COUR D'APPEL DE BORDEAUX
2ème CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 11 AVRIL 2024
N° RG 21/02106 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MBP4
Syndicat des copropriétaires DE L'ENSEMBLE [Adresse 9]
c/
S.A.S. POUMIRAU IMMOBILIER
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 mars 2021 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 18/07651) suivant déclaration d'appel du 09 avril 2021
APPELANTE :
Syndicat des copropriétaires DE L'ENSEMBLE [Adresse 9],
Syndicat des copropriétaires dont le siege social est [Adresse 7] [Adresse 10]
[Adresse 10] et [Adresse 8] [Localité 3] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représenté par son Syndic la SAS NEXITY LAMY, société ayant son siège social sis [Adresse 2] [Localité 5], lmmatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 487 530 099, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualités audit siège,
Représentée par Me THOMAS substituant Me Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
SAS POUMIRAU-IMMOBILIER
société par actions simplifiée au capital social de 40.000 Euros immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bayonne sous le numéro : B 340 048 909, ayant son siège social [Adresse 1] ET [Adresse 6] à [Localité 4] pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité de droit audit siège
Représentée par Me Nadia HANTALI substituant Me Clémence DARBON, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me Lionel FOURGEAU, avocat au barreau de BAYONNE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été examinée le 26 février 2024 en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller
Madame Christine DEFOY, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
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EXPOSÉ DU LITIGE
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Le 25 juin 2014, l'assemblée générale de copropriété Parc de stationnement du casino d'[Localité 3] a, notamment, renouvelé le mandat de syndic de la SAS Poumirau Immobilier pour la période du 1er'juillet 2014 au 30 Juin 2015, en approuvant toutes les clauses et conditions du contrat de syndic.
Ladite délibération est devenue définitive et exécutoire à défaut de contestation dans le délai de 2 mois.
Le 18 mai 2015, cette même assemblée a désigné un nouveau syndic, la SELARL Meandre Ge pour la période du 1er juilet 2015 au 30 juin 2016.
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Malgré les lettres recommandées avec accusé de réception de mise en demeure, le solde des honoraires de gestion du syndic n'a pas été réglé.
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A la requête de la SAS Poumirau Immobilier, par ordonnance en date du 15 mai 2017, le juge des référés du tribunal de grande Instance de Bordeaux a donné acte au syndicat de ce qu'il acceptait de verser une provision de 6.258 euros à valoir sur les honoraires et en tant que de besoin, l'a condamné au paiement de cette somme en deniers ou quittances valables, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.
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La SAS Poumirau Immobilier a interjeté appel.
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Par arrêt en date du 5 juillet 2018, la cour d'appel de Bordeaux a confirmé l'ordonnance déférée, en relevant que le solde de la créance ne pouvait être réclamé en référé dans la mesure où le fait pour un syndic de ne pas prélever les honoraires dus, sans nécessité, peut être regardé comme une avance illégale de trésorerie permettant au syndicat de copropriété d'opposer l'exception d'inexécution à la demande de paiement, relevant d'une contestation sérieuse et devant conduire au rejet de la demande formée au titre des honoraires ainsi que du préjudice moral,
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Par acte en date du 3 août 2018, au visa des articles 10 et 18 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, de l'article 1134 devenu 1103 du Code civil, du procès-verbal d'assemblée générale du 25 juin 2014, la SAS Poumirau Immobilier a assigné le syndicat des copropriétaires Parc de stationnement du casino d'[Localité 3], ayant pour représentant légal son syndic la SAS Nexity Lamy, en vue de sa condamnation aux sommes provisionnelles de :
- 7 713,81 euros (13.971,81 i - 6258 euros: provision versée suite à l'ordonnance dont appel) au titre du solde de l'intégralité des honoraires restant impayés à majorer du taux d'intérêt légal à compter du 11 septembre 2015 jusqu'à parfait paiement,
- une provision de 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi
- ainsi qu'à celle de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
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Par jugement en date du 9 mars 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Parc de stationnement du casino d'[Localité 3] à payer à la SAS Poumirau Immobilier la somme de 7.713,81 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2015,
- débouté la SAS Poumirau Immobilier du surplus de ses demandes,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Parc de stationnement du casino d'[Localité 3] à payer à la SAS Poumirau Immobilier la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamne aux dépens.
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Par déclaration électronique en date du 9 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Parc de stationnement du casino d'[Localité 3] a interjeté appel de la décision.
Dans ses dernières conclusions en date du 19 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Parc de stationnement du casino d'[Localité 3] demande à la cour de :
- réformer le jugement rendu le 9 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a fait droit aux demandes de la SAS Poumirau Immobilier
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire au titre du préjudice moral de la SAS Poumirau Immobilier et en conséquence rejeter l'appel incident comme mal fondé,
- rejeter les demandes, fins et conclusions de la société Poumirau Immobilier,
- condamner la société Poumirau Immobilier à payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la société Poumirau Immobilier aux entiers dépens de première instance et d'appel.
