de construire, la société Séverini Pierres & Loisirs fait valoir que la question n'est pas celle de savoir si le seul recours contre le second permis de construire était voué à l'échec mais celle de savoir si la voie de droit ou la menace de cette voie de droit a été utilisée afin de faire pression sur elle et d'obtenir un avantage excessif. Toutefois, ainsi que ci-dessus relevé, dès lors que le recours contre le second permis de construire n'était pas dénué de chance de succès, l'usage de cette voie de droit ne peut être arguée de détournement par la société Séverini Pierres & Loisirs.

En outre, la société Séverini Pierres & Loisirs ne distingue pas précisément tout au long de son argumentation les voies de droit utilisées, entretenant l'ambiguïté sur la voie de droit critiquée.

C'est donc à tort que la société Séverini Pierres & Loisirs critique le jugement en ce qu'il a apprécié l'usage de la voie de droit constituée par le recours contre le premier permis de construire d'autant plus que le tribunal a ensuite analysé successivement le recours gracieux contre le second permis de construire et la menace de la voie de droit constituée par le recours contentieux contre le second permis de construire.

S'agissant du recours gracieux contre le permis de construire du 24 mai 2017, la société Séverini Pierres & Loisirs n'explique pas précisément en quoi ce recours serait en lui-même abusif si ce n'est de le présenter comme traduisant la volonté d'exercer une pression sur elle afin d'obtenir un avantage excessif.

C'est à juste titre que tribunal a relevé que le recours gracieux engagé par M. [A] et d'autres riverains n'était pas manifestement irrecevable dès lors que, riverains immédiats du terrain sur lequel la société Séverini Pierres & Loisirs projetait de construire 71 logements à la place des trois maisons existantes, modifiant substantiellement l'environnement, le second permis de construire différant sensiblement du premier contrairement à ce que soutient la société Séverini Pierres & Loisirs et que rien ne permettait en l'état d'affirmer qu'aucune critique ne pouvait être élevée quant au respect de règles d'urbanisme.

La Séverini Pierres & Loisirs ne peut être suivie dans son argument selon lequel le fait que M. [A] a indiqué que les transactions avaient pour objet d'obtenir une indemnisation qui aurait pu leur être octroyée par les juridictions civiles démontre qu'il reconnaît ainsi avoir détourné la voie de droit utilisée de son but, alors que l'objet même de la transaction est de mettre fin à un litige ou de prévenir un litige à naître, en sorte qu'il ne peut être reproché à M. [A] et à M. et Mme [Z] d'avoir obtenu par la transaction l'indemnisation d'un préjudice qui aurait pu être réclamée en saisissant une juridiction civile.

Pour établir l'usage de voies de droit en les détournant de leur but, la société Séverini Pierres & Loisirs invoque la violence économique exercée sur elles par M. [A] et M. et Mme [Z], ayant provoqué chez elle la crainte de voir le projet bloqué durant plusieurs années voir abandonné avec des pertes financières importantes qui l'a conduite à transiger avec M. [A] et M. et Mme [Z] dont les intentions étaient purement mercantiles. Elle produit pour établir une telle violence une seule pièce émanant de M. [A] et de M. et Mme [Z] constituée par un courrier du 31 janvier 2017 aux termes duquel divers riverains dont M. [A] et M. et Mme [Z], rappelant qu'ils ont participé à deux réunions organisées par la mairie de [Localité 9], informent la société Séverini Pierres & Loisirs avoir formé un recours contre le premier permis de construire que la société Séverini Pierres & Loisirs n'a pas retiré contrairement à ses engagements et indiquant être prêts à retirer leur recours en annulation et analyser avec la société Séverini Pierres & Loisirs un nouveau projet à condition que ce permis soit retiré. Ce courrier a été adressé en réponse à un courrier de la société Séverini Pierres & Loisirs du 27 janvier précédent dans lequel elle rappelle avoir travaillé sur un second projet après une concertation avec les riverains tout en les menaçant de les assigner en recours abusif.

