LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi à l'égard de la SCP notariale Vialla Dossa ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu les articles 1134, 1142 1152, 1226 et 1229 du code civil, ensemble les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-768 du 20 juillet 1972 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte du 29 juin 2005, Mme X..., alors épouse Y..., et M. Y... ont confié à la société Var immo prestige (l'agence immobilière) un mandat exclusif de vendre un bien immobilier moyennant le prix de 75 000 euros et une commission d'agence égale à 10 % ; que ce mandat prévoyait, en sa clause X, que si, pendant la durée dudit mandat et même après son expiration, le mandant traitait directement ou par l'intermédiaire d'un autre professionnel, avec un acquéreur présenté par le cabinet, il s'engageait à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité forfaitaire d'un montant égal à la commission fixée ; que, par lettre du 20 novembre 2005, Mme X... et Mme Z..., curatrice de M. Y..., ont informé l'agence immobilière qu'elles avaient engagé des négociations avec le locataire du bien, M. A..., en vue de le lui vendre moyennant le prix de 50 000 euros et ont invité l'intermédiaire à poursuivre ses investigations pour rechercher un acquéreur à un meilleur prix ; que, le 3 décembre 2005, l'agence immobilière a reçu de M. A...une offre d'achat au prix de 50 000 euros ; que le mandat a été résilié par les mandants le 13 février 2006 ; que, par acte sous seing privé des 13 et 16 mai 2006, Mme X... et M. Y..., assisté de sa curatrice, ont consenti à M. A...une promesse de vente portant sur le bien, moyennant le prix de 50 000 euros ; que l'agence a assigné Mme X..., M. Y... et sa curatrice en paiement de l'indemnité prévue par le mandat ;
Attendu que, pour condamner in solidum Mme X... et M. Y... à verser à l'agence une certaine somme à titre de dommages-intérêts et une autre sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt retient que, si les intimés considèrent que l'agence immobilière n'aurait accompli aucune démarche positive pour parvenir à la vente antérieurement à la résiliation du mandat en relevant que Mme X... et Mme Z...elles-mêmes lui avaient signalé des négociations entamées avec leur locataire à hauteur de 50 000 € dans leur courrier du 20 novembre 2005, les négociations directement entamées par les mandants avec le futur acquéreur du bien ne pouvaient priver le mandataire de sa commission en violation du mandat exclusif qui lui avait été donné, que cependant toute clause pénale étant réductible si elle apparaît manifestement excessive, la cour constate que l'agence immobilière, qui ne justifie pas avoir entamé d'autres démarches parallèles, a fait signer le locataire aux conditions déjà proposées et moins de quinze jours après la réception de la lettre susvisée, ce qui est de nature à limiter nécessairement la portée de son intervention utile ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que l'acquéreur n'avait pas été présenté par l'agence immobilière, de sorte que les conditions d'application de la clause pénale n'étaient pas réunies, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et attendu que la Cour de cassation peut mettre fin au litige conformément à l'article L. 411-3 du code de l'organisation judiciaire ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum Mme X... et M. Y... à payer à la société Var immo prestige la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 18 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Déboute la société Var immo prestige de ses demandes ;
La condamne aux dépens, incluant ceux exposés devant les juges du fond ;
Vu l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société Var immo prestige à payer à Me Rouvière, avocat de Mme X... divorcée Y..., la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Rouvière, avocat aux Conseils pour Mme X...