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Dans ses dernières conclusions en date du 20 juillet 2021, la société Poumirau Immobilier demande à la cour de :
- débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence parc de stationnement du
casino d'[Localité 3] de l'ensemble de ses demandes,
- déclarer recevables et fondées les demandes de la SAS Poumirau Immobilier
- confirmer le jugement du 9 mars 2021du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence parc de stationnement du casino d'[Localité 3] à lui payer :
- la somme de 7.713,81 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2015.
- la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens
- réformer le jugement du 9 mars 2021du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation de 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2015 jusqu'à parfait paiement,
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Statuant à nouveau,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence parc de stationnement
du casino d'[Localité 3] à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2015 jusqu'à parfait paiement,
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Dans toutes les hypothèses,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence parc de stationnement
du casino d'[Localité 3] à lui payer une indemnité de 5.000 euros au visa de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence parc de stationnement
du casino d'[Localité 3] à lui payer les entiers dépens de première instance et d'appel.
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L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2024.
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Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
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MOTIFS DE LA DÉCISION
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Sur la demande de paiement des honoraires de la SAS Poumirau Immobilier
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Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Parc de stationnement du casino d'[Localité 3], par l'intermédiaire de son syndic, fait grief au jugement de l'avoir condamné à régler à la SAS Poumirau Immobilier la somme de 7.713,81 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2015. Il estime en effet que la société Poumirau Immobilier ne rapporte pas la preuve des sommes dont elle s'estime créancière. De même, il fait valoir que la société aurait consenti une avance illégale de trésorerie alors qu'aucune circonstance ne le justifiait.
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En réponse, la société Poumirau Immobilier fait valoir qu'elle est bien fondée à solliciter que le syndicat des copropriétaires lui règle ses honoraires (673,97 euros s'agissant des honoraires de base et 7039,84 euros s'agissant des honoraires annexes). Elle fait valoir que l'ensemble de ces frais figuraient sur des factures qui ont été présentées et vérifiées par le conseil syndical et qu'aucune facture n'a été antidatée.
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Il ressort des éléments versés aux débats que le contrat de syndic qui liait la SAS Poumirau Immobilier et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Parc de stationnement du casino d'[Localité 3] prévoit quatre types de rémunérations, comprenant une rémunération forfaitaire annuelle, à la vacation, au forfait et au pourcentage.
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La SAS Poumirau Immobilier a versé aux débats une série de vingt huit factures (pièces 11 et 12 du dossier Poumirau). Ces factures correspondent aux honoraires de base du syndic pour 6.931,97 euros et aux honoraires annexes pour 7.039,84 euros.
Ces montants correspondent à ceux qui figurent dans le Grand Livre des Auxiliaires. Il ressort de même de l'état financier après répartition au 31 décembre 2014 que la somme de 18.837,11 euros correspond aux fournisseurs en attente de règlement. Cette somme se retrouve dans la balance des Auxiliaires (pièce 18) qui vise notamment les mouvements de débit/crédit relatifs à la SAS Poumirau Immobilier.
Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne saurait arguer que les factures ne lui ont jamais été présentées, d'autant que les montants apparaissaient en comptabilité. Cette comptabilité ayant été approuvée en assemblée.
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La cour relève qu'il n'est pas communiqué par l'appelant de justificatif d'un contentieux avec l'un de ses fournisseurs au motif que l'une des factures, objet de la réclamation de l'ancien syndic ne serait pas due.
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Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a fait droit à la demande de paiement de la somme de 7.713,81 euros au titre des honoraires de base et annexes due par le syndicat à la SAS Poumirau.
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Sur la demande relative à l'indemnisation d'un préjudice moral
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La SAS Poumirau sollicite que soit réformé le jugement l'ayant déboutée de sa demande visant à l'indemniser de son préjudice moral.
Pas plus qu'en première instance la société ne justifie sa demande.
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Le jugement doit sur ce point être confirmé.
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Sur les demandes accessoires
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L'équité commande l'allocation d'une indemnité à la SAS Poumirau Immobilier sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par conséquent, le jugement sera également confirmé sur ce point tandis qu'en cause d'appel, cette indemnité sera fixée à la somme de 1000 euros.
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PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 9 mars 2021 en toutes ses dispositions,
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Y ajoutant,
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Condamne le syndicat des copropriétaires parc de stationnement du casino d'[Localité 3] à payer la somme de 1000 euros à la SAS Poumirau Immobilier par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
