| France, Cour administrative d'appel de Paris, 1ère chambre, 11 février 2016, 14PA02227

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société Avenir A...Habitat a demandé au tribunal administratif de Paris d'annuler la décision du 11 avril 2013 par laquelle le maire de Paris a décidé d'exercer le droit de préemption sur l'immeuble situé 60 rue de la Convention à Paris 15ème.

Par un jugement n° 1305635 du 10 avril 2014, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande.

Procédure devant la Cour :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 21 mai 2014 et 1er décembre 2015, la société Avenir A...Habitat, devenue société ABH Investissements, représentée par MeA..., demande à la Cour :

1°) d'annuler le jugement n° 1305635 du 10 avril 2014 du tribunal administratif de Paris ;

2°) d'annuler la décision du 11 avril 2013 ;

3°) d'enjoindre à la ville de Paris de renoncer à exercer son droit de préemption sur l'immeuble, de mettre fin au bail emphytéotique conclu avec Paris OPH habitat et de proposer la rétrocession de cet immeuble à la société ABH Investissements, le tout dans un délai d'un mois à compter de l'arrêt à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

4°) de mettre à la charge de la ville de Paris le versement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le jugement est irrégulier dès lors que les premiers juges ont omis de répondre à l'un des moyens qu'elle avait soulevés ;

- la décision de préemption litigieuse est dépourvue de base légale dès lors que la délibération instituant le droit de préemption urbain n'a pas été renouvelée ou modifiée à la suite de la modification du plan local d'urbanisme par délibérations des 29 et 30 septembre 2009 et 6 et

7 février 2012 ;

- la décision est également dépourvue de base légale en ce que la délibération des 16 et

17 octobre 2006 instituant le droit de préemption urbain est insuffisamment motivée, en méconnaissance des dispositions de l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme ;

- il n'est pas justifié de la notification au vendeur de la décision de préemption dans le délai de deux mois prévu par les dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme ;

- la décision de préemption est insuffisamment motivée au regard des dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ;

- la réalité du projet justifiant l'exercice du droit de préemption n'est pas établie ;

- l'exercice du droit de préemption ne répond pas à un intérêt général suffisant.

Par un mémoire en défense et un mémoire complémentaire, enregistrés les 27 novembre et 17 décembre 2015, la ville de Paris, représentée par MeB..., conclut au rejet de la requête et à ce que le versement de la somme de 3 000 euros soit mis à la charge de la société ABH Investissements sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient qu'aucun des moyens soulevés par la requérante n'est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Amat,

- les conclusions de M. Romnicianu, rapporteur public,

- les observations de Me Le Dantec, avocat de la société ABH habitat et de Me Claude-Loonis, avocat de la ville de Paris.

1. Considérant que, par une décision du 11 avril 2013, le maire de Paris a exercé le droit de préemption sur l'immeuble situé 60 rue de la Convention à Paris 15ème appartenant à Mme C... ; que la société Avenir A...Habitat, devenue la société ABH Investissements, qui s'était portée acquéreur relève appel du jugement du 10 avril 2014 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à l'annulation de la décision de préemption du 11 avril 2013 ;

Sur la régularité du jugement attaqué :

2. Considérant que la société requérante soutient que les premiers juges ont insuffisamment répondu au moyen tiré de ce que la décision en litige était dépourvue de base légale compte tenu de l'illégalité de la délibération des 16 et 17 octobre 2006 instituant le droit de préemption urbain en zone U du plan local d'urbanisme de Paris ; que, toutefois, le tribunal a répondu à ce moyen au point 16 du jugement attaqué en précisant que cette délibération étant définitive et dépourvue de caractère réglementaire, la société requérante n'était pas recevable à exciper des irrégularités qui entacheraient les conditions dans lesquelles elle a été prise ; que si la requérante fait valoir qu'elle avait également soutenu devant les premiers juges que la délibération des 16 et 17 octobre 2006 aurait dû être confirmée après les modifications du plan local d'urbanisme intervenues par délibérations des

29-30 septembre 2009 et 6-7 février 2012, ce moyen était inopérant dès lors qu'il n'était même pas allégué que les modifications ainsi intervenues auraient affecté l'étendue de la zone U et en tout état de cause le classement de l'immeuble en litige ; que les premiers juges pouvaient dès lors s'abstenir d'y répondre ; que par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le jugement est insuffisamment motivé et, par suite, irrégulier ;

Sur les conclusions aux fins d'annulation de la décision du 11 avril 2013 :

En ce qui concerne l'exception d'illégalité :