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris et en conséquence, d'avoir déclaré valide et régulier le mandat de vente litigieux du 29 juin 2005 et condamné en conséquence in solidum Madame X..., divorcée Y..., Monsieur Y... et Madame Z... es-qualité de curatrice de Monsieur Y... à verser à la SARL Var Immo Prestige la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts, outre 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
AUX MOTIFS QUE bien que les époux Y... aient été attraits dans la cause pour avoir signé avec la SARL Var Imo Prestige trois mandats de vente successifs de leurs biens immobiliers sis 9 Place du Bramadou à CARCES (83 510), seul le dernier, daté du 29 juin 2009, apparaît réellement en litige dès lors qu'il comporte une novation substantielle des accords antérieurs en prévoyant la mise en vente de l'ensemble de leurs biens immobiliers (appartement et grenier annexe) par un seul et même mandat, moyennant un prix de vente total porté à 75 000 € ; que s'agissant de la régularité formelle de ce dernier mandat de vente, Madame Catherine X...-Y... a commencé dans un premier temps à contester par lettre datée du 20 mars 2006 qu'elle-même et Madame Monique Z..., curatrice de son époux, y aient bien porté leurs signatures respectives ; que cependant la production des originaux et copies du mandat litigieux (et du reste des deux premiers mandats), a permis de vérifier l'existence de ces deux signatures, précédées des mentions « bon pour mandat » ; que de même, au vu de l'intervention de la curatrice sur les mandats litigieux la nullité invoquée sur le fondement des dispositions de l'article 510-1 du Code civil-dans leur rédaction applicable à la cause-ne saurait trouver à s'appliquer en l'espèce, alors qu'au surplus l'opération immobilière a été ultérieurement ratifiée, sur sa propre requête, par ordonnance du juge des tutelles du Tribunal d'Instance de Privas en date du 7 août 2006, lequel a expressément réservé pour le remploi des fonds le montant de la commission d'agence à la charge du vendeur pour cinq mille euros ; que s'agissant ensuite de la qualité du signataire de l'acte au nom de l'agence immobilière, l'instance d'appel a. permis de constater que la signature « Jérôme » correspondait en fait au sobriquet de Monsieur Fouad D..., son dernier gérant ; qu'il s'ensuit que la SARL Var Immo Prestige a bien été régulièrement engagée par l'intervention de son représentant, qui a en outre apposé sur l'acte son cachet commercial ; qu'enfin la communication aux débats des originaux des mandats tirés du registre des mandats détenu par l'agence immobilière, sur lesquels apparaissent bien les numéros chronologiques desdits mandats, permet de considérer comme mal fondé le moyen d'annulation des intimés fondé sur ce chef ; qu'en conséquence le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a prononcé l'annulation du mandat signé le 29 juin 2005 ; que le mandat litigieux stipulait le paiement à la charge du vendeur d'une commission de 10 % du prix de vente du bien immobilier, avec modification proportionnelle en cas de variation du prix de vente ; que par ailleurs le mandat litigieux prévoyait en sa clause x que si pendant la durée dudit mandat et même après son expiration le mandat traitait directement ou par l'intermédiaire d'un autre professionnel avec un acquéreur présenté par le cabinet, il s'engageait à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du Code civil, une indemnité forfaitaire d'un montant égal à la commission fixée ; qu'en l'espèce il est acquis que le 3 décembre 2005 la SARL Var Immo Prestige a reçu de Monsieur Mostafa A...une offre d'achat des biens immobiliers litigieux au prix de 50 000 € ; que s'il est également incontestable que le mandat litigieux a bien été résilié par les mandats suivant lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 13 février 2006, la cour relève néanmoins que, par acte sous seing privé des 13 et 16 mai 2006, Monsieur Gilles Y..., assisté de sa curatrice, Madame Monique Z..., ainsi que Madame Catherine Y..., ont consenti à Monsieur Mostafa A...un compromis de vente portant sur l'ensemble des biens susvisés pour le prix total de 50 000 € payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique ; qu'au vu de ces éléments les conditions d'exigibilité de la clause pénale prévue au contrat de mandat apparaissent de prime abord réunies ; que pour s'y opposer les consorts Y... soutiennent en premier lieu que l'agence aurait manqué à son devoir de conseil en ne les renseignant pas sur l'existence du droit de préemption de leur