LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 2261 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 11 juillet 2012), que la société Moka a assigné la société HM Transactions en revendication d'une partie de la parcelle AI 468 acquise par celle-ci de la société civile immobilière du Port (SCI du Port) selon acte notarié du 14 décembre 2006 ;
Attendu que pour rejeter la demande de la société Moka, l'arrêt retient que la société HM Transactions dispose d'un juste titre lui ayant transféré la totalité de la parcelle AI 468, qu'elle est fondée à joindre sa possession à celle de son vendeur, la SCI du Port, qui avait acquis elle-même, le 3 juin 1987, le fonds dont est issue, après division, la parcelle AI 468, que la société Moka ne démontre pas la mauvaise foi de la société HM Transactions ni celle de la SCI du Port à la date de leur acquisition et que c'est donc à bon droit que la société HM Transactions oppose la prescription abrégée ;
Qu'en statuant ainsi, sans relever aucun élément de nature à établir une possession utile et continue, à titre de propriétaire et exempte de vices sur la parcelle AI 468 durant le délai de prescription, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 juillet 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;
Condamne la société HM Transactions aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société HM Transactions à payer à la société Moka la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société HM Transactions ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour la société Moka
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI MOKA de l'ensemble de ses demandes et dit que la société HM TRANSACTIONS est propriétaire de la parcelle cadastrée AI 468 pour une contenance de 1a et 46ca et de l'AVOIR condamnée à payer à la société HM TRANSACTIONS la somme de 18. 000 euros en réparation de son préjudice consécutif à l'immobilisation de son bien immobilier pendant toute la durée du litige ;
AUX MOTIFS QUE « le " rapport d'analyse foncière " établi par Monsieur X... à la requête de la SCI Moka n'a que la valeur d'une pièce communiquée, soumise à l'appréciation du juge après discussion contradictoire de sa pertinence entre les parties ; il n'existe par conséquent aucune raison d'écarter ce document et encore moins de le déclarer nul ; selon son titre de propriété, la SCI Moka a acquis un grand bâtiment de deux étages et un petit bâtiment jouxtant le précédent côté Ouest correspondant à la parcelle cadastrée AI 171 ; or, la surface de celle-ci étant entièrement occupée par le grand bâtiment, elle en déduit que le petit bâtiment à l'ouest de son grand bâtiment se trouve sur la parcelle AI 468, issue de la division de parcelle AI 70, dont est actuellement propriétaire la société HM Transactions ; il est possible, comme l'indique Monsieur X... dans son analyse des titres de propriété des auteurs de la SCI Moka, qu'une erreur ait été commise lors de la rénovation du cadastre, ayant consisté à réduire la parcelle AI 71 à la seule implantation du grand bâtiment, et à inclure dans la parcelle AI 70 la petite remise attenante, dont l'existence est mentionnée dans les actes antérieurs de ses auteurs et en tous cas depuis l'acte d'échange des 16 et 19 juin 1944 attribuant à Monsieur Y... un grand corps de bâtiment à usage d'habitation en façade de l'avenue... et le quai ..., et une petite remise attenante à cet immeuble ; en tous cas, si une telle erreur a eu lieu, celle-ci est très antérieure à la division de la parcelle AI 70 par la SCI du Port, puisqu'elle était déjà entérinée dans l'acte de vente du 26 mars 1990 entre la société Sofravin, les époux A... et la société SABIR ; il est donc incontestable que la société HM Transactions dispose d'un juste titre lui ayant transféré le 14 décembre 1966 en réalité 2006 la totalité de la propriété de la parcelle AI 468 ; qu'elle est fondée à joindre, en application de l'article 2265 du code civil sa possession à celle de son vendeur, la SCI du Port, qui avait elle-même acquis le trois juin 1987 de la société Europhane la parcelle AI 70 dont est issue, après division en 2004, la parcelle AI 468 ; la SCI Moka ne démontre pas et n'allègue d'ailleurs même pas la mauvaise foi de la société HM Transactions à la date de son acquisition, ni même celle de la SCI du Port en 1987 ; en conséquence, c'est à bon droit que la société HM Transactions oppose à l'appelante la prescription abrégée de l'article 2272 du code civil ; toute l'argumentation et les pièces de la SCI Moka tendant à démontrer qu'elle est propriétaire de la maison jouxtant à l'ouest son immeuble sont dès lors inopérantes ; par sa motivation se substituant à celle du premier juge, la cour confirme le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Moka de son action en revendication ; pendant toute la durée du litige, la société HM Transactions, même si elle n'avait pas interrompu les travaux de rénovation de son bien immobilier, n'a pu ensuite ni le mettre en vente, ni le donner à bail ; mais en l'absence de toute justification sur le montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bâtiment, correspondant à la revendication de la SCI Moka avait été mis en location, la cour estime que e préjudice sera suffisamment réparé par l'allocation d'une indemnité de 18. 000 euros » (cf. arrêt p. 4, discussion, § 1-6) ;
1°/ ALORS QUE, d'une part, la prescription abrégée de l'article 2272 du code civil, qui protège celui qui a un juste titre contre le défaut de propriété de celui dont il tient son droit, est inapplicable à celui qui a acquis son bien du véritable propriétaire ; qu'en déboutant la SCI MOKA de son action en revendication à l'encontre de la société HM TRANSACTIONS en considérant que cette dernière était fondée à lui opposer la prescription acquisitive abrégée de l'article 2272 dès lors qu'elle disposait d'un « juste titre » lui ayant transféré la propriété de la parcelle litigieuse en son entier, la cour d'appel, qui avait auparavant relevé que son vendeur, la SCI du Port, détenait cette parcelle depuis 1987 ce dont il s'évinçait que la société HM TRANSACTIONS avait, à suivre son raisonnement, acquis la propriété de la parcelle du véritable propriétaire, la cour d'appel a violé l'article 2272 du code civil ;
2°/ ALORS QUE, d'autre part, à titre subsidiaire, pour pouvoir prescrire, le revendiquant doit apporter la preuve que sa possession, jointe le cas échéant à celle de ses auteurs, s'est manifestée par des signes ostensibles de nature à la révéler à ceux contre lesquels il prescrivait et a été continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; qu'en se bornant à se fonder sur les seules mentions des actes d'acquisition successifs relatifs à la parcelles en litige entre 1960 et 2006 (indiqué par erreur « 1966 » dans l'arrêt), pour affirmer que la société HM TRANSACTIONS était fondée à opposer à la SCI MOKA la prescription abrégée, sans relever aucun élément de nature à établir une possession utile et continue de la société, à titre de propriétaire, sur la parcelle litigieuse durant le délai décennal de prescription, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil ;
3°/ ALORS QUE, enfin, à titre subsidiaire, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et ininterrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; qu'en considérant qu'il n'y avait pas lieu d'examiner les arguments et pièces versées par la SCI MOKA, quand il ressortait notamment d'une attestation versée aux débats par ce dernier qu'il utilisait en 2006 la parcelle litigieuse pour y garer son véhicule de sorte que la possession de la société HM TRANSACTIONS sur cette parcelle n'était pas dépourvue d'équivoque, la cour n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 2261, 2265 et 2275 du code civil.
