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§ France, Conseil d'État, 7 / 5 ssr, 16 novembre 1981, 18211

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Sens de l'arrêt : Sursis à statuer supplement d'instruction
Type d'affaire : Administrative
Type de recours : Plein contentieux fiscal

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 18211
Numéro NOR : CETATEXT000007617459 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;conseil.etat;arret;1981-11-16;18211 ?

Analyses :

CONTRIBUTIONS ET TAXES - TAXES SUR LE CHIFFRE D'AFFAIRES ET ASSIMILES - T - V - A - LIQUIDATION DE LA TAXE - ASSIETTE - Revente d'immeuble par un marchand de biens - Détermination du prix d'acquisition - Rémunérations versées à des courtiers.

19-06-02-02-01 Il résulte des dispositions de l'article 268 du C.G.I. que pour la détermination du prix d'acquisition des immeubles, prix qui constituent le second terme de la différence sur laquelle est assise l'imposition à la T.V.A. des affaires réalisées par ces marchands de biens à l'occasion de la revente d'immeubles précédemment acquis, il y a lieu de retenir la totalité des dépenses qui ont été effectivement exposées en vue d'acquérir l'immeuble dont s'agit, sans distinguer entre les sommes versées au précédent propriétaire et celles qui ont dû être versées à des tiers, mais à la condition que ces versements aient été stipulés dans l'acte réalisant le transfert de propriété ou soient nécessaires pour que le transfert de propriété soit régulier et opposable aux tiers. Les rémunérations versées à des courtiers ou à des intermédiaires par un marchand de biens pour avoir recherché et lui avoir procuré des immeubles à acheter ne peuvent pas, même si ces rémunérations ne sont payées qu'à l'occasion de l'achat d'un immeuble déterminé, être regardées comme un élément du prix d'acquisition de cet immeuble. Il ne peut en aller autrement que si la commission versée par le marchand de biens acheteur est en réalité une commission qu'il paye aux lieu et place du vendeur qui la doit à son intermédiaire, conformément à une stipulation de l'engagement des parties relatif à la transaction, la somme versée constitue alors pour son montant total taxe comprise, un complément du prix convenu d'acquisition.


Texte :

VU LA REQUETE ENREGISTREE AU SECRETARIAT DU CONTENTIEUX DU CONSEIL D'ETAT LE 5 JUIN 1979 PRESENTEE PAR LA SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE STEGIM DONT LE SIEGE SOCIAL EST SITUEE ... A PARIS REPRESENTEE PAR SON GERANT EN EXERCICE ET TENDANT A CE QUE LE CONSEIL D'ETAT : 1° REFORME LE JUGEMENT DU 3 AVRIL 1979 PAR LEQUEL LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PARIS NE LUI A ACCORDE QU'UNE REDUCTION QU'ELLE ESTIME INSUFFISANTE DU COMPLEMENT DE DROITS EN MATIERE DE TAXE SUR LA VALEUR AJOUTEE A LAQUELLE ELLE A ETE ASSUJETTIE POUR LA PERIODE DU 1 JANVIER 1971 AU 31 DECEMBRE 1974 ; 2° LUI ACCORDE LA DECHARGE DU SURPLUS DE L'IMPOSITION CONTESTEE ;
VU LE CODE GENERAL DES IMPOTS ; VU LE CODE DES TRIBUNAUX ADMINISTRATIFS ; VU L'ORDONNANCE DU 31 JUILLET 1945 ET LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ; VU LA LOI DU 30 DECEMBRE 1977 ;
CONSIDERANT QU'AU COURS DE LA PERIODE DU 1ER JANVIER 1971 AU 31 DECEMBRE 1974, LA SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE "STEGIM", DONT LE SIEGE EST A PARIS ET QUI SE LIVRE AU COMMERCE DES BIENS IMMOBILIERS, A, POUR L'ASSIETTE DE LA TAXE SUR LA VALEUR AJOUTEE DONT ELLE ETAIT REDEVABLE LORS DE LA REVENTE D'IMMEUBLES QU'ELLE AVAIT PRECEDEMMENT ACQUIS, CALCULE LA BASE D'IMPOSITION EN INCLUANT DANS LE PRIX DE REVIENT DES IMMEUBLES LE MONTANT DES COMMISSIONS QU'ELLE AVAIT VERSEES A DES COURTIERS OU INTERMEDIAIRES QUI ETAIENT INTERVENUS LORS DE L'ACQUISITION DESDITS IMMEUBLES ; QU'ELLE CRITIQUE LE REHAUSSEMENT DE LA BASE D'IMPOSITION OPERE PAR L'ADMINISTRATION, QUI N'A PAS ADMIS QUE LE MONTANT DE CES COMMISSIONS FIGURAT PARMI LES SOMMES CONSTITUTIVES DU PRIX DE REVIENT DES IMMEUBLES, ET DEMANDE LA DECHARGE DU RAPPEL DE DROITS ET DES PENALITES QUI LUI ONT ETE ASSIGNES DE CE CHEF ;
CONSIDERANT QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 257 DU CODE GENERAL DES IMPOTS, "SONT EGALEMENT PASSIBLES DE LA TAXE SUR LA VALEUR AJOUTEE : ... 6° LES AFFAIRES QUI PORTENT SUR DES IMMEUBLES, DES FONDS DE COMMERCE OU DES ACTIONS OU PARTS DE SOCIETES IMMOBILIERES ET DONT LE RESULTATS DOIVENT ETRE COMPRIS DANS LES BASES DE L'IMPOT SUR LE REVENU AU TITRE DES BENEFICES INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX" ; QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 268 DU MEME CODE, "EN CE QUI CONCERNE LES AFFAIRES VISEES A L'ARTICLE 257.6°, LA BASE D'IMPOSITION A LA TAXE SUR LA VALEUR AJOUTEE EST CONSTITUEE PAR LA DIFFERENCE ENTRE : A D'UNE PART, LE PRIX EXPRIME ET LES CHARGES QUI IENNENT S'Y AJOUTER OU LA VALEUR VENALE DU BIEN SI ELLE EST SUPERIEURE AU PRIX MAJORE DES CHARGES ; B D'AUTRE PART, SELLON LE CAS : SOIT LES SOMMES QUE LE CEDANT A VERSEES, A QUELQUE TITRE QUE CE SOIT, POUR L'ACQUISITION DU BIEN ...". QU'IL RESULTE DE CETTE DERNIERE DISPOSITION QUE, POUR LA DETERMINATION DU PRIX D'ACQUISITION DES IMMEUBLES, QUI CONSTITUE AINSI LE SECOND TERME DE LA DIFFERENCE SUR LAQUELLE EST ASSISE L'IMPOSITION A LA TAXE SUR LA VALEUR AJOUTEE DES AFFAIRES REALISEES PAR LES MARCHANDS DE BIENS A L'OCCASION DE LA REVENTE D'IMMEUBLES PRECEDEMMENT ACQUIS, IL Y A LIEU DE RETENIR LA TOTALITE DES DEPENSES QUI ONT ETE EFFECTIVEMENT EXPOSEES EN VUE D'ACQUERIR L'IMMEUBLE DONT IL S'AGIT, SANS DISTINGUER ENTRE LES SOMMES VERSEES AU PRECEDENT PROPRIETAIRE ET CELLES QUI ONT DU ETRE VERSEES A DES TIERS, MAIS A LA CONDITION QUE CES VERSEMENTS AIENT ETE STIPULES DANS L'ACTE REALISANT LE TRANSFERT DE PROPRIETE OU SOIENT NECESSAIRES POUR QUE LE TRANSFERT DE PROPRIETE SOIT REGULIER ET OPPOSABLE AUX TIERS ;
