Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
L'association Riverains Clos de Lapanty a demandé au tribunal administratif d'Orléans d'annuler, pour excès de pouvoir, l'arrêté du 21 décembre 2020 par lequel le maire de la commune de Fleury-les-Aubrais a délivré à la SARL Fleurim un permis de construire un immeuble comprenant trente-cinq logements, deux établissements recevant du public, deux commerces et un parking souterrain.
Par un jugement n° 2102012 du 4 avril 2022, le tribunal administratif d'Orléans a rejeté sa demande comme irrecevable.
Procédure devant la cour :
Par une requête, enregistrée le 17 juin 2022 et des mémoires, enregistrés les 25 février 2023 et 14 mars 2023, l'association Riverains Clos de Lapanty, représentée par Me Dutoit, avocat, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) d'annuler, pour excès de pouvoir, cet arrêté ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Fleury-les-Aubrais le versement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
L'association Riverains Clos de Lapanty soutient que :
- elle dispose d'un intérêt à agir contre l'arrêté attaqué :
- l'arrêté attaqué émane d'un auteur incompétent ;
- il comprend des exploitations interdites en zone UPb du plan local d'urbanisme ;
- il méconnaît les dispositions du règlement de la zone UPb du plan local d'urbanisme relatives à l'alignement des constructions, à leur emprise au sol, à leur implantation en limite séparative, à leur hauteur, au respect du caractère des lieux avoisinants, au stationnement des véhicules et des deux-roues, au traitement des déchets et à la voirie ;
- il méconnaît l'orientation d'aménagement et de programmation n° 2 du plan local d'urbanisme.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 2 janvier 2023 et 20 mars 2023, la commune de Fleury-les-Aubrais, représenté par Me Tissier-Lotz, avocate, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 500 euros soit mise à la charge de l'association requérante au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- l'association requérante ne justifie pas d'un intérêt à agir contre le permis en litige ;
- les autres moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 28 février 2023 et 21 mars 2023, la SARL Fleurim, représentée par Me Deldique, avocat, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu'il soit sursis à statuer pour permettre la régularisation du permis de construire attaqué, à ce que l'association Riverains Clos de Lapanty soit condamnée à lui verser la somme de 553 696 euros et à ce que soit mise à sa charge la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- l'association ne dispose pas d'un intérêt à agir contre le permis en litige ;
- les moyens soulevés par l'association Riverains Clos de Lapanty sont infondés ;
- le recours abusif de cette association lui cause un préjudice tiré de l'absence de mise en location des bureaux et commerces compris dans le projet.
Les parties ont été invitées, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, à présenter leurs observations sur une éventuelle régularisation du permis contesté quant à la méconnaissance par ce permis des articles UP.I-2-3 et UP.II-4-2 du règlement du plan local d'urbanisme et de l'orientation d'aménagement et de programmation n° 2 du même plan.
Par ordonnance du président de la 6ème chambre du 10 février 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 28 février 2023 en application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Villette,
- les conclusions de Mme Moulin-Zys, rapporteure publique,
- et les observations de Me Dutoit, pour l'association Riverains Clos de Lapanty, de Me Tissier-Lotz pour la commune de Fleury-les-Aubrais et de Me Sicoli pour la société Fleurim.
Une note en délibéré présentée par la commune de Fleury-les-Aubrais a été enregistrée le 17 mai 2023.
Une note en délibéré présentée par la SARL Fleurim a été enregistrée le 17 mai 2023.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 21 décembre 2020, la maire de la commune de Fleury-les-Aubrais a délivré à la SARL Fleurim un permis de construire un immeuble comprenant trente-cinq logements, deux établissements recevant du public, deux commerces et un parking en sous-sol sur les parcelles cadastrées AD 340 et 345 sur le territoire de la commune. Par un courrier du 18 février 2021, l'association " Riverains Clos de Lapanty " a adressé un recours gracieux à l'encontre de cet arrêté, rejeté par une décision du 29 mars 2021. L'association " Riverains Clos de Lapanty " relève appel du jugement du 4 avril 2022 par lequel le tribunal administratif d'Orléans a rejeté sa demande tendant à l'annulation de ces décisions.
Sur la régularité du jugement :
2. Aux termes de l'article L. 600-1-1 du code de l'urbanisme " Une association n'est recevable à agir contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l'association en préfecture est intervenu au moins un an avant l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. ".
3. Aux termes des statuts de l'association " Riverains Clos de Lapanty " - dont il ne résulte pas de l'instruction qu'elle aurait agi dans l'intérêt exclusif de l'un de ses membres, Mme B..., non signataire des requêtes - celle-ci avait pour objet, dès le dépôt de ses statuts en préfecture le 29 mai 2019, soit plus d'un an avant l'affichage en mairie de la demande de permis de construire de la SARL Fleurim intervenue après le 17 juillet 2020, la défense du cadre de vie du quartier Joie-Carnot, référencé en zone pavillonnaire historique dans le plan local d'urbanisme et son " ambiance village ". Cet objet lui confère une capacité et un intérêt à ester en justice contre les autorisations d'urbanisme de nature à porter atteinte au cadre de vie des habitants de ce quartier.
4. Le quartier Joie-Carnot correspond à la zone UGa du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Fleury-les-Aubrais. Si le projet de la SARL Fleurim ne se situe pas dans cette zone, il est implanté sur deux parcelles situées à ses abords immédiats et impacte par sa nature et son ampleur (R+4) le cadre de vie des habitants du quartier Joie-Carnot, essentiellement pavillonnaire. Par suite, l'Association " Riverains Clos de Lapanty est fondée à soutenir que c'est à tort que les premiers juges ont rejeté sa demande comme irrecevable faute pour cette association de justifier d'un intérêt à agir contre l'arrêté du 21 décembre 2020. Le jugement du 4 avril 2022 doit, dès lors, être annulé.
5. Il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur la demande présentée par l'association " Riverain Clos de Lapanty " devant le tribunal administratif d'Orléans.
Sur la fin de non-recevoir :
6. Il résulte de ce qui a été dit aux points 3 et 4 du présent arrêt que la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de l'association requérante pour contester le permis de construire en litige doit être écartée.
Sur la légalité de l'arrêté du 21 décembre 2020 :
En ce qui concerne la compétence de son auteur :
7. Par une délibération en date du 7 juillet 2020, M. A... C... a reçu délégation du maire de la commune de Fleury-les-Aubrais, a l'effet de signer les décisions de permis de construire. Dès lors, le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'arrêté attaqué doit être écarté.
En ce qui concerne la méconnaissance des orientations d'aménagement et de programmation du plan local d'urbanisme :
8. Une autorisation d'urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu'elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d'aménagement et de programmation d'un plan local d'urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs.
9. En premier lieu, aux termes de l'orientation d'aménagement et de programmation n° 2 du plan local d'urbanisme, concernant la zone Sud Desseaux : " Les nouvelles constructions respecteront l'organisation fonctionnelle de la ZAC Interives 1 voisine notamment en reprenant le principe d'implantation de bâtiments " écrans " composés de bureaux ou d'équipements en franges proches des sources de nuisances comme la rue André Desseaux, permettant l'implantation d'ilots plus calmes pour les piétons au niveau de la rue Carnot (...) En complément des grandes orientations du PADD (...) l'OAP n° 2, opérationnelle à court terme, répond particulièrement à : l'axe 1 en luttant contre les nuisances sonores par une programmation écran de bâtiments tertiaires sur la RD 2020 permettant de préserver un tissu pavillonnaire apaisé en second plan ". Il ne résulte pas de ces dispositions, contrairement à ce que soutiennent les requérants, qu'aucun bâtiment à usage d'habitation ne pourrait être construit sur la RD 2020. En outre, le bâtiment projeté par la SARL Fleurim comprend, en sus des logements, deux commerces et un cabinet médical, situés sur la façade alignée avec la RD 2020. Dès lors, l'association requérante n'est pas fondée à soutenir que le permis en litige serait incompatible avec les dispositions précitées.
10. En second lieu, aux termes de la même orientation : " Hauteur des constructions. Les nouvelles constructions observeront un gradient d'épannelage dégressif de l'Est vers l'Ouest. Ainsi les constructions observeront des hauteurs plus basses (R+1/R+2) à l'Ouest du site en lien avec le tissu pavillonnaire environnant par rapport aux constructions " écrans " le long de la rue André Dessaux qui chercheront à créer un vélum plus élevé (R+3/R+4). Ce secteur a pour objectif de permettre d'éviter une rupture d'échelle trop importante et d'adoucir l'épannelage de la ZAC Interives 1 avec les secteurs pavillonnaires de la rue Lazare Carnot ".
