Vu la requête, enregistrée le 11 juillet 2012, présentée pour l'ASSOCIATION DES LOCATAIRES DE LA RESIDENCE "LECLERC ARGENSON", dont le siège est situé 28 boulevard du Général Leclerc à Neuilly-sur-Seine (92200), par Me Gonzalez, avocat ; l'ASSOCIATION DES LOCATAIRES DE LA RESIDENCE "LECLERC ARGENSON" demande à la Cour :
1° d'annuler le jugement n° 1005367 en date du 25 avril 2012 en tant que, par ce jugement, après avoir annulé l'article 1er de la convention dite " APL " n° 3282 conclue le 13 novembre 2007 entre l'Etat et la Société d'économie mixte de Neuilly (Semine), le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté le surplus des conclusions de sa demande tendant à l'annulation de cette convention ;
2° de prononcer l'annulation de la convention litigieuse ;
3° de mettre à la charge de l'Etat et de la Semine une somme de 2 500 euros chacun au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Elle soutient que :
- la convention du 13 novembre 2007 constituant un acte règlementaire indivisible, l'annulation de son article 1er aurait dû conduire les premiers juges à l'annuler intégralement, et cela d'autant plus que l'article 1er constitue le socle de la convention ;
- il ressort de la commune intention des parties que la convention litigieuse a été conclue sur le fondement de l'article R. 353-127 du code de la construction et de l'habitation, tout en dérogeant aux clauses du modèle-type défini à l'annexe III de cet article en violation des dispositions de l'article R. 353-126 dudit code, le but des parties étant de faire bénéficier la Semine d'un prêt conventionnel sans obligation de rénovation et de l'autoriser à augmenter substantiellement le montant des loyers ;
- le signataire de la convention du 13 novembre 2007 n'a pas justifié d'une délégation de signature régulièrement publiée ;
- la convention litigieuse a été signée en prévoyant la réalisation de travaux d'amélioration alors qu'il était acquis que ces travaux ne seraient pas mis en oeuvre ; les dispositions de l'article R. 353-127 du code de la construction et de l'habitation ont donc été méconnues ;
- en prévoyant que le montant maximum des loyers de la résidence " Leclerc Argenson " est fixé à 10,16 euros le mètre carré de surface utile, l'article 8 de la convention litigieuse méconnaît les dispositions de l'annexe de l'article R. 353-19 du code de la construction et de l'habitation qui prévoient que le plafond des loyers est fixé en fonction du mètre carré de surface corrigée ; la clause prévue par l'article 8 de la convention est également contraire aux dispositions de l'annexe de l'article R. 353-59 ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de la construction et de l'habitation ;
Vu la circulaire UHC/DH2 n° 2007-41 du 6 juillet 2007 ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 14 janvier 2014 :
- le rapport de M. Guiard, premier conseiller,
- les conclusions de M. Locatelli, rapporteur public,
- et les observations de MeB..., pour la société d'économie mixte de Neuilly ;
1. Considérant que la commune de Neuilly-sur-Seine a cédé le 2 janvier 2007 à la société d'économie mixte de Neuilly (Semine) la résidence " Leclerc Argenson " constituée de 157 logements et située sur le territoire communal ; que cette acquisition ayant été financée en partie par un " prêt conventionné locatif " (PCL), une convention, ouvrant droit à l'allocation d'aide personnalisée au logement, a été, en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, conclue le 13 novembre 2007 entre l'Etat et la Semine afin, notamment, de fixer, par des clauses en partie règlementaires, les droits et les obligations de cette dernière vis-à-vis de l'Etat, des locataires des logements et des organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'aide personnalisée au logement ; que, saisi par l'ASSOCIATION DES LOCATAIRES DE LA RESIDENCE "LECLERC ARGENSON", le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a annulé l'article 1er de cette convention par un jugement du 25 avril 2012 ; que l'ASSOCIATION DES LOCATAIRES DE LA RESIDENCE "LECLERC ARGENSON" fait appel de ce jugement en tant qu'il a rejeté le surplus des conclusions de sa demande qui tendait à l'annulation de l'ensemble des stipulations contractuelles ainsi que de la décision implicite de rejet née du silence gardé par le préfet des Hauts-de-Seine sur le recours gracieux qu'elle avait formé le 24 février 2010 ;
Sur les conclusions dirigées contre la convention du 13 novembre 2007 :
