N° RG 22/00645 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WGB5
7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 30 Avril 2024
50G
N° RG 22/00645
N° Portalis DBX6-W-B7G-WGB5
Minute n° 2024/
AFFAIRE :
[B] [Y]
C/
[C] [W] [U],
[D] [I] [K],
S.A.R.L. LA FINANCIERE DU BASSIN
Grosse Délivrée
le :
à
Avocats :
la SCP BAYLE - JOLY
Me Naomi CAZABONNE-PESSE
Me Clémence RADE
N° RG 22/00645 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WGB5
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente,
statuant en Juge Unique.
Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier
DEBATS :
à l’audience publique du 27 Février 2024
JUGEMENT :
Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe
DEMANDEUR
Monsieur [B] [Y]
né le 31 Mai 1969 à [Localité 11]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]
représenté par Me Naomi CAZABONNE-PESSE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me VIRGINIE STRAWA-BAILLEUL, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant
DEFENDEURS
Monsieur [C] [W] [U]
né le 01 Juin 1983 à [Localité 10] (ESPAGNE)
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 3]
représenté par Me Clémence RADE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
Madame [D] [I] [K]
née le 05 Février 1983 à [Localité 8] (YVELINES)
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentée par Me Clémence RADE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
S.A.R.L. LA FINANCIERE DU BASSIN
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Maître Christophe BAYLE de la SCP BAYLE - JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Maître Caroline DESCHASEAUX de la SELARL VENDÔME SOCIÉTÉ AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
***************************
Suivant acte notarié en date du 2 juin 2021, Monsieur [C] [U] et Madame [D] [K] se sont portés acquéreurs d'un bien immobilier lot numéro 20 et lot numéro 51 dans un ensemble sis [Adresse 1] à [Localité 9] auprès de Monsieur [B] [Y].
L'acte prévoyait notamment une condition suspensive d’obtention d’un prêt d'un montant maximal de 109.000 €, d'une durée maximale de remboursement de 25 ans et d'un taux nominal d’intérêt maximal de 1,40 % l’an, hors assurances. La réception de l'offre devait intervenir au plus tard le 7 août 2021, pour une réitération authentique fixée au 3 septembre 2021, toute prorogation afin de réitération ne pouvant excéder le 10 septembre 2021.
L'acte prévoyait en outre une clause pénale d'un montant de 17 000 €.
Un dépôt de garantie de 9000 € a été versé entre les mains du Notaire désigné en qualité de séquestre.
Le 28 septembre 2021, Monsieur [C] [U] et Madame [D] [K] ont transmis deux refus de prêt au Notaire.
Monsieur [Y] a sollicité que le dépôt de garantie de 9.000 € lui soit acquis, ce à quoi ce sont opposés Monsieur [C] [U] et Madame [D] [K].
Par courrier du 22 novembre 2021, le Conseil de Monsieur [Y] les a mis en demeure de transmettre les éléments justifiant de ce qu'ils avaient accompli les démarches nécessaires à l'obtention d'un prêt conforme.
Suivant acte d'huissier signifié le 25 janvier 2002, Monsieur [Y] a fait assigner au fond Monsieur [C] [U] et Madame [D] [K] aux fins de les voir condamnés à lui payer le montant de la clause pénale.
Suivant acte d'huissier signifié le 18 février 2022, Monsieur [C] [U] et Madame [D] [K] ont fait assigner au fond la SARL LA FINANCIERE DU BASSIN aux fins de la voir condamner à les garantir et relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre.
Les procédures ont été jointes le 25 février 2022.
Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2022, Monsieur [B] [Y] demande au Tribunal de :
Vu les articles 1103, 1304-3 et 1231-5 du code civil,
Condamner solidairement Monsieur [C] [U] et Madame [D] [K] à verser à Monsieur [B] [Y] la somme de 17.500,00 € en application de la pénalité contractuellement fixée,
Débouter Monsieur [C] [U] et Madame [D] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
Condamner solidairement Monsieur [C] [U] et Madame [D] [K] à verser à Monsieur [B] [Y] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à venir,
Condamner solidairement Monsieur [C] [U] et Madame [D] [K] aux dépens.
Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2022, Monsieur [C] [U] et Madame [D] [K] demandent au Tribunal de :
Vu l'article1304-3 du code civil, Vu l'article1231-5 du code civil,
Vu l'article 519-22 du code monétaire et financier,Vu l'article 519-28 du code monétaire et financier,
Vu les article 1240 et 1241du code civil, Vu l'article 1231-1du code civil,
ATITRE PRINCIPAL
REJETER l'ensemble des demandes formulées par Monsieur [Y] ;
ATITRE SUBSIDAIRE
LIMITER le montant de la clause pénale a la somme de 1 €
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE
CONDAMNER la SARL LA FINANCIERE DU BASSIN à garantir et relever indemne Monsieur [U] et Madame [K] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre;
EN TOUT ETAT DE CAUSE
ECARTER l'exécution provisoire ;
CONDAMNER Monsieur [Y] et la SARL LA FINANCIERE DU BASSIN à verser à Monsieur [U] et Madame [K] la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
CONDAMNER Monsieur [Y] et la SARL LA FINANCIERE DU BASSIN aux entiers dépens de l'instance.
Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2022, la SARL LA FINANCIERE DU BASSIN demande au Tribunal de :
Vu les articles 1103, 1104, 1231-1 et 1989 du Code civil ;
- DEBOUTER Monsieur [U] et Madame [K] de l’intégralité de leurs demandes de condamnation formées à l’encontre de LA FINANCIERE DU BASSIN ;
- CONDAMNER Monsieur [U] et Madame [K] à verser à LA FINANCIERE DU BASSIN la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER Monsieur [U] et Madame [K] aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2022
MOTIFS :
L’article 1103 du Code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
L’article 1231-5 du même code dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».
En application de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
En l'espèce, le compromis de vente précise relativement à la condition suspensive d'obtention de prêt :
- « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entrainera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil » ;
- que les acquéreurs pourront recouvrer le dépôt de garantie « versé en justifiant (…) (qu’ils ont) accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de (…) (leur) fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur » ;
- qu’au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 17.500 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil ;
- que « l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé (…) que s’il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu’elle est indiquée au premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées (…). Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus (…) » ;
- qu’en cas de non-obtention du financement demandé, les acquéreurs s’engagent « à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus ».
N° RG 22/00645 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WGB5
Monsieur [U] et Madame [K] ne contestent pas ne pas avoir justifié d'une offre ou de deux refus de prêts dans les termes et les délais prévus au compromis.
Ils font cependant valoir qu'ils n'ont pas commis de faute dans la mesure où ils ne sont pas fautifs d'un dépôt de demande de prêt supérieur à ce qui était prévu dans le contrat, ceci étant imputable au courtier, la SARL LA FINANCIERE DU BASSIN, et qu'en outre ce n'est pas le dépôt de cette demande de prêt supérieure qui est à l'origine du refus de prêt des banques et qu'en conséquence, Monsieur [Y] ne souffrirait d'aucun préjudice.
Monsieur [U] et Madame [K] ont effectivement eu recours à la SARL LA FINANCIERE DU BASSIN avec laquelle ils ont signé un mandat de rechercher un financement bancaire pour l'acquisition du bien d'un montant de 112 304 euros.
Des demandes de prêt ont été déposées le 8 juin 2021 auprès du Crédit Mutuel, et le 15 juin 2021 auprès de la BNP et du LCL.
La BNP a refusé le dossier le 28 juin 2021, le LCL le 30 juin 2021 et le Crédit Mutuel le 8 juillet 2021.
D'autres demandes avaient été faites auprès de la Banque Populaire et du Crédit agricole qui ont refusé respectivement le 5 juillet 2021 et le 28 septembre 2021, après pour ce dernier un accord de principe favorable pour un financement de 132 000 euros donné le 29 juillet 2021.
Cependant, Monsieur [U] et Madame [K] étaient parfaitement informés par les termes du compromis du montant du prêt qu'ils s'engageaient à solliciter. Il est en outre expressément mentionné au mandat signé avec le courrier que « le mandataire ne saurait être déclaré responsable de la différence entre le montant inscrit dans le compromis de vente et les conditions du présent mandat ». Monsieur [U] et Madame [K] ne peuvent rejeter l'entière responsabilité du choix du montant sollicité sur la SARL LA FINANCIERE DU BASSIN alors qu'il lui ont donné mandat de solliciter un prêt supérieur.
De plus, à supposer que les refus des banques ne soient pas liés au montant du crédit demandé, peu importe dans la mesure où le prêt sollicité était supérieur à celui convenu.
Enfin, au 7 août 2021, Monsieur [U] et Madame [K] avaient déjà essuyé 4 refus de prêt, bénéficiant d'un accord de principe, mais d'aucune offre, et ils n'en n'ont pas justifié auprès du vendeur.
Il en résulte que la condition suspensive d'obtention de prêt réalisée par la remise d'une offre avant le 7 août 2021 a été défaillie et ce du fait de Monsieur [U] et Madame [K] qui n'ont pas accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt convenu.
Ils sont donc de plein droit débiteurs du montant de la clause pénale sans qu'il y ait à rechercher s'ils ont commis d'autres fautes que ce manquement contractuel avéré.
Il ne peut être soutenu qu'il n'existe aucun préjudice pour Monsieur [Y] dans la mesure où Monsieur [U] et Madame [K] n'auraient de toute façon pas obtenu leur prêt.
En revanche, il résulte d'une attestation notariée en date du 21 juin 2022 que Monsieur [Y] a au final vendu le bien immobilier le 21 juin 2022. La non réalisation fautive de la condition suspensive imputable à Monsieur [U] et Madame [K] ne justifie pas une immobilisation du bien au delà de la date fixée pour la réitération de la signature en septembre 2021.
Monsieur [Y] justifie de ce qu'il avait par ailleurs un projet immobilier à l'aide d'une seule simulation de prêt de septembre 2021, projet pour lequel il souhaitait faire un apport de 50 000 euros en provenance de la vente de son appartement à [Localité 9]. Il ne justifie cependant pas que la non exécution de leurs obligations contractuelles par Monsieur [U] et Madame [K] ait été à l'origine d'un échec de son projet immobilier.
En conséquence, eu égard au préjudice réel subi par Monsieur [Y], le montant de la clause pénale est manifestement excessif et il sera réduit à la somme de 9000 euros que Monsieur [U] et Madame [K] seront condamnés in solidum à lui payer.
Concernant la demande de Monsieur [U] et Madame [K] de relevé indemne à l'encontre de la SARL LA FINANCIERE DU BASSIN, il ne peut être soutenu que le devoir de conseil du courtier prévu par les articles R 519-22 du code monétaire et financier ne trouverait à s'appliquer qu'en cas de proposition de crédit, dans la mesure où l'objet du mandat était justement la recherche d'un crédit et où le mandat fait expressément référence aux articles du code monétaire et financier concernant les intermédiaires en opération de banque et en services de paiement qui comprennent notamment les articles R 519-22 et R 519-28 du code monétaire et financier. Ce devoir de conseil est cependant rattaché au mandat du courtier et en l'espèce, il n'est démontré aucune faute de la SARL LA FINANCIERE DU BASSIN dans le cadre de ce mandat, celle-ci ayant recherché un prêt conformément à ce qui lui était demandé et Monsieur [U] et Madame [K] affirmant eux-même que ce n'est pas le montant du prêt qui est à l'origine du refus des banques. En conséquence, Monsieur [U] et Madame [K] seront déboutés de leur demande de relevé indemne à son encontre.
Monsieur [U] et Madame [K], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.
Au titre de l'équité, ils seront condamnés à payer à Monsieur [Y] la somme de 1500 euros et à la SARL LA FINANCIERE DU BASSIN la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu à l'écarter, celle-ci n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire.
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal,
CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [U] et Madame [D] [K] à payer à Monsieur [B] [Y] la somme de 9000 euros à titre de clause pénale.
DEBOUTE Monsieur [C] [U] et Madame [D] [K] de leurs demandes.
CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [U] et Madame [D] [K] à payer à Monsieur [B] [Y] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
DEBOUTE Monsieur [B] [Y] du surplus de ses demandes.
CONDAMNE Monsieur [C] [U] et Madame [D] [K] à payer à la SARL LA FINANCIERE DU BASSIN la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [U] et Madame [D] [K] aux dépens.
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter.
La présente décision est signée par Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, la Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
