LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles L. 145-4 et L. 145-9 du code de commerce dans leur rédaction applicable à la cause ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 13 mai 2008) que les époux X... ont consenti le 28 septembre 1995 aux consorts Y... aux droits desquels viennent les époux Z... un bail commercial portant sur des locaux sis au Croisic avec effet au 4 août 1995 ; qu'ils ont saisi la SCP Chastel et Tribot, huissiers de justice, afin de délivrer un congé avec offre de renouvellement à la date d'expiration du bail ; que le 30 janvier 2004, la SCP a délivré le congé à la seule Mme Z... ; que le congé étant nul, un protocole a été signé entre les bailleurs et les preneurs fixant la date de renouvellement du bail au 24 juin 2005 avec augmentation de loyer à compter de cette date ; que les époux X... ont saisi le tribunal d'instance d'une demande en paiement d'indemnité contrat la SCP Chastel et Tribot pour le préjudice résultant de la délivrance irrégulière du congé ;
Attendu que pour débouter les époux X... de leur demande, l'arrêt retient que le congé doit être donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance, que la date d'usage pour Le Croisic est le 24 juin, que l'huissier ayant été saisi par lettre du 28 janvier 2004 ce qui ne lui permettait pas de respecter le délai de six mois pour la date d'usage de 2004, la SCP Chastel Tribot n'était pas responsable du défaut de perception d'un loyer majoré entre le 3 août 2004 et le 24 juin 2005 ;
Qu'en statuant ainsi alors que le bail dont la durée ne pouvait être inférieure à neuf ans, expirait le 3 août 2004 et que le terme d'usage ne pouvait être retenu qu'en cas de reconduction tacite du bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 mai 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne la SCP Chastel Tribot aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP Chastel Tribot à payer la somme de 2 500 euros aux époux X... ; rejette la demande de la SCP Chastel Tribot ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils pour les époux X....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande tendant à voir condamner la SCP CHASTEL et TOULBOT au paiement d'indemnités ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE saisie d'une demande de délivrance d'un congé, il incombait à la SCP CHASTEL TOULBOT, tenue de veiller à l'efficacité des actes qu'elle délivre, de se renseigner sur l'identité des titulaires du bail ; qu'à juste titre, le tribunal a considéré que les appelants étaient fondés à lui reprocher de n'avoir délivré le congé litigieux qu'à Madame Z... ;
AUX MOTIFS ENCORE QU'en application de l'article L 145 – 9 du Code de commerce, le congé doit être donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance ; qu'il n'est pas contesté que la date d'usage soit le 24 juin pour LE CROISIC, que par des motifs pertinents que la Cour adopte, le premier juge a exactement considéré que la SCP CHASTEL TOULBOT n'était pas responsable du défaut de perception par Monsieur et Madame X... d'un loyer majoré entre le 3 août 2004 et le 24 juin 2005, dès lors qu'elle n'avait été saisie de la demande de délivrance du congé que par lettre du 28 janvier 2004, ce qui ne lui permettait pas, en toute hypothèse, de délivrer un congé valable, respectant le délai de six mois, pour la date d'usage en 2004 ;
ET AUX MOTIFS DU PREMIER JUGE QU'aux termes des dispositions de l'article L 145 – 9 du Code de Commerce (et non de la consommation) le congé doit être donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance ; il s'agit de deux prescriptions cumulatives ; qu'en l'espèce, en présence d'un bail commercial expirant le 3 août 2004 et d'un terme de sortie qui doit coïncider avec celui fixé par l'usage des lieux, à savoir le 24 juin, il en résulte que le premier congé délivré par les propriétaires pour le 3 août 2004 par acte du 30 janvier 2004 ne respectait pas le délai d'usage d'au minimum six mois imposé, dès lors qu'il y a moins de six mois entre le 30 janvier et le 24 juin 2004 ; que dans ces circonstances, même si le manquement de la SCP CHASTEL TOULBOT à son obligation de conseil est constitué en ce que le premier congé a été délivré à tort uniquement à Madame Z..., locataire en place, ce grief n'est pas à l'origine de la privation de la perception d'un loyer revalorisé pour la période du 3 août 2004 au 24 juin 2005 si bien qu'en tout état de cause la demande en dommages et intérêts formée par les époux X... au titre de la perte de loyers ne peut être imputée à la SCP CHASTEL TOULBOT ; ALORS QUE le terme d'usage en matière de bail commercial n'est préféré au terme contractuel que lorsque ce dernier a été dépassé ; que le 28 janvier 2004, Monsieur et Madame X... avaient demandé à la SCP CHASTEL et TOULBOT huissiers de justice, de délivrer un congé avec offre de renouvellement du bail commercial aux époux Z... pour le terme contractuel fixé au 3 août 2004 ; que pour retenir que l'irrégularité qui a affecté ce congé était sans conséquence pour les bailleurs, la Cour retient que le congé aurait dû être donné pour le terme d'usage, soit le 24 juin 2004 – date antérieure au terme contractuel - ou à défaut le 24 juin 2005, violant ainsi les articles L 145-9 et L 145-4 du code de commerce dans leur rédaction applicable à la cause.