2. Considérant, en premier lieu, que MmeA..., chef du service habitat de la préfecture des Hauts-de-Seine, bénéficiait, en vertu des paragraphes E 2.1 et V-1 de l'arrêté préfectoral n° 2007-110 du 16 juillet 2007 publié le même jour au n° spécial du recueil des actes administratifs des Hauts-de-Seine, d'une délégation du préfet à l'effet notamment de signer les conventions permettant d'ouvrir droit à l'allocation d'aide personnalisée au logement ; que, dès lors, le moyen tiré de ce que la convention du 13 novembre 2007 serait entachée d'un vice d'incompétence ne peut, en tout état de cause, qu'être écarté ;
3. Considérant, en deuxième lieu, d'une part, qu'aux termes de l'article R. 331-63 du code de la construction et de l'habitation : " Des prêts conventionnés peuvent être accordés dans les conditions fixées par la présente section, pour financer : (...) 3° L'acquisition de logements existants et, le cas échéant, les travaux d'amélioration nécessaires ; (...) " ; que selon l'article R. 331-67 du même code : " Les établissements prêteurs ont la faculté de consentir (...) ces prêts aux personnes physiques ou morales qui destinent un ou des logements à la location. L'octroi de ces prêts n'est pas subordonné à la passation d'une convention régie par le titre V, chapitre III, du présent livre (1re partie) sauf lorsque ces prêts financent les opérations visées à l'article R. 331-63 (3°). (...) " ;
4. Considérant, d'autre part, que l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que : " L'aide personnalisée au logement est accordée au titre de la résidence principale, quel que soit le lieu de son implantation sur le territoire national. Son domaine d'application comprend : (...) 3° Les logements à usage locatif construits, acquis ou améliorés à compter du 5 janvier 1977 au moyen de formes spécifiques d'aides de l'Etat ou de prêts dont les caractéristiques et les conditions d'octroi sont déterminées par décrets ainsi que les logements à usage locatif construits à compter du 1er octobre 1996 ayant bénéficié d'une décision favorable dans des conditions fixées par le présent code ; l'octroi de ces aides ou de la décision favorable est subordonné à l'engagement pris par les bailleurs de respecter certaines obligations définies par décrets et précisées par des conventions régies par le chapitre III du présent titre ; celles-ci doivent être conformes à des conventions types annexées aux décrets (...) " ; que l'article R. 353-58 dudit code dispose que les conventions conclues en application des dispositions de l'article L. 351-2 (2° ou 3°) entre l'Etat et les sociétés d'économie mixte de construction immobilière doivent être conformes à l'annexe de l'article R. 353-59 lorsque les logements ne bénéficient pas des dispositions de l'article L. 353-18, lesquelles prévoient que les dispositions particulières applicables à certains logements conventionnés, et précisées aux articles L. 353-15 à L. 353-17, peuvent être étendues par décret en Conseil d'Etat aux logements appartenant à des sociétés d'économie mixte lorsque celles-ci en font la demande en vue de leur conventionnement ; qu'enfin, selon l'article R. 353-59, dans sa version alors en vigueur : " La convention type jointe en annexe au présent article s'applique : - aux logements à usage locatif appartenant aux sociétés d'économie mixte de construction immobilière et ne bénéficiant pas des dispositions de l'article L. 353-18 ; - ou aux logements à usage locatif gérés par ces sociétés, lorsqu'ils ont été construits, acquis ou améliorés dans les conditions fixées ci-dessous : (...) - à compter du 5 janvier 1977 au moyen de subventions ou de prêts visés aux sections I, III et IV du chapitre unique du titre III du présent livre (...) " ;
5. Considérant qu'il ne ressort pas des pièces versées au dossier que les logements de la résidence " Leclerc Argenson " acquis en janvier 2007 par la Semine bénéficiaient des dispositions de l'article L. 353-18 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il ressort, en revanche, des pièces du dossier que ces logements gérés par la Semine ont été acquis au moyen d'un PCL conclu sur le fondement des articles R. 331-63 et R. 331-67 qui font partie de la section III du chapitre unique du titre III du livre III du code de la construction et de l'habitation ; qu'il en résulte qu'en application des dispositions précitées de ce code, la convention-type à laquelle la convention du 13 novembre 2007 devait se conformer était