COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 11 JANVIER 2008
No 2008 / 5
Rôle No 06 / 02919
Syndicat des Copropriétaires 67 CROISETTE
C /
René DE X... DCD
S. A. NOUVELLE RESTAURANT BAR PLAGE RESERVE MIRAMAR
Nicolas DE X...
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 19 Janvier 2006 enregistré au répertoire général sous le no 04 / 6593.
APPELANT
Syndicat des Copropriétaires 67 CROISETTE, pris en la personne de son syndic en exercice, BUSQUET GESTION, 22 boulevard de la République 06400 CANNES, demeurant 67 boulevard de la Croisette-06400 CANNES
représenté par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, la SCP DONNET-DUBURCQ, avocats au barreau de GRASSE
INTIMES
Monsieur René DE X..., venant aux droits de Mme Jacqueline DE X... née C..., décédé le 15 juillet 200, lui même décédé le 10 janvier 2006)
S. A. NOUVELLE RESTAURANT BAR PLAGE RESERVE MIRAMAR, dont le siège social est : 64 Promenade de la Croisette-06400 CANNES
représentée par la SCP LATIL-PENARROYA-LATIL-ALLIGIER, avoués à la Cour, plaidant par la SCP EGLIE-RICHTERS C.-MALAUSSENA L., avocats au barreau de GRASSE
PARTIE INTERVENANTE
Monsieur Nicolas DE X..., pris en sa qualité d'héritier de ses parents
né le 20 Août 1964 à NEUILLY SUR SEINE (92200), demeurant ...-06403 CANNES
représenté par la SCP LATIL-PENARROYA-LATIL-ALLIGIER, avoués à la Cour, plaidant par la SCP EGLIE-RICHTERS C.-MALAUSSENA L., avocats au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 20 Novembre 2007 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Monsieur Michel BUSSIERE, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Monsieur Philippe COULANGE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2008.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat rédacteur : Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2008,
Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
LA COUR
Attendu que par décision en date du 19 janvier 2006le tribunal de grande instance de GRASSE a statué en ces termes :
-Déclare le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 67 Croisette mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions et l'en déboute
-Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 67 Croisette à payer au défendeur la somme globale de 1000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
-Rejette le surplus des demandes présentées à son encontre
-Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 67 Croisette aux entiers dépens.
Attendu que par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 24 février 2006 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 67 Croisette (l'appelant, ci-après désigné comme le syndicat des copropriétaires) a interjeté appel à l'encontre de M. René de X... et de la SA Nouvelle restaurant bar plage Réserve Miramar.
Attendu que par déclaration déposée au greffe de la cour le 27 avril 2006 M. Nicolas de CLERCQ venant au droit de ses parents décédés et la SA Nouvelle restaurant bar plage Réserve Miramar (les intimés) ont constitué avoué.
Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 12 octobre 2007 l'appelant demande de :
-Réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et en conséquence.
-Constater que M. René de X... et la SA Nouvelle restaurant bar plage Réserve Miramar n'ont aucun droit de passage ni aucun droit d'utilisation du souterrain puisque leur contrat de concession s'arrête précisément à l'entrée de cet ouvrage.
-Dire et juger que le syndicat de copropriété peut utiliser le passage souterrain sans limitation dans le temps et les saisons.
-Faire défense à M. René de X... et à la SA Nouvelle restaurant bar plage Réserve Miramar d'utiliser le passage souterrain pour quelque cause que ce soit et notamment comme entrepôt de marchandises.
-Condamner M. René de X... et à la SA Nouvelle restaurant bar plage Réserve Miramar à procéder à l'enlèvement de tous les objets, matériels et autre qui ont été entreposés dans le passage souterrain.
-Condamner également les intimés conjointement et solidairement à procéder à la remise en état des installations électriques.
-Dire et juger que toutes les mesures ci-dessus indiquées sont assorties d'une astreinte de 1600 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir.
-Condamner les intimés au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive compte tenu du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, outre la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
-Condamner les intimés aux entiers dépens, ceux d'appels distraits au profit de la société civile professionnelle de Saint-Ferréol Touboul, avoué à la cour.
Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 17 octobre 2007 les intimés demandent de :
-Dire et juger que tant M. de X... que la SA Nouvelle restaurant bar plage Réserve Miramar ont respecté les engagements souscrits ayant fait l'objet d'une transcription dans l'état descriptif de division portant règlement de copropriété de l'immeuble 67 Croisette, en laissant un passage suffisant permettant aux occupants de l'immeuble d'accéder aux installations et équipements du concessionnaire pendant la période d'ouverture de ces installations et équipements.
