COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 15 SEPTEMBRE 2022
F N° RG 19/05364 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LIMQ
SARL ANDERNOS ARCACHON GESTION SYNDIC - AAGS -
c/
Monsieur [G] [Z]
Société AREAS DOMMAGES
S.A.R.L. AQUI DEM
SARL PLANA 3
Société MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD
Société RESIDENCE LE CLOS MARIAN OS MARIAN - [Adresse 7]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 11 juin 2019 (R.G. 15/08407) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 10 octobre 2019
APPELANTE :
SARL ANDERNOS ARCACHON GESTION SYNDIC - AAGS - agissant poursuites et diligences de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
Représentée par Me Michel PUYBARAUD de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de Me Catherine LATAPIE-SAYO avovat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
[G] [Z]
sur appel provoqué de la SARL PLANA en date du 29.06.20
né le 29 Septembre 1980 à [Localité 8]
de nationalité Française
Responsable administratif et financier, demeurant [Adresse 4]
Représenté par Me Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX
Société AREAS DOMMAGES Société d'assurances mutuelles à cotisations fixes, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le n°775 670 466
sur appel provoqué de la société MMA IARD en date du 11.06.20
et sur appel provoqué de la SARL PLANA en date du 11.06.20
[Adresse 6]
Représentée par Me Jessica GARAUD substituant Me BENEDICTE DE BOUSSAC DI PACE de la SELARL BENEDICTE DE BOUSSAC DI PACE, avocat au barreau de BORDEAUX
S.A.R.L. AQUI DEM
sur appel provoqué de la société MMA IARD en date du 11.06.20 délivré à domicile
et sur appel provoqué de la SARL PLANA en date du 09.06.20 délivré à l'étude
[Adresse 3]
non représentée mais régulièrement assignée
SARL PLANA 3
[Adresse 9]
Représentée par Me Valérie JANOUEIX de la SCP BATS - LACOSTE - JANOUEIX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de Me Hélène MONEGER substituant Me Benoît DARRIGADE avocat au barreau de BORDEAUX
Société MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
Assureur, demeurant [Adresse 1]/FRANCE
Représentée par Me Marie-cécile GARRAUD de la SCP DEFFIEUX - GARRAUD - JULES, avocat au barreau de BORDEAUX
Syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS MARIAN, représenté par son Syndic, la SARL EUROCEAN dont le siège est sis [Adresse 2]
[Adresse 7]
Représentée par Me Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 05 juillet 2022 en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Paule POIREL, Président,
Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,
Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Annie BLAZEVIC
ARRÊT :
- par défaut
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Au cours de l'année 2006, la société à responsabilité limitée Plana 3 (la S.A.R.L. Plana 3) a fait procéder à la réhabilitation d'un ensemble immobilier comprenant onze logements répartis en deux bâtiments, situé aux numéros 55 à [Adresse 7] (33), dénommé Le Clos Marian, destiné à être vendu en état futur d'achèvement et placé sous le régime de la copropriété.
Un contrat d'assurance dommages-ouvrage a été souscrit auprès de la société anonyme Generali Iard (la SA Generali).
Sont intervenus à l'acte de construire :
- la société à responsabilité limitée Dain et Saladin (la S.A.R.L. Dain), chargée de déposer le dossier de permis de construire,
- M. [E], exerçant sous l'enseigne Charpente Couverture [E], chargé du lot charpente-couverture par devis accepté du 23 février 2006, assuré auprès de la société MMA Iard (la société MMA) pour sa responsabilité décennale.
Aucune réception expresse n'a été prononcée et les différents copropriétaires sont entrés dans les lieux au mois de janvier 2007.
A la suite d'une déclaration de sinistre du 27 mai 2009 portant sur des infiltrations au droit des menuiseries découlant d'un débordement du chéneau de la couverture, la SA Generali a versé une indemnité de 1 477 euros au titre de la police dommages-ouvrage.
La société Atlantique Couverture Plomberie est intervenue à plusieurs reprises au cours de l'année 2009 au titre de la recherche et de la réparation des fuites.
Une nouvelle déclaration de sinistre a été effectuée le 5 mars 2010 en raison d'infiltrations d'eau dans l'appartement de M. [G] [Z] et après versement des sommes de 791,25 euros TTC à la copropriété et de 633 euros TTC au titre des parties privatives, la société Charpente Villenave est intervenue en novembre 2010 pour réparer l'arêtier défectueux pour un montant total de 232,82 euros.
M. [Z] a fait effectuer des travaux de reprise par la société Aqui-Dem, assurée auprès de la société Areas Dommages.
La troisième déclaration de sinistre du 2 août 2011 concernant l'appartement n° 3 ainsi que la façade de l'immeuble a débouché sur un refus de garantie de la part de la société Generali au motif que ces désordres étaient identiques à ceux déjà précédemment observés et indemnisés.
Par acte du 27 septembre 2012, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Marian (le syndicat des copropriétaires) a assigné en référé la société Dain et Saladin et la S.A.R.L. Plana 3. Elle a obtenu, par ordonnance du 25 février 2013, la désignation de M. [O] en qualité d'expert judiciaire, ce dernier étant remplacé par Mme [V], qui a déposé son rapport le 18 mars 2014 après que ses opérations aient été étendues à la société MMA, assureur décennal de M. [E].
Suivant des exploits d'huissier des 7 et 17 août 2014, le syndicat des copropriétaires et M. [Z], propriétaire du lot n°8, ont saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d'une action indemnitaire dirigée contre les sociétés Plana 3 et MMA, cette dernière en sa qualité d'assureur décennale de M. [E].
Par acte du 4 août 2016, le syndicat des copropriétaires et M. [Z] ont saisi la même juridiction d'une action indemnitaire dirigée contre la société à responsabilité limitée Andernos Arcachon Gestion Syndic (la S.A.R.L. AAGS), ancien syndic de la copropriété.
La jonction avec la procédure principale a été ordonnée le 9 septembre 2016.
Par acte des 5, 6 et 8 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires et M. [Z] ont saisi le même tribunal d'une action indemnitaire dirigée contre les sociétés Atlantique Couverture Plomberie, Charpentes Villenave et Aqui Dem.
La jonction avec la procédure principale a été ordonnée le 13 janvier 2017.
Par conclusions d'incident du 21 mars 2017, le syndicat des copropriétaires et M. [Z] ont sollicité, sur le fondement de l'article 771 du code de procédure civile, la désignation d'un expert judiciaire afin que Mme [V] donne son avis sur l'incidence des travaux réalisés respectivement par les sociétés Atlantique Couverture Plomberie, Charpente Villenave et Aqui Dem sur les désordres constatés dans son rapport du 18 mars 2014.
L'ordonnance du 16 juin 2017 rendue par le juge de la mise en état a fait droit à la demande d'expertise et désigné Mme [V] afin de vérifier si les désordres constatés dans son précédent rapport perdurent ou bien s'ils ont été réparés, à quelle date et par quel événement.
Le rapport d'expertise complémentaire a été déposé le 1er février 2018.