celle annexée à l'article R. 353-59 du même code, et non celle qui est annexée à l'article R. 353-127 applicable aux bailleurs de logements bénéficiaires de prêts conventionnés, tels que les PCL, autres que les sociétés d'économie mixte ; que, s'il n'est pas contesté que l'article 1er de la convention attaquée, annulé par le tribunal administratif, reproduisait l'article 1er de la convention-type constituant l'annexe III à l'article R. 353-127, il ressort des termes des vingt-deux autres articles de ladite convention, ainsi que du document annexe prévu par son article 1er, que l'Etat et la Semine ont clairement entendu se conformer au modèle de convention-type annexé à l'article R. 353-59 ; que, dès lors, l'association requérante n'est pas fondée à soutenir que la commune intention des parties aurait été de conclure une convention conforme au modèle-type annexé à l'article R. 353-127 du code de la construction et de l'habitation, tout en dérogeant aux clauses de cette convention-type en violation des dispositions de l'article R. 353-126 ;
6. Considérant, en troisième lieu, que l'association requérante n'est pas fondée à soutenir que le tribunal administratif ne pouvait annuler le seul article 1er de la convention attaquée, dont l'illégalité n'est plus contestée en appel, dès lors que cet article se borne à évoquer de manière générale l'objet de la convention sans fixer de droits et d'obligations précis, lesquels sont définis dans les articles suivants, de sorte qu'il pouvait ainsi être considéré comme divisible de ces derniers ;
7. Considérant, en quatrième lieu, que l'ASSOCIATION DES LOCATAIRES DE LA RESIDENCE "LECLERC ARGENSON" ne peut utilement soutenir que la convention litigieuse méconnaîtrait les dispositions de l'article R. 353-127 du code de la construction et de l'habitation motif pris que son article 1er prévoyait la réalisation de travaux d'amélioration que les parties n'auraient pas l'intention de mettre en oeuvre, dès lors que cet article a été annulé par le tribunal administratif ; qu'en outre, il résulte de ce qui a été dit ci-dessus que l'Etat et la Semine ont entendu se conformer à la convention-type annexée à l'article R. 353-59 dudit code, laquelle n'est pas conditionnée par la réalisation de travaux ; que, dans ces conditions, le moyen ainsi soulevé ne peut qu'être écarté ;
8. Considérant, en cinquième lieu, d'une part, qu'il ressort des pièces versées au dossier et, en particulier, de la convention de garantie d'emprunt conclue le 23 janvier 2007 entre la Semine et la commune de Neuilly-sur-Seine que l'acquisition des 157 logements de la résidence " Leclerc Argenson " a notamment été financée par un prêt à long terme et un PCL consentis à la société par le Crédit foncier de France ; que la requérante n'apporte aucun commencement de preuve à l'appui de son allégation selon laquelle la Semine aurait en outre bénéficié d'une subvention accordée par l'Etat pour réaliser cette opération ; que, dès lors, il n'y a pas lieu d'ordonner la production du plan de financement et de subvention relatif à ladite acquisition ; que, d'autre part, il résulte des dispositions précitées de l'article R. 353-59 du code de la construction et de l'habitation que la convention-type annexée à cet article s'applique aux logements à usage locatif gérés par les sociétés d'économie mixte y compris dans le cas où ces logements ont été acquis au moyen des prêts conventionnés visés à la section III du chapitre unique du titre III du livre III de la partie règlementaire dudit code ; qu'ainsi, l'association requérante n'est pas fondée à soutenir que, pour financer son acquisition, la Semine aurait dû recourir non à un PCL mais à un " prêt locatif social " qui ne l'aurait pas autorisée à conclure une convention conforme à la convention-type annexée à l'article R. 353-59 ;
9. Considérant, en sixième lieu, qu'aux termes de l'article R. 353-70 du code de la construction et de l'habitation : " Le montant mensuel du loyer maximum applicable aux logements conventionnés, résultant de l'application des 1° et 2° de l'article R. 353-16, ainsi que les conditions de son évolution sont fixés par la convention. Le loyer maximum des logements pour lesquels une convention a été signée avant le 1er juillet 1996 est fixé au mètre carré de surface corrigée, telle qu'elle résulte des dispositions de l'article R. 442-1 et du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948, modifié notamment par le décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960. Par dérogation à l'alinéa précédent, la signature, à partir du 1er juillet 1996, d'une nouvelle convention ou d'un avenant portant sur les logements conventionnés avant cette date n'entraîne pas de modification des modalités de fixation de leur loyer. " ; que selon l'article R. 353-16 du même code dans sa version alors en vigueur : " 1° Le loyer maximum applicable aux logements conventionnés, ainsi que les conditions de son évolution sont fixées par les conventions. 2° Pour les conventions conclues postérieurement au 1er juillet 1996, y compris celles conclues lors de l'acquisition des logements, le loyer maximum de chaque logement est le produit des trois éléments suivants :a) La surface utile du logement ; b) Le prix au mètre carré applicable à l'ensemble des logements de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier qui fait l'objet de la convention, établi en tenant compte des caractéristiques de ce dernier, notamment de sa localisation, de la qualité de sa construction et de la taille moyenne des logements ; c) Le coefficient propre au logement, établi en tenant compte notamment de sa taille et de sa situation dans l'immeuble ou l'ensemble immobilier. (...) " ;
10. Considérant, d'une part, qu'il résulte des dispositions précitées de l'article R. 353-70 que le montant mensuel du loyer maximum applicable aux logements conventionnés pour lesquels aucune convention n'a été signée antérieurement au 1er juillet 1996 est fixé conformément aux dispositions du 1° et du 2° de l'article R. 353-16 susmentionné ; qu'il ressort des pièces du dossier et n'est pas sérieusement contesté que la résidence " Leclerc Argenson " appartenait à la catégorie des immeubles à loyer normal ou normalisé (ILN) avant son acquisition par la Semine en 2007 et que les logements de cette résidence n'avaient fait l'objet d'aucun conventionnement avant le 13 novembre 2007, date de signature de la convention en litige ; qu'il suit de là que c'est à juste titre que le montant des loyers maximum défini à l'article 8 de la convention en litige fait application du critère de la " surface utile " prévu au a) du 2° de l'article R. 353-16 précité du code de la construction et de l'habitation, auquel renvoie l'article R. 353-70, et non du critère de la " surface corrigée " ; que, par ailleurs, à ce titre, l'ASSOCIATION DES LOCATAIRES DE LA RESIDENCE "LECLERC ARGENSON" ne peut utilement se prévaloir des dispositions de l'annexe à l'article R. 353-19, dès lors que cet article s'applique aux conventions conclues entre l'Etat et les organismes d'habitation à loyer modéré ; qu'elle ne peut davantage invoquer les énonciations de la circulaire UHC/DH2 n° 2007-41 du 6 juillet 2007 et celles du guide relatif à la surface utile de la Direction générale de l'urbanisme de l'habitat et de la construction du mois de novembre 2006, dès lors que, en ce qui concerne le champ d'application du régime de la " surface utile " et de la " surface corrigée ", ces documents se bornent à expliciter les dispositions du code de la construction et de l'habitation et sont en conséquence dépourvus de caractère règlementaire ;
11. Considérant, d'autre part, que, dans la mesure où elles fixent des valeurs permettant de déterminer le montant des loyers maximum des logements conventionnés en précisant qu'il s'agit de " limites supérieures qui ne doivent pas être appliquées de manière automatique ", les énonciations de la circulaire UHC/DH2 n° 2007-41 du 6 juillet 2007 constituent des directives par lesquelles le ministre chargé du logement, sans renoncer à exercer son pouvoir d'appréciation et sans édicter aucune condition nouvelle, a entendu fixer des orientations générales pour encadrer la détermination desdits loyers ; que l'ASSOCIATION DES LOCATAIRES DE LA RESIDENCE "LECLERC ARGENSON" n'invoque aucune particularité ni aucune considération d'intérêt général de nature à justifier qu'il fut dérogé à ces directives ; qu'en vertu du a) du IV du tableau A de l'annexe 1 de la circulaire du 6 juillet 2007, ainsi que des termes de son annexe 11, la commune de Neuilly-sur-Seine est située en zone 1 bis, de sorte que le loyer maximal de zone applicable aux logements de la résidence " Leclerc Argenson " acquis au moyen d'un PCL pouvait être fixé à 6,77 euros par mètre carré de surface utile ; que, contrairement à ce que soutient l'association requérante, la circulaire du 6 juillet 2007 ne limitait pas la majoration de cette valeur dans les seuls cas de logements neufs ou de logements voués à la démolition ; que le II de l'annexe 4 à cette circulaire prévoyait au contraire une majoration possible de 50 p. 100 de la valeur fixée au a) du IV du tableau A de l'annexe 1 ; que, dans ces conditions, en appliquant cette majoration de 50 p. 100 pour porter à 10,16 euros le montant du loyer maximum du mètre carré de surface utile par mois, l'article 8 de la convention du 13 novembre 2007 n'a pas méconnu les directives de la circulaire du 6 juillet 2007 ; que, par ailleurs, l'association requérante n'est pas fondée à soutenir que le montant de 10,16 euros ne serait pas celui de la convention-type annexée à l'article R. 353-59 du code de la construction et de l'habitation mais celui de la convention-type annexée à l'article R. 353-127 majoré de 50 p. 100, dès lors que ces conventions-type ne fixent elles-mêmes aucun montant de loyer maximum ;
12. Considérant, enfin, et en revanche, qu'en vertu du II de l'article 7 de la convention-type annexée à l'article R. 353-59 du code de la construction et de l'habitation, les plafonds de ressources limitant l'accès des familles aux logements conventionnés " ne s'appliquent pas aux logements financés dans les conditions prévues par la section III du chapitre unique du titre III du livre III " dudit code ; que ces dispositions reprennent les termes de l'article R. 353-65 du code de la construction et de l'habitation applicables aux conventions conclues entre l'Etat et les sociétés d'économie mixte de construction immobilière ne demandant pas à bénéficier des dispositions de l'article L. 353-18 ; qu'il ressort des pièces du dossier, ainsi qu'il a été dit, que l'acquisition par la Semine des logements de la résidence " Leclerc Argenson " a été financée en partie par un PCL dans les conditions prévues par la section III du code de la construction et de l'habitation mentionnée au II de l'article 7 de la convention-type annexée à l'article R. 353-59 ; que, dès lors, en prévoyant de faire application " des plafonds de ressources inhérents aux opérations régies par l'article R. 331-17 du code de la construction et de l'habitation ", le troisième alinéa du II de l'article 7 de la convention du 13 novembre 2007 ne se borne pas, ainsi que le soutient la Semine, à expliciter le renvoi à l'article R. 331-12 mentionné dans son premier alinéa, mais méconnaît les dispositions de l'article R. 353-58 qui imposent que la convention soit conforme à la convention-type annexée à l'article R. 353-59 ; qu'il suit de là que l'association requérante est fondée à demander l'annulation du troisième alinéa du II de l'article 7 de la convention litigieuse, lequel présente un caractère règlementaire et est divisible des autres dispositions de cet article qui sont, pour leur part, conformes à l'annexe de l'article R. 353-59 du code de la construction et de l'habitation ;
Sur les conclusions dirigées contre la décision implicite de rejet née le 24 avril 2010 :
13. Considérant que le détournement de pouvoir invoqué par l'ASSOCIATION DES LOCATAIRES DE LA RESIDENCE "LECLERC ARGENSON" à l'encontre de la décision attaquée n'est pas démontré ;
14. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que l'ASSOCIATION DES LOCATAIRES DE LA RESIDENCE "LECLERC ARGENSON" est seulement fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses conclusions tendant à l'annulation du troisième alinéa du II de l'article 7 de la convention du 13 novembre 2007 ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
15. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l'Etat et la Semine, qui n'ont pas la qualité de partie perdante pour l'essentiel dans la présente instance, versent à l'ASSOCIATION DES LOCATAIRES DE LA RESIDENCE "LECLERC ARGENSON" la somme que celle-ci réclame au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'association requérante la somme de 3 000 euros sollicitée au même titre par la Semine ;
DECIDE :
Article 1er : Le troisième alinéa du II de l'article 7 de la convention n° 3282 conclue le 13 novembre 2007 entre l'Etat et la Semine est annulé.
Article 2 : Le jugement n° 1005367 du Tribunal administratif de Cergy-Pontoise du 25 avril 2012 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de l'ASSOCIATION DES LOCATAIRES DE LA RESIDENCE "LECLERC ARGENSON" est rejeté.
Article 4 : Les conclusions de la Semine tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
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N° 12VE02530 2
