N° RG 20/01254 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UEC7
7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 30 Avril 2024
63B
N° RG 20/01254
N° Portalis DBX6-W-B7E-UEC7
Minute n° 2024/
AFFAIRE :
S.C.I. ALTRUIMM
C/
S.A. MMA IARD,
S.C.P. [V] [H] [S] NOTAIRE,
S.A.S.U. BOUYGUES IMMOBILIER,
MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,
[V]-[H] [S]
Grosse Délivrée
le :
à
Avocats :
la SCP INTERBARREAUX D’AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES
la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
la SCP TMV
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
Madame Anne MURE, Vice-Présidente,
Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente,
Madame Sandrine PINAULT, Juge.
Lors des débats et du prononcé :
Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier
DEBATS :
à l’audience publique du 27 Février 2024.
JUGEMENT :
Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe
DEMANDERESSE
S.C.I. ALTRUIMM
[Adresse 10]
[Localité 7]
représentée par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
DEFENDEURS
S.A. MMA IARD en sa qualité d’assureur de la SCP [V] [H] [S] NOTAIRE et de Me [V]-[H] [S]
[Adresse 1]
[Localité 9]
représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
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S.C.P. [V] [H] [S] NOTAIRE
[Adresse 8]
[Localité 6]
représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
S.A.S.U. BOUYGUES IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 12]
représentée par Maître Charlotte GUESPIN de la SCP INTERBARREAUX D’AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant et Maître Rebecca LANDRIEAU de la SCP INTERBARREAUX D’AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES agissant en sa qualité d’assureur de la SCP [H] [S] NOTAIRE et de Me [V]-[H] [S]
[Adresse 1]
[Localité 9]
représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
Maître [V]-[H] [S], notaire associé
né le [Date naissance 4] 1966 à [Localité 14] (VIENNE)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
EXPOSE DU LITIGE
Suivant compromis de vente du 4 novembre 2016, la SA BOUYGUES IMMOBILIER, promoteur/maître d’ouvrage, s’est engagée à vendre et Messieurs [G] [O] et [C] [E] à acquérir les lots 119, 225, 327, 440, 462, 463, 478 et 479 d’un ensemble immobilier “[Adresse 15]” situé [Adresse 11] à [Localité 13], achevé le 21 décembre 2011, au prix de 447 005 euros hors taxe, outre 89 401 euros au titre de la TVA.
Aux termes d’un acte de cession du 14 août 2017, les acquéreurs substituaient dans tous leurs droits la SCI ALTRUIMM, avec l’accord de la venderesse.
L’acte de vente a été réitéré en la forme authentique entre la SA BOUYGUES IMMOBILIER et la SCI ALTRUIMM le 23 octobre 2017 au prix de 536 406 euros.
Reprochant au notaire une erreur de droit relative à l’application de la TVA au prix d’acquisition et un manquement à son devoir de conseil en présence d’un acquéreur assujetti à la TVA, la SCI ALTRUIMM a fait assigner la SCP [V] [H] [S] NOTAIRE, notaire chargé d’établir l’acte de vente, et la société BOUYGUES IMMOBILIER, par acte délivré les 30 janvier et 6 février 2020, aux fins de voir condamner le notaire à réparer son préjudice lié au paiement indu de la TVA et de droits d’enregistrement, sur le fondement des articles 1240 et 1583 du code civil et des articles 256, 256 A, 257, 261 et 269 du code général des impôts.
Par acté délivré le 9 aout 2023, la société BOUYGUES IMMOBILIER a fait assigner les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en leur qualité d’assureur de la SCP [H] [S] NOTAIRE et de Maître [S], ainsi que ce dernier, aux fins de les voir condamnés à la garantir et relever intégralement indemne des condamnations susceptibles d’être prononcée à son encontre.