Il ressort au contraire des éléments du dossier que les pressions venaient de la société Séverini Pierres & Loisirs qui :

- dans son courrier du 18 novembre 2016 adressé à M. [A] et à M. et Mme [Z] faisant suite au recours gracieux dirigé contre le premier permis de construire, faisait état de son expérience en matière immobilière et de la légalité indiscutable du permis de construire, indiquant avoir souscrit une assurance la couvrant contre tous recours gracieux ou contentieux l'assurance pouvant se retourner contre eux et leur réclamer des dommages-intérêts conséquents, menace réitérée dans son courrier du 27 janvier 2017 faisant suite au recours contentieux, faisant état d'une évaluation des dommages-intérêts qui pourraient être réclamés à la somme de 474 euros par jour durant deux ans, joignant à son courrier un jugement du tribunal administratif du 17 novembre 2015 condamnant les requérants à une lourde indemnité,

- le 4 mars 2017 a délivré une assignation à M. [A] et à M. et Mme [Z] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux pour demander, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une somme de 1.906.840,40 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de l'abus du droit d'ester en justice reproché, cette assignation n'ayant pas été enrôlée,

- le 2 août 2017, a assigné M. [A] et M. et Mme [Z] ainsi que différents riverains devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, aux fins de désignation d'un expert chargé de déterminer son préjudice consécutif aux recours menés contre son projet immobilier et elle s'est désistée de cette instance le 18 janvier 2018,

- a saisi dès le 4 décembre 2017 le tribunal de grande instance de Bordeaux d'une action dirigée contre eux aux fins d'annulation des protocoles transactionnels intervenus, alors que suite à la signature de transactions avec les riverains engagés dans ces procédures à la fin octobre 2017, M. [A] et M. et Mme [Z] ont retiré leur recours gracieux contre le permis de construire délivré le 24 mai 2017 conformément à leur engagement, le 28 octobre 2017 pour M. et Mme [Z] et le 31 octobre 2017 pour M. [A].

Il ne ressort d'aucun des éléments produits par la société Séverini Pierres & Loisirs la preuve de la violence exercée par M. [A] et M. et Mme [Z], leurs recours gracieux et contentieux contre le premier permis de construire qui avaient nécessairement pour effet de suspendre la réalisation du projet immobilier de la société Séverini Pierres & Loisirs ne pouvant être considérée en soi comme l'usage d'une violence économique dès lors que le recours contentieux s'est avéré légitime et que le recours contre le second projet qui s'est résolu par les transactions litigieuses a été retiré alors que la preuve n'est pas rapportée ainsi que ci-dessus relevé qu'il était voué à l'échec, cette circonstance ayant seule motivé l'arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 4 février 2015, (n° 14-10.920) dont la société Séverini Pierres & Loisirs se prévaut dans ses écritures, cet arrêt ayant retenu que la menace d'exercer des recours contentieux en annulation de permis de construire, objet de la transaction, était illégitime, dès lors que ces voies de droit étaient dénuées de toute chance de succès comme devaient le révéler de nombreuses décisions rendues par les juridictions administratives, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, le tribunal administratif ayant au contraire fait droit à la demande d'annulation du premier permis de construire, le pourvoi contre cette décision ayant été rejeté.

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que la société Séverini Pierres & Loisirs a, après avoir dans ses premiers courriers semblé rechercher une solution amiable tout en menaçant dès son premier courrier les riverains d'une procédure pour recours abusif et du paiement de lourds dommages-intérêts, tout en indiquant faussement qu'elle avait souscrit une assurance contre ces recours laquelle ne manquerait pas de se retourner contre eux, et en omettant de retirer le premier permis de construire ainsi qu'elle s'y était engagée aux termes des transactions, n'a subi aucune violence émanant de M. [A] ni de M. et Mme [Z].

En l'absence d'une telle violence, les voies de droit utilisées par M. [A] et M. et Mme [Z] n'ont pas été détournées de leur but dont il apparaît clairement que celui-ci était bien d'obtenir le retrait ou l'annulation du premier permis de construire qu'ils ont obtenue puis du second permis de construire dont la preuve n'est pas rapportée que le recours contentieux était dénué de toute chance de succès.

- sur l'avantage manifestement excessif recherché par M. [A] et M. et Mme [Z].

La société Séverini Pierres & Loisirs soutient ensuite sur le fondement de l'article 1141 du code civil, que la voie de recours a été exercée dans le but d'obtenir un avantage manifestement excessif. L'avantage est manifestement excessif lorsqu'il est hors de proportion avec celui qu'aurait pu procurer l'exercice du droit invoqué tandis qu'il n'y a pas de détournement de la voie de droit si elle a bien été exercée dans son but.

A cet égard, il a été ci-dessus jugé que la voie de droit avait été exercé par M. [A] et M. et Mme [Z] dans le but légitime d'obtenir le retrait ou l'annulation du permis de construire obtenu le 24 mai 2017 par la société Séverini Pierres & Loisirs ce qui conduit, dès lors que son but est légitime, à écarter le grief de la recherche d'un avantage manifestement excessif.

