LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le syndicat des copropriétaires du 32 bis rue Lacépède 75005 Paris ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1351 du code civil, ensemble l'article 480 du code de procédure civile ;
Attendu que l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 mai 2008), que le 22 septembre 1981, Mme Y... a donné à bail un appartement à Mme X..., en application de l'article 3 sexies de la loi n°48-136 du 1er septembre 1948 ; que par un jugement du 13 janvier1983 , les effets du bail ont été suspendus; que le 13 avril 2005, Mme Y... a assigné sa locataire en paiement de certaines sommes en tenant compte d'une reprise des effets du bail dérogatoire au 1er octobre 1998, en résiliation de ce bail et en expulsion ; que Mme X... a reconventionnellement conclu à la nullité du bail ;
Attendu que pour accueillir les demandes de la bailleresse, l'arrêt retient que par sa décision du 13 janvier 1983, devenue définitive, le tribunal a, nécessairement, retenu la régularité du bail dont il a seulement suspendu les effets et écarté le retour à l'application de la loi du 1er septembre 1948 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le jugement du 13 janvier 1983 ne s'était pas prononcé dans son dispositif sur la régularité du bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 mai 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux conseils pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il a dit que le bail dérogatoire avait repris ses effets le 1er octobre 1998 et d'avoir condamné la preneuse à payer à la bailleresse une somme de 35.139,41 € au titre des arriérés de loyers et charges au 1ère février 2007,
AUX MOTIFS QUE Mme Z... soutient que le bail conclu au visa de l'article 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948 est nul, faute d'avoir été précédé d'un bail conclu au visa de l'article 3 quinquies ; que toutefois, par jugement du 13 janvier 1983, le tribunal d'instance du 5e arrondissement de Paris a déclaré suspendus les effets du bail 3 sexies et débouté les parties de leurs autres demandes, Mme Z... ayant notamment demandé à voir appliquer les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; que par cette décision devenue définitive, le tribunal a nécessairement retenu la régularité du bail dont il a seulement suspendu les effets et écarté le retour à l'application de la loi du 1er septembre 1948 ; que Mme Z... n'est donc pas recevable en sa demande de nullité,
1°) ALORS QUE la cour d'appel, qui se fonde sur l'autorité de chose jugée du jugement du 13 janvier 1983 qui avait suspendu les effets du bail 3 sexies, pour décider que l'exposante ne pouvait plus invoquer la nullité de ce bail, sans constater que le tribunal avait été saisi et avait tranché la question de la nullité du bail (ce qui n'était d'ailleurs pas le cas), bien que la suspension n'implique pas nécessairement l'analyse de la nullité du bail, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1351 du Code civil,
ET AUX MOTIFS QUE le bail indique l'existence d'une « grande cuisine », qu'il est produit une facture du 16 avril 1985 au nom de la locataire, relative à la pose d'une cloison faite pour séparer deux pièces, que l'expert relève que le coin cuisine a été aménagé après coup, que le procès-verbal du 26 juin 2003 évoque un coin cuisine d'aspect très récent de par sa structure et ses équipements ; qu'il résulte de ces éléments que l'absence de fenêtre dans la cuisine ne tient qu'aux aménagements réalisés par Mme Z...,
2°) ALORS QUE la cour d'appel impute la non-conformité de la cuisine à l'exposante, sans retenir aucun élément le démontrant ; qu'en effet, ni le fait qu'une cloison ait été posée pour séparer deux pièces indéterminées, ni le fait que des travaux aient été fait ultérieurement et que le coin cuisine ait été aménagé après le bail et soit d'un aspect récent, n'excluent que le coin cuisine, dégradé à la signature du bail tel que visé par le constat de 1981, ait été situé au même emplacement à l'époque de la signature du bail ; qu'en statuant ainsi par des motifs inopérants, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR prononcé la résiliation du bail aux torts de la preneuse et ordonné son expulsion des lieux,
AUX MOTIFS QU'il résulte de courriers émanant d'occupants de l'immeuble et du conseil syndical de l'immeuble en 2001 puis d'un courrier émanant du syndic en date du 12 avril 2005 faisant état de nouvelles plaintes, enfin du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 mai 2006 que Mme Z... a perturbé la vie de l'immeuble par des cris, des invectives, des jets de détritus dans les parties communes, des coups portés dans les murs, à toute heure du jour et de la nuit, qui ont donné lieu à plusieurs dépôts de plaintes auprès des services de police ; que le tribunal a justement considéré que ces troubles de jouissance importants et répétés justifiaient la résiliation du bail,
ALORS QUE l'appréciation d'une demande de résiliation judiciaire d'un bail suppose de prendre en considération les circonstances propres de l'espèce et la situation de chacune des parties pour apprécier la gravité des manquements ; que la cour d'appel, qui n'a statué qu'au vu des allégations et intérêts de la bailleresse, sans prendre en considération la maladie de l'exposante et le fait que son état résulte du décès récent de son mari, ce dont on pouvait conclure que les troubles allaient se résorber et que l'expulsion immédiate était inappropriée, ni se placer en l'état de la situation au jour où elle statuait, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil.
