LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 676 et 677 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 12 avril 2012), que M. et Mme X..., propriétaires d'un pavillon édifié sur un terrain jouxtant le mur d'un immeuble en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que plusieurs copropriétaires, dont M. Y..., en suppression des fenêtres donnant sur leur fonds ;
Attendu que pour ordonner le rétablissement de la fenêtre de M. Y... en jour de souffrance, l'arrêt retient que cette fenêtre est basculante et que son ouverture permet une inclinaison maximum de 19 cm, que cette ouverture ne répond pas aux prescriptions de l'article 676 du code civil selon lequel les jours doivent être à verre dormant, peu important qu'elle ne donne aucune vue sur le fonds voisin ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les caractéristiques de la fenêtre litigieuse n'interdisaient pas toute indiscrétion sur le fonds voisin, ce qui la rendait assimilable à un jour de souffrance, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 avril 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X..., les condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. Y...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné sous astreinte Monsieur Y..., pour le lot n° 18, à rétablir les fenêtres de son lot en sa situation d'origine de jours de souffrance par la pose de châssis fixe à verre translucide, dans les deux mois de la signification du jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 300 ¿ par jour de retard ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « suivant acte notarié du 25 juillet 2003, Sémi Y... a acquis un appartement dans l'ensemble immobilier situé à Colombes, avenue Henri Barbusse, lot n° 18, 2e étage, comprenant une pièce avec coin lavabo, doucher et WC sur le palier ; qu'au soutien de son appel, il se prévaut de la prescription trentenaire en relevant qu'aucun document n'établit que cette ouverture ne soit pas identique dans ses dimensions depuis la date de construction de l'immeuble qui remonte à 1975 ; qu'il ajoute que l'ouverture incriminée, située en partie haute de la pièce n'est ouvrante que pour permettre l'aération et la translucidité, sans constituer une vue droite sur le fonds voisin ; que le litige opposant le syndicat des copropriétaires aux intimés, notamment Sémi Y..., sur la nature des ouvertures pratiquées sur le pignon nord ouest de l'immeuble, a donné lieu à un arrêt de cette cour du 31 mai 2010 qui a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de NANTERRE annulant les résolutions de l'assemblée générale du 2 février 2006 et particulièrement la résolution n° 14 relative aux travaux de remise en état des jours de souffrance des lots ; qu'il ressort de cette procédure que l'ouverture pratiquée dans la pièce constituant le lot acquis par Sémi Y... était litigieuse le 8 février 2005, date à laquelle a été adoptée la résolution contestée ; que Sémi Y... n'établit pas que cette ouverture était celle pratiquée dès la construction de l'immeuble ; que si, comme il l'indique dans ses écritures, la dimension de l'ouverture est identique depuis cette date, il reconnaît que le châssis d'origine a été équipé de charnière ; que les trois photographies de la fenêtre illustrant le procès-verbal de constat dressé à sa requête, le 8 octobre 2010, ne permettent ni de dire si la structure a été modifiée, ni d'apprécier son état et ne contredisent pas le procès-verbal du 13 septembre 2004 qui constate que les fenêtres basculantes sont d'aspect récent ; qu'il s'ensuit que la prescription n'était pas acquise à la date de l'assignation délivrée par les époux X..., les 19 et 31 octobre 2007 ; qu'il ressort du procès-verbal de constat du 8 octobre 2010 que la fenêtre dont le verre est dépoli est basculante et que l'ouverture permet une inclinaison maximum de 19 cm ; que cette ouverture ne répond pas aux prescriptions de l'article 676 selon lequel les jours doivent être à verre dormant, c'est-à-dire sans possibilité de s'ouvrir sur l'extérieur, peu important qu'elle ne donne aucune vue sur le fonds voisin ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a condamné Sémi Y... à rétablir la fenêtre du lot n° 18 en sa situation d'origine de jour de souffrance » ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE « les ouvertures pratiquées dans le mur pignon ouest de l'immeuble doivent correspondre à la définition des articles 676 et 677 du Code civil ; qu'il ne doit pas s'agir de vues qui sont prohibées dans la mesure où le pignon n'est pas bâti avec un retrait de 1m90 de la limite séparative ; que c'est d'ailleurs ce que le permis de construire de l'immeuble délivré le 27 février 1975 par le Maire de COLOMBES prévoyait en stipulant : ¿ les ouvertures pratiquées sur les mitoyennetés Nord-Ouest ne devront constituer que des jours de souffrance'; qu'il y a donc lieu de déterminer si les ouvertures qui ont été pratiquées par les défendeurs dans leurs lots situés sur le pignon ouest de l'immeuble sont bien de simples jours de souffrance répondant à la définition des articles 676 et 677 du Code civil, seules ouvertures autorisées, et non des vues illicites, auquel cas leur simple présence suffit à fonder la demande de remise en état qui est présentée par les époux X..., ceux-ci n'ayant pas à faire la démonstration d'un préjudice » ;
ET QUE « le procès-verbal de constat précité du 13 septembre 2004, qui permet de comparer la situation d'origine du pignon avec la situation actuelle en ce que le mur comporte encre des jours d'origine, et les procès-verbaux de constat qui ont été établis les 28 juin 2006 et 18 mars 2009 par les consorts Z.../ A..., seuls copropriétaires constitués en défense, permette de déterminer, sans qu'il soit besoin d'avoir recours à une mesure d'instruction complémentaire, que les ouvertures litigieuses constituent des vues et non des jours conformes à la définition légale ; que le premier constat permet en effet d'affirmer que sur les dix-neuf ouvertures du pignon, neuf ont changé d'aspect : elles ne sont plus équipées de châssis fixes à verre dormant mais d'ouvrants qui basculent, et elles ne sont pas toutes munies de barreaux ; que les procès-verbaux des 28 juin 2006 et 18 mars 2009 permettent quant à eux de constater que si le verre de la fenêtre du lot n° 4 est dépoli et ne permet pas la vue lorsque le battant est fermé, celle-ci est possible à travers les barreaux lorsque le battant est ouvert, car celui-ci bascule totalement ; que le constat du 18 mars 2009 permet en outre de déterminer la hauteur de la fenêtre par rapport au sol, hauteur qui peut être transposée aux autres lots car les ouvertures ont toutes la même position sur le mur pignon ; que l'huissier constate que le bas de la fenêtre se trouve à 1m83 du sol ; qu'or, l'article 677 du Code civil impose une hauteur de 2m60 pour les pièces en rez-de-chaussée, et une hauteur de 1m90 pour les pièces en étage ; qu'ainsi, aucune des ouvertures du pignon ne se trouve à la hauteur légale ; qu'or, la hauteur de 1m83 n'exclut pas la vue, une personne de grande taille pouvant voir sans effort, une personne plus petite pouvant voir le fonds voisin en montant sur un simple tabouret ; que cette vue sur l'immeuble voisin est possible ainsi que l'a constaté l'auteur du procès-verbal de constat du 13 septembre 2004 qui indique qu'une des fenêtres ouvrantes donne directement face à la fenêtre de la salle de bains des époux X... ; qu'il ressort de l'ensemble de ces constatations que les défendeurs ont bien ouvert des vues illicites dans le mur pignon ouest de l'immeuble qui jouxte la propriété des demandeurs » ;
1°) ALORS QUE les ouvertures offrant aux fonds voisins des garanties de discrétions suffisantes ne sont pas soumises aux dispositions des articles 676 et 677 du Code civil ; qu'en affirmant que l'ouverture pratiquée dans le lot de Monsieur Y...ne répondait pas aux exigences des articles 676 et 677 du Code civil, peu important qu'elle ne donne aucune vue sur le fonds voisin, la Cour d'appel a violé ces dispositions par fausse application ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, une ouverture pratiquée peut être qualifiée de jour de souffrance bien qu'elle soit munie d'un verre ouvrant ; qu'en jugeant en l'espèce que l'ouverture pratiquée dans la pièce constituant le lot appartenant à Monsieur Y... ne répondait pas aux prescriptions de l'article 676 du Code civil pour n'être pas à verre dormant, c'est-à-dire sans possibilité de s'ouvrir sur l'extérieur, sans rechercher si le fait, expressément constaté par elle, que ladite fenêtre était dotée d'un verre dépoli et était basculante avec une inclinaison maximum de 19 cm n'autorisait qu'une vue tellement restreinte qu'elle était assimilable à un simple jour de souffrance, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 676 du Code civil.