Toutefois à titre surabondant, il convient d'examiner la demande à ce titre.

Selon la société Séverini Pierres & Loisirs, l'avantage consenti à M. [A] et à M. et Mme [Z] serait manifestement excessif en ce que ceux-ci ont obtenu par le biais de leurs transactions respectives des indemnisations sans rapport avec la réalité du contexte dans lequel se situent leurs immeubles respectifs, critiquant l'analyse qui en a été faite par le tribunal. Elle soutient à cet égard qu'une zone commerciale se trouve à proximité de [Adresse 6] sur laquelle donnera la construction laquelle est très bruyante, d'autres constructions ayant vu le jour ces dernières années, que la vue depuis la construction sur la maison de M. [A] étant très réduite et inexistante sur celle de M. et Mme [Z], des aménagements ayant été prévus pour limiter la gêne sonore, estimant qu'ils ne rapportent pas la preuve d'un réel préjudice et que les indemnités qui leur ont été octroyées de 240.000 euros pour M. [A] outre de nombreux avantages en nature soit environ neuf fois plus que certains défendeurs en première instance sans que rien ne vienne justifier une telle différence, et de 90.000 euros pour M. et Mme [Z], sont en conséquence manifestement excessives ajoutant que la dépréciation de leurs biens immobiliers ne constitue pas un trouble anormal du voisinage.

Il convient de relever que la société Séverini Pierres & Loisirs ne conteste nullement la motivation du tribunal qui a relevé que l'environnement dans lequel a été construite la résidence par la société Séverini Pierres & Loisirs est d'une indéniable qualité en raison d'une répartition harmonieuse entre les espaces boisés et les pavillons, l'implantation d'immeubles tels que celui construit par la société Séverini Pierres & Loisirs n'étant pas la règle, l'habitat étant largement individuel et l'habitat collectif étant en 2016 peu répandu, ne s'agissant pas d'une zone urbaine à forte densité de logements collectifs, les habitations de M. [A] et de M. et Mme [Z] étant situées à un maximum de 40 mètres de la construction nouvelle. Il sera à cet égard relevé que les clichés pris sur Google Earth versés au dossier témoignent du caractère fortement boisé de la zone concernée, la commune de Parempyure n'étant pas à proximité immédiate de [Localité 5] mais située à 13 kilomètres et les maisons de M. [A] et M. et Mme [Z] se trouvant isolées de la forêt située à proximité par la construction nouvelle située en bordure de cette forêt. La société Séverini Pierres & Loisirs ne justifie par ailleurs par aucune pièce de la proximité d'un centre commercial ni de la construction d'autres maisons, la vue de Goolgle Eath faisant état d'un centre commercial étant située dans une autre commune à [Localité 7] et non à [Localité 9].

Si la preuve de vues interdites par l'article 678 du code civil n'est effectivement pas rapportée par les pièces produites par M. [A] et M. et Mme [Z], il n'en demeure pas moins que la proximité immédiate de la construction de la société Séverini Pierres & Loisirs comprenant 71 logements et autant de places de parking ne peut que modifier considérablement l'environnement et les conditions de vie des riverains et ce plus particulièrement pour M. [A] dont la parcelle sur laquelle se trouve une piscine donne directement sur la résidence dont les bâtiments sont nettement visibles depuis celle-ci.

Ainsi que l'a relevé à juste titre le tribunal, l'indemnisation allouée à M. [A], certes importante puisque de 240.000 euros outre la réalisation différents travaux, doit être mise en rapport avec les inconvénients causés par la construction nouvelle qui consistent en la création de vues sur sa propriété tant sur la maison elle-même que sur le jardin et la piscine excédant notablement les inconvénients usuels imposés par la proximité des constructions en zone urbanisée, inconvénients qui sont confirmés par le procès-verbal de constat produit par M. [A] du 6 mars 2020 qui montrent clairement la présence de fenêtres ayant une vue droite sur la propriété de M. [A] et qui, même si elles sont conformes aux exigences de l'article 678 du code civil, constituent une sujétion nouvelle pour la propriété de M. [A] susceptible d'être indemnisée dans le cadre de la liberté contractuelle qui est la règle en matière de transaction sans qu'un tel avantage apparaisse excessif au regard du contexte de la construction nouvelle.

Concernant M. et Mme [Z], le procès-verbal de constat qu'ils produisent en date du 9 novembre 2020 fait également état de vues directes depuis leur piscine hors sol et depuis l'intérieur de la maison, la vue depuis le séjour montrant à proximité les bâtiments de la nouvelle résidence de même que depuis leurs chambres.

Il convient par ailleurs de relever que l'indemnisation prévue dans les transactions a pour objet d'indemniser de façon globale et forfaitaire sans lier nécessairement cette indemnité à un trouble du voisinage même si M. et Mme [Z] et M. [A] se sont engagés à ne pas introduire d'action pour trouble anormal du voisinage ni aucune action civile à l'encontre du projet autorisé par le permis de construire du 24 mai 2017, la transaction passée par M. [A] précisant que le préjudice qui sera réparé est 'celui qui sera subi par le requérant du fait de la réalisation du programme immobilier par le promoteur'. En conséquence, les parties ont ainsi entendu indemniser le préjudice né de la seule présence de la construction nouvelle pour M. [A] et M. et Mme [Z] ainsi que leur renonciation à tout recours contre le permis de construire, le principe d'une telle transaction étant expressément admis par l'article L.600-8 du code de l'urbanisme en sorte que l'appréciation du caractère manifestement excessif de l'indemnité et des avantages en nature obtenus par M. [A] ne peut se limiter au seul trouble du voisinage subi par M. [A] et M. et Mme [Z].

En conséquence, le caractère manifestement excessif de l'avantage obtenu n'est pas démontré.

En l'absence d'une part de la démonstration du détournement de son but de la voie de droit utilisée et d'autre part de celle de son exercice pour obtenir un avantage manifestement excessif, le vice du consentement dont a été victime la société Séverini Pierres & Loisirs n'est pas établi.

La demande d'annulation des transactions passées avec M. [A] et M. et Mme [Z] n'est pas fondée, le jugement devant être confirmé en ce qu'il a débouté la société Séverini Pierres & Loisirs de sa demande à ce titre concernant la transaction passée avec M. [A] et la demande d'annulation de la transaction passée avec M. et Mme [Z] devant être rejetée.

Les demandes de la société Séverini Pierres & Loisirs formées en conséquence de l'annulation des transaction doit donc être rejetées.

Sur les autres demandes.

- concernant M. [A].

Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné la société Séverini Pierres & Loisirs à verser à M. [A] la somme de 240.000 euros en exécution de la transaction sauf en ce qu'il a prévu le versement des intérêts au taux légal à compter du jour de la transaction. En effet, la transaction a prévu que cette somme ne pourrait être versée avant l'expiration du délai de recours en annulation du permis de construire délivré le 24 mai 2017, soit le 22 novembre 2017. En tout état de cause, les intérêts au taux légal ne courant en application de l'article 1231-6 du code civil qu'à compter d'une mise en demeure, celle-ci est en l'espèce constituée par les premières conclusions en défense notifiées par M. [A] dans lesquelles il sollicite la condamnation au paiement de la somme de 240.000 euros soit le 29 mai 2018 en sorte que les intérêts au taux légal sont dûs à compter de cette date et non à compter du jugement ainsi que le sollicite à tort la société Séverini Pierres & Loisirs.

Le jugement doit également être confirmé en ce qu'il a condamné la société Séverini Pierres & Loisirs à exécuter au profit de M. [A] les obligations prévues au protocole signé le 31 octobre 2017. L'astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois passé un délai de trois mois à compter de la signification du jugement prévue par le jugement est également justifiée pour assurer la bonne exécution de la transaction, y compris en ce qui concerne la plantation des végétaux dont la société Séverini Pierres & Loisirs conteste la pertinence au motif que cette condamnation ne tient pas compte des saisons de plantation, alors qu'elle ne justifie pas de l'exécution de cette condamnation bien que plusieurs saisons optimales pour la plantation des végétaux se soient écoulées depuis le jugement du 29 janvier 2019 et ce, malgré l'exécution provisoire dont est assorti le jugement. Le jugement sera donc également confirmé sur ce point. Il n'appartient pas à la cour de calculer les intérêts au taux légal versés à tort en exécution du jugement en sorte que la demande de restitution de la somme de 10.440,92 euros versée en trop au titre des intérêts dont le calcul n'est pas justifié sera rejetée.

Concernant la condamnation au paiement d'une somme de 15.000 euros à M. [A] au titre de son préjudice moral, dont la société Séverini Pierres & Loisirs demande l'infirmation au motif que celle-ci a été prononcée ultra petita, la réclamation à ce titre étant de 10.000 euros, la condamnation doit être infirmée en ce que la condamnation excède la réclamation faite à ce titre. Toutefois, M. [A] sollicitant en cause d'appel le paiement d'une somme de 15.000 euros à ce titre, la cour est saisie de la demande en ce montant.