Les sociétés Atlantique Couverture Plomberie et Aqui Dem n'ont pas constitué avocat.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 11 juin 2019, le tribunal de grande instance a :
- constaté qu'aucune demande n'est formée contre la société Atlantique Couverture Plomberie, partie non comparante et la société Charpentes Villenave,
- déclaré recevable les demandes soutenues par les parties à l'encontre de la société Aqui Dem, partie non comparante,
- rejeté la fin de non recevoir tenant à la prescription et déclaré recevables les demandes formées à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires contre la société AAGS,
1- Sur les désordres relatifs à la réparation des ouvrages de couverture et de zinguerie et les travaux de réfection de peinture de la façade sur rue du bâtiment principal et du local à vélo :
- déclaré la société Plana 3 (1) et M. [E], exerçant sous l'enseigne Charpente Couverture [E] (CCL) responsables à ce titre sur le fondement des articles 1646-1(1) et 1792 du code civil,
- dit que le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires s'élève à la somme de 32.167,20 euros TTC,
- condamné la société MMA à garantir son assuré M. [E], exerçant sous l'enseigne Charpente Couverture [E] (CCL),
- condamné in solidum les sociétés Plana 3 et MMA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 32 167,20 euros TTC,
- condamné la S.A.R.L. AAGS à garantir et à relever indemnes les société Plana 3 et MMA de cette condamnation,
2- Les désordres relatifs aux ouvrages de couverture et de zinguerie du bâtiment abritant le lot de M. [Z] :
- déclaré la société Plana 3 et M. [E], exerçant sous l'enseigne Charpente Couverture [E] (CCL), responsables à ce titre sur le fondement des articles 1646-1 (1) et 1792 du code civil,
- dit que le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires s'élève à la somme de 13 907,65 euros TTC,
- condamné in solidum les société Plana 3 et MMA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 907,65 euros TTC,
- condamné la société MMA, assureur de M. [E] exerçant sous l'enseigne Charpente Couverture [E] (CCL), à garantir son assuré,
- débouté les sociétés Plana 3 et MMA de leur appel en garantie formé contre la S.A.R.L. Aqui Dem et son assureur Areas Dommages,
3- Sur les désordres relatifs au logement de M. [G] [Z] :
- déclaré la société Plana 3 et M. [E], exerçant sous l'enseigne Charpente Couverture [E] (CCL), responsables à ce titre sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du code civil,
- dit que les préjudices subis par M. [G] [Z] s'élèvent à 4 010,60 euros TTC au titre des travaux de reprise du plafond et des murs et 1 660 euros au titre de la perte locative,
- condamné in solidum les sociétés Plana 3 et MMA, assureur de M. [E], exerçant sous l'enseigne Charpente Couverture [E] (CCL), à payer à M. [Z] la somme de 4 010,60 euros TTC et 1 660 euros,
- condamné la société MMA, assureur de M. [I] [E] exerçant sous l'enseigne Charpente Couverture [E] (CCL), à garantir son assuré,
- condamné in solidum les société Plana 3 et MMA à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 5 000 euros et à M. [G] [Z], une somme de 2 500 au titre des frais irrépétibles de la procédure outre la somme de 1 560 euros TTC pour frais de gestion du sinistre,
- condamné in solidum les sociétés Plana 3 et MMA à payer les dépens, comprenant les frais de référé et d'expertise judiciaire,
- condamné la société MMA à relever indemne la Société Plan 3 des sommes de : 5 000 euros, 2 500 euros, 1 560 euros TTC, outre les dépens comprenant les frais de référé et d'expertise judiciaire,
- débouté les autres parties de leurs demandes en frais irrépétibles,
- ordonné pour partie l'exécution provisoire sur le montant des condamnations au profit des copropriétaires et de M. [G] [Z] mais non au titre du recours contre la S.A.R.L. AAGS.
Cette décision a été rectifiée par jugement du 1er octobre 2019, au termes duquel le tribunal de grande instance a :
- ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture avec réouverture des débats et déclaré
l'instruction close à la date du 30 avril 2019 ;
- condamné in solidum la S.A.R.L. Plana 3 et la société MMA, assureur de M. [E], exerçant sous l'enseigne CCL, à payer à M. [Z] la somme de 4.010,60 euros TTC et 1 660 euros au lieu et place de condamne in solidum la S.A.R.L. Plana 3 et la société MMA, assureur de M. [E], exerçant sous l'enseigne CCL, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.010,60 euros TTC et 1 660 euros ;
- complété le dispositif en ce sens :
- déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 8 500 euros TTC (7.727,27 euros HT) au titre des travaux de reprise des malfaçons sur la couverture du bâtiment principal hors partie Ouest .
- condamne la société MMA à relever indemne la S.A.R.L. Plana 3 des sommes de 5 000 euros, 2 500 euros, 1 560 euros TTC; outre les dépens comprenant les frais de référé et d'expertise judiciaire ;
- ordonné la mention de la présente décision sur la minute et les expéditions du jugement du 11 juin 2019 et qu'il sera notifié comme ce dernier ;
- laissé les dépens à la charge du Trésor Public.
Par déclaration électronique du 10 octobre 2019, la S.A.R.L. AAGS a relevé appel limité du jugement du 11 juin 2019, et non de la décision rectificative, en ce qu'il :
- l'a déboutée de sa demande visant à voir déclarer prescrite l'action en responsabilité engagée à son encontre par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Le Clos Marian, représenté par son Syndic, le Cabinet Lataste Vion Eurocean, la Société Plana 3 et la Compagnie MMA Iard,
- a condamné un solidum la Société Plana 3 et la Compagnie MMA à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Marian la somme de 32 167,20 TTC,
- l'a condamnée à garantir et à relever indemnes la Société Plana 3 et la Compagnie MMA de cette condamnation,
- l'a déboutée de sa demande visant à voir condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Marian, représenté par son Syndic, le Cabinet Lataste Vion Eurocean, la Compagnie MMA Iard et la Société Plana 3 à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
intimant la S.A.R.L. Plana 3, la société MMA et le syndicat des copropriétaires.
Par la suite, la société Plana 3 a assigné en appel provoqué la société Aqui Dem le 09 juin 2020, la société Areas Dommages le 11 juin 2020 et M. [Z] le 29 juin 2020.
La société MMA a également assigné en appel provoqué la S.A.R.L. Aqui Dem et son assureur Areas Dommages le 11 juin 2020.
Suivant ses dernières conclusions d'appelante du 9 juillet 2020, la S.A.R.L. AAGS demande à la cour, au visa de l'articles 2224 du code civil, de :
- déclarer recevable et bien fondé son appel,
- voir réformer le jugement du 11 juin 2019,
- déclarer prescrite l'action en responsabilité engagée à son encontre par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet Lataste Vion Eurocean, la société Plana 3 et la SA MMA Iard ;
Par suite,
- rejeter les demandes présentées par le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet Lataste Vion Eurocean, les sociétés Plana 3 et MMA,
Subsidiairement :
- rejeter les demandes présentées par le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet Lataste Vion Eurocean, les sociétés Plana 3 et MMA,
- condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet Lataste Vion Eurocean, la SA MMA et la société Plana 3 au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui comprendront ceux de première instance.
