France, Cour administrative d'appel de Nantes, 5ème chambre, 01 juin 2015, 14NT02030

Vu I) la requête n° 14NT02030, enregistrée le 4 août 2014, présentée pour la SAS Quatro Développement, dont le siège social est 24 rue de Clocheville à Tours (37000), par Me Laloum, avocat ;

la SAS Quatro Développement demande à la Cour :

1°) d'annuler le jugement n° 1302520 du 3 juin 2014 par lequel le tribunal administratif d'Orléans a annulé, à la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence " Les terrasses de Choiseul ", de MmeD..., de M. NguyenTronget de MmeH..., l'arrêté du maire de la commune de Tours du 29 mars 2013 lui accordant un permis de construire, ainsi que la décision du 19 juillet 2013 rejetant le recours gracieux formé contre cet arrêté ;

2°) de rejeter la demande présentée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence " Les terrasses de Choiseul ", MmeD..., M. NguyenTronget Mme H...devant le tribunal administratif d'Orléans ;

3°) de mettre à la charge de syndicat des copropriétaires de la Résidence " Les terrasses de Choiseul ", de MmeD..., de M. NguyenTronget de Mme H...la somme de 5000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que les dépens ;

la SAS Quatro développement soutient que :

- en retenant que le projet méconnaissait l'article UN 7 du règlement du plan local d'urbanisme relatif aux implantations des constructions nouvelles par rapport aux limites séparatives, le tribunal administratif a entaché son jugement d'erreur manifeste d'appréciation ; contrairement a ce qu'a estimé le tribunal, les dispositions des a) et ) de l'article UN 7.2.1 ne sont pas exclusives l'une de l'autre et peuvent s'appliquer à une même construction ; le tribunal a effectué une mauvaise appréciation de la hauteur des constructions à retenir puisque la hauteur de 11,80 mètres correspond à la hauteur du bâtiment dans la bande des 15 mètres ; au-delà de la bande des 15 mètres, les constructions ont une hauteur de 5,08 à 7,82 mètres et leur volume varie du rez-de-chaussée au R+3 et chaque volume pris séparément respecte les dispositions applicables du plan local d'urbanisme ; le rez-de-chaussée, d'une hauteur de 2,95 mètres, implanté en limite séparative nord et en retrait de 5,08 mètres de la limite séparative ouest respecte le a) de l'article UN 7.2.1 ; le R+2 d'une hauteur de 8,50 mètres est implanté en retrait de 5,85 mètres et respecte ainsi le b) de ce même article ; et le R+3 d'une hauteur de 10,95 mètres est implantée en retrait de 7,82 de la limite ouest et respecte ainsi le b) de ce même article ;

- aucun autre moyen développé en première instance n'est fondé, ainsi que l'a jugé le tribunal ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 2 décembre 2014, présenté pour le syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Terrasses de Choiseul ", représenté par son syndic, élisant domicile..., Mme C...D..., demeurant..., M. I...NguyenTrong, demeurant au cabinet de Me Benoit, 62 avenue de Grammont à Tours (37000)et Mme G...H..., demeurant..., par Me Benoit, avocat ; ils concluent au rejet de la requête et à ce que soient mis à la charge de la société Quatro Développement et de la commune de Tours, les dépens, ainsi que la somme de 2500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

ils soutiennent que :

- MmeE..., M. NguyenTronget MmeH..., voisins du projet, ont bien intérêt à agir ;

- l'assemblée des copropriétaires a habilité le syndic à saisir le tribunal d'un recours contre le permis de construire accordé à la société Quatro Développement le 3 septembre 2013, soit avant l'introduction de la requête le 9 septembre 2013 ; un syndicat de copropriétaires a par ailleurs intérêt à contester un permis de construire ;

- le tribunal a correctement apprécié les dispositions de l'article UN 7 et plus largement l'esprit du PLU ; les schémas annexés montrent qu'une construction nouvelle doit être prise dans son ensemble ; soit cette construction est d'une hauteur maximale inférieure ou égale à 3,5 mètres et alors le a) de l'article 7.2.1 s'applique, soit la hauteur maximale est supérieure à 3,5 mètres et c'est le b) de ce même article qui s'applique ; en vertu de l'article UN 10.1 du règlement du PLU, la hauteur maximum de référence est de 11,80 mètres, de sorte que le b) de l'article UN 7.2.1 aurait du être respecté, ce qui n'est pas le cas puisque la distance minimale de retrait de 7,86 mètres n'est pas respectée ;

Vu le mémoire, enregistré le 21 avril 2015, présenté pour la commune de Tours, par Me Cebron de Lisle ; la commune de Tours conclut aux mêmes fins que précédemment par les mêmes moyens ;

Vu II) la requête n° 14NT02112, enregistrée le 5 août 2014, présentée pour la commune de Tours, représentée par son maire, par Me Cebron de Lisle, avocat ;

la commune demande à la Cour :

3°) de mettre à la charge de syndicat des copropriétaires de la Résidence " Les terrasses de Choiseul ", de MmeD..., de M. NguyenTronget de Mme H...la somme de 3000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que les dépens ;

la commune soutient que :

- le tribunal a constaté a bon droit l'irrecevabilité du recours formé par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Choiseul, du fait du défaut de pouvoir régulier donné à son syndic ;

- en revanche, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, les autres requérants n'ont pas intérêt à agir au regard des dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme puisqu'ils ne démontrent pas que les travaux envisagés seraient de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation et de jouissance des biens dont ils sont propriétaires ou locataires ; par ailleurs, le projet prévoit de détruire des immeubles existants qui sont plus hauts que ceux qui seront construits, de sorte que l'éventuelle contrainte visuelle qui existe aujourd'hui sera moins forte ;

- en retenant que le projet méconnaissait l'article UN 7 du règlement du plan local d'urbanisme relatif aux implantations des constructions nouvelles par rapport aux limites séparatives, le tribunal administratif a entaché son jugement d'erreur de droit et d'erreur manifeste d'appréciation ; dans la bande constructible des 14,95 mètres, le bâtiment est implanté en limite séparative ouest ; au-delà de cette profondeur, le bâtiment se retire de la limite ouest de 5,25 mètres à 5,54 mètres ; le projet est composé de volumes variant du rez-de-chaussée au R+3 ; le volume du rez-de-chaussée, d'une hauteur de 2,95 mètres, est implanté en limite nord et en retrait de 5,08 de la limite séparative ouest, le volume de R+2, d'une hauteur de 8,50 mètres à l'acrotère est implanté en retrait de 5,87 mètres de la limite nord et de 5,29 mètres de la limite ouest et le volume R+3, d'une hauteur de 10,95 mètres à l'acrotère, est implanté en retrait de 9,32 mètres par rapport à la limite nord et de 7,57 mètres par rapport à la limite ouest, de sorte que les règles fixées par le Plu sont bien respectées pour le rez-de-chaussée et pour chacun des volumes supérieurs ; les parcelles qui longent la façade nord des parcelles cadastrées section BZ 206, 207 et 208 sont des parcelles appartenant à des propriétaires privés et non une voie publique, de sorte que la notion d'alignement de voirie ne trouve pas à s'appliquer ici ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 1er décembre 2014, présenté pour le syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Terrasses de Choiseul ", représenté par son syndic, élisant domicile..., Mme C...D..., demeurant..., M. I...NguyenTrong, demeurant au cabinet de Me Benoit, 62 avenue de Grammont à Tours (37000)et Mme G...H..., demeurant..., par Me Benoit, avocat ;

ils concluent au rejet de la requête et à ce que soient mis à la charge de la société Quatro Développement et de commune de Tours les dépens, ainsi que la somme de 2500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

ils soutiennent que :

- MmeE..., M. NguyenTronget MmeH..., voisins du projet, ont bien intérêt à agir ;

Vu le jugement attaqué ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 11 mai 2015 :

- le rapport de Mme Rimeu, premier conseiller ;

- les conclusions de Mme Grenier, rapporteur public ;

- et les observations de Me Laloum, avocat de la société Quatro Développement, celles de MeF..., de la SCP Cebron de Lisle Benzekri, avocat de la commune de Tours et celles de Me Benoit, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence " Les terrasses de Choiseul ", de MmeD..., de M. NguyenTronget de MmeH... ;

1. Considérant que les requêtes susvisées sont dirigées contre un même jugement et ont fait l'objet d'une instruction commune ; qu'il y a lieu de les joindre pour qu'elles fassent l'objet d'un seul arrêt ;

2. Considérant que, par un arrêté du 29 mars 2013, le maire de la commune de Tours a délivré à la société Quatro Développement un permis de construire un ensemble immobilier à usage d'habitation sur un terrain situé 1 quai de Portillon ; que cette société, ainsi que la commune de Tours relèvent appel du jugement du 3 juin 2014, par lequel le tribunal administratif d'Orléans a annulé, à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Terrasses de Choiseul ", de MmeD..., de M. NguyenTronget de MmeH..., l'arrêté en question du 29 mars 2013 ainsi que la décision du 19 juillet 2013 rejetant le recours gracieux formé contre et arrêté ;

Sur les fins de non-recevoir opposés par la commune de Tours :

3. Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme, issues de l'ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement (...) " ;

4. Considérant, d'une part, que les dispositions précitées de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme, qui affectent la substance du droit de former un recours pour excès de pouvoir contre une décision administrative, ne sont applicables qu'aux recours formés contre des décisions intervenues après leur entrée en vigueur ; que par suite, ces dispositions ne sont pas applicables au recours formé par MmeD..., M. NguyenTronget Mme H...contre le permis de construire du 29 mars 2013 ;

5. Considérant, d'autre part, que MmeD..., M. NguyenTronget Mme H...demeurent au cabinet de Me Benoit, 62 avenue de Grammont à Tours (37000); que cette qualité de voisin leur donne intérêt pour agir contre le permis de construire accordée à la société Quatro Développement ; qu'au surplus, et en tout état de cause, ainsi que l'a indiqué le tribunal administratif d'Orléans, la construction autorisée, qui sera visible depuis la résidence de MmeD..., M. NguyenTronget Mme H...et aura une vue sur celle-ci, est de nature à affecter directement les conditions d'occupation et de jouissance de leur bien au sens des dispositions précitées de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ; qu'il suit de là que la commune de Tours n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif d'Orléans a écarté la fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de MmeD..., M. NguyenTronget Mme H...;

6. Considérant enfin, que dès lors que MmeD..., M. NguyenTronget Mme H...avaient intérêt à agir, la demande présentée devant le tribunal administratif d'Orléans était recevable, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la recevabilité de la demande en tant qu'elle était présentée par le syndicat des copropriétaires de la résidence de Choiseul ; qu'au surplus, et en tout état de cause, il ressort du mandat de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 septembre 2013 que le syndic était régulièrement habilité, à la date d'introduction du recours, pour agir en justice contre le permis de construire du 29 mars 2013 au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence " Les terrasses de Choiseul " ;

Sur la légalité du permis de construire du 29 mars 2013 et de la décision de rejet du recours gracieux du 19 juillet 2013 :

7. Considérant qu'aux termes de l'article UN 7 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Tours : " Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives / (...) Les saillies ponctuelles ne sont pas prises en compte dans les calculs des distances qui sont définies ci-après. / De même, les règles définies ci-après ne font pas de distinction entre limite séparative latérale et limite séparative de fond de parcelle. (...) / 7.1 Dans une bande de 15 mètres prise à compter de l'alignement / 7.1.1 Nouvelles constructions / Les constructions nouvelles peuvent être édifiées en limites séparatives ou en retrait de celles-ci d'une distance minimale de 3 mètres (cf. schémas n°1 ou 2 en annexe 2.1) (...) / 7.2 Au-delà de la bande de 15 mètres prise à compter de l'alignement / 7.2.1 Nouvelles constructions et extensions / L'un des deux cas suivants peut être mis en oeuvre (cf. schéma n°6.1 en annexe 2.2) / a - Les nouvelles constructions ou extensions d'une hauteur inférieure ou égale à 3,5 mètres peuvent être implantées en limites séparatives ou à une distance égale aux 2/3 de la hauteur de la construction envisagée, sans être inférieure à 4 mètres / b - Les nouvelles constructions ou extensions d'une hauteur supérieure à 3,5 mètres doivent être implantées éloignées des limites séparatives à une distance égale aux 2/3 de la hauteur de la construction envisagée, sans être inférieure à 4 mètres dans les conditions définies à l'article UN 10.3.2.1 / Les constructions nouvelles peuvent être implantées en limites séparatives ou à une distance égale aux 2/3 de la hauteur de la construction envisagée, sans être inférieure à 4 mètres et dans les conditions définies à l'article UN 10.3.2.1, à condition qu'elles soient adossées à un volume bâti existant lui-même implanté en limites séparatives et de hauteur supérieure à 3,5 mètres (...) " ; qu'aux termes de l'article UN 10 du même règlement, consacré à la hauteur maximale des constructions : " (...) 10.1 Définitions / La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant les travaux d'exhaussement ou d'affouillement du sol nécessaires pour la réalisation du projet. / (...)/ Elle est calculée à l'égout de toiture ou au sommet de l'acrotère./ (...) / 10.3.2.1. Au-delà de la bande de 15 mètres ou 18 mètres dans le secteur UN zt, prise à compter de l'alignement / La hauteur des constructions autorisées en limites séparatives à l'article UN 7.2.1 a et UN 7.3.2 a ne peut excéder 3,50 mètres. / Cette hauteur de 3,5 mètres peut être dépassée, pour les constructions nouvelles autorisées par l'article UN 7.2.1 b (2ème alinéa) à s'adosser à un volume bâti existant de hauteur supérieure, sans toutefois excéder celle-ci. / La hauteur des constructions autorisées en retrait des limites séparatives à l'article UN 7.2.1 b (1er alinéa) ne peut excéder la hauteur maximale fixée au plan des hauteurs minorée de 3 mètres. (...) " ; que l'annexe au plan local d'urbanisme définit la hauteur maximale comme " la différence d'altitude mesurée verticalement en en tout point entre le terrain naturel avant les travaux de terrassement et d'exhaussement nécessaires à la réalisation du projet correspondant au point le plus bas et le plus haut de la façade de la construction envisagée ", et précise que le retrait par rapport aux limites séparatives est " la distance mesurée horizontalement depuis chaque point du nu de la façade, à l'exception des saillies ponctuelles, jusqu'à point le plus proche de la limite séparative. " ;

8. Considérant qu'il résulte de ces dispositions que, dans la zone UN, les constructions implantées au-delà de la bande des quinze mètres par rapport à l'alignement ne peuvent excéder une hauteur maximale de 3,5 mètres que si, soit la construction projetée est adossée à un volume bâti existant lui même implanté en limite séparative et de hauteur supérieure à 3,5 mètres, soit la construction projetée est implantée éloignée des limites séparatives à une distance égale aux 2/3 de la hauteur de la construction envisagée, sans être inférieure à 4 mètres ; que par ailleurs, au regard des dispositions précitées des articles UN 7 et UN 10 éclairées par les définitions fixées à l'annexe au plan local d'urbanisme, la hauteur d'une construction à prendre en compte pour apprécier les règles de distance aux limites séparatives est celle de la façade de cette construction qui fait face à cette limite séparative, calculée à partir du sol jusqu'à l'égout de toiture ou le sommet de l'acrotère ;