11. Il résulte des plans fournis à l'appui de la demande de la société Fleurim que le bâtiment projeté présente des hauteurs uniformes sur les façades Ouest et Est, contrariant ainsi les objectifs de l'orientation d'aménagement et de programmation n° 2 visant à assurer une déclivité du bâtiment en fond de parcelle. Dès lors, l'association requérante est fondée à soutenir que le permis de construire délivré à la SARL Fleurim est incompatible avec l'orientation précitée.
En ce qui concerne la méconnaissance du règlement de la zone UPb du plan local d'urbanisme :
12. Si l'association requérante soutient que le règlement du plan local d'urbanisme dans sa rédaction issue de la délibération du 19 décembre 2019 est illégal en raison d'irrégularités dans la procédure de concertation ayant conduit à son adoption, ce moyen doit être écarté comme inopérant faute pour l'association " Riverains Clos de Lapanty " de soutenir que le projet de la SARL Fleurim méconnaîtrait le règlement du plan local d'urbanisme dans sa version immédiatement antérieure. Il appartient donc à la juridiction de céans d'apprécier la légalité du permis contesté au regard du règlement tel qu'approuvé par la délibération du conseil municipal de la commune de Fleury-les-Aubrais du 19 décembre 2019.
13. En premier lieu, aux termes de l'article UP-I.2.3 du règlement du plan local d'urbanisme " UP.I-2-3. Dans le secteur UPb, sont autorisés : 3.1. L'ensemble des constructions de la destination " habitation " ; 3.2. Parmi la destination " commerce et activités de services ", les sous-destinations suivantes : - artisanat et commerce de détail ; - restauration ; - activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle ; 3.3. Parmi la destination " autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire ", les sous-destinations suivantes : - bureaux ; ". Aux termes de l'article L. 151-28 du code de l'urbanisme dispose que : " Les destinations de constructions prévues à l'article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes : (...) 3° Pour la destination " commerce et activités de service " : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques ;/ 4° Pour la destination " équipements d'intérêt collectif et services publics " : locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale, salles d'art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public ; (...). Enfin, aux termes de l'article 3 de l'arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions " La sous-destination " activité de service où s'effectue l'accueil d'une clientèle " recouvre les constructions destinées à l'accueil d'une clientèle pour la conclusion directe de contrat de vente de services ou de prestation de services et accessoirement la présentation de biens. " et aux termes de l'article 4 du même arrêté " La sous-destination " établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale " recouvre les équipements d'intérêts collectifs destinés à l'enseignement ainsi que les établissements destinés à la petite enfance, les équipements d'intérêts collectifs hospitaliers, les équipements collectifs accueillant des services sociaux, d'assistance, d'orientation et autres services similaires. (...) La sous-destination " autres équipements recevant du public " recouvre les équipements collectifs destinées à accueillir du public afin de satisfaire un besoin collectif ne répondant à aucune autre sous-destination définie au sein de la destination " Equipement d'intérêt collectif et services publics ". Cette sous-destination recouvre notamment les lieux de culte, les salles polyvalentes, les aires d'accueil des gens du voyage. "
14. Le projet de la SARL Fleurim prévoit l'accueil, au sein d'un même bâtiment, de trente-cinq logements, d'une crèche, d'une maison de santé et de deux commerces. Or il résulte des dispositions précitées que si l'implantation de la maison de santé, activité de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, est autorisée en zone UPb du plan local d'urbanisme de la commune de Fleury-les-Aubrais, tel n'est pas le cas de la crèche qui relève des équipements d'intérêt collectif et services publics, non autorisés dans cette zone. Il s'ensuit qu'en tant qu'il prévoit l'installation de cette crèche, le projet de la SARL Fleurim méconnaît les dispositions de l'article UP-I.2.3 précité.