La société MMA Iard, dans ses dernières conclusions d'intimée du 23 juin 2020, demande à la cour, au visa des articles 1382, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016, 1792 et suivants du code civil, 784 du code de procédure civile et de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- confirmer le jugement du 1er juin 2019 en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société AAGS au titre des désordres constatés sur la partie avant du bâtiment,
- réformer le jugement déféré en ce qu'il n'a pas retenu de faute du syndicat des copropriétaires exonératoire de responsabilité pour M. [E] et en ce qu'il a retenu l'acquisition de la garantie décennale souscrite auprès d'elle au titre des désordres affectant la partie arrière du bâtiment ;
Et statuant à nouveau :
Sur les désordres constatés sur la partie avant du bâtiment :
- constater que l'aggravation des désordres est imputable à la carence du syndicat des copropriétaires et de son syndic,
- réduire la condamnation qui serait susceptible d'être prononcée à son encontre à une somme qui ne saurait être supérieure à 1 400 euros HT,
- condamner la société AAGS à la relever indemne au titre des sommes qui pourraient être mises à sa charge,
Sur les désordres constatés sur la partie arrière du bâtiment :
A titre principal :
- constater que les désordres ne sont pas imputables aux travaux effectués par M. [E],
- rejeter en conséquence l'ensemble des demandes formulées à son encontre en qualité d'assureur responsabilité décennale de l'entreprise [E] au titre des désordres constatés sur la partie arrière du bâtiment,
A titre subsidiaire :
- limiter l'indemnité mise à sa charge aux sommes suivantes :
13.907,65eurosTTC au titre des travaux de reprise de la couverture
3.350,60 euros TTC au titre des travaux de reprise des embellissements de M. [Z]
1.660 euros au titre de la perte locative de M. [Z]
- rejeter toute demande complémentaire comme étant irrecevable et en tout état de cause mal fondée,
- condamner la société Aqui dem et la compagnie Areas Dommages à la relever indemne de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des dommages constatés sur la partie arrière du bâtiment,
- condamner la société Aqui dem et la compagnie Areas Dommages à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
En tout état de cause :
- réduire dans de plus justes proportions les sommes allouées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
La société Areas Assurances, dans ses dernières conclusions d'intimée du 1er septembre 2020, demande à la cour, au visa des articles 1353, 1251 et 1792 du code civil ainsi que de l'article 9 du code de procédure civile, de :
A titre principal :
- dire et juger que sa garantie responsabilité civile décennale n'est pas acquise à la S.A.R.L. Aqui dem,
- dire et juger que sa garantie responsabilité civile après travaux n'est pas acquise à la S.A.R.L. Aqui dem,
- débouter les sociétés Plana 3 et MMA de l'intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre,
En conséquence :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement attaqué,
- condamner MMA, es qualité d'assureur de M. [I] [E], et la société Plana 3 à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A titre infiniment subsidiaire :
- condamner MMA, es qualité d'assureur de M. [I] [E], et la société Plana 3 à la relever indemne de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre, et à défaut, à hauteur de 90 % du montant des condamnations prononcées à son encontre,
- déduire du montant de l'éventuelle condamnation prononcée à son encontre la franchise contractuelle applicable de 1 600 euros s'agissant de la garantie décennale, ou de 800 euros s'agissant de la responsabilité civile après travaux,
- condamner MMA, es qualité d'assureur de M. [I] [E], et la société Plana 3 à lui la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Marian et M. [Z], dans leurs dernières conclusions d'intimés du 3 septembre 2020, demandent à la cour, au visa des articles 1646-1 et 1792 et suivants ainsi que 2224 du code civil, de :
- débouter les sociétés AAGS, Plana 3, MMA, Areas Dommages et Aqui Dem de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
- condamner la société AAGS, ou toute partie succombante, à leur payer une indemnité de 5 000 euros chacun au titre de l'article 700 code de procédure civile ;
- condamner la société AAGS, ou toute partie succombante, aux entiers dépens d'appel.
La S.A.R.L. Plana 3, dans ses dernières conclusions d'intimée du 30 novembre 2020, demande à la cour, au visa des articles 1240, 1241, 1251, 1646-1, 1792 et suivants du code civil ainsi que des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, de :
- déclarer recevable mais mal fondé l'appel interjeté par la société AAGS,
- déclarer recevable et bien-fondé son appel incident,
- réformer le jugement du 11 juin 2+019 rectifié le 1er octobre 2019 en ce qu'il :
- a déclaré comme recevable l'action du Syndicat des copropriétaires Le Clos Marian et de M. [Z],
- l'a déboutée de son appel en garantie formé tant contre les MMA que contre la S.A.R.L. Aqui Dem et son assureur Areas Dommages,
- l'a condamnée in solidum avec les MMA, assureur de M. [E], à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 13 907,65 euros TTC,
- l'a déclarée responsable des désordres relatifs au logement de M. [Z],
- l'a condamnée in solidum avec les MMA, assureur de M. [E], à payer à M. [G] [Z] la somme de 4 010,60 euros et 1.660,00 euros,
- l'a condamnée, in solidum avec les MMA, assureur de M. [E], à payer au syndicat de copropriétaires 5.000 euros et à M. [Z] 2.500 euros au titre des frais irrépétibles outre 1.560 euros au titre des frais de gestion du sinistre,
- l'a condamnée aux dépens,
- l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau :
- juger que le défaut de déclaration de sinistre dans les délais requis auprès de l'assurance dommages-ouvrage par le Syndicat des copropriétaires et l'absence de toute déclaration de sinistre auprès de cette même assurance par M. [Z], les privent du droit d'invoquer vis-à-vis d'elle le bénéfice de l'article 1646-1 du code civil,
- débouter en conséquence purement et simplement le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Marian et M. [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,
A titre subsidiaire :
Sur les malfaçons sur la couverture du bâtiment principal avec déplacement des tuiles sans désordre :
- confirmer le jugement du 11 juin 2019 rectifié le 1er octobre 2019 en ce qu'il débouté le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Marian de sa demande indemnitaire à ce titre d'un montant de 8 500 TTC, en l'absence d'apparition de désordre sur la toiture partie ouest de la résidence Le Clos Marian dans le délai de garantie décennale,
A titre infiniment subsidiaire et dans l'hypothèse où la cour retenait l'existence d'un désordre futur de nature décennale :
- condamner la société MMA, assureur de M. [E], à la relever indemne de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre,
Sur les autres désordres constatés avec dégâts des eaux
- débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Marian de ses demandes au titre des autres désordres, faute pour lui d'avoir réalisé les travaux réparatoires après indemnisation par l'assurance dommages ouvrage,
- Sur le désordre présent sur la façade du bâtiment principal et du local vélo
- juger que M. [I] [E], exerçant sous l'enseigne CCL sous la garantie de son assureur MMA, a engagé sa responsabilité,
- juger la société AAGS responsable de l'aggravation des désordres présents sur la façade bâtiment principal et du local vélo,
- condamner en conséquence in solidum la SA MMA, assureur de M. [E], ainsi que la société AAGS à la relever indemne de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre,
- condamner en tout état de cause la SA MMA, assureur de M. [E], à la relever indemne de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre,
- Sur le désordre relatif à la toiture ' ouvrages de couverture et de zinguerie - située au dessus de l'appartement de M. [Z] :
- juger que la société Aqui Dem, sous la garantie d'Areas Dommages, a engagé sa responsabilité délictuelle,
- juger que M. [I] [E], exerçant sous l'enseigne CCL sous la garantie de son assureur MMA, a engagé sa responsabilité,
- condamner en conséquence in solidum la SA MMA, assureur de M. [E] et la société Aqui Dem avec son assureur Areas Dommages, à la relever indemne de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre,
- débouter la société Areas Dommages de sa demande de relevé indemne,
- condamner en tout état de cause la SA MMA, assureur de M. [E], à la relever indemne de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre,
- Sur les demandes indemnitaires de M. [Z]
- débouter M. [Z] de sa demande en réparation au titre des travaux de son appartement,
- débouter M. [Z] de ses demandes indemnitaires injustifiées et infondées au titre de la perte locative et de prise en charge des honoraires de gestion,
A titre infiniment subsidiaire, si la Cour recevait ces demandes indemnitaires,
- condamner in solidum la SA MMA, assureur de M. [E], et la société Aqui Dem avec son assureur Areas Dommages, à la relever indemne de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre,
- condamner en tout état de cause la SA MMA, assureur de M. [E], à la relever indemne de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre,
En tout état de cause,
- débouter l'ensemble des parties de toute demande, fins et conclusions dirigées à son encontre,
- condamner toute partie succombante au paiement de la somme de 5 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure en ce compris les frais de 1ère instance et d'expertise.
La S.A.R.L. Aqui Dem n'a pas constitué avocat. Les conclusions lui ont été signifiées les :
- 25 juin 2020 par la société MMA ;
- 30 juillet 2020 par la S.A.R.L. AAGS ;
- 04 septembre 2020 par la société Areas Dommages ;
- 16 septembre 2020 par le Syndicat des copropriétaires et M. [Z] ;
- 03 décembre 2020 par la société Plana 3.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2022.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il doit être relevé à titre liminaire que l'appel ne porte que sur le jugement du 11 juin 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux et non sur la décision rectificative du 1er octobre 2019.
1- Sur les fins de non-recevoir
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir, tel le défaut de qualité, d'intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.
L'article 2224 du code civil, dans sa rédaction applicable au présente litige admise par toutes les parties, dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
- Sur la prescription de l'action initiée à l'encontre du premier syndic, la S.A.R.L. AAGS
Sur la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires dirigée à l'encontre de la S.A.R.L. AAGS
Si l'interruption du délai de prescription constitué par l'assignation en justice délivrée le 4 août 2016 à la S.A.R.L. AAGS est admise par l'ensemble des parties, ces dernières s'opposent sur le point de départ de ce délai.
Lors de la procédure de première instance, le syndicat des copropriétaires a recherché à titre subsidiaire la responsabilité de l'ancien syndic de copropriété, en l'occurrence la S.A.R.L. AAGS.
Le tribunal a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action soulevée par la S.A.R.L. AAGS au motif que si les désordres sont apparus peu après la réception de l'ouvrage le 2 mars 2007, date à laquelle cette société administrait la copropriété, ce n'est qu'à compter du 3 octobre 2011 que le syndicat des copropriétaires a eu connaissance des faits lui permettant d'engager la responsabilité de cette dernière. Il a estimé dès lors que l'assignation qui lui a été délivrée le 4 août 2016 est intervenue avant toute prescription de son action.
L'appelante conteste cette appréciation selon deux moyens :
Soulignant tout d'abord que les faits sont antérieurs à la loi du 17 juin 2008 réformant la prescription en matière civile et ayant réduit le délai à 5 ans (article 2224 du code civil), la S.A.R.L. AAGS sollicite la réformation du jugement en soutenant que le point de départ du nouveau délai quinquennal est, en application de l'article 26 de la loi précitée, le jour de son entrée en vigueur, soit le 19 juin 2008. Elle en déduit dès lors que la prescription était acquise le 19 juin 2013 et que l'assignation du 4 août 2016 apparaît tardive. Elle considère ensuite que l'inexécution de ses obligations en qualité de syndic qui lui est reprochée, a nécessairement été connue du syndicat des copropriétaires avant le terme de son mandat qui est intervenu le 10 juin 2011.
En réponse, le syndicat des copropriétaires estime n'avoir eu connaissance des faits susceptibles d'engager la responsabilité de l'appelante qu'à compter de la réception du courrier du 3 octobre 2011 rédigé par le cabinet Eurisk, mandaté par la SA Generali, notifiant le refus de prise en charge du sinistre déclaré le 2 août 2011.
La cour observe que l'action intentée contre l'ancien syndic de la résidence trouve sa cause dans la carence dans la réalisation des réparations une fois l'indemnisation opérée qui est intervenue après le 19 juin 2008 en sorte que les dispositions nouvelles s'appliquent et que le point de départ de la prescription est la date à laquelle le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir.
Les éléments suivants doivent être relevés :
La date précise à laquelle il a été mis fin au mandat de syndic confié à la S.A.R.L. AAGS, sur laquelle les parties s'opposent, n'a pas d'incidence sur la détermination de celle du point de départ du délai de prescription.
Dans la correspondance du 3 octobre 2011 adressée au cabinet [M] Eurocean, nouveau syndic de copropriété succédant à la S.A.R.L. AAGS, le cabinet Eurisk, mandaté par la compagnie Generali, explique que les infiltrations par façade et l'écaillement de la peinture en façade constituent des désordres identiques à ceux déjà précédemment observés et indemnisés en 2009 par l'assureur et conclut à l'absence de garantie.
Cette affirmation a un temps été contestée par le syndicat des copropriétaires puis n'est plus remise en cause notamment à la suite du dépôt des différents rapports d'expertise judiciaire.
Or, la S.A.R.L. AAGS ne dénie pas avoir bénéficié de l'indemnisation du coût des travaux réparatoires permettant de remédier au sinistre survenu au cours du deuxième trimestre de l'année 2009 et déclaré par ses soins le 27 mai de la même année.
L'appelante n'a pas répondu au courrier du cabinet [M] du 3 octobre 2011 dans lequel il lui était demandé de lui révéler l'affectation des sommes reçues de l'assureur.
Le 3 octobre 2011 constitue en conséquence la date à laquelle le syndicat des copropriétaires et M. [Z] ont eu connaissance de faits susceptibles d'engager la responsabilité de l'ancien syndic, en l'occurrence l'absence de réalisation de travaux réparatoires de la zinguerie et de rénovation des supports de l'immeuble pourtant financés en 2009 par la compagnie Generali.
Moins de cinq années se sont donc écoulées entre le 3 octobre 2011 et la date à laquelle la S.A.R.L. AAGS a été assignée. Le jugement ayant écarté la fin de non-recevoir sera donc confirmé.
Sur la prescription de l'action des sociétés MMA et Plana 3
La S.A.R.L. AAGS expose que le tribunal n'a pas répondu à la fin de non-recevoir opposée à la demande de relever indemne présentée par les sociétés MMA et Plana 3 dans l'hypothèse d'une condamnation prononcée à leur encontre.