CONSIDERANT QUE LES REMUNERATIONS VERSEES A DES INTERMEDIAIRES OU COURTIERS PAR UN MARCHAND DE BIENS POUR AVOIR RECHERCHE ET LUI AVOIR PROCURE DES IMMEUBLES A ACHETER NE PEUVENT PAS, MEME SI CES REMUNERATIONS NE SONT PAYEES QU'A L'OCCASION DE L'ACHAT D'UN IMMEUBLE DETERMINE, ETRE REGARDEES COMME UN ELEMENT DU PRIX D'ACQUISITION DE CET IMMEUBLE AU SENS DES REGLES CI-DESSUS RAPPELLEES ; QU'IL S'AGIT EN REALITE DE LA REMUNERATION D'UNE ACTIVITE DIRECTEMENT LIEE A L'EXERCICE DE LA PROFESSION DE MARCHAND DE BIENS ET A LAQUELLE LE MARCHAND DE BIENS PEUT SE LIVRER SOIT DIRECTEMENT AVEC SON PROPRE PERSONNEL SALARIE, SOIT EN RECOURANT AU CONCOURS DES PERSONNES VISEES PAR LA LOI DU 2 JANVIER 1970 REGLEMENTANT LES CONDITIONS D'EXERCICE DES ACTIVITES RELATIVES A CERTAINES OPERATIONS PORTANT SUR LES IMMEUBLES ET LES FONDS DE COMMERCE. QU'IL NE PEUT EN ALLER AUTREMENT QUE SI LA COMMISSION VERSEE PAR LE MARCHAND DE BIENS ACHETEUR EST EN REALITE UNE COMMISSION QU'IL PAYE AU LIEU ET PLACE DU VENDEUR QUI LA DOIT A UN INTERMEDIAIRE, LA STIPULATION PREVOYANT QUE LADITE COMMISSION SERA EN TOTALITE OU EN PARTIE A LA CHARGE DE L'ACQUEREUR DEVANT D'AILLEURS ETRE REPRODUITE DANS L'ENGAGEMENT DES PARTIES RELATIF A LA TRANSACTION ; QUE C'EST DANS CE DERNIER CAS SEULEMENT QUE LA SOMME VERSEE PAR LE MARCHAND DE BIENS A L'INTERMEDIAIRE A L'OCCASION D'UNE OPERATION DETERMINEE DOIT ETRE REGARDEE POUR SON MONTANT TOTAL, TAXE COMPRISE, COMME UN COMPLEMENT DU PRIX CONVENU ENTRE LES PARTIES ET EST DES LORS CONSTITUTIVE DU PRIX D'ACQUISITION ;
CONSIDERANT QUE L'ETAT DU DOSSIER SOUMIS AU CONSEIL D'ETAT NE PERMET PAS DE DETERMINER SI LES COMMISSIONS LITIGIEUSES SONT, EN TOTALITE OU EN PARTIE, AINSI QUE LE FAIT VALOIR EN APPEL LA SOCIETE REQUERANTE, DES COMMISSIONS QU'ELLE A VERSEES AUX INTERMEDIAIRES AU LIEU ET PLACE DES PERSONNES QUI LUI ONT CEDE LES IMMEUBLES QU'ELLE A REVENDUS AU COURS DE LA PERIODE CONCERNEE, ET NON DES COMMISSIONS QUI ONT REMUNERE DES INTERMEDIAIRES A QUI ELLE AVAIT DONNE MANDAT DE RECHERCHER DES IMMEUBLES A ACQUERIR ; QU'IL CONVIENT D'ORDONNER SUR CE POINT UN SUPPLEMENT D'INSTRUCTION CONTRADICTOIRE ENTRE LES PARTIES CELUI-CI DEVANT COMPORTER NOTAMMENT L'EXAMEN DES CONTRATS EN VERTU DESQUELS LES INTERMEDIAIRES ONT ETE REMUNERES ET L'EXAMEN DES ACTES D'ACQUISITION DES IMMEUBLES ;
DECIDE : ARTICLE 1ER - IL SERA, AVANT DE STATUER SUR LA REQUETE DE LA SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE "STEGIM", PROCEDE, PAR LES SOINS DU MINISTRE DELEGUE AUPRES DU MINISTRE DE L'ECONOMIE ET DES FINANCES, CHARGE DU BUDGET, CONTRADICTOIREMENT AVEC LA SOCIETE REQUERANTE, A UN SUPPLEMENT D'INSTRUCTION AUX FINS DE DETERMINER, APRES EXAMEN DES CONTRATS QUI AVAIENT ETE PASSES AVEC LES INTERMEDIAIRES ET DES ACTES D'ACQUISITION DES IMMEUBLES REVENDUS AU COURS DE LA PERIODE LITIGIEUSE, CELLES DES COMMISSIONS LITIGIEUSES QUI PEUVENT ETRE REGARDEES COMME AYANT ETE PAYEES PAR LA SOCIETE AU LIEU ET PLACE DES PERSONNES AUXQUELLES ELLE A ACHETE LESDITS IMMEUBLES.
ARTICLE 2 - IL EST ACCORDE AU MINISTRE DELEGUE AUPRES DU MINISTRE DE L'ECONOMIE ET DES FINANCES, CHARGE DU BUDGET, UN DELAI DE QUATRE MOIS A COMPTER DE LA NOTIFICATION DE LA PRESENTE DECISION POUR FAIRE PARVENIR AU SECRETARIAT DE LA SECTION DU CONTENTIEUX DU CONSEIL D'ETAT LES RENSEIGNEMENTS DEFINIS A L'ARTICLE PREMIER CI-DESSUS. ARTICLE 3 - LA PRESENTE DECISION SERA NOTIFIEE A LA SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE "STEGIM" ET AU MINISTRE DELEGUE AUPRES DU MINISTRE DE L'ECONOMIE ET DES FINANCES, CHARGE DU BUDGET.

Références :

CGI 257
CGI 268
LOI 70-9 1970-01-02


Publications :

Proposition de citation: CE, 16 novembre 1981, n° 18211
Mentionné aux tables du recueil Lebon
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Composition du Tribunal :

Président : M. Lasry
Rapporteur ?: M. Lobry
Rapporteur public ?: M. Schricke

Origine de la décision

Formation : 7 / 5 ssr
Date de la décision : 16/11/1981

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