locataire, Monsieur A..., en vertu des dispositions d'ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; que cependant, d'une part, il n'est nullement justifié que le locataire ait été dans les conditions légales pour prétendre user du droit de préemption prévu à l'article 15 de la loi susvisée (bail venant à son terme ; vente du bien libéré de ses occupants) ; que d'autre part, dès lors que les époux Y... ont conclu la vente avec leur locataire, aucun grief ou préjudice ne pourrait être invoqué de leur part pour engager la responsabilité de l'agence en violation de la faute prétendue ; qu'en second lieu, si les intimés considèrent que l'agence immobilière n'aurait accompli aucune démarche positive pour parvenir à la vente antérieurement à la résiliation du mandat en relevant que Madame Catherine X..., divorcée Y..., et Madame Monique Z... elles-mêmes lui avaient signalé des négociations entamées avec leur locataire à hauteur de 50 000 € dans leur courrier du 20 novembre 2005, la cour fait une lecture quelque peu différence de ce courrier ; qu'en effet, les négociations directement entamées par les mandats avec le futur acquéreur du bien ne pouvaient priver le mandataire de sa commission d'agence en violation du mandat exclusif qui lui avait été donné ; que par ailleurs les difficultés invoquées dans l'acte relativement à l'autorisation à obtenir du juge des tutelles ne pouvaient paralyser l'offre d'achat unilatéralement émise par le locataire, les mandants étant toujours en mesure de refuser de leur propre chef une telle offre qui était inférieure au prix initialement proposé, et enfin seul le compromis de vente pouvant juridiquement les engager vis-à-vis de ce dernier ; qu'il est d'ailleurs à noter que dans cette même lettre Madame Catherine X...-Y..., et Madame Monique Z... invitaient l'agence immobilière à poursuivre ses investigations pour rechercher un acquéreur à un meilleur prix, ce qui confirme à l'époque leur volonté d'exécuter le mandat litigieux ; que cependant toute clause pénale étant réductible si elle apparaît manifestement excessive, la cour constate que l'agence immobilière, qui ne justifie pas avoir entamé d'autres démarches parallèles, a fait signer le locataire aux conditions déjà proposées et moins de quinze jours après la réception de la lettre susvisée, ce qui est de nature à limiter nécessairement la portée de son intervention utile ; que dans ces conditions elle estime devoir ramener à hauteur de 3 000 € les dommages-intérêts réclamés par l'appelante ; qu'en conséquence il y a lieu de condamner Monsieur Gilles Y... et Madame Catherine X..., divorcée Y..., à verser ladite somme à la SARL Var Immo Prestige, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour s'agissant d'une créance indemnitaire.
1°/ ALORS QUE la Cour d'appel qui constate que le mandat litigieux prévoyait que le mandant s'engageait à verser à son mandataire, en l'occurrence la SARL Var Immo Prestige, une indemnité forfaitaire d'un montant égal à la commission fixée « si pendant la durée dudit mandat et même après son expiration le mandant traitait directement ou par l'intermédiaire d'un autre professionnel avec un acquéreur présenté par le cabinet », ne pouvait condamner Madame X..., in solidum avec Monsieur Y..., à verser à la SARL Var Immo Prestige une somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts, dés lors qu'il résulte de ses constatations que c'est l'acquéreur du bien immobilier, Monsieur Mostafa A..., qui avait unilatéralement fait une offre d'achat à ses propriétaires, la SARL Var Immo Prestige ne justifiant, pour sa part, et comme le constate l'arrêt d'aucune démarche particulière et patente ayant abouti à la présentation de Monsieur Mostafa A...ou de tout autre acquéreur ; qu'ainsi, en condamnant les consorts Y..., au titre de la clause pénale la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1142 1152, 1226 et 1229 du Code civil, ensemble les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-768 du 20 juillet 1972 ;
2°/ ALORS QU'EN considérant, pour condamner Madame X..., in solidum avec Monsieur Y..., au titre de la clause pénale, que les négociations directement entamées par eux avec le futur acquéreur du bien ne pouvaient priver « le mandataire de sa commission d'agence en violation du mandat exclusif qui lui avait été donné », la Cour d'appel qui a confondu la commission d'agence avec la clause pénale a, à nouveau, entaché l'arrêt d'une violation des articles 1134, 1142 1152, 1226 et 1229 du Code civil, ensemble les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-768 du 20 juillet 1972.