En ce qui concerne la société MMA
Au soutien de son argumentation développée contre les prétentions de l'assureur, la S.A.R.L. AAGS considère que les conclusions de celui-ci du 25 janvier 2019 ne comportaient aucune demande de condamnation à son détriment de sorte qu'elles ne peuvent être prises en considération en tant qu'événement interruptif de prescription. Elle affirme que la première prétention formulée à son encontre a été présentée par le société MMA dans ses écritures notifiées par RPVA le 29 avril 2019, et ce alors même que l'assureur était en mesure de connaître les fautes qui étaient susceptibles de lui être reprochées, en l'occurrence celles de ne pas avoir fait voter les travaux préconisés par le cabinet Eurisk ni procéder à l'exécution de travaux avant la fin de son mandat.
La société MMA répond à raison que seules les conclusions de Mme [V] lui ont permis de prendre connaissance de la carence de la S.A.R.L. AAGS, n'ayant pas mandaté le cabinet Eurisk et n'ayant donc pas été destinataire de sa correspondance avant la communication de la correspondance du rapport de l'expert amiable intervenue le 13 décembre 2018.
La date du dépôt du rapport d'expertise et de sa notification aux parties, en l'occurrence le 18 mars 2014, constitue donc le point de départ du délai de prescription quinquennale.
L'assureur ne peut cependant considérer que ses conclusions signifiées par RPVA le 25 janvier 2019 à la S.A.R.L. AAGS constituent une cause interruptive de prescription. En effet, si la commission d'une faute est effectivement évoquée dans ses écritures, aucune demande de condamnation n'est présentée à l'encontre de celle-ci. Or, Il convient de rappeler que :
- seules les demandes en justice sont interruptives de prescription,
- les demandes tendant à voir constater ou déclarer un fait non suivies d'une demande de condamnation ou de garantie ne sont pas des prétentions au sens de l'article 30 du code de procédure civile et sont dépourvues d'effet juridique.
Ce n'est que dans ses conclusions du 29 avril 2019 que la société MMA a sollicité la condamnation de l'ancien syndic à la relever indemne dans l'hypothèse d'une condamnation prononcée à son encontre.
Il apparaît ainsi que plus de cinq années se sont écoulées entre le 18 mars 2014 et le 29 avril 2019 de sorte que la prétention de l'assureur à l'encontre de la S.A.R.L. AAGS apparaît prescrite. Le jugement entrepris sera donc complété sur ce point.
En ce qui concerne la S.A.R.L. Plana 3
Au soutien de sa demande de prescription de la demande de relever indemne formée par la S.A.R.L. Plana 3 à son encontre, l'appelante considère qu'aucune prétention en ce sens n'a été présentée avant la communication de ses conclusions notifiées par RPVA le 15 mars 2019.
Cependant, à la date à laquelle la S.A.R.L. Plana 3 a été assignée afin de lui rendre opposable l'ordonnance instaurant la mesure d'expertise, celle-ci ne disposait pas des éléments susceptibles d'engager une action en responsabilité à l'encontre de l'ancien syndic. Comme indiqué ci-dessus, ce n'est qu'à la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire que les faits pouvant être éventuellement reprochés à la S.A.R.L. AAGS ont été révélés.
Moins de cinq années se sont ainsi écoulées entre et le 18 mars 2014 et le 15 mars 2019. L'action intentée par la S.A.R.L. Plana 3 n'est donc pas prescrite de sorte qu'elle doit être déclarée recevable.
- Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires et de M. [Z] à l'encontre de la S.A.R.L. Plana 3
Le tribunal a déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires et M. [Z] en retenant que 'l'absence de déclaration de sinistre n'a aucune incidence sur la recherche de responsabilité du promoteur vendeur et du locateur d'ouvrage'.
La société Plana 3 fait valoir au contraire qu'en absence de déclaration de sinistre dans les délais, l'action du syndicat des copropriétaires et M. [Z] doit être déclarée irrecevable, en invoquant à ce titre une clause figurant dans les actes de propriétés aux termes de laquelle :
'En cas de survenance de dommages de nature de ceux visés par les articles 1792, 1792-2 et 1792-3 du Code civil, même si la survenance a lieu pendant la période de un an de garantie de parfait achèvement prévue par l'article 1792-6 du Code civil, les copropriétaires pour les parties privatives et le syndic pour les parties communes, devront en faire la déclaration à l'assureur émetteur de la police dommage, conformément au paragraphe A alinéa 3 du chapitre « Obligations réciproques des parties » de l'annexe II à l'article L 241-1 du Code des Assurances, en observant tout particulièrement le délai de cinq jours imposés par cet alinéa.
L'ACQUÉREUR donne mandat au syndic, à l'effet d'effectuer toute déclaration relative aux parties communes. D'une manière générale, l'ACQUÉREUR et le syndic observeront strictement les prescriptions de cet article et les clauses de la police sus visée.
La méconnaissance de ces obligations entraînera, pour les copropriétaires ou le syndic, la déchéance du droit d'invoquer, vis-à-vis du VENDEUR des locaux composant l'ensemble immobilier, le bénéfice de l'article 1646-1 du Code Civil pour obtenir réparation des dommages sus visés [...]'.
La société Plana 3 ajoute qu'en l'espèce, les déclarations de sinistre des 27 mai 2009, 5 mars 2010 et 2 août 2011 dont se prévalent le syndicat des copropriétaires et M. [Z] sont inopérantes, les sinistres-objets de la présente procédure étant apparus postérieurement en 2012, tandis que la régularisation des 14 mars 2014 et 22 septembre 2015 est intervenue hors délai et que M. [Z] n'a, pour sa part, effectué aucune déclaration de sinistre. Elle en déduit que ceux-ci ont perdu la possibilité de bénéficier de l'article 1646-1 du code civil pour obtenir réparation des dommages de nature décennale.
Le syndicat des copropriétaires et M. [Z] ne remettent pas en cause la validité de la clause restrictive de garantie. Ils font valoir à raison que le dommage dont il est demandé réparation a bien fait l'objet d'une déclaration de sinistre dès 2009 et que le rapport unique dommages-ouvrage Eurisk du 3 mai 2010, qui faisait suite à la deuxième déclaration de sinistre du 5 mars 2010, portait expressément sur une infiltration dans le plafond de l'appartement n°8 de M. [Z]. Ils en déduisent justement que les conditions imposées dans la clause revendiquées ont bien été remplies.
Le jugement ayant déclaré l'action recevable sera donc confirmé.
- Sur les responsabilités, les préjudices subis et les demandes de garantie
Aux termes de l'article 1792 du code civil, 'tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité est écartée si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère'.
La garantie décennale n'a vocation à s'appliquer que dans l'hypothèse où il y a eu réception et que le dommage non apparent s'est révélé postérieurement à celle-ci.
Aucune des parties ne conteste cependant l'existence d'une réception. De même, le caractère non apparent des désordres évoqués ci-après n'est pas remis en cause.
L'expert a énuméré cinq catégories de désordres affectant les parties communes et les parties privative en page 17 de son rapport, en l'occurrence :
- déplacement des tuiles en croupe ouest et constat pour l'ensemble de l'ouvrage ;
- problèmes constatés liés au dégât des eaux ;
- dégâts des eaux récurrents sur façade sur rue du bâtiment principal ;
- dégâts des eaux constaté dans l'appartement n°8 (M. [Z]) dans le bâtiment situé à l'arrière ;
- dégâts au niveau du local à vélo et près de la fenêtre de toit.
Le tribunal a retenu l'application des articles 1792 et 1646-1 du code civil, à savoir la responsabilité décennale des constructeurs et celle du vendeur d'immeuble à construire. Il a ensuite considéré que sur les 5 désordres invoqués par l'expert, seule la matérialité du premier faisait défaut. S'agissant des 4 autres, constatant qu'ils étaient apparus postérieurement à la réception, qu'ils n'étaient ni apparents ni réservés à cette date et qu'ils rendaient l'ouvrage impropre à sa destination, il a retenu leur caractère décennal.
Pour ce qui concerne le déplacement des tuiles de l'immeuble
En effet, Mme [V] a relevé que l'absence de fixation des tuiles pourtant prévue au DTU 40.22 dans l'hypothèse d'un risque de déplacement lié au vent, situation qu'elle a visuellement confirmée, et que l'importance de la pente de la couverture n'avait cependant entraîné aucune infiltration d'eau à l'intérieur du bâtiment (1er rapport p 12 et second rapport p17). En l'absence de dommage constaté durant le délai décennal, l'expert n'évoquant simplement que la possibilité ultérieure de survenance de désordres, les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil n'ont donc pas vocation à s'appliquer. Il s'agit ainsi d'une simple non-conformité et d'un défaut de mise en oeuvre imputables à M. [E], exerçant sous l'enseigne CCL, titulaire du lot charpente-couverture.
Son assureur MMA ne garantissant que la responsabilité décennale de son assuré de sorte qu'il ne saurait être tenu à indemniser le syndicat des copropriétaires, étant observé par ailleurs que ce dernier sollicite la confirmation du jugement attaqué ayant rejeté toute prétention de ce chef envers la S.A.R.L. Plana 3.
En conséquence, le jugement ayant rejeté les prétentions des parties sur ce point sera confirmé.
Sur les désordres relatifs à la réparation des ouvrages de couverture et de zinguerie, les travaux de réfection de peinture de la façade sur rue du bâtiment principal et du local à vélo
Mme [V] a relevé :
- que la garde d'eau du chéneau est insuffisante et que les relevés sous tuiles sont trop faibles sans mise en place de trop-plein ;
- la mauvaise réalisation des relevés d'étanchéité au pourtour de la fenêtre du toit ;
- un écaillement de la peinture sur toute la façade avant de l'immeuble ;
- que les reprises effectuées au niveau des soudures de l'ouvrage n'ont pu empêcher les infiltrations d'eau dans les appartements situés en partie avant ;
- l'absence d'une parfaite étanchéité de la fenêtre du toit se trouvant au niveau du local à vélo.
Comme l'a relevé le tribunal, l'absence d'étanchéité et la pénétration d'eau rendent nécessairement l'ouvrage impropre à sa destination.
Le tribunal a considéré que ces désordres étaient imputables à la société Plana 3 et à M. [E], exerçant sous l'enseigne CCL. Il a condamné la S.A.R.L. Plana 3 et la société MMA, en sa qualité d'assureur décennal de M. [E], à payer au Syndicat des copropriétaires le montant des travaux réparatoires représentant la somme de 32 167, 20 euros TTC. Relevant toutefois que la société AAGS n'avait pas fait procéder aux réparations sur toiture pour lesquelles elle avait reçu indemnisation par l'assureur dommages-ouvrage Generali ni réaliser les travaux urgents, inaction qui était à l'origine des désordres, le tribunal l'a condamnée à garantir et relever indemne les sociétés Plana 3 et MMA.
Sollicitant la réformation du jugement, la S.A.R.L. AAGS conteste tout d'abord toute commission d'une quelconque dans ses fonctions de syndic. Elle expose qu'elle n'exerce plus la mission confiée par le syndicat des copropriétaires depuis le 10 juin 2011 et que l'absence de réalisation des travaux de réparation depuis les opérations de 2014 ne peut en conséquence lui être imputée, seule la société Lataste Vion pouvant être déclarée responsable. Elle précise que l'expert a relevé un défaut de suivi de ce second syndic ainsi que la mise en cause de M. [E] et la société Aqui dem. Elle revendique ensuite l'absence de lien de causalité entre le préjudice et la faute alléguée, en prétextant notamment que si aucuns travaux de réparation n'ont certes été réalisés depuis le dépôt du premier rapport d'expertise du 18 mars 2014, cette situation ne peut lui être imputée dans la mesure où elle n'exerçait plus les fonctions de syndic à cette date.
La S.A.R.L. Plana 3 soutient pour sa part que la S.A.R.L. AAGS n'a pas fait réaliser des travaux réparatoires pourtant nécessaires, alors que l'assureur dommages-ouvrage avait procédé à deux indemnisations entre les années 2009 et 2010, abstention qui constitue une négligence fautive sur le fondement de l'article 14 de la loi relative à la copropriété. Elle estime en conséquence être bien fondée dans sa demande tendant à être relevée indemne :
- par l'ancien syndic,
- par la société MMA, en sa qualité d'assureur de la société CCL, en raison des nombreuses malfaçons commises par son assurée M. [E] qui ont été relevées dans le premier rapport d'expertise judiciaire.
Comme indiqué ci-dessus, la société MMA est irrecevable à solliciter la garantie des sommes mises à sa charge par la société AAGS. Elle estime par ailleurs que le syndicat des copropriétaires, également responsable de l'absence de mise en oeuvre des travaux préconisés par le cabinet Eurisk et financés par l'assureur DO Generali, doit l'exonérer de toute condamnation de sa part, en sa qualité d'assureur décennal de M. [E].
En réponse, il convient de relever les éléments suivants :
La commission de malfaçons par la société CCL, titulaire du lot charpente-couverture, qui ont généré des infiltrations, est relevée par l'expert judiciaire. Ces désordres ont persisté en raison notamment, mais pas seulement, de l'absence d'exécution des travaux de reprise préconisés par le cabinet Eurisk et financés par l'assureur dommages-ouvrage.
En conséquence de ces éléments, les sociétés Plana 3, tenue en application de l'article 1646-1 du code civil et MMA doivent être condamnées à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 32 167, 20 euros TTC.
La carence du syndic disposant d'un mandat du Syndicat des copropriétaires à la date des sinistres et de la réception des indemnisations par la compagnie Generali doit également être relevée. Il appartenait en effet à la S.A.R.L. AAGS, en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et ayant perçu les fonds de l'assureur Generali, de permettre la réalisation en urgence des travaux afin de mettre fin aux désordres existants en recherchant et désignant l'entrepreneur chargé de leur réalisation. Elle a donc failli dans l'exécution de ses obligations.
