Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 25 MAI 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 18/00044 - N° Portalis DBVK-V-B7C-NPL6
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 21 Novembre 2017
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 15/03624
APPELANTE :
SCI LA GRENOUILLE
[Adresse 15]
[Localité 10]/ France
Représentée par Me Philippe ANAHORY, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Maître [K] [V]
de nationalité Française
[Adresse 18]
[Localité 11]
Représenté par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame [KW] [M]
née le [Date naissance 9] 1951 à [Localité 25]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 10]
Représentée par Me Marie-Pierre DAMON, avocat au barreau de MONTPELLIER,
et assistée à l'instance par Me Clotilde LAMY de la SELEURL CABINET CLOTILDE LAMY - AVOCAT, avocat au barreau de NIMES, substituée à l'audience par Me André BRUNEL, avocat au barreau de MONTPELLIER
Intimée sur appel provoqué
Monsieur [H] [A]
né le [Date naissance 7] 1971 à [Localité 21]
de nationalité Française
[Adresse 23]
[Localité 12]
et
Madame [R] [J] épouse [A]
née le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 26]
de nationalité Française
[Adresse 23]
[Localité 12]
Représentés par Me Véronique NOY de la SCP VPNG, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée à l'audience par Me Hugo PLYER, avocat au barreau de MONTPELLIER
SCP [P] [S] [P]
[Adresse 4]
[Localité 10]
Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Véronique CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocat au barreau de NIMES
Maître [F], [I], [N] [S]
né le [Date naissance 8] 1954 à [Localité 22]
de nationalité Française
décédé le [Date décès 17] 2018 au [Localité 10] (Gard)
Ordonnance de clôture du 15 février 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 mars 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
M. Fabrice DURAND, conseiller
qui en ont délibéré.
En présence de Mme [O] [X], avocate stagiaire (PPI)
Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixée au 11 mai 2023 prorogée au 25 mai 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Le 16 mars 1989, M. [C] [G] a fait l'acquisition par adjudication de deux parcelles contigües à la commune d'[Localité 19], cadastrées section E n°[Cadastre 13] ([Adresse 6]) et n°[Cadastre 14] ([Adresse 16]).
Sur la base d'un plan dressé par géomètre, la parcelle bâtie n°[Cadastre 13] a été divisée en quatre lots, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété étant établis le 5 octobre 1989 par Me [P], notaire, à la demande de M. [B] [G], héritier de son père M. [C] [G].
Par actes établis par Me [P] le 5 octobre 1989, M. [G] a vendu :
- à M. [W] la parcelle E [Cadastre 14] d'une surface de 85 m2,
- à M. [D] les lots 2, 3 et 4 de la nouvelle copropriété de la parcelle E [Cadastre 13] d'une surface de 135 m2.
Le lendemain, le 6 octobre 1989, il a vendu à Madame [Y] le lot 1 de la nouvelle copropriété de la parcelle E [Cadastre 13] d'une surface de 135 m2.
Le 22 juin 2000 a eu lieu un remaniement cadastral selon lequel :
- la parcelle E [Cadastre 14] (85 m2) est devenue AN [Cadastre 3] (96 m2),
- la parcelle E [Cadastre 13] (135 m2) est devenue AN [Cadastre 5] (136 m2).
Selon acte notarié établi par Me [P] le 28 juillet 2003, M. [W] a vendu sa parcelle AN [Cadastre 3] de 96 m2 à M. et Mme [A].
Selon acte notarié établi par Me [F] [S] le 4 janvier 2005, Mme [Y] a vendu le lot 1 de la parcelle AN [Cadastre 5] à la SCI July dont le gérant est M. [D].
Selon acte notarié établi par Me [S] le 23 août 2010, M. et Mme [A] ont vendu leur parcelle AN [Cadastre 3] de 96 m2 à Mme [KW] [M], par l'intermédiaire de l'agence Aloes Immobilier.
Enfin, selon acte notarié établi le 21 août 2014 par Me [K] [V] avec la participation de Me [S], Mme [M] a vendu à la SCI La Grenouille cette parcelle AN [Cadastre 3] de 96 m2.
Une anomalie de superficie concernant les parcelles est apparue à l'automne 2014 et M. [U], géomètre expert, a rendu le 17 novembre 2014 un rapport concluant que la parcelle AN [Cadastre 5] (ex E [Cadastre 13]) a une superficie de 163 m2 (et non de 136 m2) et la parcelle AN [Cadastre 3] (ex E [Cadastre 14]) a une superficie de 71 m2 (et non de 96 m2).
