TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Maître LASKAR Agnès
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître TEMAM-BERTILOTTI
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/04086 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2S3
N° MINUTE :
2 JCP
JUGEMENT
rendu le mardi 23 avril 2024
DEMANDERESSE
Madame [X] [S] [R] [E] née [D], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître TEMAM-BERTILOTTI Isabelle, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C613
DÉFENDERESSE
Madame [F] [T], demeurant [Adresse 1]
Assistée par Maître LASKAR Agnès, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C710
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2023-504194) accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 février 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 avril 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 23 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/04086 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2S3
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 4 février 2017, Monsieur [C] [D] a consenti à Madame [F] [T] une location portant sur un bien immobilier situé [Adresse 1], moyennant un loyer initial de 1.062 euros outre 103 euros de provision sur charges.
Par suite du décès de Monsieur [C] [D] survenu le 28 avril 2021, Madame [X] [E] née [D] est devenue propriétaire de la pleine propriété de l’appartement.
Suivant acte d'huissier en date du 19 juillet 2022, Madame [X] [E] née [D] a fait délivrer un congé pour vente du logement à Madame [F] [T] à effet du 3 février 2023, ce moyennant un prix de 700.000 euros net vendeur hors frais.
Madame [F] [T] n’a pas accepté l’offre de vente et n’a pas libéré les lieux dans le délai imparti.
Par acte d’huissier en date du 27 avril 2023, Madame [X] [E] née [D] a fait assigner Madame [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de :
déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré le 19 juillet 2022 à Madame [F] [T],déclarer Madame [F] [T] occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe et d’ordonner en conséquence son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef,condamner Madame [F] [T] au paiement jusqu’à son départ effectif des lieux d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,condamner Madame [F] [T] au paiement à Madame [E] née [D] d’une somme de 2.000 euros au titre des dommages et intérêts,condamner Madame [F] [T] au paiement à Madame [E] née [D] d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,la condamner aux entiers dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement.
Lors de l’audience du 1er février 2024, Madame [X] [E] née [D], représentée par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes telles que figurant dans l'acte introductif d'instance.
Au soutien de ses prétentions, Madame [X] [E] née [D] a fait valoir que le congé était parfaitement régulier ; qu’elle était elle-même âgée et handicapée, et qu’elle avait besoin du produit de la vente de l’appartement ; que le père de Madame [T] est hospitalisé depuis plusieurs mois et n’occupe donc plus les lieux ; que Madame [T] a déjà disposé de larges délais pour libérer les lieux et qu’elle entend donc s’opposer à tout délai supplémentaire.
Madame [F] [T], représentée par son avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de lui octroyer trois années de délai pour lui permettre de se reloger, ainsi que son père occupant.
Au soutien de ses prétentions, Madame [F] [T] a fait valoir qu’elle était confrontée à une situation familiale complexe puisque malgré son jeune âge, elle devait assumer seule la charge de ses parents divorcés, tous deux malades; qu’elle héberge notamment son père dans le logement objet du présent litige ; qu’elle ne dispose que de revenus modestes, ce qui rend son relogement délicat ; qu’au contraire, la bailleresse est elle-même multi-propriétaire et ne justifie pas du caractère urgent de la vente.
Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures déposées et soutenues oralement à l'audience du 1er février 2024, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la validité du congé au regard des dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 :
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose :
"I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :
a) De la réception de l'avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l'Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;
b) De l'engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. — Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.
Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.
III. — Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
IV. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice."
En l’espèce, la régularité du congé n’est pas contestée. Son examen laisse apparaître sa conformité aux dispositions de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, tant sur la forme que sur le fond.
Le congé délivré le 19 juillet 2022 à effet du 3 février 2023, doit donc être validé.
Sur la demande d’expulsion :
Le congé ayant été validé à effet du 3 février 2023, Madame [F] [T] est occupante sans droit ni titre depuis le 3 février 2023.
Il y a lieu par conséquent d’autoriser l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, dans les formes et délais prévus au dispositif. Aucun motif ne justifie de supprimer le délai de deux mois de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur l’indemnité d’occupation :
Il convient de faire droit à la demande d'octroi d'une indemnité mensuelle d'occupation, laquelle sera fixée, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, à une somme égale au montant du loyer qui aurait été normalement exigible augmenté des charges mensuelles, à compter du 3 février 2023 et ce jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Madame [D] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts en l’absence de tout élément caractérisant le préjudice dont elle sollicite l’indemnisation.
Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux :
Madame [F] [T] a d’ores et déjà bénéficié d’un délai de fait de plus d’un an pour organiser son départ des lieux, en raison de la durée de la procédure. Elle sera donc déboutée de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux.
Sur la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile :
L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Les demandes formulées de ce chef seront par conséquent rejetées.
Sur les dépens :
Madame [F] [T], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance tels que définis par l'article 695 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire :
Aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
VALIDE le congé notifié le 19 juillet 2022 par Madame [X] [E] née [D] à Madame [F] [T], à effet du 3 février 2023,
CONSTATE par conséquent que Madame [F] [T] est occupante sans droit ni titre des locaux objet du litige depuis le 3 février 2023,
DIT qu'à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 1], il sera procédé à l'expulsion de Madame [F] [T] ainsi qu'à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra être mise en œuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [F] [T] à payer à Madame [X] [E] née [D] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été normalement exigible augmenté des charges mensuelles, à compter du 3 février 2023 et ce jusqu'à complète libération des lieux ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par Madame [X] [E] née [D] ;
DÉBOUTE Madame [F] [T] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [F] [T] aux entiers dépens de la présente instance tels que définis par l'article 695 du Code de procédure civile ;
DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision ;
REJETTE le surplus des demandes.
Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE
