LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique : Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 2 août 2012), que lors de la vente d'un terrain aux époux X..., M. C... leur a consenti un pacte de préférence sur une parcelle contiguë, prévoyant l'obligation, dans le mois de l'acceptation, de verser le prix ou sa part payable comptant et les frais ; que Mme Z..., notaire, les a informés de la promesse de vente consentie à M. A... et Mme B... en indiquant le prix payable comptant ; que le 20 août 2002, les époux X... ont répondu qu'ils étaient acheteurs et sollicitaient un prêt ; qu'informée de l'accord de principe d'une banque pour financer en partie la vente, Mme Z... a rappelé que le prix et les frais devaient être versés dans le mois de l'acceptation et constaté que, le 27 septembre 2002, le prix n'avait pas été payé ; que les époux X... ont assigné M. C..., M. A..., Mme B... et Mme Z... pour obtenir la cession forcée du terrain et le versement de dommages-intérêts ; Attendu que pour rejeter leurs demandes de cession forcée et de dommages-intérêts, l'arrêt retient que les époux X..., qui auraient du payer comptant une somme de l'ordre de 9 000 000 FCP entre leur acceptation et la date de l'arrêt, n'avaient versé que la somme de 400 239 FCP et ne démontraient pas avoir été en possession des fonds nécessaires à l'acquisition et en mesure de remplir les clauses de l'acte, même de manière différée ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le vendeur n'avait pas notifié au bénéficiaire du pacte de préférence les conditions particulières de la vente projetée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 août 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Papeete ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Papeete, autrement composée ; Condamne M. C... et Mme Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. C... et Mme Z... à payer la somme globale de 3 000 euros aux époux X... ; rejette la demande de M. C... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juin deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux X... de leurs demandes tendant à voir ordonner la cession forcée à leur profit de la parcelle de 1000 m2 visée au pacte de préférence stipulé dans l'acte du 28 septembre 2000, à voir dire et juger que le jugement à intervenir vaudra titre de propriété et condamner in solidum les défendeurs à leur payer la somme totale de 4. 502. 000 CFP outre la somme de 650. 000 CFP par an depuis l'année 2003 incluse, jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir ; Aux motifs que par acte authentique du 28 septembre 2000, Joseph C... a vendu aux époux X...- Y..., une parcelle de terre de 3622 m2 détachée des terres Faui-Tiatoa à Moorea moyennant le prix de 15. 750. 000 FCP ; que le même jour était conclu entre les mêmes parties un pacte de préférence, portant sur une parcelle contiguë de 1000 m2, conclu pour six ans, aux termes duquel : « Le vendeur sera tenu de faire connaitre à l'acquéreur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par exploit d'huissier avant de réaliser la vente, l'identité (nom, prénom usuel, profession et domicile) et éventuellement celle du conjoint de l'amateur avec lequel il sera d'accord, le prix offert par celui-ci, ses modalités de paiement, le nom et l'adresse du notaire chargé de la vente et les conditions particulières éventuelles de la vente projetée. A égalité de prix et aux mêmes modalités et conditions, le vendeur devra donner la préférence à l'acquéreur sur tous autres amateurs. En conséquence l'acquéreur aura le droit d'exiger que ledit immeuble lui soit vendu pour un prix égal à celui qui serait offert au vendeur et aux mêmes modalités de paiement et conditions. L'acquéreur aura un délai de dix jours partant de la réception de la notification des conditions de vente projetée pour faire connaitre son acceptation ou son refus dans la même forme que celle exigée pour la notification. Si son acceptation n'est pas parvenue au vendeur dans un délai d'un mois, il sera définitivement déchu de son droit. Si l'acquéreur entend user de son droit de préférence, il devra dans un nouveau délai d'un mois partant de la date de sa lettre d'acceptation : 1°- verser en l'étude du notaire indiqué le prix ou la partie du prix payable comptant et les frais de l'acte authentique à réaliser, 2°- et justifier de ce versement au vendeur. Si l'une ou l'autre de ces conditions n'est pas accomplie dans le délai prescrit, l'acquéreur sera définitivement déchu de son droit. » ; Que par lettre recommandée du 2 août 2002, maître Z... notaire, a informé les époux X...- Y... de ce que Joseph C... avait consenti une promesse de vente sur les 1000m2 en cause à William A... et à Virginie B... moyennant le prix de 8. 000. 000 FCP payable comptant, en ajoutant que le « compromis a été fait sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt bancaire et d'un certificat d'urbanisme stipulant que le terrain est constructible » ; que par lettre du 20 août 2002 dont il n'est pas allégué qu'elle n'ait pas été adressée dans les dix jours de la notification des conditions de la vente, les époux X... ont répondu au notaire qu'ils étaient acheteurs des 1000 m2 définis dans le pacte de préférence, et ce dans tous les cas (terrain constructible ou pas) sous réserve de fournir des informations précises sur la constructibilité ou non du terrain dont le prix dépend, ajoutant qu'ils solliciteraient un prêt à la banque de Tahiti et souhaitaient avoir pour « monter le dossier » un plan et le projet de compromis de vente qu'ils pourraient signer le 2 ou le 22 septembre ; qu'en réponse à une lettre du notaire des époux X... qui lui demandait diverses pièces pour établir l'acte de vente et qui faisait connaitre l'accord de principe de la banque de Tahiti pour l'octroi d'un prêt de 6. 000. 000 FCP destiné au financement partiel de l'acquisition projetée, maitre Z... répliquait que le versement du prix et des frais devait intervenir dans le mois de la lettre d'acceptation du 20 août et qu'au 27 septembre 2002, le prix n'avait pas été versé ; que le premier juge a relevé à bon droit que l'information donnée par maître Z... dans sa lettre de notification du 2 août 2002 n'était pas complète, en l'absence de précision sur l'acompte éventuellement versé par les consorts A...- B... et sur le délai de réalisation de la condition suspensive, étant rappelé que le pacte de préférence imposait au vendeur de notifier les conditions particulières éventuelles de la vente projetée, les bénéficiaires du pacte de préférence pouvant acheter « aux mêmes modalités de paiement et conditions » ; que le premier juge a également retenu exactement que les réserves formulées par les époux X... sur la constructibilité du terrain étaient indifférentes dès lors que la condition suspensive insérée dans le compromis de vente consenti aux consorts A...- B... visait cette constructibilité ; que si la déchéance du droit des époux X... de bénéficier du pacte de préférence ne peut résulter du défaut de paiement total du prix et des frais dans le délai strict d'un mois de leur acceptation dès lors que toutes les conditions particulières de la vente projetée ne leur avaient pas été communiquées ¿ notamment le délai de réalisation de la condition suspensive et le versement éventuel d'un acompte ¿ maître Z... soutient sans être contredite, que les époux X... n'ont jamais démontré avoir été en possession des fonds nécessaires à l'acquisition ; qu'en effet les pièces produites par eux et leurs conclusions ne font état que d'un accord de principe de la banque de Tahiti pour un prêt de 6. 000. 000 FCP et du versement d'une somme de 400. 239 FCP alors que les époux X... auraient dû payer comptant, à une date comprise au moins entre leur acceptation et la date du présent arrêt, une somme de l'ordre de 9. 000. 000 FCP compte tenu d'un prix d'achat de 8. 000. 000 FCP ; que ne démontrant pas avoir pu remplir, même de manière différée, les clauses du pacte de préférence, les époux X... seront déboutés de toutes leurs demandes ; Alors d'une part que l'acceptation d'une offre de vente formulée en exécution d'un pacte de préférence vaut vente ; que sauf stipulation contraire, la formation de la vente acceptée n'est pas subordonnée à la justification par le bénéficiaire, de la possession des fonds nécessaires à l'acquisition ; qu'en l'espèce, le pacte de préférence ne subordonnait nullement le droit des bénéficiaires de demander la réalisation de la vente à leur profit, à la justification de la possession des fonds nécessaires à l'acquisition, (soit une somme de l'ordre de 9. 000. 000 FCP compte tenu d'un prix d'achat de 8. 000. 000 FCP) mais seulement au versement du prix ou de la partie du prix payable comptant et des frais de l'acte authentique selon les conditions et modalités convenues dans le compromis signé avec l'amateur et ce dans le délai d'un mois à compter de son acceptation, condition dont la Cour d'appel constate qu'elle a défailli par la faute du promettant et de son notaire et ne pouvait dès lors entrainer la déchéance du droit des bénéficiaires ; qu'ainsi, la vente était parfaite par le seul effet de l'acceptation de l'offre de vente de la parcelle de 1000 m2 au prix de 8. 000. 000 FCP formulée par le promettant en exécution du pacte de préférence, nonobstant l'absence prétendue de justification par les acquéreurs de la possession des fonds nécessaires au paiement du prix ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1583 et 1589 du Code civil ; Alors d'autre part que seul un manquement avéré à un engagement contractuel est de nature à justifier la résiliation du contrat ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait sur le fondement de l'absence de justification par les époux X... de la possession des fonds nécessaires au paiement du prix de la vente, quand il lui appartenait de caractériser leur défaillance effective dans le paiement de ce prix, seule de nature à justifier la résiliation de la vente laquelle était parfaite depuis l'acceptation de l'offre du promettant, la Cour d'appel a violé l'article 1184 du Code civil.