15. En deuxième lieu, aux termes de l'article UP. II-1-1-2 du règlement du plan local d'urbanisme : " Dans les secteurs UPa, UPb et UPc : Les constructions principales nouvelles doivent être implantées à l'alignement des voies ou emprises publiques ou privées, existantes ou projetées, dans le respect des Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP) correspondantes, à savoir respectivement les OAP n°1, OAP n°2 et OAP n°3. ". Aux termes de l'article UP.II-1-1-3 : " Dispositions particulières : Sous réserve, d'une justification d'intégration au site, du contenu des Orientations d'Aménagement et de Programmation n°1, n°2 et n°3, des dispositions autres que celles énoncées aux paragraphes UP.II-1-1-1 et UP.II-1-1-2 peuvent être admises pour : - les équipements d'intérêt collectif et services publics ; / - la mise en valeur d'un élément de Patrimoine Remarquable identifié au titre de l'article L.151-19 du Code de l'Urbanisme ou d'un élément de paysage à protéger au titre de l'article L.151-23 du Code de l'Urbanisme ; - les locaux vélos et ordures ménagères sous réserve d'une intégration architecturale et paysagère ; - les aires de stationnement ; - les dispositifs nécessaires à l'utilisation des énergies renouvelables ". Enfin, aux termes de l'orientation d'aménagement et d'orientation n° 2 du plan local d'urbanisme : " Les nouvelles constructions s'organiseront à l'alignement des espaces publics majeurs selon le plan ci-dessus. La constitution d'un front bâti le long de l'avenue André Dessaux en réponse et accompagnement de la ZAC Interives 1 avec un alignement en retrait de la limite du domaine public sera observée afin de constituer le nouveau plan d'alignement. Le long de la nouvelle voie de desserte, un jeu de retraits et d'alignements ou d'alignements discontinus permettra de donner à la rue un caractère plus résidentiel. Les nouvelles constructions le long de la rue Danton reprendront les retraits des constructions existantes ".
16. En l'espèce, le bâtiment projeté par la société Fleurim suit, en façade, l'alignement de la rue André Desseaux, aux droits de laquelle il est implanté. S'il existe une légère rupture de cet alignement au niveau de l'entrée des véhicules et de la façade du niveau R+4, cela ne remet pas en cause l'existence d'un front bâti le long de la rue et correspond au jeu de retrait autorisé par l'orientation d'aménagement et de programmation auquel renvoie le règlement du plan local d'urbanisme. Dès lors, le moyen tiré de la violation des dispositions précitées doit être écarté.
17. En troisième lieu, aux termes de l'article UP. II-1-4-2 du règlement du plan local d'urbanisme : " Dans les secteurs UPb et UPc L'emprise au sol des constructions ne peut excéder 60 % ". Aux termes du lexique du règlement du plan local d'urbanisme : " Le coefficient d'emprise indique le rapport de la surface occupée par la projection verticale du volume hors œuvre brut du bâtiment - hormis balcons, saillies et loggias - à la surface de la parcelle. Ne sont pas pris en compte au titre de l'emprise au sol les volumes construits sous le niveau du terrain naturel ". Le terrain d'assiette du projet présente une surface de 1 665 mètres carrés. Le bâtiment projeté présente une emprise au sol de 947 mètres carrés soit 57 % de la surface de la parcelle. Eu égard aux termes mêmes des dispositions précitées, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que devrait être ajoutée à cette emprise la surface des balcons. En outre, la pergola, constitué d'un cadre métallique ajouré, recouvrant la rampe d'accès au parking, située sous le niveau du sol, ne constitue pas, en l'espèce, une construction susceptible de créer de l'emprise au sol. La rampe d'accès située sous le niveau du sol ne saurait non plus, de ce fait, créer une emprise au sol. Enfin, à supposer même que la ventilation haute du parking doive être prise en compte dans le calcul de cette emprise, sa surface ne conduit pas au dépassement du seuil de 60 % mentionné plus avant. Dès lors, le moyen tiré de la violation des dispositions précitées doit être écarté.
18. En quatrième lieu, aux termes de l'article UP.II-1-5-1 du règlement du plan local d'urbanisme : " Dispositions générales : - Ne sont pas pris en compte dans le calcul de la hauteur maximale : les épis de faîtage, les équipements techniques, les dispositifs nécessaires à l'utilisation des énergies renouvelables, les dispositifs nécessaires à la végétalisation des toitures terrasses y compris les éléments en hauteur destinés à l'accroche de végétaux (pergolas, treilles...), les ouvrages indispensables de faible emprise tels que souche de cheminée, lucarne, toute saillie de 1,20m au plus par rapport au nu du mur de façade ainsi que tout acrotère de moins de 1,20m compté à partir de l'étanchéité de la dalle ; / - Un immeuble peut avoir un nombre de niveaux non uniforme (soit différents niveaux pour le même immeuble) et présenter un épannelage varié ; / - La hauteur est calculée depuis le terrain naturel jusqu'au faîtage ou l'acrotère. ". Aux termes de l'article UP.II-1-5-4. : " Dans le secteur UPb : - dans le secteur UPb, la hauteur maximale des constructions ne doit pas dépasser 18m. "
19. Il résulte des plans produits à l'appui de la demande de la SARL Fleurim que ne dépasse de la hauteur de 18 mètres que les équipements techniques nécessaires à l'exploitation de l'immeuble, des pare-vues servant d'appui à l'accroche de haies végétales sur les terrasses privatives des logements et des panneaux solaires. Le permis de construire du 21 décembre 2020 comprend en outre une prescription en vertu de laquelle " la construction n'excédera pas une hauteur de 18 mètres hors édicule techniques ". Dès lors, le moyen tiré de la violation des dispositions précitées doit être écarté.
20. En cinquième lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ". Aux termes de l'article UP.II-2-1-1 du règlement du plan local d'urbanisme : " Dispositions générales : Dans l'ensemble de la zone UP : (...) - Les constructions et installations nouvelles, les aménagements et les extensions doivent, par leur situation, leur architecture, leur dimension ou leur aspect extérieur respecter le caractère et l'intérêt des lieux avoisinants, du site et des paysages. Ils doivent notamment ne pas impacter de manière négative les bâtiments d'intérêt majeur et les bâtiments d'intérêt élevé identifiés sur le document graphique au titre de l'article L.151-19 du Code de l'Urbanisme et répertoriés au présent document d'urbanisme par une volumétrie inadaptée, des matériaux brillants, des teintes trop soutenues ou criardes... Les constructions et les clôtures doivent s'intégrer à leur environnement par : • la simplicité et les proportions de leurs volumes, • la qualité des matériaux, • l'harmonie des couleurs, • leur tenue générale et hauteur. - Des matériaux dits " éco-matériaux " peuvent être utilisés pour les constructions nouvelles et les extensions, ainsi que pour les rénovations des constructions existantes, dans le respect des prescriptions du Titre 9 du présent règlement pour les bâtiments d'intérêt majeur et les bâtiments d'intérêt élevé identifiés sur le document graphique au titre de l'article L.151-19 du Code de l'Urbanisme. "
21. La construction objet du permis attaqué consiste en un bâtiment R+4 en bordure de la RD 2020. Si à l'Ouest du terrain d'assiette du projet se trouve un quartier essentiellement pavillonnaire accueillant des monuments d'intérêt pour la commune, la rue André Desseaux accueille déjà de nombreux bâtiments commerciaux, dont certains élevés, ne présentant pas d'intérêt esthétique ou architectural particulier et le bâtiment fait face à une zone d'aménagement concertée accueillant un centre commercial. En outre, le permis de construire attaqué comprend de nombreuses prescriptions sur les matériaux apposés à l'extérieur du bâtiment dont il n'est pas allégué qu'elles seraient insuffisantes pour assurer l'insertion de la construction dans son environnement. Dès lors, le moyen tiré de la violation des dispositions précitées doit être écarté.
22. En sixième lieu, aux termes du règlement de la zone UP du plan local d'urbanisme : " " UP.II-1-2-2. Dans les secteurs UPa, UPb, UPc : Les constructions nouvelles peuvent s'implanter, soit : - sur une ou les limites séparatives latérales ; - en retrait par rapport aux limites séparatives de 4m minimum ". (...) UP.II-1-2-3. Dispositions particulières : Sous réserve, d'une justification d'intégration au site, du contenu des Orientations d'Aménagement et de Programmation n°1, n°2 et n°3, des dispositions autres que celles énoncées aux paragraphes UP.II-1-1-1 et UP.II-1-1-2 peuvent être admises pour : - les équipements d'intérêt collectif et services publics ; - la mise en valeur d'un élément de Patrimoine Remarquable identifié au titre de l'article L.151-19 du Code de l'Urbanisme ou d'un élément de paysage à protéger au titre de l'article L.151-23 du Code de l'Urbanisme ; - les extensions et surélévations des constructions non conformes, implantées avec un retrait moindre que celui autorisé aux paragraphes UP.II-1-2-1 et UP.II-1-2-2 à condition qu'elles ne nuisent pas à l'équilibre général des volumes ; - les dispositifs nécessaires à l'utilisation des énergies renouvelables ; - des prescriptions différentes pourront être autorisées si elles sont justifiées par un projet urbain cohérent ". Il ne ressort d'aucune des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme communal que les constructions situées en zone UPb, qui accueillent principalement des bureaux et des commerces, seraient soumises à une autre règle de prospect.
23. En l'espèce, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les dispositions précitées seraient méconnues du seul fait que les balcons qui sont implantés en façade ouest, à plus de 4 mètres de la limite séparative ouest, seraient implantés à moins de 4 mètres de la limite séparative latérale nord dès lors que, le bâtiment est intégralement construit sur cette dernière limite séparative. En outre, la pergola et la rampe d'accès situées en fond de parcelles ne constituent pas des constructions au sens des dispositions précitées. Enfin, si les requérants contestent le recul du niveau R+4, situé à 2,01 mètres de la limite séparative latérale sud, ce recul est limité au regard de l'implantation de l'ensemble du bâtiment et est justifié par la présence de terrasses au bénéfice des logements. Ce recul pouvait donc être autorisé par le maire sur le fondement du dernier alinéa de l'article UP.II-1-2-3. Dès lors, le moyen tiré de la violation des dispositions précitées doit être écarté dans toutes ses branches.
24. En septième lieu, en vertu de l'article UP. II-4-2 du règlement du plan local d'urbanisme communal, doivent être construites, pour les activités de services et les commerces, 1 place par tranche de 90 mètres carrés lorsque la surface des commerces ou de ces activités est respectivement comprise entre 201 et 1000 mètres carrés. Le projet de la SARL Fleurim comprend 492,8 mètres carrés de commerces et une maison de santé, activité de service où s'effectue l'accueil d'une clientèle, de 863,9 mètres carrés. Dès lors, en prévoyant 6 places de stationnement pour les commerces et 13 places de stationnement pour les autres établissements recevant du public, le pétitionnaire n'a pas méconnu les dispositions précitées. A cet égard, les besoins de stationnement induits par la crèche envisagée par la SARL Fleurim ne sauraient être considérés eu égard à l'illégalité de son implantation mentionnée au point 14 du présent arrêt.
25. En huitième lieu, il résulte des plans soumis à l'appui de la demande du pétitionnaire que la largeur des places de stationnement pour les véhicules respecte, d'axe à axe, la largeur de 2.50 mètres prévues par l'article UP. II-4-2 du règlement du plan local d'urbanisme. En vertu des mêmes dispositions, le dégagement requis à l'issue de ces places doit être de 5,50 mètres et non de 6 mètres comme le soutient l'association requérante. Il ressort néanmoins des mêmes plans qu'un tel dégagement n'est pas assuré pour les places n° 13 et 14 situées en sous-sol. Dès lors que le pétitionnaire avait prévu la construction de ces places, il lui appartenait de respecter le règlement du plan local d'urbanisme, nonobstant la circonstance qu'elle seraient excédentaires par rapport au nombre de places exigé par la réglementation locale. Dès lors, l'association requérante est fondée à soutenir que la longueur des dégagements de ces places méconnaît les dispositions précitées du règlement du plan local d'urbanisme communal.
26. En neuvième lieu, en vertu de l'article UP. II-4-3, un stationnement vélo doit être assuré en faveur des occupants des logements du bâtiment projeté à raison de 2 mètres carrés de stationnement par tranche de 50 mètres de surface de plancher créée, dont la moitié en rez-de-chaussée. Conformément à ces dispositions, le projet de la SARL Fleurim comprend deux locaux à vélos de 18,80 et 24,80 mètres carrés en rez-de chaussée et un local de 40 mètres carrés en sous-sol. Au surplus, le permis attaqué prescrit au pétitionnaire de créer " deux locaux vélos dédiés au logement : 80m² en surface et 83,6m² en sous-sol ". Dès lors, le moyen tiré de la violation de cet article UP. II-4-3 doit être écarté.
27. En dixième lieu, alors qu'aux termes de l'article UP.III-2-4 du règlement du plan local d'urbanisme : " Stockage des déchets Pour toute opération de 2 lots et plus, une aire de présentation des conteneurs, accessible directement depuis le domaine public, est exigée. / Pour toute opération de 5 logements et plus, des systèmes de stockage des différentes catégories de déchets collectés seront prévus. En cas d'opération(s) d'aménagement d'ensemble, les systèmes de stockage sont mutualisables à l'échelle de tout ou partie de l'opération. ", le permis en litige prescrit au pétitionnaire de créer une aire de présentation des conteneurs et un local déchets comprenant des bacs assurant le traitement des différentes catégories de déchets. Le moyen tiré de la violation de ces dispositions doit, dès lors, en tout état de cause, être écarté.
28. En onzième lieu, si l'association requérante soutient que le projet de la SARL Fleurim ne permet pas de prévoir raisonnablement l'implantation de 5 arbres de hautes tiges, le permis de construire attaqué comporte une prescription en ce sens ainsi qu'une profondeur minimale de 3 mètres pour les espaces en pleine terre. Dès lors, le moyen tiré de la violation des dispositions du plan local d'urbanisme régissant le traitement des espaces libres et les plantations doit, en tout état de cause, être écarté.
29. En douzième lieu, aux termes de l'article UP.III-1-2 du règlement du plan local d'urbanisme : " " Les constructions doivent être desservies par des voies carrossables et praticables par tous les temps dont les caractéristiques correspondent aux normes de sécurité publique, prévoyant l'utilisation des voies par tous les usagers (y compris piéton, personne à mobilité réduite et cycliste). / (...) Les voies en impasse, lorsqu'elles ne peuvent être évitées et dès lors qu'elles desservent au moins deux terrains, doivent comporter à leur extrémité, une aire de retournement, permettant un demi-tour aisé des véhicules. Celle-ci ne pourra pas être située devant l'accès d'une construction principale. ". Les requérants soutiennent que le projet de la SARL Fleurim méconnaît les dispositions précitées dès lors que le chemin interne à la parcelle comprend une aire de retournement non située à son extrémité. Cependant, les dispositions précitées n'ont vocation à régir que les voies d'accès à la parcelle d'assiette du projet et non les chemins internes à celle-ci. Dès lors, ce moyen doit être écarté comme inopérant.
Sur l'application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme :
30. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".
31. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.
32. Les vices mentionnés aux points 11, 14 et 25 du présent arrêt sont susceptibles d'être régularisés par la délivrance d'un permis de construire modificatif sans modifier la nature du projet, dès lors, notamment, que le règlement du plan local d'urbanisme métropolitain entré en vigueur postérieurement à l'arrêté en litige autorise l'implantation d'équipements d'intérêt collectif en zone UP. Il y a lieu, dès lors, de surseoir à statuer en application des dispositions précitées et de fixer à la commune de Fleury-les-Aubrais et à la SARL Fleurim un délai de six mois à compter de la notification du présent arrêt afin de notifier à la cour la mesure de régularisation nécessaire.
Sur les conclusions indemnitaires de la SARL Fleurim :
33. Aux termes de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme : " Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel ". Il résulte de tout ce qui précède que l'exercice de son droit au recours par l'association requérante contre le permis délivré à la SARL Fleurim ne relevait pas d'un comportement abusif de sa part. Dès lors, la SARL Fleurim n'est pas fondée à demander le versement de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions précitées.
DÉCIDE :
Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de l'association Riverains Clos de Lapanty jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois, à compter de la notification du présent arrêt, imparti à la commune de Fleury-les-Aubrais et à la SARL Fleurim pour notifier à la cour un permis de construire régularisant les vices mentionnés aux points 11, 14 et 25 du présent arrêt.
Article 2 : Les conclusions indemnitaires présentées par la SARL Fleurim sur le fondement de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme sont rejetées.
Article 3 : Les conclusions des parties présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont réservées pour qu'il y soit statué en fin d'instance.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à l'association Riverains Clos de Lapanty, à la commune de Fleury-les-Aubrais et à la société Fleurim.
Délibéré après l'audience du 16 mai 2023, à laquelle siégeaient :
M. Albertini, président
M. Mauny, président assesseur,
Mme Villette, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 juin 2023.
La rapporteure,
A. VILLETTELe président,
P.-L. ALBERTINILa greffière,
F. PETIT-GALLAND
La République mande et ordonne au préfet du Loiret en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme
La greffière,
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N° 22VE01483
