LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° J 15-16.835 et G 15-26.402 ;
Donne acte au syndicat des copropriétaires du 133 rue du Cherche-Midi 142 rue de Vaugirard du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Dauchez copropriétés, venant aux droits de la société Gerer et de la société Dauchez administrateurs de biens ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 janvier 2015), que la société en nom collectif du Cherche Midi (la SNC), propriétaire d'un immeuble, a fait procéder à sa réhabilitation partielle avant de le revendre par lots ; qu'elle a confié la maîtrise d'oeuvre à la société BNP Paribas Real Estate Consult France et souscrit une assurance dommages ouvrage auprès de la société Axa France IARD, la société Apave étant chargée du diagnostic technique prévu par l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation ; que la réception est intervenue le 26 septembre 2003 ; que la société Gerer a commercialisé les lots ; que, soutenant que des désordres affecteraient la couverture et les canalisations d'évacuation, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a, après expertise, assigné la SNC, la société l'Apave, la société Gerer et la société Axa France en paiement du coût des travaux et dommages-intérêts ;
Sur la recevabilité du pourvoi n° J 15-16.835 du syndicat des copropriétaires, contestée par la défense :
Vu l'article 1844-5 du code civil ;
Attendu que, la dissolution d'une société dont les parts sont réunies en une seule main entraînant la transmission du patrimoine à l'associé unique et la disparition de la personnalité morale à l'issue du délai d'opposition des créanciers à la dissolution, lequel est de trente jours à compter de la publication de celle-ci, est irrecevable le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires le 20 avril 2015 contre la SNC qui avait été dissoute le 22 juillet 2013, un certificat de non opposition ayant été délivré le 2 septembre 2013 après la publication régulière de cette décision le 31 juillet 2013 ;
Sur la recevabilité du pourvoi n° G 15-26.402 du syndicat des copropriétaires, contestée par la défense :
Attendu que la SNC Promotion résidentiel soutient que le pourvoi du syndicat des copropriétaires le 5 novembre 2015 est irrecevable pour avoir été formé plus de deux mois après la signification faite par la société Axa France IARD ;
Mais attendu que la signification effectuée en qualité d'assureur d'une société dissoute par la société Axa France n'est pas régulière et qu'elle n'a donc pas fait courir le délai du pourvoi ;
D'où il suit que le pourvoi est recevable ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° G 15-26.402, ci-après annexé :
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes dirigées contre la SNC ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les désordres de la couverture de l'immeuble et des canalisations en fonte avaient pour origine l'usure naturelle des matériaux et relevé que les désordres étaient apparents et aisément décelables lors des ventes, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que la demande du syndicat des copropriétaires devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi n° G 15-26.402, ci-après annexé :
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes dirigées contre la société l'Apave ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que le diagnostic technique prévu par l'article L. 111-6-2 portait sur le constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives et retenu que l'expert n'avait pas constaté d'infiltrations d'eau pluviales à l'intérieur de l'immeuble, que l'examen du toit pratiqué par le diagnostiqueur était conforme à ses obligations et qu'il avait mis en évidence les fuites affectant les descentes d'eaux, la cour d'appel en a souverainement déduit que la société l'Apave n'avait pas failli dans sa mission et que les demandes dirigées contre elle devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
DÉCLARE IRRECEVABLE le pourvoi n° J 15-16.835 ;
REJETTE le pourvoi n° G 15-26.402 ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 133 rue du Cherche Midi 142 rue de Vaugirard aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi n° G 15-26.402 par la SCP Boutet-Hourdeaux, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 133 rue du Cherche Midi 142 rue de Vaugirard.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 2 mai 2011 ayant débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis 133 rue du Cherche Midi/142 rue de Vaugirard, représenté par son syndic la société LA GESTION FONCIERE de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE, sur la recevabilité, les intimés soulèvent l'irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires qui n'a pas qualité pour agir au nom des copropriétaires sur le fondement d'un manquement à l'obligation de délivrance et en garantie des vices cachés ; que si le syndicat des copropriétaires a qualité conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi du 18 juin 1965 pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, seules les parties au contrat de vente initial ou les sous-acquéreurs ont qualité pour agir à l'encontre du vendeur sur le fondement d'un éventuel défaut de délivrance ou sur le fondement de l'article 1641 du Code civil, le tribunal ayant justement retenu que le syndicat des copropriétaires, tiers au contrat, n'est pas titulaire des actions issues du contrat de vente ;
ET AUX MOTIFS QUE, sur la responsabilité, pour obtenir l'indemnisation qu'il sollicite, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui ne peut agir que sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, de démontrer l'existence d'une faute de chaque intimé, en lien de causalité directe avec son préjudice ; que les désordres, objets de la demande, affectent la couverture de l'immeuble et les fontes d'évacuation et l'expert désigné pour les examiner a constaté que la couverture en ardoise semblait dater « des années trente », que les plombs fissurés des balcons et les canalisations en fonte dataient de la construction de l'immeuble (1892) et que l'origine des désordres résidait dans l'usure naturelle des matériaux ; que l'expert estime que ces désordres étaient apparents et aisément décelables au jour des ventes, qu'ils ne compromettent pas la solidité de l'immeuble et que ceux qui affectent les canalisations d'évacuation des eaux-vannes et des eaux usées les rendent impropres à leur destination ;
ET AUX MOTIFS DU TRIBUNAL QUE, sur les désordres, l'expert dans son rapport, p. 32, déposé le 30 mai 2009 a observé que "Les désordres affectant la couverture et les descentes d'eau usées et des eaux vannes ont pour origine une usure naturelle des matériaux ; ils sont rendus en fin de vie" ; qu'il a relevé que les désordres étaient visibles et aisément décelables et que la zinguerie de la couverture était très usagée ; qu'il a indiqué que les désordres affectant les canalisations en fonte ont été partiellement cités dans le rapport APAVE et portés à la connaissance du maître de l'ouvrage et du maître d'oeuvre ; qu'il a précisé que les défauts résultant d'une usure des matériaux de couverture ne sont pas de nature à compromettre la solidité de l'immeuble et qu'il n'avait pas été constaté d'infiltration d'eaux pluviales à l'intérieur de l'immeuble ; qu'il a constaté que les canalisations en fonte servant à l'évacuation des eaux pluviales étaient en bon état et que le seul problème qui les concerne relevait du branchement ; que sur la responsabilité contractuelle de la SNC CHERCHE MIDI, le syndicat des copropriétaires poursuit la condamnation de la SNC CHERCHE MIDI sur le fondement des articles 1603 et 1604 du code civil et manquement de délivrance de la chose vendue conforme aux caractéristiques convenues et 1641 du code civil et la garantie des vices cachés ; qu'il invoque encore la réticence dolosive de la SNC CHERCHE MIDI qui aurait délibérément omis de mentionner aux acquéreurs l'état des parties communes qui ne faisaient pas l'objet d'une réhabilitation ; que, cependant, le syndicat des copropriétaires est tiers au contrat de vente conclu entre la SNC CHERCHE MIDI et les acquéreurs et n'est pas titulaire des actions issues du contrat de vente réservées aux seuls contractants ; que le syndicat des copropriétaires est sans qualité pour invoquer, à les supposer établis, un défaut de délivrance, la garantie des vices cachés ou encore la réticence dolosive issues du contrat de vente auquel il n'est pas partie ; que pour cette seule raison, le syndicat des copropriétaires sera déclaré irrecevable en ses demandes à l'encontre de la SNC CHERCHE MIDI fondées sur la non conformité, la garantie des vices cachés ou encore la réticence dolosive ;
ALORS D'UNE PART QUE l'action en réparation du préjudice subi du fait d'un vice caché n'est pas subordonnée à l'exercice d'une action rédhibitoire ou estimatoire et peut, par suite, être engagée de manière autonome et que le syndicat des copropriétaires ayant qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble a qualité pour exercer contre le vendeur des lots, l'action en réparation des désordres affectant les parties communes de l'immeuble vendu ; d'où il suit qu'en statuant comme elle l'a fait par des considérations inopérantes tirées de la qualité de tiers du syndicat des copropriétaires aux contrats de vente conclus entre la SNC CHERCHE MIDI et les acquéreurs, ainsi que de son défaut de qualité de sous-acquéreur, la Cour d'appel a violé les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1641 et 1645 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE prive sa décision de base légale au regard des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1641 et 1645 du Code civil, la Cour d'appel qui se détermine en affirmant que les désordres affectant la couverture de l'immeuble et les fontes d'évacuation étaient apparents et aisément décelables au jour des ventes, sans s'expliquer sur la circonstance relevée par l'expert judiciaire que le diagnostic établi par l'APAVE remis à la SNC du CHERCHE MIDI était « parfaitement insuffisant pour se faire une idée exhaustive de l'état de l'ensemble de ces toitures », que le rapport sur l'état des canalisations n'était que parcellaire et qu'ainsi l'ensemble des copropriétaires n'avait pas été informé de l'état dans lequel l'immeuble se trouvait au jour de leur entrée en jouissance, ce dont il résultait que les désordres étaient cachés pour les acquéreurs dont il n'est pas constaté qu'ils se soient rendus compte par eux-mêmes de l'état exact de la toiture et des canalisations ;
ALORS DE DERNIERE PART QUE le vice caché est celui qui rend la chose impropre à sa destination ou qui diminue tellement son usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu, de sorte qu'en se déterminant sur la seule considération que les désordres de la toiture n'affectaient pas la solidité de l'immeuble, la Cour d'appel a statué à l'aide d'une considération inopérante et violé les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1641 et 1645 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 2 mai 2011 ayant débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis 133 rue du Cherche Midi/142 rue de Vaugirard, représenté par son syndic la société LA GESTION FONCIERE de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE, sur les demandes dirigées contre l'APAVE, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble soutient que l'APAVE a failli dans l'exécution de ses obligations souscrites à l'égard de la SNC RUE DU CHERCHE MIDI en ne procédant pas à un examen sérieux de la toiture de l'immeuble et des canalisations, privant les futurs acquéreurs d'une information sur l'état réel de l'immeuble ; que le contrat liant l'APAVE à la SNC RUE DU CHERCHE MIDI prévoyait cinq types de vérification : - vérification de la solidité de l'enveloppe extérieure, ossature, toiture, couverture et étanchéité de l'immeuble, - vérification technique des installations électriques et d'éclairage, - vérification des installations thermiques, - amiante, - plomb, que l'APAVE a effectué le diagnostic prévu par l'article L. 111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation et avait à ce titre la mission de faire un constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et des conduites et canalisations collectives ; que l'examen du toit, pratiqué « depuis les skydômes des cages d'escalier », tel qu'il résulte du rapport de l'APAVE, est conforme aux obligations qui lui étaient confiées ; que dès lors que l'état de la couverture ne relevait que de l'usure naturelle des matériaux sans compromettre la solidité et l'habitabilité de l'immeuble, ce que l'expertise a confirmé, et qu'elle a par ailleurs mis en évidence les fuites affectant les descentes d'eaux l'APAVE n'a pas failli dans sa mission , qui ne lui imposait aucun devoir de conseil à l'égard du maître d'ouvrage ;
ET AUX MOTIFS DU TRIBUNAL QUE le syndicat des copropriétaires soutient que l'APAVE a commis une faute en établissant un diagnostic incomplet ; que cependant l'APAVE avait été chargée d'établir le diagnostic technique prescrit par l'article 46-1 de la loi SRU du 13 décembre 2000 consistant en la vérification, notamment de la solidité de l'enveloppe extérieure, de l'ossature, de la toiture et de l'étanchéité ; qu'or, il ressort du rapport d'expertise que les désordres affectant la toiture de l'immeuble ne compromettent pas sa solidité ; qu'en ce qui concerne les canalisations, l'APAVE a dans son rapport, précisé avoir constaté des fuites importantes au niveau de l'entrée des descentes d'eau et qu'un traitement d'étanchéité était à prévoir au niveau des entrées d'eau déficientes ; que l'expert n'a pas constaté d'infiltration d'eaux pluviales à l'intérieur de l'immeuble mais que les canalisations en fonte servant à l'évacuation des eaux vannes et des eaux usées présentaient des dégradations dues à leur usure ; que le rapport établi par l'APAVE dans le cadre de sa mission a été mis à la disposition des acquéreurs ; qu'elle n'était tenue d'aucune obligation de conseil envers les acquéreurs et n'avait à préconiser la remise en état de la toiture, d'autant que la solidité de l'immeuble n'était pas compromise ; que le syndicat des copropriétaires n'établit dès lors pas une faute de l'APAVE de nature à justifier sa condamnation à supporter le coût des travaux de réfection ;
ALORS D'UNE PART QUE toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et des canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité ; que le rapport de l'APAVE mentionnait en page 7, au titre « nature du support » : « nous n'avons pas eu accès en sous-toiture, nous ne pouvons pas nous prononcer sur l'état du support de couverture », ce dont il résultait que l'APAVE n'avait pas dressé un constat apparent du couvert de l'immeuble et avait ainsi failli à ses obligations, de sorte qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles L. 111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable au litige, ensemble les articles 1147 et 1382 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE prive de motifs en violation de l'article 455 du Code de procédure civile, la Cour d'appel qui se borne à affirmer que l'examen du toit pratiquée « depuis les skydômes des cages d'escalier », tel qu'il résulte du rapport de l'APAVE, est conforme aux obligations qui lui étaient confiées (arrêt, p. 6, al. 2), sans se prononcer sur les conclusions du syndicat des copropriétaires faisant valoir que l'expert a rappelé dans son rapport qu' « il n'était pas possible d'avoir une idée objective de son état [de la couverture] en se contentant de passer la tête par le châssis de toiture » (concl. p. 15, al. 3) ;
ALORS ENFIN QUE toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et des canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité ; qu'en exonérant l'APAVE de toute responsabilité dans l'établissement de son diagnostic pour cette raison que l'état de la couverture ne compromettait pas la solidité et l'habitabilité de l'immeuble, quand il lui appartenait de procéder à un diagnostic technique portant constat apparent de la solidité du couvert de l'immeuble, la Cour d'appel, qui a statué à l'aide d'une considération inopérante, a violé les articles L. 111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable au litige, ensemble les articles 1147 et 1382 du Code civil.
