LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 15 février 2023
Cassation partielle
sans renvoi
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 134 F-D
Pourvoi n° F 21-21.985
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 FÉVRIER 2023
La société Royal Food Store, société à responsabilité limitée, dont le siège est c/o [Adresse 4], a formé le pourvoi n° F 21-21.985 contre l'arrêt rendu le 10 mai 2021 par la cour d'appel de Basse-Terre (2e chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Nettle immo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],
2°/ à la société [T]-Collet, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2], prise en la personne de M. [P] [T], en qualité de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de la société Nettle immo,
défenderesses à la cassation.
EN PRESENCE de :
la société BCM, dont le siège est [Adresse 3], prise en la personne de M. [N] [H], en qualité d'administrateur de la société Royal Food Store, société à responsabilité limitée,
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Davoine, conseiller référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des sociétés Royal Food Store et BCM, prise en la personne de M. [H], es-qualité, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat des sociétés Nettle immo et [T]-Collet, après débats en l'audience publique du 10 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Davoine, conseiller référendaire rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Intervention
1. Il est donné acte à la société d'exercice libéral à responsabilité limitée BCM, prise en la personne de M. [H], de son intervention volontaire en qualité d'administrateur judiciaire de la société Royal Food Store.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 10 mai 2021), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 9 juillet 2020, pourvoi n° 18-25.329), le 14 novembre 2002, la société Atlantique Pierre I, aux droits de laquelle est venue la société Nettle immo (la bailleresse), a donné à bail à la société Royal Food Store (la locataire) des locaux commerciaux dépendant d'un ensemble immobilier.
3. Le 26 juillet 2011, la locataire a sollicité le renouvellement du bail, moyennant une réduction du loyer.
4. Le 6 octobre 2011, la bailleresse a refusé le renouvellement du bail et a offert le paiement d'une indemnité d'éviction.
5. Le 28 mars 2012, la locataire a assigné la bailleresse en fixation de cette indemnité, que l'expert judiciaire a évaluée à un certain montant.
6. Le 30 juillet 2015, la bailleresse a exercé son droit de repentir.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en ses deuxième et quatrième branches, le deuxième moyen et le troisième moyen, ci-après annexés
7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen, pris en ses première et troisième branches
Enoncé du moyen
8. La locataire fait grief à l'arrêt de dire que la bailleresse a valablement exercé son droit de repentir, alors :
« 1°/ que commet une faute le bailleur qui exerce le droit de repentir après avoir lancé un programme de réhabilitation de la galerie marchande abritant les locaux loués, comportant des travaux d'envergure qui ont pour conséquence de modifier sensiblement les facteurs locaux de commercialité et partant d'impacter substantiellement le chiffre d'affaires réalisé par le preneur, avec la volonté de le mettre en difficulté pour obtenir son départ sans avoir à régler une indemnité ; qu'en écartant la faute de la bailleresse en raison d'une prétendue poursuite normale de l'exploitation, après avoir constaté que la bailleresse avait exercé son droit de repentir postérieurement à la mise en oeuvre de travaux d'envergure sur le site, du 29 avril 2013 au 12 octobre 2016, et après avoir obtenu un permis de démolir les locaux loués, que ces travaux avaient dégradé sensiblement les facteurs locaux de commercialité, et partant nécessairement le chiffre d'affaires de la société Royal Food Store, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et violé les articles 1147 ancien du code civil et L. 145-58 du code de commerce ;
3°/ que le preneur qui a reçu congé sans offre de renouvellement, et se trouve confronté à la baisse sensible des facteurs locaux de commercialité tenant à la décision du bailleur de réaliser des travaux d'envergure, n'a pas l'obligation de solliciter une baisse du loyer et peut préférer s'opposer à l'exercice manifestement fautif de son droit de repentir par le bailleur en sollicitant le paiement d'une indemnité d'éviction ; qu'en se fondant pour écarter la faute de la bailleresse, sur la circonstance qu'il aurait incombé à la société Royal Food Store de demander une baisse du loyer ce qu'elle n'aurait pas fait, la cour d'appel a violé les articles 1147 ancien du code civil et L. 145-58 du code de commerce. »
Réponse de la Cour
9. D'une part, ayant retenu que la bailleresse avait exercé son droit de repentir avant qu'une décision passée en force de chose jugée n'ait été prise concernant le montant de l'indemnité d'éviction et que la locataire n'ait engagé un processus irréversible de départ des lieux, la cour d'appel en a exactement déduit que l'exercice du droit de repentir respectait les conditions posées à l'article L. 145-58 du code de commerce.
10. D'autre part, elle a, d'abord, retenu que l'existence d'une faute ne pouvait être déduite du seul fait que la bailleresse ait exercé son droit de repentir un mois après le dépôt du rapport d'expertise et presque quatre ans après le refus de renouvellement du bail.
11. Ensuite, elle a estimé que les travaux de réhabilitation entrepris par la bailleresse, s'ils avaient causé des désagréments à la locataire, n'avaient pas fait obstacle à la poursuite de son activité commerciale dans les lieux loués.
12. Enfin, elle a relevé qu'alors que l'évolution des facteurs locaux de commercialité pouvait être prise en compte dans la fixation du loyer du bail renouvelé, la locataire n'avait pas sollicité judiciairement une diminution du loyer.
13. En l'état de ces énonciations, constatations et appréciations, elle a pu en déduire que l'exercice par la bailleresse de son droit de repentir n'était pas fautif.
14. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le quatrième moyen
Enoncé du moyen
15. La locataire fait grief à l'arrêt de la condamner à régler les entiers dépens et une certaine somme à la bailleresse en application de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter ses demandes tendant à la condamnation de la bailleresse au paiement des dépens de première instance et d'appel et d'une certaine somme à son profit au titre du même article alors « qu'en statuant comme elle l'a fait quand le bailleur qui exerce son droit de repentir doit supporter tous les frais de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé l'article L. 145-58 du code de commerce. »
Réponse de la Cour
Vu l'article L. 145-58 du code de commerce :
16. Selon ce texte, le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail.
17. Pour condamner la locataire au paiement des dépens et des frais irrépétibles, l'arrêt retient qu'elle succombe à l'instance.
18. En statuant ainsi, alors que la bailleresse doit rembourser à la locataire la totalité des frais taxables et non taxables que celle-ci a exposés jusqu'au terme de l'instance pendant laquelle le repentir a été exercé, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Portée et conséquences de la cassation
19. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.
20. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.
21. En application de l'article L. 145-58 du code de commerce, la société Nettle immo doit être condamnée aux dépens exposés devant les juges du fond et à régler à la société Royal Food Store la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Royal Food Store aux dépens et à payer à la société Nettle immo une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile, et rejette les demandes de la société Royal Food Store à ces titres, l'arrêt rendu le 10 mai 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Condamne la société Nettle immo aux dépens exposés devant les juges du fond, incluant les frais de l'expertise judiciaire ;
Condamne la société Nettle immo à payer à la société Royal Food Store la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant les juges du fond ;
Condamne la société Nettle immo aux dépens de cassation ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Nettle immo à payer à la société Royal Food Store la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille vingt-trois.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les sociétés Royal Food Store et BCM prise en la personne de M. [H], ès qualité
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La société Royal Food Store fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la société Nettle Immo a valablement exercé son droit de repentir, de l'avoir déboutée de sa demande tendant à voir juger nul et de nul effet l'exercice de ce droit de repentir, d'avoir infirmé le jugement du 3 novembre 2016 en ce qu'il a évalué l'indemnité d'éviction à la somme de 1.599.890 euros et condamné la société Nettle Immo à lui payer la somme de 1.599.890 euros à titre d'indemnité d'éviction, de l'avoir déboutée de sa demande tendant à voir confirmer le jugement en ce qu'il a évalué l'indemnité d'éviction à la somme de 1.599.890 euros, de l'avoir déclarée irrecevable en sa demande tendant à voir condamner la société Nettle Immo à lui payer ladite somme en application de l'article L 622-21 du code de commerce et de l'avoir en outre déboutée de sa demande tendant à voir fixer au passif de la société Nettle Immo les condamnations prononcées à son encontre ;
1°- ALORS QUE commet une faute le bailleur qui exerce le droit de repentir après avoir lancé un programme de réhabilitation de la galerie marchande abritant les locaux loués, comportant des travaux d'envergure qui ont pour conséquence de modifier sensiblement les facteurs locaux de commercialité et partant d'impacter substantiellement le chiffre d'affaires réalisé par le preneur, avec la volonté de le mettre en difficulté pour obtenir son départ sans avoir à régler une indemnité ; qu'en écartant la faute de la bailleresse en raison d'une prétendue poursuite « normale » de l'exploitation, après avoir constaté que la bailleresse avait exercé son droit de repentir postérieurement à la mise en oeuvre de travaux d'envergure sur le site, du 29 avril 2013 au 12 octobre 2016, et après avoir obtenu un permis de démolir les locaux loués, que ces travaux avaient dégradé sensiblement les facteurs locaux de commercialité, et partant nécessairement le chiffre d'affaires de la société Royal Food Store, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et violé les articles 1147 ancien du code civil et L 145-58 du code de commerce ;
