TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Charges de copropriété
N° RG 23/09003
N° Portalis 352J-W-B7H-CZBMP
N° MINUTE :
Assignation du :
13 Février 2023
JUGEMENT
rendu le 26 Avril 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “ SDC [Localité 6] REBEVAL” sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet BELLMAN, S.A.S
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811
DÉFENDEURS
Monsieur [W] [I]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Madame [R] [I]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non-représentés
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assisté de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 26 Avril 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/09003 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZBMP
DÉBATS
A l’audience publique du 07 Février 2024
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Monsieur [W] [I] ET Madame [R] [I] sont propriétaires des lots de copropriété n°2075, 2104 et 2126 d'un immeuble « SDC [Localité 6] Rebeval » sis [Adresse 2].
Selon sommation de payer signifiée à l’étude le 12 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a mis en demeure Monsieur [W] [I] et Madame [R] [I] de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété (7.818,31 € au principal).
Par exploit d'huissier signifié à étude le 13 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « SDC [Localité 6] Rebeval » sis [Adresse 2] a fait assigner Monsieur [W] [I] et Madame [R] [I] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 20 septembre 2023.
Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :
- condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [R] [I] au paiement de la somme de 8.645,12 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du troisième trimestre 2022 incluse) ;
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [R] [I] au paiement de la somme de 2.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;
- condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [R] [I] au paiement des entiers dépens ;
- condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [R] [I] au paiement de la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.
Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.
Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), Monsieur [W] [I] et Madame [R] [I] n’ont pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 septembre 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 7 février 2024. La décision a été mise en délibéré au 26 avril 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
1 - Sur les demandes principales en paiement
A – Au titre des charges de copropriété
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs 2075, 2104 et 2126 telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des 2075, 2104 et 2126, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*
En l'espèce, il convient à titre liminaire de préciser que, si le dispositif de l’assignation comporte la demande en paiement de la somme de la somme de 8.645,12 euros au titre des charges courantes impayées « échéance du troisième trimestre 2022 incluse », ses moyens précisent que la somme précitée inclut l’échéance du premier trimestre 2023.
Le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [W] [I] et Madame [R] [I] sont propriétaires individis des lots n° 2104, 2126 et 2075 de l’immeuble en copropriété sis « SDC Fontaine Rebeval » sis [Adresse 2] -2017174441Reprendre cette adresse complète
[Adresse 7] à [Localité 5].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales du 6 juin 2019, du 19 novembre 2020, du 17 juin 2021 et du 23 juin 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots n° 2075, 2104 et 2126 ;
- un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2023.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [W] [I] et de Madame [R] [I], déduction faite des frais de recouvrement (30 € de frais de mise en demeure en mars 2022, 167,05 € au titre d’un commandement de payer en mai 2022, 120 € au titre de la constitution du dossier pour transmission à l’auxiliaire de justice), est débiteur de 8.328,07 euros, échéance du 1er trimestre 2023 inclus.
Le demandeur produit le règlement de copropriété aux termes duquel une clause de solidarité est prévue.
Monsieur [W] [I] et Madame [R] [I] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.
Il convient par ailleurs d’ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.
B – Au titre des frais de recouvrement
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en 12 mai 2022, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en 12 mai 2022, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
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En l'espèce, il ressort du décompte actualisé produit par le syndicat des copropriétaires que celui-ci inclut dans sa demande en paiement certains frais qu’il convient de comprendre, non pas comme une demande en paiement de charges mais comme une demande en paiement de frais de recouvrement : 30 € de frais de mise en demeure en mars 2022, 167,05 € au titre d’un commandement de payer en mai 2022, 120 € au titre de la constitution du dossier pour transmission à l’auxiliaire de justice
Si le syndicat des copropriétaires produit un courrier de mise en demeure en date du 30 mars 2022 et sollicite 30 € de frais à ce titre (pièce n° 3), il ne justifie pas de la réception par les défendeurs de cette mise en demeure. Ces frais ne seront donc pas retenus.
En revanche, la sommation de payer remise à étude le 12 mai 2022 (pièce n° 8), délivrée pour un montant de 167,05 €, est justifiée.
Il s'évince de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais libellés « constitution dossier à l’auxiliaire de justice ». En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais de constitution du dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce. Ces frais de 120 € sollicités au titre de la « constitution dossier à l’auxiliaire de justice » ne seront donc pas retenus.
Monsieur [W] [I] et Madame [R] [I] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 167,05 € au titre des frais de recouvrement.
2 - Sur la demande indemnitaire
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en 12 mai 2022. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.
En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Monsieur [W] [I] et Madame [R] [I] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.
Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
3 - Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Monsieur [W] [I] et Madame [R] [I], parties perdantes, sera solidairement condamnés au paiement des entiers dépens de l'instance.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Monsieur [W] [I] et Madame [R] [I] seront en outre solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.
- Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [R] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « SDC [Localité 6] Rebeval » sis [Adresse 2] les sommes de :
- 8.328,07 euros au titre des charges de copropriété impayées, échéance du 1er trimestre 2023 incluse ;
- 167,05 euros au titre des frais de recouvrement ;
- 1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [R] [I] aux entiers dépens de l’instance ;
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Fait et jugé à Paris le 26 Avril 2024
La Greffière La Présidente
