LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Bastia, 2 octobre 2013), que M. X..., aux droits duquel se trouve Mme X..., a donné un local à bail commercial à la société Crédit lyonnais ; que Mme X... a donné congé à la société Crédit lyonnais avec offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer ; que faute d'accord entre les parties sur le montant de ce loyer, Mme X... a assigné la société Crédit lyonnais devant le juge des loyers commerciaux ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour dire que les locaux loués sont à usage exclusif de bureaux, l'arrêt retient que le Crédit lyonnais a exploité ces locaux pour une activité essentielle d'ordre comptable, administratif ou juridique qui n'est pas affectée par la réception de clients ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le bail destinait les locaux à l'activité tous commerces, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu à statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bastia, autrement composée ;
Condamne la société Crédit lyonnais aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Crédit lyonnais à payer la somme de 3 000 euros à Mme Y..., rejette la demande de la société Crédit lyonnais ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé à la somme annuelle de 4 805,58 euros le loyer en principal, outre les charges prévues au bail à compter du 1er mai 2008, dû par la société crédit Lyonnais ¿ LCL pour les locaux à usage commercial sis à Porto-Vecchio rue Général Z..., propriété de Mme X... épouse Y..., toutes autres clauses du bail inchangées et D'AVOIR débouté Mme X... épouse Y... de toutes ses autres demandes ;
AUX MOTIFS QUE le juge des loyers commerciaux a relevé que selon le bail initial du 21 novembre 1973, les locaux actuellement propriété de Mme X... épouse Y..., avaient une destination « tous commerces » et qu'il n'était pas contesté que depuis la conclusion de ce bail, ces locaux avaient toujours été utilisés comme une succursale de banque ; qu'il a retenu qu'il était constant que l'activité essentielle d'une banque était d'ordre comptable, administratif ou juridique, dès lors, que les locaux utilisés par celle-ci sont considérés à usage exclusif de bureaux ; que par ailleurs, le premier juge a estimé qu'il était de principe de s'en rapporter à la destination contractuelle prévue au bail et non à l'activité effectivement exercée, en cas de contradiction la destination exclusive effectivement exercée et la clause du bail permettant la cession pour tous commerces qui n'a jamais joué, il y a lieu de retenir la destination unique exercée depuis l'origine du bail ; qu'il a considéré en l'espèce, qu'il convenait de retenir l'usage exclusif de bureaux des locaux dont il s'agit ; qu'en cause d'appel, l'appelante soutient que le premier juge a fait une erreur de droit et fait valoir, en se fondant sur la jurisprudence, que pour apprécier la notion d'usage des locaux loués, il y a lieu de se référer à l'usage prévu par le bail et non pas à leur utilisation effective par le locataire et que le preneur bénéficiant d'une clause « tous commerces » est aussi libre d'exercer dans les lieux loués une activité de bureaux ; qu'elle soutient que le bail liant les parties est un bail tous commerces et se prévaut des dispositions des articles R. 145 et suivants du code de commerce pour la détermination de la valeur locative ; que de son côté la SA Crédit Lyonnais estime également que la qualification de locaux à usage exclusif de bureaux ne peut être retenue en l'espèce au motif que le bail autorise expressément l'exploitation de toute activité commerciale sans restrictions ; que l'intimée précise qu'en tout état de cause, en l'espèce, compte tenu de la durée du bail expiré, cette considération est sans conséquence en ce qui concerne l'application de la règle du plafonnement, le déplafonnement étant de droit ; que la cour relève qu'il n'est pas contesté que le caractère d'une location est déterminé non par l'usage que le locataire a pu faire de la chose louée mais par la destination que les parties sont convenues de lui donner au moment de sa conclusion ; que toutefois, en l'espèce, il résulte tant du bail initial du 29 septembre 1973 que des contrats de renouvellement amiable, que le local est loué pour l'exploitation du Crédit Lyonnais ; que les locaux à usage de banque répondent à la définition de l'article R. 145-11 du code de commerce, à savoir des locaux à usage exclusif de bureaux alors que l'activité essentielle d'ordre comptable, administratif ou juridique de la banque n'est pas affectée par la réception des clients ; qu'en vertu des dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conforment aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination proposée par les parties ; que la cour estime donc, que c'est à juste titre et par une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties que le premier juge a retenu, en l'espèce, la qualification de bail de locaux à usage exclusif de bureaux ; qu'en première instance, Mme X... épouse Y... sollicitait, à titre principal, la fixation de la valeur locative à 200 euros par mètre carré et un loyer d'un montant de 18 600 euros annuel pour 93 m², et à titre subsidiaire, la désignation d'un expert ; qu'en cause d'appel, elle inverse ses prétentions, réclamant à titre principal une mesure d'expertise et subsidiairement la fixation du loyer comme ci-dessous ; que l'appelante réitère ses moyens et argument de première instance, se référant pour la valeur locative qu'elle propose à l'ouvrage « Le CALON », habituellement utilisé en la matière et faisant état de diverses majorations en considération des facteurs de majoration constitué par la destination « tous commerces » des lieux loués (7%) et de l'existence d'un droit de préférence au profit du preneur ; qu'elle produit deux baux à titre d'éléments de comparaison ; que la société Crédit Lyonnais soutient que le calcul de l'appelante est erroné sur la catégorie retenue par cette dernière que par application à une surface réelle d'un prix au m² pondéré et indique que les deux éléments de comparaison produits ne sont pas pertinents ; que l'intimée fait valoir que la surface mentionnée au bail est de 93 m² alors qu'il résulte du plan que Mme X... épouse Y... a fait établir par un géomètre expert, lequel plan est versé aux débats, que la superficie réelle n'est que de 80,20 m² ; qu'elle précise que ce plan ne comporte aucune cote ; que le tribunal a appliqué les dispositions des articles R. 145-11 et R. 145-7 (deuxième et troisième alinéas) du code de commerce et a considéré qu'en l'absence de tout élément de comparaison justifiée par la petite taille de la commune et le quartier dont il s'agit, il convenait de retenir les évaluations telles qu'énoncées dans l'ouvrage « Le Calon » habituellement utilisé, fixant le prix au m² de bureau « anciens rénovés » à la somme de 56 euros le m² ; qu'il a retenu une majoration de 7 % au regard de la destination « tous commerces » qui facilite toute cession éventuelle du bien, augmente la valeur locative du bien loué mais a considéré que le droit de préférence du locataire en cas de vente des lieux n'avait aucune influence sur la valeur du bail ; que le juge a donc fixé le loyer à la somme de 5 572,56 euros, soit 5 208 euros (56 ¿ X 93m²) X 107 % ; que la cour estime qu'en ce qui concerne la fixation du loyer litigieux, le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une juste appréciation de l'évaluation de la valeur locative à 56 euros le mètre carré, au vu des éléments versés aux débats ; que toutefois, au vu du plan dressé le 02 août 2012 par la SARL GEO Conseils, géomètres experts, fourni par l'appelante, qui indique une superficie intérieure totale de 80,2 m², il convient de tenir compte de la superficie réelle et, dès lors de fixer le loyer de renouvellement annuel à la somme de 4 805,58 euros soit 56 ¿ X 80,20 m² ; qu'en conséquence, la cour infirmera le jugement entrepris en ce qu'il a fixé la somme annuelle de 5 572,56 euros le loyer en principal et, statuant à nouveau, la cour fixera à la somme annuelle de 4805,58¿ le loyer en principal et confirmera la décision déférée pour le surplus ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE les locaux propriété de Mme X... épouse Y... actuellement loués à la SA Crédit Lyonnais LCL avaient selon, selon le bail initial du 21 novembre 1973, une destination « tous commerces » ; qu'il n'est pas contestable que depuis la conclusion du bail initial, ces locaux ont toujours été utilisés comme une succursale de banque ; que d'une part, il est constant que l'activité essentielle d'une banque étant d'ordre comptable, administratif ou juridique, les locaux utilisés par celleci sont considérés à usage exclusif de bureaux ; que d'autre part, s'il est de principe que l'on doit s'en rapporter à la destination contractuelle prévue au bail et non à l'activité effectivement exercée, en cas de contradiction entre les destination exclusive effectivement exercée et la clause du bail permettant la cession pour tous commerces qui n'a jamais joué, on retiendra la destination unique exercée depuis l'origine du bail ; qu'en l'espèce, il conviendra de retenir l'usage exclusif de bureaux dont s'agit ;
1°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties telles qu'elles résultent de leurs écritures ; que la cour d'appel n'était saisie d'aucune contestation relative à la destination contractuelle des lieux, Mme X... et la société Crédit Lyonnais ayant soutenu dans leurs conclusions d'appel respectives que le bail autorisait expressément l'exploitation de toute activité commerciale sans restriction ; qu'en retenant la qualification de bail de « locaux à usage exclusif de bureaux » qui n'était revendiquée ni par le preneur, ni par le bailleur, la Cour d'appel a méconnu l'objet du litige et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE les baux tous commerces ne peuvent être qualifiés de baux à usage exclusif de bureaux ; qu'en retenant que le bail a été consenti pour un usage exclusif de bureaux cependant qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que les locaux avaient une destination « tous commerces » qui justifiait une majoration de 7 % du prix du loyer, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil, L. 145-1, L. 145-36, R. 145-9 et R. 145-7 du code de commerce ;
3°) ALORS QUE ne sont pas des locaux à usage exclusif de bureaux les locaux loués en vertu d'un bail comportant la faculté de cession ou de sous-location pour tous commerces ; qu'en l'espèce, le bail initial daté du 21 novembre 1973 régulièrement renouvelé dans les mêmes termes prévoit la faculté pour la société Crédit Lyonnais avec l'autorisation du bailleur de sous louer tout ou partie des locaux ou de céder son droit au bail pour un autre commerce ; qu'en retenant, pour fixer le montant du loyer en fonction de la valeur locative des bureaux anciens rénovés, que les locaux loués étaient contractuellement à usage exclusif de bureaux, la Cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil, L. 145-1, L. 145-36, R. 145-9 et R. 145-7 du code de commerce ;
4°) ALORS QUE le caractère d'une location est déterminé non par l'usage que le locataire a pu faire de la chose louée mais par la destination que lui ont donné les parties contractantes ; que l'arrêt attaqué énonce qu'en cas de contradiction entre la destination exclusive effectivement exercée et la clause du bail permettant la cession pour tous commerces qui n'a jamais joué, il y avait lieu de retenir la destination unique exercée depuis l'origine du bail ; qu'à supposer ces motifs adoptés, la Cour d'appel a violé les articles L. 145-1, L. 145-36, R. 145-9 et R. 145-7 du code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé à la somme annuelle de 4 805,58 euros le loyer en principal, outre les charges prévues au bail à compter du 1er mai 2008, dû par la société crédit Lyonnais ¿ LCL pour les locaux à usage commercial sis à Porto-Vecchio rue Général Z..., propriété de Mme X... épouse Y..., toutes autres clauses du bail inchangées et D'AVOIR débouté Mme X... épouse Y... de toutes ses autres demandes ;
AUX MOTIFS QUE en première instance, Mme X... épouse Y... sollicitait, à titre principal, la fixation de la valeur locative à 200 euros par mètre carré et un loyer d'un montant de 18 600 euros annuel pour 93 m², et à titre subsidiaire, la désignation d'un expert ; qu'en cause d'appel, elle inverse ses prétentions, réclamant à titre principal une mesure d'expertise et subsidiairement la fixation du loyer comme ci-dessous ; que l'appelante réitère ses moyens et argument de première instance, se référant pour la valeur locative qu'elle propose à l'ouvrage « Le CALON », habituellement utilisé en la matière et faisant état de diverses majorations en considération des facteurs de majoration constitué par la destination « tous commerces » des lieux loués (7%) et de l'existence d'un droit de préférence au profit du preneur ; qu'elle produit deux baux à titre d'éléments de comparaison ; que la société Crédit Lyonnais soutient que le calcul de l'appelante est erroné sur la catégorie retenue par cette dernière que par application à une surface réelle d'un prix au m² pondéré et indique que les deux éléments de comparaison produits ne sont pas pertinents ; que l'intimée fait valoir que la surface mentionnée au bail est de 93 m² alors qu'il résulte du plan que Mme X... épouse Y... a fait établir par un géomètre expert, lequel plan est versé aux débats, que la superficie réelle n'est que 80,20 m² ; qu'elle précise que ce plan ne comporte aucune cote ; que le tribunal a appliqué les dispositions des articles R. 145-11 et R. 145-7 (deuxième et troisième alinéas) du code de commerce et a considéré qu'en l'absence de tout élément de comparaison justifiée par la petite taille de la commune et le quartier dont il s'agit, il convenait de retenir les évaluations telles qu'énoncées dans l'ouvrage « Le Calon » habituellement utilisé, fixant le prix au m² de bureau « anciens rénovés » à la somme de 56¿ le m² ; qu'il a retenu une majoration de 7 % au regard de la destination « tous commerces » qui facilite toute cession éventuelle du bien, augmente la valeur locative du bien loué mais a considéré que le droit de préférence du locataire en cas de vente des lieux n'avait aucune influence sur la valeur du bail ; que le juge a donc fixé le loyer à la somme de 5 572,56 euros, soit 5 208 euros (56 ¿ X 93m²) X 107 % ; que la cour estime qu'en ce qui concerne la fixation du loyer litigieux, le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une juste appréciation de l'évaluation de la valeur locative à 56 euros le mètre carré, au vu des éléments versés aux débats ; que toutefois, au vu du plan dressé le 02 août 2012 par la SARL GEO Conseils, géomètres experts, fourni par l'appelante, qui indique une superficie intérieure totale de 80,2 m², il convient de tenir compte de la superficie réelle et, dès lors de fixer le loyer de renouvellement annuel à la somme de 4 805,58 euros soit 56 ¿ X 80,20 m² ; qu'en conséquence, la cour infirmera le jugement entrepris en ce qu'il a fixé la somme annuelle de 5 572,56 euros le loyer en principal et, statuant à nouveau, la cour fixera à la somme annuelle de 4805,58 ¿ le loyer en principal et confirmera la décision déférée pour le surplus ;
1°) ALORS QU'aux termes de l'article R. 145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; qu'il s'ensuit que les éléments de comparaison significatifs doivent être recherchés dans les locaux de même nature ; qu'en l'espèce, Mme X... faisait valoir (conclusions d'appel p.5) que le local donné à bail à la société Crédit Lyonnais se situait sur une des voies les plus commerciales de la ville haute de Porto-Vecchio, en rez-de-chaussée, avec un linéaire de vitrines ; qu'en se bornant à fixer le prix du loyer en fonction du prix du mètre carré des « bureaux anciens rénovés » figurant dans un ouvrage sans prendre en compte les caractéristiques du local loué implanté en boutique, la Cour d'appel a violé les articles R. 145-11 et R. 145- 7 du code de commerce ;
2°) ALORS, en tout état de cause, QUE faute d'indiquer si les caractéristiques du local loué à la société Crédit Lyonnais correspondaient à celles des « bureaux anciens rénovés » de l'ouvrage le Calon pris comme éléments de comparaison pour fixer la valeur locative, la Cour d'appel n'a pas mis en mesure la Cour de cassation d'exercer son contrôle au regard des articles R. 145-7 et R. 145-11 du code de commerce, et a privé sa décision de base légale au regard de ces textes.