3. Considérant que par délibération des 16 et 17 octobre 2006, le conseil de Paris, siégeant en formation de conseil municipal, a institué, en application de l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme, le droit de préemption urbain sur les zones U du plan local d'urbanisme approuvé et sur les périmètres des plans de sauvegarde et de mise en valeur du Marais et du 7ème arrondissement ; que cette délibération transmise au contrôle de légalité le 19 octobre 2006 a été publiée au bulletin municipal officiel de la ville de Paris le 28 novembre 2006 ; qu'elle a fait l'objet d'un affichage durant deux mois en mairie à compter du 19 octobre 2006 et d'une insertion dans deux journaux le 20 octobre 2006 ; que cette délibération a donc reçu la publicité requise par les dispositions combinées des articles R. 211-2 et R. 211-4 du code de l'urbanisme et est devenue définitive ; que la délibération instituant le droit de préemption urbain, qui a pour seul effet de rendre applicable dans des zones particulières une réglementation préexistante, est dépourvue de caractère réglementaire et ne forme pas avec les décisions individuelles de préemption prises dans ces zones une opération administrative unique comportant un lien tel que les illégalités qui l'affecteraient pourraient, alors même que la délibération a acquis un caractère définitif, être régulièrement invoquées par la voie de l'exception ; qu'il suit de là que la société requérante n'est pas recevable à exciper de l'illégalité de la délibération des 16 et 17 octobre 2006 instituant le droit de préemption en zone U à Paris ; que comme dit ci-dessus, il ne ressort d'aucun élément du dossier que les modifications du plan local d'urbanisme de la ville de Paris intervenues les 29-30 septembre 2009 et 6-7 février 2012 auraient eu pour effet d'étendre ou de réduire la zone U et en tout état de cause de modifier le classement de la parcelle litigieuse ;

En ce qui concerne le respect du délai de deux mois pour exercer le droit de préemption :

4. Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme que le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption ; que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise ; que, par ailleurs, aux termes de l'article R. 213-25 du code de l'urbanisme : " Les demandes, offres et décisions du titulaire du droit de préemption et des propriétaires prévues par le présent titre sont notifiées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier, par dépôt contre décharge ou par voie électronique (...) " ; que l'article 656 du code de procédure civile dispose : " Si une personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l'huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655 " ; qu'enfin l'article 664-1 du même code dispose : " La date de la signification d'un acte d'huissier de justice (...) est celle du jour où elle est faite à personne, à domicile, à résidence (...) " ;

5. Considérant que la déclaration d'intention d'aliéner a été reçue par la ville de Paris le 12 février 2013 ; que, comme le permet l'article R. 213-25 du code de l'urbanisme, la ville de Paris a fait signifier sa décision de préempter, en date du 11 avril 2013, par acte d'huissier ; qu'en l'absence de la propriétaire et après que l'huissier a vérifié, ainsi qu'il résulte des mentions de l'acte, l'exactitude de son adresse, la signification a été faite, le 12 avril 2013, au domicile de la propriétaire conformément aux dispositions précitées de l'article 656 du code de procédure civile ; que cette signification à domicile vaut notification de la décision à la date du 12 avril 2013, alors même qu'il n'est pas démontré que le vendeur en a effectivement eu connaissance le jour même ; que, par suite, le moyen tiré de ce que la décision en litige est illégale faute pour le propriétaire d'avoir été informé dans un délai de deux mois de la décision de la ville de Paris de préempter son bien ne peut qu'être écarté ;

En ce qui concerne la motivation de la décision :

6. Considérant qu'aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. (...) Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en oeuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou, en l'absence de programme local de l'habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en oeuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu'il s'agit d'un bien mentionné à l'article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération " ; qu'aux termes de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat (...) de permettre le renouvellement urbain (...) " ;

7. Considérant qu'il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit si, d'une part, elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption ; que lorsque la loi autorise la motivation par référence à un programme local de l'habitat, les exigences résultant de l'article L. 210-1 doivent être regardées comme remplies lorsque la décision de préemption se réfère à une délibération fixant le contenu ou les modalités de mise en oeuvre d'un programme local de l'habitat et qu'un tel renvoi permet de déterminer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement que la collectivité publique entend mener au moyen de cette préemption ; qu'à cette fin, la collectivité peut soit indiquer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement du programme local de l'habitat à laquelle la décision de préemption participe, soit se borner à renvoyer à la délibération si celle-ci permet d'identifier la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement poursuivie, eu égard notamment aux caractéristiques du bien préempté et au secteur géographique dans lequel il se situe ;