Il est apparu en outre que la parcelle AN [Cadastre 5] est alimentée en eau propre au travers de la parcelle AN [Cadastre 3], au travers de laquelle étaient également évacuées ses eaux usées.
Par jugement du 3 décembre 2014, le juge des référés près le tribunal de grande instance de Nîmes a condamné la SCI La Grenouille à " rétablir par tout moyen l'alimentation en eau de l'immeuble propriété de [E] [D] et la SCI July qu'elle a volontairement coupée ".
Par actes d'huissier des 27 mai et 3 juin 2015, la SCI La Grenouille a assigné Me [V], Me [S], la SCP [P] ' [S] ' [P] et la SARL Aloes Immobilier devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins de les voir condamner, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, à payer diverses sommes à titre de dommages et intérêts pour l'erreur de surface, la servitude d'écoulement des eaux usées, les frais de géomètre expert, le préjudice de jouissance et moral.
Par acte d'huissier du 28 octobre 2015, Me [K] [V] a attrait en la cause Mme [KW] [M], lui reprochant d'avoir caché la superficie du bien et l'absence de tout droit sur la cour et souhaitant la voir condamner à le relever et garantir des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre.
L'instance a été jointe à l'instance principale le 17 décembre 2015.
Par actes d'huissier délivrés le 6 septembre 2016, Mme [M] a appelé en la cause M. [B] [G], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], M. [E] [D], la SCI July et M. et Mme [A].
Cette instance a également été jointe à l'instance principale le 20 octobre 2016.
Par jugement réputé contradictoire du 21 novembre 2017, le tribunal a :
- Constaté la prescription de l'action en tant qu'elle vise les notaires qui ont reçu les actes des 5 octobre 1989, 28 juillet 2003, et 4 janvier 2005 ;
- Dit que Me [F] [S] a commis une faute en ne faisant pas mention dans l'acte reçu par lui le 23 août 2010, des servitudes de canalisations dont l'existence était révélée dans une mention manuscrite inscrite par Me [Z], alors membre de la même étude notariale, en marge de l'acte reçu le 28 juillet 2003, qui constituait le titre des vendeurs à l'acte du 23 août 2010 ;
- Dit que les préjudices dont réparation est demandée aux notaires par la SCI La Grenouille sont dépourvus de lien de causalité avec cette faute ;
- Débouté en conséquence la SCI La Grenouille de l'ensemble de ses demandes indemnitaires, formées à l'encontre tant de Me [F] [S] et de sa société d'exercice qu'à l'encontre de Me [V] ;
- Débouté la SCI La Grenouille de ses demandes à l'encontre de la SARL Aloes Immobilier ;
- Dit qu'en l'absence de condamnation à indemnisation prononcée à son encontre, l'appel en garantie régularisé par Me [V] à l'encontre de Mme [M] est sans objet ;
- Dit qu'il en est de même pour les appels en cause régularisés par Mme [M] a l'encontre de M. [E] [D] et de la SCI July, des époux [A], de M. [B] [G] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ;
- Débouté l'ensemble des parties qui la forment de leurs demandes en indemnisation d'un prejudice imputé au caractère abusif de l'action en tant qu'elle est engagée a leur encontre ;
- Débouté Me [V], Me [F] [S] et la SCP [P] [S] [P] de leurs demandes d'indemnisation de leurs frais irrépétibles ;
- Condamné la SCI La Grenouille à indemniser la SARL Aloes Immobilier sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 500 euros ;
- Condamné Me [V] à indemniser Mme [M] de ses frais irrépétibles à hauteur de 1 500 euros ;
- Débouté M. [D] et la SCI July d'une part, et les époux [A] d'autre part, de leurs demandes formées à l'encontre de Mme [M] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné la SCI La Grenouille aux dépens de l'instance principale ;
- Condamné Me [V] aux dépens relatifs à l'appel en cause de Mme [M] ;
- Condamné Mme [M] aux dépens relatifs à l'appel en cause de M. [D] et de la SCI July, des époux [A], de M. [B] [G], et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6].
Le 4 janvier 2018, la SCI La Grenouille a relevé appel de ce jugement à l'encontre de Me [K] [V], Me [F] [S], la SCP [P] - [S] - [P] et la SARL Aloes Immobilier.
Me [F] [S] est décédé le [Date décès 17] 2018.
Le 13 avril 2018, Me [K] [V] a formé appel provoqué à l'encontre de Mme [KW] [M].
Le 29 juin 2018, Mme [KW] [M] a fait assigner en appel provoqué M. [B] [G] et M. et Mme [A].
La SARL Aloes Immobilier a été radiée le 20 avril 2022 suite à une procédure de liquidation judiciaire.
Par conclusions remises au greffe le 12 octobre 2022, la SCI La Grenouille a saisi le conseiller de la mise en état, sollicitant la disjonction de l'instance l'opposant à la SARL Aloes Immobilier avec l'instance l'opposant aux autres intimés et son renvoi afin de permettre l'appel en cause de M. [L] [T], ancien associé unique et ancien liquidateur amiable de la SARL Aloes Immobilier devenue AR Immobilier.
Par ordonnance du 17 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a ordonné la disjonction de l'instance opposant la SCI La Grenouille à la SARL Aloes Immobilier devenue AR Immobilier, sans interruption de l'instance, cette dernière procédure se poursuivant sous le N°RG 22/05715.
Vu les dernières conclusions de la SCI La Grenouille remises au greffe le 10 février 2023 et la demande d'infirmation du jugement en ce qu'il :
- a constaté la prescription de son action à l'encontre des notaires pour les actes de 1989, 2003 et 2005.
- a constaté la seule faute de Me [S] dans l'acte du 23 août 2010 et non la même faute des notaires intimés dans l'acte de 2014
- a dit que les préjudices sont sans lien de causalité avec les fautes des notaires
- l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes indemnitaires à l'encontre des notaires
- l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SARL Aloes Immobilier.
Vu les dernières conclusions de Me [K] [V] remises au greffe le 13 février 2023 par lesquelles il demande la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté l'action en responsabilité de la SCI La Grenouille dirigée à son encontre, mais demande en revanche son infirmation en ce qu'il a estimé que son intervention était fautive.
Il forme un appel provoqué pour la mise en cause et appel en garantie du vendeur, Mme [M].
Vu les dernières conclusions de Mme [KW] [M] remises au greffe le 8 février 2023 par lesquelles elle demande la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et formule une demande reconventionnelle de dommages et intérêts de 7 000 euros à l'encontre de Me [V] pour procédure abusive.
Vu les dernières conclusions de M. [H] [A] et Mme [R] [J] épouse [A] remises au greffe le 14 février 2023 au soutien desquelles elles concluent à l'irrecevabilité de l'appel provoqué de Mme [M] dirigé à leur encontre ainsi que la prescription de l'action à leur encontre mais propose la réformation du jugement en ce qu'il a omis de statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription et constater l'acquisition de la prescription à l'égard des époux [A] depuis le 24 août 2015.
Vu les dernières conclusions de la SCP [P] - [S] - [P] remises au greffe le 13 février 2023 aux termes desquelles elle demande la confirmation du jugement en qu'il a constaté la prescription de l'action pour les actes reçus les 5 octobre 1989, 28 juillet 2003 et 4 juillet 2005 et forme un appel incident afin d'infirmer le jugement en ce qu'il a retenu une faute du notaire et dire que l'action est infondée, en l'absence de toute faute, de préjudice et de lien de causalité.
La clôture de la procédure a été prononcée au 15 février 2023.
MOTIFS
Sur la prescription de l'action en responsabilité à l'encontre des notaires pour les actes de 1989, 2003 et 2005,
a) L'acte du 5 octobre 1989 : La SCP [P] - [S] - [P] se prévaut de la prescription, les constatations du juge de premières seront reprises ; cet acte a en effet été rédigé 26 ans avant l'assignation, et la prescription, quinquennale depuis la loi du 17 juin 2008, conduit à considérer que la prescription était acquise le 17 juin 2013.
b) L'acte du 28 juillet 2003 a été dressé par Me [Z], membre de la SCP [Z] - [P] - [S] et concerne une vente par M. [W] à M. [A] et Mme [J], toute action est donc prescrite depuis le 17 juin 2013.
c) L'acte du 4 janvier 2005 a été dressé par Me [S] concerne une vente, l'acquéreur est la SCI July, dont le gérant est M. [D], la prescription est donc encourue depuis le 17 juin 2013.
L'appelant ne développe pas de moyens visant a écarter ces constats du premier juge qui seront confirmés, la succession de ces actes permettant de comprendre les faits dans leur chronologie.
