Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La SCI Guerree-Zelli a demandé au tribunal administratif de Châlons-en-Champagne d'annuler l'arrêté du 10 janvier 2018 par lequel le maire de Vitry-le-François ne s'est pas opposé à la déclaration préalable de travaux déposée le 13 novembre 2017 par M. et Mme C... portant sur l'extension d'une construction à usage d'habitation située 5 rue Person ainsi que la décision du 4 mai 2018 rejetant son recours gracieux formé contre cet arrêté.
Par un jugement n° 1801458 du 5 septembre 2019, le tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête, des pièces et des mémoires respectivement enregistrés les 8 et 19 novembre 2019, le 17 juin 2021, 15 avril 2022 et le 29 avril 2022, la SCI Guerree-Zelli représentée par Me Devarenne demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Châlons-en-Champagne du 5 septembre 2019 ;
2°) d'annuler l'arrêté du 10 janvier 2018 par lequel le maire de Vitry-le-François ne s'est pas opposé à la déclaration préalable de travaux déposée le 13 novembre 2017 par M. et Mme C... portant sur l'extension d'une construction à usage d'habitation située 5 rue Person ainsi que la décision du 4 mai 2018 rejetant son recours gracieux formé contre cet arrêté ;
3°) de mettre à la charge de la ville de Vitry-le-François le versement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le jugement attaqué est insuffisamment motivé en ce qu'il n'est pas fondé sur le procès-verbal de constat transmis par la note en délibéré du 11 juillet 2019 ;
- elle justifie d'un intérêt à agir contre l'arrêté attaqué ;
- l'arrêté attaqué est entaché d'incompétence ;
- le dossier de déclaration préalable ne comporte pas l'attestation exigée par les dispositions des articles R. 423-1 et R. 431-35 du code de l'urbanisme et le maire de Vitry-le-François a omis de contrôler la qualité du déclarant alors qu'il disposait d'informations de nature à établir le caractère frauduleux de la demande ou faisant apparaître que les pétitionnaires ne disposaient d'aucun droit à la déposer ;
- l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions des articles L. 111-14 et R. 431-2 du code de l'urbanisme au motif que la surface plancher totale déclarée ne prends pas en compte les combles qui sont aménagés, la cave et le cabanon de jardin, et déduit des surfaces correspondants aux paliers et aux trémies d'escaliers qui sont totalement disproportionnées, ce qui porterait l'ensemble à 216,02m² et est, dès lors, supérieure à 150m² et que le projet aurait dû faire l'objet d'un permis de construire avec recours à un architecte ;
- la surface taxable de 161,93 m² mentionnée dans la déclaration de travaux est d'ailleurs supérieure à ce seuil ;
- les photographies produites pour les combles ne sont corroborées par aucun constat d'huissier et il n'est pas établi que les appareils de mesures soient correctement calibrés ;
- il méconnaît les dispositions de l'article UC9 du plan local d'urbanisme ;
- il méconnaît les dispositions de l'article UC12 du plan local d'urbanisme.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 17 juin 2020, le 21 septembre 2021 et le 22 avril 2022, ainsi que le 4 mai 2022 ce dernier non communiqué, le maire de la commune de Vitry-le-François et les époux C... représentés par Me Noizet concluent à titre principal à l'irrecevabilité de la requête et à titre subsidiaire, à son rejet et à ce qu'une somme de 1 000 euros soit mise à la charge de la SCI Guerree-Zelli et versée à la commune de Vitry-le-François et qu'une somme de 2 500 euros soit mise à la charge de la SCI Guerree-Zelli et versée aux époux C... sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que les moyens ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de la construction et de l'habitat ;
- le code de l'urbanisme ;
- le plan local d'urbanisme de la commune de Vitry-le-François ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Barrois, première conseillère,
- les conclusions de Mme Antoniazzi, rapporteure publique,
- et les observations Me Massin-Trachez, pour la SCI Guerree-Zelli.
Considérant ce qui suit :
1. Les époux C..., propriétaires de la maison d'habitation située au 5 rue Person à Vitry-le-François, ont déposé une déclaration préalable à travaux le 13 novembre 2017 portant sur l'extension d'une construction à usage d'habitation par la création d'une véranda, à laquelle le maire de Vitry-le-François a décidé de ne pas s'opposer par un arrêté du 10 janvier 2018. Par un recours gracieux du 5 mars 2018, la SCI Guerree-Zelli a demandé l'annulation de cet arrêté, qui a été rejeté par un courrier du maire de Vitry-le-François en date du 4 mai 2018. En parallèle, une mission de bornage amiable a échoué le 21 janvier 2019 ce qui a conduit les époux C... à saisir le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne qui a mandaté un expert par un jugement du 24 janvier 2020 et dont le rapport a été déposé le 23 novembre 2020. Par un jugement du 24 janvier 2022, frappé d'appel, le tribunal judiciaire a ordonné le bornage des parcelles AP n° 126, AP n° 127 et AP n° 128 conformément au plan contenu en annexe 6 du rapport de l'expert judiciaire. Par la présente requête, la SCI Guerree-Zelli fait appel du jugement du 5 septembre 2019 par lequel le tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 10 janvier 2018, ensemble du rejet de son recours gracieux du 4 mai 2018.
Sur la fin de non-recevoir soulevée par la commune de Vitry-le-François et les époux C... :
2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date d'enregistrement de la demande de première instance de la SCI Guerree-Zelli : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ". Il résulte de ces dispositions qu'elles ne sont pas applicables à un recours pour excès de pouvoir formé contre une décision de non-opposition à une déclaration de travaux.
3. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation d'un projet de construction. Il ressort des pièces du dossier que la SCI Guerree-Zelli est propriétaire de la parcelle AP 128 située au 3 rue Person et donc le voisin immédiat de la parcelle AP 127 appartenant aux époux C... située au 5 rue Person et que les travaux envisagés seront effectués dans la partie mitoyenne de la parcelle impliquant des travaux de démolition du mur en limite de propriété occasionnant des troubles de la jouissance de leur bien. Dans ces conditions, la fin de non-recevoir invoquée par la commune et les époux C... et tirée du défaut d'intérêt à agir de la SCI Guerree-Zelli doit être écartée.
Sur la régularité du jugement :
4. Si la société requérante soutient que le jugement serait insuffisamment motivé en tant qu'il n'est pas fondé sur les éléments transmis dans la note en délibéré du 11 juillet 2019 et notamment le constat d'huissier de Me Blas en date du 8 juillet 2019, le tribunal n'avait pas toutefois à faire état d'éléments qu'il avait décidé de ne pas communiquer. Par suite, la SCI Guerree-Zelli n'est pas fondée à soutenir que le jugement serait entaché d'irrégularité.
Sur la légalité de la décision de non opposition à déclaration préalable du 10 janvier 2018 :
5. En premier lieu, par un arrêté n° 17177 du 18 avril 2014, régulièrement publié et transmis le même jour au contrôle de légalité, le maire de Vitry-le-François a donné délégation permanente à M. A... E..., huitième adjoint, à l'effet, notamment, de " signer tous documents administratifs courants dans les domaines de sa délégation " et pour exercer les fonctions dans les affaires ci-dessous désignées : (...) Urbanisme ", ce qui habilite son titulaire à signer les arrêtés de non opposition à déclaration préalable de travaux. En outre, ainsi que l'a jugé le tribunal, la mention selon laquelle ces fonctions seront assurées " concurremment " avec le maire n'a ni pour objet ni pour effet d'imposer un exercice conjoint de cette compétence mais seulement de rappeler que le maire peut évoquer toute affaire entrant dans le domaine des compétences ainsi déléguées. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'arrêté attaqué manque en fait et doit être écarté.
6. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique. " et de l'article R. 431-35 du même code : " La déclaration comporte également l'attestation du ou des déclarants qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R*423-1 pour déposer une déclaration préalable. ". Il résulte des dispositions de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme que sous réserve de la fraude, dès lors que le pétitionnaire fournit l'attestation, prévue à l'article R. 431-35 du code de l'urbanisme, selon laquelle il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis, il doit être regardé comme ayant qualité pour présenter cette demande sans que l'autorité administrative puisse exiger de lui la production d'un document établissant soit qu'il est seul propriétaire du mur mitoyen, soit qu'il a l'accord de l'autre copropriétaire de ce mur.
7. En l'espèce, la déclaration préalable de travaux comporte, en page 3, l'attestation prévue à l'article R. 431-35 du code de l'urbanisme et permet ainsi la délivrance d'une autorisation d'urbanisme sous réserve du droit des tiers, sans que l'administration doive procéder à une instruction lui permettant de recueillir des informations de nature à établir ou à faire apparaître le caractère frauduleux. De plus, à la date de la décision attaquée, la société requérante, qui se bornait à soutenir sans l'établir qu'elle était copropriétaire du mur de brique devant faire l'objet d'une démolition, ne démontrait pas l'existence d'une fraude alors qu'en défense les époux C... justifiaient de la construction d'un mur neuf en limite de propriété en parallèle à celui existant afin d'y adosser la véranda. Par ailleurs, les dispositions de l'article 653 du code civil établissent une présomption légale de copropriété des murs séparatifs de propriété. Il résulte notamment du b) de l'article R. 423-1, qu'une déclaration préalable de travaux concernant un mur séparatif de propriété peut, alors même que les travaux en cause pourraient être contestés par les autres propriétaires devant le juge judiciaire sur le fondement des articles 653 et suivants du code civil, être présentée par un seul co-indivisaire. En tout état de cause, à la suite du procès-verbal de carence du géomètre-expert mandaté à l'amiable, les époux C... ont saisi le juge judiciaire afin d'établir si le mur entre leur propriété et celle de la SCI Guerree-Zelli se situe sur l'une ou l'autre des parcelles et ainsi de déterminer son caractère privatif ou mitoyen. Il ressort du rapport du 24 novembre 2020 de l'expert judiciaire sur lequel s'est fondé le tribunal judiciaire dans son jugement du 14 décembre 2021 pour rejeter la demande de la société Guerree-Zelli visant à voir constater la mitoyenneté du mur sur l'axe C-D, que la limite de propriété entre les parcelles 127 et 128 se situe dans le vide laissé au sol entre le bâtiment annexe situé dans la parcelle 128 et le soubassement du mur ancien de la parcelle 127. Par suite, le moyen tiré de l'absence de contrôle de la qualité des déclarants doit être écarté alors qu'aucun élément ne permet de suspecter une fraude quant à la qualité du déclarant et la propriété du mur qui sera démoli et reconstruit.
8. En troisième lieu, d'une part, aux termes de l'article R. 421-14 du code de l'urbanisme : " Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires : b) Dans les zones urbaines d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à quarante mètres carrés ; toutefois, demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de vingt mètres carrés et d'au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d'emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l'emprise totale de la construction au-delà de l'un des seuils fixés à l'article R. 431-2 ; " et de l'article R. 431-2 de ce code : " Pour l'application de l'article 4 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, ne sont toutefois pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques ou les exploitations agricoles qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes : / a) Une construction à usage autre qu'agricole dont la surface de plancher n'excède pas cent cinquante mètres carrés ; (...) / Les demandeurs d'un permis de construire sont tenus de recourir à un architecte pour les projets de travaux sur construction existante conduisant soit la surface de plancher, soit l'emprise au sol de l'ensemble à dépasser l'un des plafonds fixés par le présent article. ". D'autre part, aux termes de l'article L. 111-14 du code de l'urbanisme : " Sous réserve des dispositions de l'article L. 331-10, la surface de plancher de la construction s'entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment." et de l'article R. 111-22 du code de l'urbanisme : " La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : (...) 3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ; 4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ; 5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation (...) ; ".
9. Il ressort des pièces du dossier que la surface totale de plancher de la maison des époux C..., comprenant un rez de chaussée de 45,08 m² (trémis escalier 7,01 m² et garage 13,89 m² déduits), un premier étage de 55,89 m² (trémis escalier 7,04 m² et palier 4,7m²), une véranda de 23,91 m², et un cabanon de jardin de 14,30 m², est de 139,18 m². Contrairement à ce que soutient la SCI requérante, la superficie des combles ne doit pas être comptabilisée dans la surface plancher totale dès lors que les époux C... démontrent par les photographies qu'ils produisent, qui font foi alors même qu'aucun constat d'huissier ne viendrait les corroborer, que la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètres. Aucun élément du dossier ne permet par ailleurs de douter du calibrage correct des outils de mesure utilisés. Par ailleurs, la SCI requérante ne peut pas utilement se prévaloir des mesures réalisées dans sa propre maison, qui n'est pas identique à celle de M. et Mme C..., pour contredire la surface de plancher retenue, et notamment celle relative aux trémies d'escalier et de palier déduite. Il en résulte que la surface de plancher de la maison des époux C... est inférieure à 150 m² et ne nécessitait en conséquence ni le recours à un architecte, ni le dépôt d'un permis de construire. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des articles R. 431-2, R. 111-22 et de l'article L. 111-14 du code de l'urbanisme doit être écarté.
10. En quatrième lieu, aux termes de l'article UC9 du plan local d'urbanisme : " 9.1 Définition / Emprise au sol / L'emprise au sol est le rapport de la surface occupée par la projection verticale du volume hors œuvre brut des bâtiments à la surface du terrain. / 9.2 Dispositions applicables / L'emprise au sol ne peut excéder 60 % de la superficie du terrain pour les constructions à destination d'habitation et 80 % de la superficie du terrain pour les constructions à destination d'activités. (...) ". Il en résulte que compte-tenu de la superficie du terrain de 203m² telle qu'elle ressort de l'acte de vente du bien, l'emprise au sol incluant le projet de véranda peut atteindre 121,80m². D'une part, il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de masse joint à la déclaration préalable de travaux, que le projet litigieux conduit à porter l'emprise au sol totale à 117,95m², compte tenu de l'emprise de la maison de 75,01 m², de l'extension projetée de 27,65 m² et du cabanon de jardin. D'autre part, à supposer même que l'emprise de 1,25 m² du mur situé en fond de parcelle aurait dû être prise en compte dans ce calcul, cet ajout n'aurait pas pour effet de provoquer un dépassement du seuil d'emprise au sol des bâtiments, fixé par l'article UC9 du PLU. Par suite, la SCI Guerree-Zelli n'est pas fondée à soutenir que l'arrêté de non opposition méconnait les dispositions de l'article UC9 précité.
11. En cinquième lieu, aux termes de l'article UC12 du plan local d'urbanisme : " Le stationnement des véhicules doit être assuré en dehors des voies publiques, sauf pour les équipements et services publics. / Pour les constructions à destination d'habitation, il est exigé deux places par logement dont une au moins dans le bâtiment ou un bâtiment annexe. (...) Elle ne s'applique pas non plus dans les cas de réhabilitation de constructions existantes à destination d'habitation ". Dès lors que le projet de travaux conduit en réalité à substituer une véranda existante par une nouvelle véranda plus grande de 5m² et qui demeure attenante à une construction d'habitation existante et alors qu'au surplus, les époux C... détiennent un garage d'une superficie de 13,89 m², la SCI Guerree-Zelli ne peut utilement soulever la méconnaissance des dispositions de l'article UC12 précité.
12. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Guerree-Zelli n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a rejeté sa demande.
Sur les conclusions présentées par la commune de Vitry-le-François et les époux C... sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Vitry-le-François, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SCI Guerree-Zelli demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la SCI Guerree-Zelli une somme de 1 000 euros à verser, d'une part, à la commune de Vitry-le-François, et, d'autre part, une somme de 1 000 euros à verser, aux époux C....
D É C I D E :
Article 1er : La requête de la SCI Guerree-Zelli est rejetée.
Article 2 : La SCI Guerree-Zelli versera la somme de 1 000 euros à la commune de Vitry-le-François et la somme de 1 000 euros aux époux C... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Guerree-Zelli, à M. et Mme D... C... et à la commune de Vitry-le-François.
Délibéré après l'audience du 5 mai 2022, à laquelle siégeaient :
- Mme Vidal, présidente de chambre,
- M. Rees, président-assesseur,
- Mme Barrois, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 25 mai 2022 .
La rapporteure,
Signé : M. B...La présidente,
Signé : S. Vidal
La greffière,
Signé : S. Robinet
La République mande et ordonne au préfet de la Marne en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,
S. Robinet
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N° 19NC03246
