LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 octobre 2007), que le syndicat des copropriétaires " Résidence Altamira " à Mandelieu-la-Napoule a assigné les époux X..., propriétaires de lots acquis en l'état futur d'achèvement, dont ils avaient obtenu judiciairement la délivrance mais qui étaient restés inachevés, en paiement d'un arriéré de charges que ceux-ci contestaient pour ce motif ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'il résulte d'un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 16 décembre 1994, sur un point venant au soutien des prétentions du syndicat des copropriétaires, qui était donc dans le débat, qu'à l'époque les époux X... n'avaient pas contesté leur qualité de propriétaire, contrairement à ce qu'il font aujourd'hui, est indifférent ; que ces derniers doivent, en leur qualité de propriétaires, participer au paiement des charges ; et que c'est à bon droit que le syndicat des copropriétaires, invoquant l'autorité de la chose jugée, entend voir condamner les époux X... au paiement des charges postérieures, ces derniers ne faisant aucune démonstration de ce que leur situation aurait, depuis lors, changé ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les motifs d'un jugement, fussent-ils le soutien nécessaire du dispositif, n'ont pas l'autorité de la chose jugée et que celui de l'arrêt partiellement avant dire droit du 16 décembre 1994 confirme seulement au fond le jugement entrepris en ce qu'il avait rejeté la demande des époux X... relative à l'achèvement des travaux, la cour d'appel a violé les textes sus-visés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires " Résidence Altamira " à Mandelieu-la-Napoule aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires " Résidence Altamira " à Mandelieu-la-Napoule à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires " Résidence Altamira " à Mandelieu-la-Napoule.
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix février deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils pour les époux X... .
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les époux X... au paiement d'une somme de 6 266,26 euros, au titre des provisions et charges de copropriété ainsi qu'au paiement d'une somme au titre des frais irrépétibles ;
AUX MOTIFS QUE les charges revendiquées par le syndicat des copropriétaires intimé couvrent une période commençant à courir le 27 février 1998 et se terminant à la date de l'arrêté de compte du 5 août 2004 ; qu'il résulte d'un arrêt de la présente Cour prononcé le 16 décembre 1994, sur un point venant au soutien des prétentions du syndicat des copropriétaires, point qui était donc dans le débat en sorte que cette circonstance qu'à l'époque les époux X... n'avaient pas contesté leur qualité de copropriétaire contrairement à ce qu'ils font aujourd'hui est indifférente, que ces derniers doivent, en leur qualité de propriétaires, participer au paiement des charges ; que c'est à bon droit que le syndicat des copropriétaires, invoquant l'autorité de la chose jugée, entend voir condamner Monsieur Antoine X... et Madame Michelle Z..., son épouse, au paiement des charges postérieures, ces derniers ne faisant aucune démonstration de ce que leur situation aurait, depuis lors, changé ;
ALORS D'UNE PART QUE l'autorité de la chose jugée n'est attachée qu'à ce qui a été tranché dans le dispositif du jugement ; que l'arrêt du 16 décembre 1994, avant dire droit sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant au paiement des charges de copropriété, se borne dans son dispositif à ordonner une expertise ; que cette décision ne tranche donc pas dans son dispositif la question du principe d'une créance de charges au profit de la copropriété ; qu'en retenant, pour condamner les époux X... au paiement des charges de copropriété, que cette décision avait autorité de la chose jugée, sur ce point, entre les parties, la Cour viole les articles 480 du Code de procédure civile et 1351 du Code civil ;
ET, AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES DU JUGEMENT ENTREPRIS (CE QUI N'EST PAS), QUE selon l'article 1601-3 du Code civil, « la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs du maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux » ; que l'article 1601-4 du Code civil prévoit que « la cession par l'acquéreur des droits qu'il tient d'une vente d'immeuble à construire substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l'acquéreur envers le vendeur » ; qu'ainsi à la différence de la vente à terme, dans l'hypothèse d'une vente en l'état futur d'achèvement, le transfert de propriété s'effectue immédiatement ; qu'il importe peu, dès lors, que l'acquéreur n'ait pas pris possession de son lot ou qu'il n'y ait pas eu de réception, dans la mesure où c'est lui qui est désormais le propriétaire du sol, de ce qui a été construit et, au fur et à mesure, de ce qui se construit et non plus le vendeur ; que c'est donc l'acquéreur qui a la qualité de copropriétaire, dès lors que la copropriété est constituée et qui est redevable des charges conformément à la loi de 1965 ; que Monsieur X... Antoine et Madame X... née Z... Michelle font référence au règlement de copropriété mais ne le versent pas aux débats ; qu'en conséquence, Monsieur X... Antoine et Madame X... née Z... Michelle ayant acquis les lots 125 et 48 au sein de la copropriété de la résidence L'ALTAMIRA, en l'état futur d'achèvement, ont bien qualité de copropriétaires et sont redevables de leur quote-part de charges et provisions ;