Dès lors, la société MMA sera tenue de garantir la S.A.R.L. Plana 3 de l'intégralité de cette condamnation. La S.A.R.L. AAGS, non responsable des désordres initiaux mais dont la carence a entraîné l'aggravation des désordres, sera condamnée à relever indemne la S.A.R.L. Plana 3 de la moitié du montant des travaux réparatoires chiffrés par l'expert judiciaire, soit la somme de 16 083,60 euros. Le jugement sera donc amendé sur ce point.
Sur les désordres relatifs aux ouvrages de couverture et de zinguerie du bâtiment arrière abritant le lot de M. [Z]:
Les désordres, s'agissant d'infiltrations d'eau, concernent tout aussi bien les parties communes que l'appartement de M. [Z].
L'atteinte à l'étanchéité constitue incontestablement un désordre de nature décennale.
Retenant la responsabilité des sociétés Plana 3 et MMA, cette dernière en sa qualité d'assureur de M. [E], le tribunal les a condamnées à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 13 907,65 euros. Il a rejeté la demande de garantie de ces deux sociétés formée à l'encontre de la société Aqui dem et son assureur Areas Dommages au motif que les réparations effectuées par celle-ci n'ont pas aggravé le dommage et ce même si elles n'ont pas permis de le résorber.
La société MMA conteste à tort l'imputabilité des désordres aux travaux réalisés par son assuré relevée par l'expert judiciaire qui considère que les infiltrations découlent des malfaçons dans la pose du chéneau posé contre le mur mitoyen et les ouvrages de zinguerie réalisés par M. [E] (rapport 2018 p 13 et s.).
L'intervention postérieure à celle de M. [E] de la société Aqui Dem, suivant les recommandations du cabinet Eurisk :
- présente un caractère très limité tant dans la nature des travaux entrepris que dans leur montant, ce dernier étant légèrement supérieur à la somme de 750 euros HT alors que le coût des travaux de reprise retenu par l'expert judiciaire est de 8 997,32 euros HT ;
- n'a certes pas permis d'enrayer les désordres qui persistent et s'aggravent, les plaques de plâtre subissant un percement plus important (rapport 2018 p 13) mais est cependant sans lien direct avec les causes des infiltrations (p16).
Les désordres initiaux ne sont donc pas imputables à la société Aqui Dem. Cet élément, ajouté :
- à l'insuffisance des travaux initiaux de reprise préconisés par l'assureur DO, opérations réalisées par les sociétés Charpentes Villenave, Atlantique Couverture Plomberie ;
- à l'absence de commission d'une quelconque faute dans l'exécution de la prestation limitée qui lui a été confiée,
permet de considérer qu'elle ne peut voir engager sa responsabilité tant décennale, contractuelle ou quasi-contractuelle. La garantie de la société Areas Dommages n'a donc pas lieu d'être mobilisée de sorte que celle-ci ne saurait être condamnée ou relever indemne l'une ou l'autre des parties.
Dès lors, il y a lieu de prononcer la condamnation in solidum de la S.A.R.L. Plana 3, vendeur en l'état futur d'achèvement, fondée sur les dispositions de l'article 1646-1 du code civil et de la société MMA, cette dernière en sa qualité d'assureur décennal de la société CCL responsable des désordres.
Le chiffrage retenu par Mme [V] n'est pas contesté par l'une ou l'autre des parties, soit la somme de 13 907,65 euros.
La S.A.R.L. Plana 3 devra être garantie et relevée indemne par la société MMA, assureur de M. [E] au regard de la responsabilité de ce dernier dans l'apparition des désordres qui a été rappelée ci-dessus.
Le jugement déféré sera donc confirmé mais également complété sur ce point.
Enfin, le vendeur en VEFA incrimine la carence du syndicat des copropriétaires dans le corps de ses écritures, en oubliant toutefois de constater que l'ouvrage livré par ses soins était affecté de désordres et malfaçons et que certains travaux réparatoires non réalisés en raison de la carence de la S.A.R.L. AAGS auraient été insuffisants pour remédier à la totalité des désordres. Il doit être de surcroît observé qu'il ne demande pas dans son dispositif à être garanti et relevé indemne par celui-ci. La cour n'est donc pas saisie d'une demande sur ce point.
Sur les désordres relatifs au logement de M. [Z]
L'appartement de M. [Z] a subi des infiltrations qui ont nécessité des travaux de reprise du plafond et des murs.
Le rapport d'expertise judiciaire précise que l'origine de la pénétration de l'eau se situe en toiture, au niveau de l'ouvrage en zinc reliant couverture et maçonnerie. Le relevé sous tuiles a été qualifié d'insuffisant. La nécessité de reprendre le chéneau situé contre le mur mitoyen, dont la non-conformité est soulignée, apparaît préconisée.
Le tribunal a de nouveau retenu la responsabilité de plein droit de M. [E], auteur des travaux dont la qualité est contestée, ainsi que de la S.A.R.L. Plana 3 (1646-1 du code civil) de sorte qu'il a condamné cette dernière et l'assureur de l'auteur des malfaçons ayant entraîné les désordres à verser, initialement au Syndicat des copropriétaires puis à M. [Z] selon décision rectificative du 1er octobre 2019 non frappée d'appel, la somme de 4 010,60 euros TTC au titre des travaux réparatoires.
Il sera indiqué, au regard des observations figurant ci-dessus, que les infiltrations sont imputables aux travaux entrepris par M. [E] et non à la S.A.R.L. Aqui Dem.
A la différence de la S.A.R.L. Plana 3, la société MMA ne conteste pas le chiffrage retenu par l'expert judiciaire représentaient la somme de 3 646 euros HT, soit 4 010,60 euros TTC.
Le vendeur en VEFA estime au contraire que le simple devis de la société Oralia produit par M. [Z] n'est pas suffisant en l'état. Ce document a cependant été soumis à la contradiction durant la mesure d'expertise judiciaire et validé par Mme [V] qui a elle-même constaté l'aggravation des désordres, situation également relevée dans un procès-verbal de constat dressé le 17 janvier 2018 par Me [S]. Ce montant sera dès lors retenu.
Pour sa part, la société MMA considère cependant que doit être retranché de la somme de 4 010,60 euros TTC le montant de l'indemnité de 633 euros TTC versée précédemment par l'assureur dommages-ouvrage dans la mesure où M. [Z] ne justifie pas l'avoir consacrée aux travaux d'embellissement consécutifs aux infiltrations.
Le rapport du 3 mai 2010 du cabinet Eurisk, mandaté par la société Generali, préconisait le versement par l'assureur DO :
- d'une somme de 791,25 euros TTC pour le financement du remplacement des tuiles tranchées en rive, la fourniture et pose d'une pièce d'habillage zinc ;
- d'une somme de 633 euros TTC au titre du coût des travaux de reprise plâtrerie et coffrage poutre ainsi que de la peinture du plafond de l'appartement de M. [Z].
Or, il n'est justifié que du paiement par l'assureur dommages-ouvrage de la somme de 791,25 euros. Le chèque y afférent a été initialement adressé au syndic de copropriété alors en fonction, en l'occurrence la société AAGS. Ce dernier avait confié les travaux de reprise à la S.A.R.L. Aqui Dem qui ont été entrepris au début de l'année 2011, s'agissant de la dépose du chéneau zinc latéral avec engravement sur mur pignon, fourniture d'un chéneau zinc neuf avec solin engravé et d'une pièce zinc pour habillage de l'arrivée du muret ainsi que de la reprise des tuiles et des fissures présentes sur un muret.
En effet, aucun document ne démontre le versement par la société Generali de la somme de 630 euros TTC de sorte que ce montant ne saurait être déduit de la somme totale due par la société MMA à M. [Z].
Au regard de ces éléments, le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.
M. [Z] réclame également le paiement de la somme de 1 560 euros TTC, estimant avoir exposé des honoraires supplémentaires réclamés par la société Oralia chargée de la gestion du sinistre.
L'expert judiciaire a retenu ce poste de préjudice. Le tribunal a accueilli cette prétention indemnitaire.
Il convient de constater l'absence de toute voie de recours de l'une ou l'autre des parties à l'encontre du jugement rectificatif du 1er octobre 2019 ayant condamné la société MMA au paiement à M. [G] [Z] d'une somme de 1 560 euros TTC pour frais de gestion du sinistre.
En conséquence, ce montant sera retenu de sorte que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
M. [Z] sollicite également le versement d'une indemnisation au titre de la perte locative en raison des infiltrations subies par son appartement.
Le tribunal a retenu l'existence de ce préjudice pour une période comprise entre le 3 octobre 2018 et le 10 janvier 2019. Il l'a chiffré à la somme de 1 660 euros.
Pour s'opposer à cette prétention, la S.A.R.L. Plana 3 ne peut reprocher à M. [Z] de ne pas avoir entrepris depuis l'année 2010 les travaux réparatoires à la suite des premiers sinistres alors que :
- la S.A.R.L. AAGS est fautive de la situation résultant des désordres affectant le toit situé au dessus de son appartement, n'engageant pas les travaux réparatoires nécessaires ;
- les travaux réparatoires entrepris notamment par la société Aqui Dem, financés a minima par l'assureur dommages-ouvrage, se sont révélés insuffisants et dès lors inefficaces pour mettre un terme aux infiltrations de sorte que celles-ci ont perduré.
Le locataire de M. [Z], qui acquittait un loyer mensuel de 498,18 euros, a quitté les lieux le 3 octobre 2010, justifiant son départ par le fait que le logement 'n'est plus vivable à cause des dégâts toujours pas réparés'.
Ce bien a été de nouveau soumis à la location le 10 janvier 2019.
Il n'est pas établi de lien direct entre la légère diminution du montant du loyer réclamé au nouveau locataire à la suite de la réalisation des travaux réparatoires et les dégradations consécutives aux infiltrations survenues dans l'appartement.
En l'absence d'un appel formé à l'encontre du jugement rectificatif qui a condamné in solidum la S.A.R.L. Plana 3 et la société MMA, assureur de M. [E], exerçant sous l'enseigne CCL, à payer à M. [Z] la somme de 4.010,60 euros TTC, ce dernier montant sera donc retenu.
En résumé, la S.A.R.L. Plana 3 sera donc condamnée in solidum avec la société MMA, assureur de l'entreprise défaillante et la S.A.R.L. AAGS, l'aggravation des désordres liée à l'absence de mise en oeuvre de travaux réparatoires pourtant financés par l'assureur DO lui étant imputable.
Le vendeur en VEFA sera intégralement relevée indemne de cette condamnation par les sociétés MMA et AAGS.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
La décision de première instance doit être confirmée.
En cause d'appel, il y a lieu de condamner, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :
- in solidum les sociétés Plana 3 et MMA au paiement à la société Areas Dommages de la somme de 1 500 euros ;
- la S.A.R.L. AAGS au paiement au syndicat des copropriétaires de la somme de 2 000 euros ;
- la S.A.R.L. AAGS au paiement à M. [Z] de la somme de la somme de 2000 euros ;
- la société MMA au paiement à la S.A.R.L. Plana 3 d'une indemnité de 2 000 euros ;
et de rejeter les autres prétentions de ce chef.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement rendu le 11 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Bordeaux en ce qu'il a :
- condamné la société à responsabilité limitée Andernos Arcachon Gestion Syndic à garantir et relever indemne la société Les Mutuelles du Mans Assurances Iard de sa condamnation au paiement de la somme de 32 167,20 euros TTC ;
- condamné la société à responsabilité limitée Andernos Arcachon Gestion Syndic à garantir et relever indemne la société à responsabilité limitée Plana 3 de sa condamnation au paiement de la somme de 32 167,20 euros TTC ;
- rejeté la demande présentée par la société à responsabilité Plana 3 tendant à être garantie et relevée indemne par la société Les Mutuelles du Mans Assurances Iard de la condamnation au titre des désordres relatifs aux ouvrages de couverture et de zinguerie du bâtiment arrière abritant le lot de M. [G] [Z] ;
et, statuant à nouveau dans cette limite :
- Déclare prescrite la demande présentée par la société Les Mutuelles du Mans Assurances Iard tendant à être garantie et relevée indemne par la société à responsabilité limitée Andernos Arcachon Gestion Syndic de sa condamnation au paiement de la somme de 32 167,20 euros TTC ;
- Condamne la société Les Mutuelles du Mans Assurances Iard à garantir et relever indemne la société à responsabilité Plana 3 de sa condamnation au titre des désordres relatifs aux ouvrages de couverture et de zinguerie du bâtiment arrière abritant le lot de M. [G] [Z] représentant la somme de 13 907,65 euros ;
- condamne la société à responsabilité limitée Andernos Arcachon Gestion Syndic à garantir et relever indemne la société à responsabilité limitée Plana 3, à hauteur de la somme de 16 083,60 euros, de sa condamnation au titre des désordres relatifs aux ouvrages de couverture, de zinguerie et des travaux de réfection de peinture de la façade sur rue du bâtiment principal et du local à vélo ;
Confirme le jugement déféré pour le surplus ;
Y ajoutant ;
- Déclare recevable l'action intentée par la société à responsabilité limitée Plana 3 à l'encontre de la société à responsabilité limitée Andernos Arcachon Gestion Syndic ;
- Condamne la société Les Mutuelles du Mans Assurances Iard à garantir et relever indemne la société à responsabilité limitée Plana 3 de sa condamnation au paiement au Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Marian de la somme de 32 167,20 euros ;
- Condamne in solidum la société à responsabilité limitée Plana 3 et la société MMA Assurances Iard à payer à la société Areas Dommages la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne la société à responsabilité limitée Andernos Arcachon Gestion Syndic à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Marian la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne la société à responsabilité limitée Andernos Arcachon Gestion Syndic à verser à M. [G] [Z] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne la société Les Mutuelles du Mans Assurances Iard à verser à la société à responsabilité limitée Plana 3 une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Rejette les autres demandes présentées par les sociétés Andernos Arcachon Gestion Syndic, Plana 3, Mutuelles du Mans Assurances Iard, Areas Dommages, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Marian et M. [G] [Z] ;
- Condamne in solidum la société à responsabilité limitée Andernos Arcachon Gestion Syndic et la société Les Mutuelles du Mans Assurances Iard au paiement des dépens d'appel.
La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Annie BLAZEVIC, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