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2024, la SCI ALTRUIMM demande au tribunal, au visa des articles 256, 256 A, 257, 261 et 269 du Code général des impôts, 1240 et 1583 du Code civil, 302 et 1302-1 du Code civil et L.124-3 du code des assurances de
"JUGER les demandes de la SCI ALTRIUMM recevables et bien fondées,
JUGER que la vente était exonérée de TVA,
REJETER les demandes de la SAS BOUYGUES IMMOBILIER.
À titre principal, CONDAMNER la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à restituer à la SCI ALTRIUMM la somme de 89.401 € perçue indument,
CONDAMNER la SCP [V] [H] [S] et Maître [V] [H] [S] au paiement de la somme de 5.220,71€ au titre des droits de mutation.
À titre subsidiaire,
JUGER que la responsabilité délictuelle de la SCP [V] [H] [S], notaire, est engagée,
JUGER que la responsabilité délictuelle personnelle de Maître [V]-[H] [S], notaire, est engagée,
JUGER que les garanties de MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES sont mobilisables,
CONDAMNER in solidum la SCP [V] [H] [S], Maître [V]-[H] [S] ainsi que les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à la SCI ALTRIUMM la somme de 89.401 € à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNER in solidum la SCP [V] [H] [S], Maître [V]-[H] [S] ainsi que les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à la SCI ALTRIUMM la somme de 5.220,71 € au titre des droits d’enregistrements indus.
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En tout état de cause,
JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
CONDAMNER in solidum la SCP [V] [H] [S], Maître [V]-[H] [S] ainsi que les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER in solidum la SCP [V] [H] [S], Maître [V]-[H] [S] ainsi que les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux entiers dépens."
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2024, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER demande au tribunal, au visa des articles 1302 et 1302-1 du code civil :
"JUGER que la société BOUYGUES IMMOBILIER rapporte la preuve du traitement comptable de la somme litigieuse de 89 401 € en TVA collectée/reversée ;
JUGER que la société BOUYGUES IMMOBILIER n’a pas la qualité de créancier/accipiens du paiement indu de TVA dont se prévaut la SCI ALTRUIMM ;
En conséquence,
DEBOUTER la SCI ALTRUIMM de sa demande en répétition de l’indu à l’encontre de la société BOUYGUES IMMOBILIER, comme mal fondée / mal dirigée ;
CONDAMNER la SCI ALTRUIMM à verser à la société BOUYGUES IMMOBILIER la somme de 3 000 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER la SCI ALTRUIMM aux dépens de l’instance.
JUGER que l’exécution provisoire de plein droit devra être écartée, ou subsidiairement aménagée par consignation du montant des condamnations éventuelles mises à la charge de la société BOUYGUES IMMOBILIER sur compte CARPA de leur conseil désigné séquestre,
A TITRE SUBSIDIAIRE ET RECONVENTIONNEL :
Vu les articles 256, 256 A, 257, 261 et 269 du Code général des impôts,
Vu les articles 1240 et 1583 du Code civil,
CONDAMNER la SCP [V]-[H] [S] NOTAIRE, Maître [V]-[H] [S], la société MMA IARD, et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir et relever intégralement indemne la société BOUYGUES IMMOBILIER de toutes condamnations (en ce compris une éventuelle condamnation aux frais irrépétibles et dépens) ;
CONDAMNER la SCP [V]-[H] [S] NOTAIRE, Maître [V]-[H] [S], la société MMA IARD, et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser à la société BOUYGUES IMMOBILIER la somme de 3 000 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER la SCP [V]-[H] [S] NOTAIRE, Maître [V]-[H] [S], la société MMA IARD, et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux dépens de l’instance.
DIRE n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE ET RECONVENTIONNEL :
Vu les articles 256, 256 A, 257, 261 et 269 du Code général des impôts,
Vu l’article 1240 du Code civil,
CONDAMNER la SCP [V]-[H] [S] NOTAIRE, Maître [V]-[H] [S], la société MMA IARD, et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser à la société BOUYGUES IMMOBILIER la somme de 89 401 € au titre de la TVA indument reversée à l’Etat sur un prix net vendeur ;
CONDAMNER la SCP [V]-[H] [S] NOTAIRE, Maître [V]-[H] [S], la société MMA IARD, et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser à la société BOUYGUES IMMOBILIER la somme de 3 000 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile.
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CONDAMNER la SCP [V]-[H] [S] NOTAIRE, Maître [V]-[H] [S], la société MMA IARD, et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux dépens de l’instance.
DIRE n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir
EN TOUT ETAT DE CAUSE
DEBOUTER la SCP [V]-[H] [S] NOTAIRE, Maître [V]-[H] [S], la société MMA IARD, et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de leurs demandes au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile."
Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2024, la SCP [V] [H] [S] NOTAIRE, Maître [V]-[H] [S], la société MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au tribunal de DEBOUTER la SCI ALTRUIMM et la société BOUYGUES IMMOBILIER de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
CONDAMNER toute partie succombante à verser aux concluantes une somme de 3000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens".
Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.
Une ordonnance de clôture est intervenue le 9 février 2024.
MOTIFS
I/ Sur la demande en répétition de l'indû
L’article 1302-1 du code civil dispose que : « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. »
La SCI ALTRIUMM soutient que sur le prix de vente de 536.406 € réglé à la SA BOUYGUES IMMOBILIER, elle a indûment versé une somme de 89.401€ qui correspondrait au montant de la TVA s'appliquant sur le prix de 447.005 €.
En application de l'article 257 du Code général des impôts sont soumises à la TVA les ventes portant sur des immeubles achevés depuis moins de 5 ans.
L'article 261 5.2° du même code dispose, quant à lui, que sont exonérées de TVA les ventes d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans.
Il est constant en l'espèce que l'immeuble, objet de la vente, a officiellement été déclaré achevé le 23 décembre 2011, selon déclaration délivrée par la Mairie de [Localité 13].
Lors de la signature du compromis de vente du 4 novembre 2016, l'immeuble étant achevé depuis moins de 5 ans, le prix de vente de 536.406 € a, dans l'acte, été ventilé en un prix HT de 447.005 € et une TVA de 89.401 €.
En revanche, lors de la réitération de l'acte authentique intervenue le 23 octobre 2017, l'immeuble étant achevé depuis plus de 5 ans, il ne pouvait plus, en application des textes précités, être soumis au régime de la TVA mais aux droits de mutation tirés de l'article 1594 D du Code général des impôts.
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La ventilation opérée dans le compromis n'était destinée qu'à permettre, à ce moment là, à la SA BOUYGUES IMMOBILIER seule assujettie à la TVA, dans l'hypothèse où l'acte réitératif interviendrait avant le 20 décembre 2016, de procéder à une déclaration de la somme de 89.401 € auprès des services fiscaux compétents, comme la loi fiscale l'exige.
La SCI ALTRUIMM, hormis la référence à cette ventilation, opérée pour de simples raisons fiscales, n'apporte aucun élément permettant de démontrer que la SA BOUYGUES s'était contractuellement engagée depuis l'origine, à lui vendre le bien au prix plus avantageux de 447.005 €, qu'elle qualifie à tort dans ses écritures de "prix net vendeur" alors que l'acte ne parle que d'une somme Hors Taxes.
En d'autres termes, indépendamment de l'évolution du régime fiscal applicable à la vente litigieuse, il ressort clairement des actes signés devant notaire, qu'il s'agisse du compromis de vente ou de l'acte réitératif, que le montant du prix de vente qui a toujours été convenu entre les parties, de façon éclairée, est de 536.406 €.
Compte tenu de la tardiveté de la réitération de la vente, intervenue plus de 5 ans après l'achèvement de l'immeuble, et excluant la vente du régime de la TVA, la somme de 89.401 € ne peut, comme le soutient la SCI ALTRUIMM, être considérée comme de la TVA, quand bien même les acheteurs, personnes physiques, auraient été substitués par une SCI, et surtout, quand bien même, la SA BOUYGUES IMMOBILIER la qualifie comme telle et l'a déclaré, à tort, aux services fiscaux.
Par conséquent, la SCI ALTRUIMM ayant payé à la SA BOUYGUES IMMOBILIER le prix convenu, elle est malfondée dans son action en répétition d'une somme qui, en réalité, n'est pas indue. Il en est de même, par voie de conséquence, des droits de mutation, dont elle était juridiquement redevable, en considération du régime fiscal applicable au moment de la signature de l'acte authentique.
La SCI ALTRUIMM sera donc déboutée de ses demandes en paiement à l'encontre de la SA BOUYGUES IMMOBILIER, le recours de cette dernière à l'encontre du notaire devenant ainsi sans objet.
II/ Sur la demande d'indemnisation dirigée contre le notaire
L’article 1240 du Code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
La SCI ALTRUIMM qui recherche la responsabilité du notaire doit apporter la triple démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.
La SCI ALTRUIMM soutient que le notaire a commis une erreur de droit en ne retranchant pas la TVA du prix figurant dans l'acte réitératif, alors même qu'il savait que la vente n'était plus assujettie à celle-ci.
Or, ainsi qu'il l'a été indiqué ci-dessus, la SCI ALTRUIMM ne peut, sur la base de la seule ventilation du prix figurant dans le compromis, démontrer que le véritable prix convenu entre les parties, était de 447.005 €, alors que les clauses claires et précises des deux actes notariés évoquent un prix de 536.406 €.
En outre, il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir réitéré cette ventilation du prix dans l'acte réitératif dès lors que la vente n'était plus soumise au régime de la TVA.
La SCI ALTRUIMM reproche par ailleurs un manquement du notaire à son devoir de conseil en ce qu'il n'a pas alerté ses clients sur le fait que le statut fiscal de leur SCI ne correspondait plus avec le prix de vente à la signature de l'acte authentique, notamment si ce dernier ne comprenait plus le coût de la TVA.
Or, il ressort des pièces versées aux débats que le notaire a alerté ses clients des conséquences d'une vente postérieure au 31 décembre 2016, s'agissant notamment des frais d'acte qui resteraient à leur charge, ce qui d'ailleurs figure dans le compromis de vente au paragraphe FINANCEMENT DE L'ACQUISITION lequel mentionnant que la provision sur frais d'acquisition serait de 0 € à condition que l'acte authentique devant réitérer les présentes intervienne avant le 31 décembre 2016.
Certes, ces documents ne permettent pas, à eux seuls, de démontrer que le notaire a clairement rempli son devoir de conseil sur l'évolution du régime fiscal de la vente après le 31 décembre 2016, notamment s'agissant de la TVA et de ses conséquences pour la SCI.
Cependant, le notaire n'a été informé de la constitution et substitution de la SCI en lieu et place de Messieurs [G] [O] et [C] [E] que par courriel du 8 août 2017, soit à une date postérieure au délai expirant le 20 décembre 2016 pour bénéficier du régime de la TVA (éventuellement récupérable par la SCI).
En tout état de cause, quand bien même il serait retenu un manquement au devoir de conseil du notaire sur l'évolution du régime fiscal de la vente et ses conséquences à l'égard de la SCI ALTRUIMM, nouvellement constituée, le seul préjudice réparable serait une perte de chance de renégocier le prix, et non comme elle l'allègue, le paiement de la somme de 89.401€, qualifiée à tort de TVA indue.
Dans ces conditions, la responsabilité du notaire ne peut être retenue et les demandes d'indemnisation de la SCI ALTRUIMM dirigées contre lui seront rejetées, rendant sans objet l'appel en garantie formé par ce dernier contre son assureur.
III/ Sur les autres demandes
La SCI ALTRUIMM, qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
L'équité ne commande pas de faire droit aux demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
DEBOUTE la SCI ALTRUIMM de l'ensemble de ses demandes tant à l'égard de la SA BOUYGUES IMMOBILIER qu'à l'égard de la SCP [V] [H] [S] NOTAIRE et Maître [V]-[H] [S] ;
REJETTE l'ensemble des demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI ALTRUIMM aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de la décision.
La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