ALORS, D'AUTRE PART (subsidiaire par rapport à la première branche), QUE le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que pour écarter la demande des époux X..., l'arrêt retient que le règlement de copropriété auquel ceux-ci font référence n'est pas versé aux débats ; qu'en statuant ainsi, sans avoir invité les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier de cette pièce qui figurait sur le bordereau de pièces annexé aux conclusions des époux X..., et dont la communication n'avait pas été contestée, la cour d'appel viole l'article 16 du Code de procédure civile ;
ALORS, ENFIN (subsidiaire par rapport à la première branche), QUE chaque copropriétaire doit contribuer au paiement des charges de copropriété ; que la coexistence de droits concurrents sur un même lot justifie une répartition de la contribution entre les bénéficiaires de ces droits ; que dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, le vendeur conservant les pouvoirs du maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ; que l'immeuble n'est réputé achevé que lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, cet achèvement dûment constaté valant livraison ; que, tant que la livraison de l'immeuble achevé n'a pas eu lieu, les droits de l'acquéreur et du promoteur coexistent sur le bien et le promoteur, débiteur de l'obligation de construire le bien, reste redevable des charges de copropriété ; qu'en condamnant néanmoins les époux X... à payer la totalité des charges de copropriété au syndicat de copropriétaires de la résidence ALTAMIRA, motifs pris du transfert de propriété à l'acquéreur au fur et à mesure de l'achèvement des travaux, sans rechercher si, comme les époux X... le faisaient valoir (cf spec. p. 10, 11, 12, 13 des conclusions signifiées le 20 janvier 2006), l'immeuble n'était pas inachevé et en conséquence non livré, de sorte que ceux-ci n'étaient pas tenus, ou au moins pas en totalité, au paiement des charges de copropriété, la cour prive sa décision de base légale au regard des articles 1601-1 du Code civil, R. 261-2 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble les articles 1er et suivants de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les époux X... au paiement d'une somme de 6 266,26 euros, au titre des provisions et charges de copropriété ainsi qu'au paiement d'une somme au titre des frais irrépétibles ;
AUX MOTIFS QUE n'ayant pas contesté les assemblées générales ayant approuvé les comptes, les époux X... sont irrecevables à invoquer le critère de l'utilité de certaines charges (voire de toutes), d'autant que leur motif ne tient nullement à la copropriété elle-même, qui applique le règlement de copropriété et notamment la répartition par tantièmes, mais à leur auteur qui, selon eux, ne leur aurait pas délivré les lots pour lesquels ils sont au demeurant titrés ; que le syndicat des copropriétaires, en produisant d'une part les procès-verbaux des assemblées générales définitives qui ont approuvé les charges générales ainsi que d'autre part le décompte individuel correspondant à la période commençant à courir le 27 février 1998 pour se terminer à la date de l'arrêté de compte du 5 août 2004, étant observé que la répartition opérée n'est pas en elle-même discutée, fait bien la preuve de sa créance, ce décompte ne manquant pas de faire application des dispositions de l'arrêt du 18 mars 1997, puisqu'il fait figurer au titre du report à nouveau un solde créditeur au profit des époux X... de 845,55 euros ; que les objections des époux X... portent sur des imputations relevant de l'établissement des comptes approuvés et non pas sur certains postes spécifiques du décompte individuel, qui ne fait que reprendre ces comptes approuvés après répartition ; que pour ces motifs, et ceux non contraires du premier juge, c'est à juste titre que celui-ci a fait droit dans leur principe et pour le montant qu'il a fixé aux prétentions du syndicat des copropriétaires et qu'en conséquence le jugement entrepris doit être confirmé ;
ALORS, D'UNE PART, QUE toutes clauses contraires aux dispositions des articles « 6 à 37 », et « 42 à 46 » de la loi du 10 juillet 1965 sont réputées non écrites ; que pour déclarer irrecevables les prétentions des époux X..., qui se prévalaient de l'illicéité, au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des clauses imputant diverses charges relatives à des éléments d'équipement à leur lot, pour lequel ces services ne présentaient aucune utilité, et invoquaient le caractère non écrit de ces clauses (dernières écritures, p. 20), la Cour retient que les époux X... n'ont pas contesté les assemblées générales ayant approuvé les comptes ; qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'appliquent pas aux actions relatives aux clauses réputées non écrites, la cour d'appel viole les articles 43 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 10 et 42 de cette même loi ;
ALORS QUE D'AUTRE PART, et s'il fallait considérer que la Cour a entendu écarter l'existence de toute contestation de la répartition et de l'imputation des charges par les époux X..., en l'espèce, les époux X..., arguaient de l'inutilité pour leur lot, des charges relatives à certains éléments d'équipement, ce en quoi ils critiquaient, sur le fondement de l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des charges (p. 18 et s. des dernières écritures des époux X...) ; qu'ils critiquaient également l'imputation irrégulière, sur leur propre compte de certaines dépenses exposées au titre de frais de justice, et notamment de frais de relance, sans distinction selon leur origine (p. 16 et 17) ; qu'en relevant que la « répartition (des charges) n'est pas en elle-même discutée », et que « les objections des époux X... portent sur des imputations relevant de l'établissement des comptes approuvés et non pas sur certains postes spécifiques du décompte individuel », la Cour méconnaît les écritures claires et précises des époux X... et viole l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE ALTAMIRA faisait valoir, dans ses écritures, que les époux X... avaient saisi le Tribunal de Grande Instance de GRASSE aux fins de contestation de l'assemblée générale du 9 août 2001, litige toujours pendant selon le syndicat (p. 4, et 7) ; qu'il en ressortait très clairement que, non seulement ce dernier ne contestait pas la recevabilité de la demande des époux X..., mais en outre qu'il se prévalait explicitement de l'existence de demandes en nullité introduites par les époux X... contre les délibérations de l'assemblée générale ; qu'en relevant néanmoins que les époux X... n'avaient pas contesté les assemblées générales, la Cour méconnaît l'objet du litige, tel que déterminé par les écritures des parties, et viole de plus fort l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS, DE QUATRIEME PART, QUE pour écarter la demande des époux X..., la Cour relève encore que les époux X... sont irrecevables à invoquer le critère de l'inutilité des charges et ce d'autant que leur motif ne tient nullement à la copropriété ; qu'en statuant ainsi, alors que les époux X... faisaient valoir, au soutien de leur prétention, que les éléments d'équipement étaient inutiles à leur lot en raison, d'une part, de son inachèvement, d'autre part, de son emplacement dans la copropriété, c'est-à-dire au rez-de-jardin (écritures p. 20), la cour, tronquant les écritures des époux X..., pourtant claires et précises, viole à nouveau l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS, DE CINQUIEME PART, QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services présentent pour chaque lot ; que cette utilité doit être appréciée objectivement, indépendamment de son origine, pourvu qu'elle ne dépende pas de la seule volonté du copropriétaire ; qu'elle peut notamment résulter de l'inachèvement du lot vendu en l'état futur d'achèvement, situation à laquelle l'acquéreur ne peut d'ailleurs remédier lui-même en raison de la maîtrise d'ouvrage conservée par le constructeur ; qu'en privant néanmoins les époux X... de la faculté d'invoquer l'inutilité des charges relatives aux éléments d'équipements, aux motifs que cette inutilité serait le fait du constructeur, et non de la copropriété, la Cour viole l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ET ALORS ENFIN QUE la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, la cour, confirmant le jugement entrepris, a condamné les époux X... à payer une somme de 6 266,26 euros ; que cette somme ne peut être obtenue qu'après déduction, des sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires, des charges relatives à la porte d'entrée du bâtiment D, jugée sans utilité pour le lot des époux X... par les premiers juges (cf. jugement entrepris p. 6) ; que cependant, la Cour juge les époux X... irrecevables à se prévaloir du critère de l'inutilité des charges ; qu'en statuant ainsi, au prix d'une éclatante contradiction entre les motifs et le dispositif de la décision, la cour la Cour méconnaît les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.