2°- ALORS QU'en se fondant pour retenir une poursuite normale de l'exploitation et énoncer qu'il serait faux de prétendre qu'à l'époque de l'exercice du droit de repentir soit le 30 juillet 2015 la plupart des cellules de l'ensemble commercial constitué des galeries A et B n'étaient plus exploitées, sur un constat dressé le 5 février 2014, soit plus d'un an avant et sur un état locatif établi par la société Nettle Immo elle-même pour les besoins de la cause, sans examiner les conclusions de l'expert judicaire qui en juin 2015, soit un mois avant l'exercice du droit de repentir, constatait non pas seulement une dégradation sensible des facteurs locaux de commercialité, mais relevait aussi « la fermeture de nombreux commerces avoisinants » et précisait que « la plupart des autres commerces ont fermé et l'ensemble ressemble davantage à un vaste chantier », la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°- ALORS QUE le preneur qui a reçu congé sans offre de renouvellement, et se trouve confronté à la baisse sensible des facteurs locaux de commercialité tenant à la décision du bailleur de réaliser des travaux d'envergure, n'a pas l'obligation de solliciter une baisse du loyer et peut préférer s'opposer à l'exercice manifestement fautif de son droit de repentir par le bailleur en sollicitant le paiement d'une indemnité d'éviction ; qu'en se fondant pour écarter la faute de la bailleresse, sur la circonstance qu'il aurait incombé à la société Royal Food Store de demander une baisse du loyer ce qu'elle n'aurait pas fait, la Cour d'appel a violé les articles 1147 ancien du code civil et L 145-58 du code de commerce ;
4°- ALORS QU'il résulte de l'acte d'huissier en date du 26 juillet 2011 par lequel la société Royal Food Store avait demandé le renouvellement de son bail, qu'elle avait également demandé la réduction du loyer annuel à la somme de 48.000 euros pour tenir compte de la baisse sensible des facteurs locaux de commercialité qui avait déjà commencé à se manifester ; qu'en énonçant qu'il aurait incombé à la société Royal Food Store de demander une diminution du montant du loyer, ce qu'elle n'aurait manifestement pas fait, la Cour d'appel a dénaturé l'acte d'huissier du 26 juillet 2011 en violation du principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
La société Royal Food Store fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la cassation partielle prononcée par l'arrêt du 9 juillet 2020 s'étend par un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire aux dispositions de l'arrêt du 12 novembre 2018 ayant confirmé le jugement du 3 novembre 2016 rectifié par jugement du 2 février 2017 en ce qu'il a évalué l'indemnité d'éviction à la somme de 1.599.980,31 euros et de l'avoir déboutée de sa demande tendant à voir confirmer le jugement en ce qu'il a évalué le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 1.599.890,31 euros ;
ALORS QUE la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce ; qu'elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'en l'espèce, la cassation de l'arrêt du 12 novembre 2018 a été prononcée seulement en ce qu'il a dit que le droit de repentir est nul et de nul effet ; que dès lors, la cassation ne pouvait s'étendre au chef de dispositif de l'arrêt fixant le montant de l'indemnité d'éviction, qui ne présente aucun lien d'indivisibilité ni de dépendance nécessaire avec le sort du droit de repentir ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 624 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
La société Royal Food Store fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit qu'en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cour n'est pas saisie de la disposition du jugement du 3 novembre 2016 ayant débouté la société Royal Food Store de sa demande de dommages et intérêts et qu'elle n'aura pas à statuer de ce chef ;
ALORS QUE la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce ; qu'elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande de dommages intérêts formée par la société Royal Food Store, le jugement du 3 novembre 2016 s'est fondé sur la circonstance qu'aucun préjudice distinct de celui déjà réparé par les sommes allouées au titre de l'indemnité d'éviction ne serait caractérisé ; que le rejet de la demande de dommages et intérêts du preneur était par conséquent la conséquence de la condamnation de la bailleresse au paiement d'une indemnité d'éviction ; que dès lors, la cassation de l'arrêt du 12 novembre 2018 prononcée en ce qu'il a dit que le droit de repentir est nul et de nul effet et partant en ce qu'il a ordonné le paiement d'une indemnité d'éviction, s'étend au chef de dispositif de l'arrêt du 12 novembre 2018 qui rejette la demande de dommages et intérêts formée par la société Royal Food Store ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 624 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
La société Royal Food Store fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à payer à la société Nettle Immo la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de la procédure et de l'avoir déboutée de ses demandes tendant à voir condamner la société Nettle Immo à lui payer une indemnité de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût de l'expertise et de sa demande tendant à fixer à son passif l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;
ALORS QU'en statuant comme elle l'a fait quand le bailleur qui exerce son droit de repentir doit supporter tous les frais de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction, la Cour d'appel a violé l'article L 145-58 du code de commerce.
