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§ France, Conseil d'État, 8ème et 3ème sous-sections réunies, 25 mai 2007, 264323

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Type d'affaire : Administrative
Type de recours : Plein contentieux

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 264323
Numéro NOR : CETATEXT000019279032 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;conseil.etat;arret;2007-05-25;264323 ?

Analyses :

CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES AINSI QUE TAXES ASSIMILÉES ET REDEVANCES - TAXES FONCIÈRES - TAXE FONCIÈRE SUR LES PROPRIÉTÉS BÂTIES - VALEUR LOCATIVE DES LOCAUX COMMERCIAUX - A) CAS OÙ - EN L'ABSENCE D'UN TERME DE COMPARAISON APPROPRIÉ DANS LA COMMUNE - LE LOCAL À ÉVALUER PEUT ÊTRE REGARDÉ COMME PRÉSENTANT UN CARACTÈRE PARTICULIER AU SENS DU A) DU 2° DE L'ART - 1498 DU CGI - DE NATURE À AUTORISER LA RECHERCHE D'UN TERME DE COMPARAISON DANS UNE AUTRE COMMUNE - CONDITION - SITUATION ÉCONOMIQUE ANALOGUE À CELLE DE LA COMMUNE OÙ EST SITUÉ L'IMMEUBLE À ÉVALUER - DATE D'APPRÉCIATION - B) CAS OÙ - FAUTE DE TROUVER AUCUN TERME DE COMPARAISON APPROPRIÉ DANS LA COMMUNE OU DANS UNE AUTRE - L'ADMINISTRATION RECOURT À L'APPRÉCIATION DIRECTE PRÉVUE AU 3° DE L'ART - 1) CADRE DE RÉFÉRENCE À RETENIR PAR L'ADMINISTRATION - 2) VALIDATION DE LA MÉTHODE RETENUE AU CAS D'ESPÈCE.

19-03-03-01 a) En l'absence d'un terme de comparaison approprié dans une commune, un local à évaluer dans le cadre de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties peut être regardé comme présentant un caractère particulier au sens du a) du 2° de l'article 1498 du code général des impôts. Cette situation est de nature à autoriser la recherche d'un terme de comparaison dans une autre commune, dont la situation économique doit être analogue à celle de la commune où est située l'immeuble à évaluer. L'analogie doit s'apprécier non pas à la date de la première évaluation du local à évaluer ou du local de comparaison, mais à la date d'établissement des impositions en litige ou, à défaut, à une date la plus proche possible de celle-ci.,,b) Faute de trouver aucun terme de comparaison approprié dans la commune ou dans une autre, l'administration peut recourir à l'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts.,,1) Les dispositions de l'article 324 AC de l'annexe III à ce code n'excluent pas que l'administration se réfère à un acte ou toute autre donnée dont la date est la plus proche possible du 1er janvier 1970.,,2) En l'espèce, validité de la méthode par laquelle l'administration se réfère au prix résultant d'une cession intervenue en 1988, sans que le contribuable fasse état d'aucun élément permettant d'estimer la valeur vénale de l'immeuble à une date plus proche du 1er janvier 1970, puis actualise ensuite cette valeur par application de l'indice INSEE du coût de la construction, pour en déduire enfin une valeur locative par application d'un taux de rendement de 8 %, habituellement pratiqué en 1970.


Texte :

Vu la décision en date du 25 novembre 2005, par laquelle le Conseil d'Etat statuant au contentieux a, sur le recours de la SOCIETE NATIOCREDIBAIL, enregistré sous le n° 264 323, d'une part annulé le jugement en date du 11 décembre 2003 du tribunal administratif de Cergy-Pontoise rejetant sa demande tendant à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1997 et 1998 dans les rôles de la commune de Tremblay-en-France à raison de l'immeuble situé 9, rue de l'Etang, d'autre part ordonné un supplément d'instruction aux fins de produire les éléments de nature à établir que les communes de Bagnolet et de Tremblay-en-France présentent, à la date d'établissement des impositions en litige, une situation analogue du point de vue économique ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code général des impôts ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Vincent Daumas, Auditeur,

- les observations de la SCP Defrenois, Levis, avocat de la SOCIETE NATIOCREDIBAIL,

- les conclusions de M. Laurent Olléon, Commissaire du gouvernement ;

Considérant que, par décision en date du 25 novembre 2005, le Conseil d'Etat statuant au contentieux a ordonné qu'il soit procédé à un supplément d'instruction contradictoire aux fins de produire les éléments de nature à établir que les communes de Bagnolet et de Tremblay-en-France présentent, à la date d'établissement des impositions en litige, une situation analogue du point de vue économique ;

Considérant que si, dans le rapport qu'il a produit dans le cadre de ce supplément d'instruction, le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie soutient que l'ensemble des communes du département de la Seine-Saint-Denis se trouvent dans des situations économiques analogues, en raison de la taille réduite et de l'homogénéité économique et sociale de ce département, il n'apporte pas les précisions nécessaires pour apprécier le bien-fondé de cette allégation ; que les éléments produits relatifs aux caractéristiques socio-économiques des populations respectives de Bagnolet et Tremblay-en-France ne sont pas, à eux seuls, de nature à établir une analogie de situation économique entre ces deux communes ; que si la proximité des situations respectives des marchés locatifs professionnels dans ces deux communes est, en revanche, de nature à démontrer une telle analogie, l'administration ne fournit sur ce point que des données établies au 1er janvier 1990, c'est-à-dire à la date de la première évaluation du local litigieux et non, comme le prescrivait le supplément d'instruction ordonné, à la date d'établissement des impositions en litige, soit le 1er janvier des années 1997 et 1998 ou, à défaut, à la date la plus proche possible de celle-ci ; qu'ainsi, le terme de comparaison proposé par l'administration, sis à Bagnolet, doit être écarté ;

Considérant que la requérante propose deux autres termes de comparaison situés, respectivement, sur les communes de Villeparisis et Pontoise ; que toutefois, en se bornant, d'une part, à faire valoir la proximité du nombre d'habitants de chacune de ces deux communes avec celui de Tremblay-en-France, tels que ces chiffres ressortent des résultats du recensement de 1999, d'autre part, à souligner la faible distance entre ces communes ou leur égal éloignement par rapport à Paris, la requérante n'établit pas l'analogie de situation économique, à la date d'établissement des impositions en litige, entre la commune d'implantation du local à évaluer et celle de l'un ou l'autre des termes de comparaison proposés ; qu'ainsi, ces termes de comparaison ne peuvent eux aussi, qu'être écartés ;

Considérant qu'en l'absence d'autres termes de comparaison proposés par l'une ou l'autre des parties, il y a lieu de recourir à la méthode subsidiaire de l'appréciation directe, prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;

Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts, pris pour l'application du 3° de l'article 1498 du même code : Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires ; qu'aux termes de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts : En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause (...) ;

Considérant, en premier lieu, que les dispositions de l'article 324 AC précité n'excluent pas que l'administration se réfère, pour évaluer la valeur vénale de l'immeuble selon la méthode d'appréciation directe, à un acte ou toute autre donnée dont la date est la plus proche possible du 1er janvier 1970 ; que la société ne critique pas utilement l'utilisation par l'administration, pour estimer cette valeur, du prix résultant d'une cession intervenue le 29 janvier 1988, dès lors qu'elle ne fait état d'aucun élément qui permettrait d'estimer la valeur vénale de l'immeuble à une date plus proche du 1er janvier 1970 ;

Considérant, en deuxième lieu, que la requérante ne propose aucune méthode alternative d'actualisation que celle retenue par l'administration pour actualiser la valeur vénale de l'immeuble au 1er janvier 1970, fondée sur l'application de l'indice INSEE du coût de la construction ;

Considérant, en troisième lieu, que la requérante soutient que, contrairement aux prescriptions de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts précité, le taux d'intérêt de 8 %, appliqué par l'administration sur la valeur vénale de l'immeuble ainsi actualisée au 1er janvier 1970, pour en déduire sa valeur locative à cette date, ne résulterait pas du taux des placements immobiliers effectivement constatés dans la région à cette même date de référence ; que toutefois, en l'absence de toute précision de nature à étayer cette dernière allégation, ce moyen ne peut qu'être écarté ;

Considérant qu'il est constant que cette méthode, qui, ainsi qu'il vient d'être dit, n'est pas utilement critiquée, aboutit à une valeur locative supérieure à celle retenue pour asseoir les impositions litigieuses ; qu'ainsi, la requérante n'est pas fondée à demander la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge au titre des années 1997 et 1998 dans les rôles de la commune de Tremblay-en-France, à raison de l'immeuble qu'elle possède situé 9 rue de l'Etang ; que sa demande ne peut, par suite, qu'être rejetée ; que doivent être rejetées, par voie de conséquence, ses conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

D E C I D E :

--------------

Article 1er : La demande présentée par la SOCIETE NATIOCREDIBAIL devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la SOCIETE NATIOCREDIBAIL devant le Conseil d'Etat, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, sont rejetées.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à la SOCIETE NATIOCREDIBAIL et au ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique.


Publications :

Proposition de citation: CE, 25 mai 2007, n° 264323
Mentionné aux tables du recueil Lebon
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Composition du Tribunal :

Président : M. Martin Laprade
Rapporteur ?: M. Vincent Daumas
Rapporteur public ?: M. Olléon Laurent
Avocat(s) : SCP DEFRENOIS, LEVIS

Origine de la décision

Formation : 8ème et 3ème sous-sections réunies
Date de la décision : 25/05/2007

Fonds documentaire ?: Legifrance

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