8. Considérant que la décision contestée vise la délibération 2011 DLH 89 des 28 et

29 mars 2011 adoptant le programme local de l'habitat entre 2011 et 2016 tel qu'arrêté par délibération des 15 et 16 novembre 2010 du conseil municipal de Paris, précise que le droit de préemption est exercé en vue de la création de vingt-six logements sociaux dans le cadre des actions mises en oeuvre par la ville pour réaliser le programme de l'habitat afin notamment d'accroître le taux de logements sociaux dans le 15ème arrondissement qui n'était que de 15,32 % au 1er janvier 2011 alors que l'accroissement de la part de logements sociaux constitue un des objectifs de l'habitat dans cet arrondissement afin de se rapprocher du seuil de 25 % de logements sociaux prévu par la loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social ; que, dans ces conditions, la décision litigieuse, qui permet de savoir quelle action du programme local de l'habitat la commune entendait mener au moyen de la préemption, est suffisamment motivée au regard des dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ;

En ce qui concerne la réalité du projet d'action ou d'opération d'aménagement :

9. Considérant qu'il résulte des dispositions des articles L. 210-1 du code de l'urbanisme que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date,

10. Considérant que la société requérante soutient que l'existence du projet d'aménagement en vue duquel le maire de Paris a préempté l'immeuble n'est pas suffisamment établi ; que, toutefois, il ressort du programme local de l'habitat auquel renvoie la décision de préemption que la ville s'est fixé comme objectif d'atteindre 20 % en 2013 et 25 % en 2030 de logements sociaux en se portant acquéreur de terrains et immeubles privés notamment par l'exercice du droit de préemption ; qu'en particulier dans le 15ème arrondissement, qui reste déficitaire en logements sociaux, le programme local de l'habitat fixe comme objectif de résorber le déficit de ces derniers afin de contribuer significativement à l'offre de logements sociaux à Paris ; que, par ailleurs, le 2 avril 2013, soit antérieurement à la décision litigieuse, la direction du logement et de l'habitat de la ville de Paris a réalisé une étude de faisabilité technique concernant l'immeuble objet du droit de préemption proposant tout d'abord des travaux sur les parties communes, la réfection de trois logements vacants et la réfection de sept logements soumis à la loi de 1948 puis, à la suite du départ des locataires, la rénovation de douze ou treize autres logements ainsi que la conservation des deux surfaces commerciales en rez-de-chaussée et sous-sol ; que le coût de cette opération a été évalué à la somme de 11 525 000 euros sans travaux dans la partie commerciale ; qu'ainsi, et alors que le maintien dans les lieux de certains locataires comme la conservation de surfaces commerciales n'interdisent pas la réalisation de logements sociaux dans le cadre du programme local de l'habitat, la ville de Paris justifiait, à la date du 11 avril 2013 d'exercice du droit de préemption, de la réalité d'un projet répondant aux conditions mentionnées par les articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme ;

En ce qui concerne le caractère d'intérêt général :

11. Considérant que la mise en oeuvre du droit de préemption urbain doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant ;

12. Considérant que la société requérante fait valoir que l'opération en litige ne répondrait pas à un intérêt général suffisant compte tenu du coût de l'opération, de l'occupation des locaux par des locataires et de l'existence d'autres projets dans le 15ème arrondissement visant à la création de logements sociaux ; que, toutefois, ainsi qu'il a été dit précédemment, l'opération tend à mettre en oeuvre le programme local de l'habitat et à rapprocher le 15ème arrondissement, qui reste déficitaire en logement social quand bien même ce déficit serait plus important dans la partie nord ouest de l'arrondissement que dans celle où est situé le projet, du seuil de 25 % de logements sociaux ; que, par ailleurs, l'opération doit se dérouler en plusieurs phases en fonction du départ des locataires et vise à la réfection des parties communes ainsi qu'à la réhabilitation de tous les logements ; qu'enfin, le service des domaines a estimé dans son avis du 19 mars 2013 que le prix d'acquisition de l'immeuble mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner correspond à une estimation haute et peut être accepté ; que l'évaluation faite du coût de l'opération dans l'étude de faisabilité ne suffit pas à établir le coût excessif du projet au regard de l'intérêt général résultant de la création de vingt-six logements sociaux ;

13. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société ABH Investissements n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande ; que, par voie de conséquence, ses conclusions aux fins d'injonction ainsi que celles tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées ; qu'en revanche il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la société ABH Investissements une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la ville de Paris ;

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de la société ABH Investissements est rejetée.

Article 2 : La société ABH Investissements versera à la ville de Paris une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société ABH Investissements et à la ville de Paris.

Délibéré après l'audience du 28 janvier 2016, à laquelle siégeaient :

- Mme Pellissier, président de chambre,

- M. Gouès, premier conseiller,

- Mme Amat, premier conseiller,

Lu en audience publique, le 11 février 2016.

Le rapporteur,

N. AMATLe président,

S. PELLISSIERLe greffier,

E. CLEMENTLa République mande et ordonne au ministre de l'écologie du développement durable et de l'énergie en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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