-Dire et juger que la SA Nouvelle restaurant bar plage Réserve Miramar n'a pas pour obligation d'enlever tous les objets lui appartenant dans le passage souterrain, dès lors qu'ils ne constituent pas une gêne pour les occupants de l'immeuble désirant accéder aux installations et équipements du concessionnaire.
-dire et juger en outre que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas une faute imputable aux intimés concernant l'installation électrique destinée à éclairer le passage litigieu, alors que la démonstration était faite de sa réfection complète antérieurement à l'introduction de l'action en justice.
-en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes et confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
-condamner le syndicat des copropriétaires appelant à régler à chacun des intimés la somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la société civile professionnelle Latil Penarroya Alligier, avoué à la cour.
Attendu que l'ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2007.
Attendu qu'il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs faits, moyens et prétentions.
SUR CE
Attendu que par suite du décès de M. René de X... survenu le 10 janvier 2006, M. Nicolas de X... intervient au lieu et place de ses parents décédés en qualité d'unique héritier.
Attendu que M. Nicolas de X... demande également sa mise lors de cause dans la mesure où lui-même et son père avaient cédé la totalité des parts de la SA Nouvelle restaurant bar plage Réserve Miramar à M. David Y... selon acte sous seing privé en date du 5 janvier 2006 ; que cette demande non reprise dans le dispositif des conclusions figure dans les motifs à la page cinq.
Attendu que l'immeuble situé 67, boulevard de la Croisette à Cannes a été édifié à l'emplacement de l'ancien hôtel Réserve Miramar, lequel bénéficiait d'un accès direct à la plage par un souterrain creusé sous le boulevard de la Croisette.
Attendu que l'état descriptif de division et règlement de copropriété de l'immeuble situé 67, boulevard de la Croisette à Cannes a été reçu le 16 juillet 1990 par Me Z... notaire associé à Cannes et qu'il est fait référence aux divers actes de mutation ayant permis l'édification de la résidence à la place de l'hôtel-restaurant La Réserve Miramar ; qu'il est précisé à la page 5 de cet acte « qu'en bordure de ce bâtiment s'ouvre un souterrain passant en dessous du boulevard de la Croisette pour conduire la plage mais qu'aucun droit de propriété n'appartient, à sa connaissance, au vendeur sur ce souterrain dans sa partie située sous le domaine public » ; que le même acte, après l'énumération des diverses servitudes consenties au profit des voisins, mentionne la clause suivante : « ACCES A LA PLAGE.
L'acquéreur reconnaît être informé que Mme de X... a sollicité auprès de la ville de Cannes un renouvellement à son profit de la concession de la plage située devant la Réserve Miramar. Il s'engage à ne rien faire qui puisse gêner M. de X... pour obtenir le renouvellement de cette concession.
De son côté, M. de X..., en cas d'obtention de la concession, se porte fort par les présentes que son épouse ne fera rien qui puisse gêner les occupants de l'immeuble qui sera construit sur le terrain d'assiette de la Réserve Miramar pour accéder aux installations et équipement du concessionnaire en passant par la galerie existant sous la Croisette »
Attendu qu'il n'est pas contesté que la SA Nouvelle restaurant bar plage Réserve Miramar se trouve aux droits de M. et Mme de X....
Attendu que le terrain d'assiette de l'immeuble avait été vendu selon acte reçu le 29 décembre 1988 par Me A... notaire à Cannes par la SA nouvelle Immobilières et Mobilière Réserve Miramar à la société de Mission et de Coordination Immobilière, laquelle l'a revendu à la société en nom collectif Cannes Croisette suivant acte reçu le 14 mai 1990 par Me B..., notaire à Paris.
Attendu qu'il résulte de ces divers actes très clairement résumés dans l'état descriptif et règlement de copropriété que la société en nom collectif Cannes Croisette, aux droits de laquelle se trouve le syndicat des copropriétaires, bénéficie d'un accord personnel avec l'exploitant de la plage située en face de l'immeuble, soit la SA Nouvelle restaurant bar plage Réserve Miramar, laquelle ne bénéficie que d'une concession de service public et non pas d'un droit de propriété ni sur la plage ni sur le souterrain traversant le tréfonds du boulevard de la Croisette et que dans ces conditions la législation concernant les servitudes n'est pas applicable en l'espèce puisque aucune des parties ne peut se prévaloir de la qualité de propriétaire du fonds servant ; qu'en conséquence les relations entre les parties à propos de l'accès à la plage ne résultent que des dispositions conventionnelles et strictement personnelles rappelées dans le règlement de copropriété.