9. Considérant qu'en l'espèce, il ressort des pièces du dossier qu'au-delà de la bande des quinze mètres par rapport à l'alignement, la hauteur de la façade du bâtiment B en limite séparative ouest, calculée à partir du sol jusqu'au sommet de l'acrotère, est de 10,95 mètres ; que si les requérants soutiennent que, dans cette bande située au-delà des quinze mètres à partir de l'alignement de voirie, ce bâtiment se présente sous la forme de différents volumes, rez-de-chaussée, R+2 et R+3, respectant, chacun pris séparément, les dispositions précitées des articles UN 7.2.1 a et b, aucune des dispositions précitées, éclairées par les schémas auxquelles elles renvoient et qui figurent en annexe au règlement du plan local d'urbanisme, ne permet la prise en compte de volumes différents dans une même construction; que par suite, eu égard à sa hauteur supérieure à 3,5 mètres, le bâtiment B devait, dans la bande située au-delà des quinze mètres à partir de l'alignement de voirie, respecter les dispositions précitées du b de l'article UN 7.2.1 ; que dès lors qu'à l'ouest, ce bâtiment n'est pas adossé à un volume bâti existant lui même implanté en limite séparative et de hauteur supérieure à 3,5 mètres, il devait respecter une distance à la limite séparative égale au deux tiers de sa hauteur, sans pouvoir être inférieure à 4 mètres, soit 7,30 mètres ; qu'il ressort cependant des pièces du dossier de demande de permis que, dans la bande située au-delà des quinze mètres par rapport à l'alignement de voirie, le bâtiment B est implanté à une distance allant de 4,6 mètres à 5,6 mètres de la limite séparative ouest ; que par suite, c'est à bon droit que le tribunal administratif d'Orléans a estimé que le projet autorisé par le permis litigieux ne respecte pas les dispositions précitées de l'article UN 7 du règlement du plan local d'urbanisme ; qu'en outre, il n'est pas contesté par les requérants que cette illégalité, qui affecte la conception du bâtiment le plus important du projet, remet en cause l'économie générale de celui-ci et est par suite de nature à entraîner l'annulation totale du permis de construire du 29 mars 2013 et de la décision de rejet du recours gracieux du 19 juillet 2013 ;

10. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la société Quatro Développement et la commune de Tours ne sont pas fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué du 3 juin 2014, le tribunal administratif d'Orléans a annulé l'arrêté du 29 mars 2013 et la décision du 19 juillet 2013 ;

Sur les dépens :

11. Considérant que le syndicat des copropriétaires de la Résidence " Les terrasses de Choiseul ", MmeD..., M. NguyenTronget Mme H...n'ont pas acquitté la contribution pour l'aide juridique dans l'instance d'appel ; que par ailleurs, par le jugement attaqué du 3 juin 2014, le tribunal administratif d'Orléans leur a accordé la somme qu'ils demandaient au même titre en première instance ; que par suite les conclusions des défendeurs tendant à ce que la contribution juridique acquittée leur soit remboursée ne peuvent qu'être rejetées ;

Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

12. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge du syndicat des copropriétaires de la Résidence " Les terrasses de Choiseul ", de MmeD..., de M. NguyenTronget de MmeH..., qui ne sont pas la partie perdante, le versement des sommes demandées par la société Quatro Développement et par la commune de Tours au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu en revanche, en application de ces dispositions, de mettre à la charge de la société Quatro Développement et de la commune de Tours une somme de 1000 euros chacun au titre des frais exposés et non compris dans les dépens exposés par le syndicat des copropriétaires de la Résidence " Les terrasses de Choiseul ", MmeD..., M. NguyenTronget MmeH... ;

DÉCIDE :

Article 1er : La requête n° 14NT02030 de la société Quatre Développement et la requête n° 14NT02112 de la commune de Tours sont rejetées.

Article 2 : La société Quatro Développement et la commune de Tours verseront chacune au syndicat des copropriétaires de la Résidence " Les terrasses de Choiseul ", MmeD..., M. NguyenTronget Mme H...la somme de 1000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 :Les conclusions du syndicat des copropriétaires de la Résidence " Les terrasses de Choiseul ", MmeD..., M. NguyenTronget Mme H...tendant au remboursement des dépens sont rejetées.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la SAS Quatro Développement, à la commune de Tours, au syndicat des copropriétaires de la Résidence " Les terrasses de Choiseul ", à Mme C...D..., à M. I...NguyenTronget à Mme G...H.au cabinet de Me Benoit, 62 avenue de Grammont à Tours (37000)

Délibéré après l'audience du 11 mai 2015, à laquelle siégeaient :

- M. Lenoir, président de chambre,

- M. Francfort, président-assesseur,

- Mme Rimeu, premier conseiller.

Lu en audience publique, le 1er juin 2015.

Le rapporteur,

S. RIMEU

Le président,

H. LENOIR

Le greffier,

C. GOY

N°s 14NT02030,...

| France, Cour administrative d'appel de Nantes, 5ème chambre, 01 juin 2015, 14NT02030

Synthèse

Composition du Tribunal

Origine de la décision