M. [A] demande la confirmation du jugement qui a caractérisé son préjudice moral en retenant l'attitude sournoise de la société Séverini Pierres & Loisirs qui a conduit les riverains à négocier tout en ayant l'intention dissimulée de ne pas respecter ses engagements dès qu'elle aurait la certitude que les recours contre le second permis seraient irrévocablement abandonnés, sans exécuter pour sa part ses engagements qui n'étaient exigibles qu'à l'issue de l'expiration du délai de recours contentieux contre le permis de construire du 24 mai 2017 soit le 22 novembre 2022. La cour ne peut que faire sienne la motivation du jugement en ajoutant que, plutôt que d'exécuter ses engagements, la société Séverini Pierres & Loisirs a, dès le 4 décembre 2017, soit quelques jours après l'expiration du délai de recours contentieux, assigné en annulation des transactions confirmant ainsi son attitude, laquelle est à l'origine d'un préjudice moral qu'il convient de réparer par l'allocation d'une somme de15.000 euros.

- concernant M. et Mme [Z].

La demande d'annulation de la transaction conclue le 26 octobre 2017 ayant été rejetée, la condamnation à restituer la somme de 10.000 euros versée par la société Séverini Pierres & Loisirs en exécution de ce protocole doit être infirmée.

La société Séverini Pierres & Loisirs sera condamnée à verser à M. et Mme [Z] la somme de 80.000 euros en exécution de ce protocole avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ainsi qu'ils le sollicitent.

Il sera fait droit à leur demande en paiement d'une somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ainsi qu'ils le sollicitent la demande étant justifiée au regard des motifs ci-dessus retenus.

Sur les mesures accessoires.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la société Séverini Pierres & Loisirs sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à verser à M. [A] d'une part et à M. et Mme [Z] d'autre part une somme de 3000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

Ordonne la jonction des procédures enregistrées sous les numéros 19/01165 et 19/01311 sous le numéro 19/01165,

Infirme partiellement le jugement en ce qu'il a :

- dit que les contreparties mises à la charge de la SAS [X] Pierre & Loisirs par le protocole du 26 octobre 2017 conclu avec M. [M] [Z] et Mme [D] [S] épouse [Z] sous forme de paiement d'une indemnité et de réalisation de travaux sont réputées dépourvues de cause en l'absence d'enregistrement du dit protocole,

- condamné M. [M] [Z] et Mme [D] [S] épouse [Z] à restituer à la société [X] Pierre & Loisirs la somme de 10 000 euros,

- condamné la SAS Séverini Pierres & Loisirs à payer à M. [V] [A] une somme de 240.000 euros en exécution de la transaction conclue le 31 octobre 2017 avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2017,

- condamné la SAS Séverini Pierres & Loisirs à payer à M. [V] [A] une somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Rejette la demande en annulation de la transaction conclue le 26 octobre 2017 entre la SAS Séverini Pierres & Loisirs et M. [M] [Z] et Mme [D] [S] épouse [Z],

Condamne la SAS Séverini Pierres & Loisirs à payer à M. [V] [A] une somme de 240.000 euros en exécution de la transaction conclue le 31 octobre 2017 avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2018,

Condamne la SAS Séverini Pierres & Loisirs à payer à M. [M] [Z] et Mme [D] [S] épouse [Z] une somme de 80.000 euros en exécution de la transaction conclue le 26 octobre 2017 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt,

Condamne la SAS Séverini Pierres & Loisirs à payer à M. [V] [A] une somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

Condamne la SAS Séverini Pierres & Loisirs à payer à M. [M] [Z] et Mme [D] [S] épouse [Z] une somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,

Déboute la SAS Séverini Pierres & Loisirs de sa demande en restitution d'une somme de 10.000 euros à l'encontre de M. [M] [Z] et Mme [D] [S] épouse [Z] et d'une somme de 10.440,92 euros à l'encontre de M. [V] [A],

Déboute la SAS Séverini Pierres & Loisirs de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Séverini Pierres & Loisirs à payer à M. [V] [A] d'une part et à M. [M] [Z] et Mme [D] [S] épouse [Z] d'autre part une somme de 3000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Confirme le jugement pour le surplus des dispositions non critiquées,

Condamne la SAS Séverini Pierres & Loisirs aux dépens de la procédure d'appel.

La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE