TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Charges de copropriété
N° RG 23/03354
N° Portalis 352J-W-B7H-CZCHS
N° MINUTE :
Assignation du :
01 Mars 2023
JUGEMENT
rendu le 26 Avril 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic, le Cabinet FONCIERE LELIEVRE, S.A.S
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0049
DÉFENDERESSE
S.C.I KAOUANE INVESTISSEMENTS
[Adresse 1]
[Localité 5]
non-représentés
Décision du 26 Avril 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/03354 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZCHS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
DÉBATS
A l’audience publique du 07 Février 2024
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La société SCI KAOUANE INVESTISSEMENTS est propriétaire des lots n° 2, 6, 202, 206 et 225 au sein de l'immeuble situé au [Adresse 2].
Selon sommation de payer signifiée à étude le 1er février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a mis en demeure la SCI KAOUANE INVESTISSEMENTS de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.
Par exploit d'huissier signifié le 1er mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIERE LELIEVRE, a fait assigner la société SCI KAOUANE INVESTISSEMENTS en paiement d'arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 20 septembre 2023.
Au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de l'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l'article 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] demande au tribunal de :
- condamner la société SCI KAOUANE INVESTISSEMENTS au paiement de la somme de 11.917,48 € au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 12 février 2023 inclus (appel 1er trimestre 2023 inclus, avant répartition des charges de l'exercice 2022), avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- condamner la société SCI KAOUANE INVESTISSEMENTS au paiement de la somme de 781,45 €, au titre des frais de recouvrement ;
- condamner la société SCI KAOUANE INVESTISSEMENTS au paiement de la somme de 3.000 €, à titre de dommages et intérêts ;
- condamner la société SCI KAOUANE INVESTISSEMENTS au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais de délivrance du commandement de payer en date du 1er février 2023 si ces derniers ne sont pas accordés au titre des frais de recouvrement, dont distraction au profit de la SELAFA CASSEL conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- condamner la société SCI KAOUANE INVESTISSEMENTS au paiement de la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles ;
- rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l'article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation du demandeur pour l'exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.
Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), la société SCI KAOUANE INVESTISSEMENTS n'a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 septembre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 7 février 2024.
La décision a été mise en délibéré au 26 avril 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
1 - Sur les demandes principales en paiement
A - Au titre des charges de copropriété
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot " ainsi qu' " aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs 2, 6, 202, 206 et 225 telles que ces valeurs résultent " " lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des 2, 6, 202, 206 et 225, sans égard à leur utilisation " - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive - toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d'un extrait de matrice cadastrale que la société SCI KAOUANE INVESTISSEMENTS est propriétaire des lots n° 2, 6, 202, 206 et 225 au sein de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2].
Le syndicat des copropriétaires expose dans son assignation, le décompte de créance arrêté au 12 février 2023 suivant :
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales du 16 juin 2021 et du 22 juin 2022, par lesquelles l'assemblée des copropriétaires a ajusté le budget prévisionnel de l'année 2021, approuvé les comptes de l'année 2021, fixé le budget prévisionnel de l'année 2022 et voté la réalisation de divers travaux (pièce n° 13 et 14 du demandeur) ;
- l'attestation de non-recours correspondante (pièce n° 15 du demandeur) ;
- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots n° 2, 6, 202, 206 et 225 du défendeur (pièce n° 3 à 12 du demandeur) ;
- la facture en date du 30 juin 2021 relative aux mesures conservatoires au niveau de la jonction des deux devantures de restaurant (pièce n° 16 du demandeur).
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société SCI KAOUANE INVESTISSEMENTS, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 11.917,48 € au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 12 février 2023 inclus (appel 1er trimestre 2023 inclus).
La société SCI KAOUANE INVESTISSEMENTS ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.
Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de de l'assignation en date du 1er mars 2023.
B - Au titre des frais de recouvrement
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 781,45 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
Les frais exposés pour un montant de 253,45 € au titre de la sommation de payer signifiée à étude le 1er février 2023 (pièce n° 18 du demandeur) constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.
En revanche, les frais de " suivi de dossier contentieux " intégrés au décompte des frais (264 € le 2 décembre 2021, 132 € le 30 mars 2022, 132 € le 29 juin 2022) ne sont pas justifiés. Le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic. Le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de " diligences exceptionnelles ", non démontrées ou même alléguées en l'espèce.
La société SCI KAOUANE INVESTISSEMENTS sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 253,45 € au titre des frais de recouvrement.
2 - Sur la demande indemnitaire
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la société SCI KAOUANE INVESTISSEMENTS de ses obligations.
A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment des appels de charges, il apparaît que la société SCI KAOUANE INVESTISSEMENTS a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges - son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 1er janvier 2022.
Il ressort en outre des pièces communiquées que la société SCI KAOUANE INVESTISSEMENTS a d'ores et déjà été condamnée, par deux jugements du tribunal judiciaire de Paris respectivement en date du 14 février 2018 et du 8 novembre 2018, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges. Si le syndicat de copropriétaires expose également une condamnation en date du 13 janvier 2022, son dossier de plaidoirie ne comprend pas la pièce n° 21 afférente.
Il demeure que ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré de précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.
Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.
En outre, l'absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la société SCI KAOUANE INVESTISSEMENTS comme un débiteur de bonne foi.
Il conviendra en conséquence de condamner la société SCI KAOUANE INVESTISSEMENTS à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.
3 - Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La société SCI KAOUANE INVESTISSEMENTS, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SELAFA CASSEL conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la société SCI KAOUANE INVESTISSEMENTS sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.
- Sur l'exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] sera débouté de ses demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la société SCI KAOUANE INVESTISSEMENTS à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] les sommes de :
- 11.917,48 € au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 12 février 2023 inclus (appel 1er trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 1er mars 2023 ;
- 253,45 € au titre des frais de recouvrement ;
- 3.000,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier causé ;
- 1.500,00 € au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE la société SCI KAOUANE INVESTISSEMENTS aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SELAFA CASSEL conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de ses demandes plus amples ou contraires.
Fait et jugé à Paris le 26 Avril 2024
La Greffière La Présidente