Sur la prescription à l'égard des époux [A] depuis le 24 août 2015,
Le premier juge n'a pas statué sur cet aspect, toutefois l'article 2224 du code civil dispose que : "Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer".
Les époux [A] ont cédé le bien litigieux le 23 août 2010 et l'assignation dont ils font l'objet a été délivrée que le 8 septembre 2016 dès lors toute action à ce titre à l'encontre des époux [A] serait prescrite.
Par ailleurs, Madame [KW] [M] a pris possession du bien vendu le 23 août 2010 et indique qu'elle n'a eu connaissance des faits lui permettant d'exercer l'action en garantie que le 28 octobre 2015, date de délivrance de l'assignation de Maître [K] [V].
Toutefois il sera relevé que :
- la prescription se décompte au jour où la personne « aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer l'action », il convient donc de s'interroger sur la connaissance potentielle par Mme [M] de :
- l'erreur de superficie
- l'absence du droit sur le jardin qui est en fait constitué par un bien appartenant à la propriété privée de la commune et à l'Etat au titre du domaine public fluvial.
Concernant l'absence de superficie, le lot a été vendu pour une surface bâtie de 96 m2 au lieu de 71 m2 réelle, cette différence importante de 25 m2 pouvait être visible et relevée dès la prise en possession des lieux.
Concernant l 'absence de droit sur le jardin figurant devant la maison qui appartient au domaine public fluvial, il était visé dans le compromis de vente ( non signé, non daté ) produit en pièce 9 par les époux [A] dont la désignation des lieux mentionne en page 2 " une maison d'habitation élevée d'un premier étage sur rez de chaussée avec cour et dépendances [Adresse 16]. Etant précisé que l'[Adresse 20] dépend du domaine public navigable, sur lequel aucun droit de passage n'a été constitué ".
Cet acte qui portait donc à la connaissance de Mme [M] la limitation de la partie jardin en l'absence de location avec servitude de passage à Voies Navigables de France est tout simplement corroboré par la situation des lieux et la visite de ceux-ci.
Dès lors l'action en garantie de Mme [M] est prescrite depuis le 23 août 2015, et de manière surrabondante, il sera relevé que la demande formée initialement par la SCI la Grenouille et dont les notaires puis Madame [KW] [M] ont demandé à être relevées et garanties est fondée soit sur une diminution du prix soit sur la faute spécifique des notaires et non comme analysée par Mme [M] sur un fondement contractuel, l'action est donc prescrite soit dans l'année soit de manière quinquénnale.
Il convient de constater la prescription de l'action en garantie de Mme [M] à l'égard des époux [A].
Sur la responsabilité de Me [V] et Me [S],
La demande fondée sur l'article 1382 du code civil (1240 du code civil) par la SCI La Grenouille concerne l'acte de vente du 21 août 2014 pour lequel Me [V] était rédacteur et Me [S] participait à l'acte, en effet l'agence Aloès Immobilier indique que le compromis de vente avait également été établi par Me [S].
Dès lors le premier juge estime que la seule faute susceptible d'être retenue à l'encontre des notaires est celle commise par Me [S] en 2010, et naturellement reproduite par lui en 2014, lorsqu'il a rédigé le compromis (non produit cependant aux pièces des parties) et participé à la rédaction de l'acte authentique reçu par Me [V], s'agissant de l'absence de mention de servitude " servitude du fait de quatre fenêtres de la maison vendue donnant sur la terrasse du voisin (n° [Cadastre 5])" et de la désignation du bien en omettant les limitations sur l'existence d'une propriété publique (VNF) sur la [Adresse 24].
Toutefois cette faute n'est pas alléguée par l'appelant qui invoque une erreur fautive quant à la superficie de l'immeuble qui incombe aussi aux notaires.
Sur la faute concernant la superficie
La parcelle acquise par la SCI la Grenouille a, sur le plan cadastral, une superficie de 96 m² et le notaire ne disposait d'aucun moyen pour se rendre compte d'éventuelles erreurs qui auraient été commises par l'administration du cadastre, ni pour les corriger, puisqu'elles ne lui avaient pas été dénoncées. En l'absence de bornage, la superficie cadastrale est toujours présumée.
Le notaire ne peut être tenu pour responsable des erreurs cadastrales commises, d'autant plus que le rapport dont se prévaut la SCI la Grenouille du cabinet [U] du 17 novembre 2014 n'est contradictoire à aucune des parties, étant réalisé pour le compte de l'appelant exclusivement.
En ce sens le jugement sera confirmé, cette erreur de superficie qui mériterait une expertise contradictoire sur la base d'une action spécifique n'est pas imputable aux notaires rédacteurs.
Sur les fautes au titre de la désignation du bien
Il est constant que le notaire n'a pas à se déplacer sur les lieux pour vérifier la consistance du bien vendu et c'est donc fort justement que la mention d'une cour a été reprise d'acte en acte sans contestation d'aucune partie, toutefois :
-Il n'est pas contesté que Me [S] (ou son étude) avait rédigé un acte de vente concernant cet immeuble le 28 juillet 2003 qui mentionnait l'existence d'un servitude de fait de 4 fenêtres de la maison vendue sur la terrasse du voisin N°[Cadastre 5] et servitude d'eaux d'écoulement et en sous-sol selon la mention manuscrite figurant dans l'acte, dont aucune trace ne se retrouve dans l'acte du 17novembre 2014. Toutefois le tribunal de grande instance de Nîmes en date du 5 avril 2017 à définitivement tranché l'absence de servitude de canalisation et les canalisations ont été retirées par les voisins, Monsieur [D] et la SCI July, le tribunal relève qu'ils ont « fait preuve de diligences en initiant les travaux nécessaires pour mettre fin à la voie de fait.. » dès lors la faute du notaire n'est pas constituée à cet égard en l'absence de servitude à ce titre.
- Il ne peut être non plus contesté que Me [S] ayant participé à la rédaction du sous seing privé faisait figurer sur la désignation du bien : "une maison d'habitation élevée d'un premier étage sur rez de chaussée avec cour et dépendances [Adresse 16]. Etant précisé que l'[Adresse 20] dépend du domaine public navigable, sur lequel aucun droit de passage n'a été constitué" mais omettait de reprendre avec Me [V] cette mention dans l'acte authentique du 17 novembre 2014, mais formellement cette mention si elle permettait de connaître la proximité de propriété de VNF ne concernait pas l'immeuble lui même et la SCI la Grenouille au moment de la signature de l'acte authentique ne formulait aucune réserve à ce sujet après moults visites des lieux. Le notaire procédait comme il en a l'obligation à une demande de certificat d'urbanisme délivré le 2 juin 2014 qui n'apportait aucun autre élément à ce sujet si ce n'est que le terrain se trouvait sur un périmètre PPRN : aléa inondation. La mention de l'annexion de ce document à l'acte de Me [V] fait foi du caractère contradictoire de cette information apportée à l'acquéreur.
En l'absence de négligences caractérisées de la part des notaires, la SCI La Grenouille sera déboutée de ses demandes, celle-ci n'ayant en définitive subi aucun préjudice ayant procédé à la vente du bien au prix de 385 000 euros en réalisant une plus-value de 135 000 euros.
Sur la mise en cause de Mme [M]
Me [V] est irrecevable à agir à son encontre sur le fondement de l'article 1619 du code civil dans la mesure où il n'est ni acquéreur ni vendeur du bien étant lui même assigné au titre de sa responsabilité pour faute sur le fondement de l'ancien article 1382 du code civil, la SCI La Grenouille ne forme aucune demande à son encontre.
Le premier jugement sera confirmé.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
La SCI la Grenouille, succombante, sera condamnée à payer à la SCP [P] [S] [P] la somme de 3 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [M], irrecevable dans son appel en garantie à l'encontre des époux [A] sera condamné à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Me [V], succombant dans l'appel en cause de Mme [M] sera condamné à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI la Grenouille, succombante au principal sera condamnée aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Infirme partiellement le jugement du tribunal de grande instance de Montpellier du 21 novembre 2017 et dit que les notaires n'ont commis aucune faute ;
Confirme pour le surplus le jugement du tribunal de grande instance de Montpellier du 21 novembre 2017 ;
Y ajoutant,
Constate l'irrecevabilité de l'appel en garantie de Mme [KW] [M] à l'encontre des époux [A] ;
Condamme la SCI la Grenouille à payer à la SCP [P] [S] [P] la somme de 3 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [KW] [M] à payer aux époux [A] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Me [K] [V] à payer à Mme [KW] [M] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI la Grenouille, succombante aux entiers dépens.
La greffière, Le président,