Attendu que la clause permettant aux copropriétaires de l'immeuble situé 67, boulevard de la Croisette d'accéder à la plage par le souterrain doit être appréciée en son ensemble et que le titre de la clause précise qu'il s'agit bien d'un accès à la plage et non pas seulement d'un accès aux installations du concessionnaire ; qu'en conséquence la clause doit être rétablie dans sa totalité et que le dernier paragraphe tient compte de ce que pour accéder à la plage, les copropriétaires doivent traverser les installations du concessionnaire ; que l'esprit général de cette convention n'est pas de permettre l'accès aux installations du concessionnaire de plage mais à la plage en général, sans aucune condition de durée ou de temps, étant observé que sur la Côte d'Azur la fréquentation de la plage excède largement la période estivale.
Attendu que si le concessionnaire de la plage, en l'espèce la SA Nouvelle restaurant bar plage Réserve Miramar ne peut exécuter son obligation vis-à-vis du syndicat des copropriétaires que pendant la durée d'exploitation de la plage soit du 1er avril au 15 octobre de chaque année.
Attendu qu'il est justifié par des constats d'huissier que l'accès à la plage a été freiné voire empêché, notamment les 2 juillet 2001, 13 janvier 2003 et 5 février 2002 ; que même si le concessionnaire de la plage doit permettre le passage à travers ses installations balnéaires pendant la durée d'ouverture de la plage, il ne doit cependant pas entraver l'accès à la plage des copropriétaires entre le 16 octobre et le 30 mars de chaque année et il devra prendre toutes dispositions pour permettre aux copropriétaires d'accéder la plage par le souterrain en dehors de la période balnéaire définie par le traité de concession de la plage puisqu'il ne bénéficie d'aucun droit lui permettant de fermer le souterrain en dehors de la période d'activité balnéaire.
Attendu que si le syndicat des copropriétaires est en droit d'exiger le libre accès à la plage y compris pour des personnes à mobilité réduite, il ne dispose d'aucun titre permettant d'interdire au concessionnaire de la plage d'entreposer du matériel dans le tunnel à condition toujours pour ce dernier de permettre le libre passage des copropriétaires dans des conditions de sécurité et de facilité suffisantes y compris pour des personnes handicapées et en toutes saisons ; que le jugement sera donc réformé en ce sens étant observé que la charge en incombe maintenant à la seule SA Nouvelle restaurant bar plage Réserve Miramar puisque M. Nicolas de X... a cédé ses parts.
Attendu en revanche qu'il n'est nullement justifié de ce que l'éclairage du passage souterrain soit à la charge de la SA Nouvelle restaurant bar plage Réserve Miramar ; qu'au demeurant il est justifié des travaux réalisés en décembre 2001 par le concessionnaire de la plage.
Attendu que le syndicat des copropriétaires n'ayant pas plus de droits sur le passage souterrain que la Nouvelle restaurant bar plage Réserve Miramar, il n'est pas en mesure de lui interdire l'usage du passage.
Attendu que la résistance non justifiée de la SA Nouvelle restaurant bar plage Réserve Miramar a causé un préjudice certain au syndicat des copropriétaires qui a été privé de l'accès à la plage et que le préjudice sera réparé par le paiement d'une somme de 1000 euros mise à la charge de ladite société.
Attendu que la SA Nouvelle restaurant bar plage Réserve Miramar qui succombe supportera les entiers dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile au profit de la société civile professionnelle de Saint-Ferréol Touboul, avoué à la cour.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, en matière civile, en dernier ressort et contradictoirement
Met hors de cause M. Nicolas de X...
Infirme le jugement entrepris sur les conditions d'accès à la plage et statuant de nouveau.
Dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 67, boulevard de la Croisette à Cannes peut utiliser le passage souterrain reliant l'immeuble à la plage sans limitation dans le temps et les saisons.
Condamne la SA Nouvelle restaurant bar plage Réserve Miramar à ne pas entraver en toutes saisons le libre passage des copropriétaires dans ledit souterrain, y compris les personnes à mobilité réduite, sous astreinte de 1000 (mille) euros par infraction constatée.
Condamne la SA Nouvelle restaurant bar plage Réserve Miramar à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 67, boulevard de la Croisette à Cannes les sommes de 1000 (mille) euros à titre de dommages-intérêts et 2000 (deux mille) euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Confirmer les autres dispositions du jugement entrepris.
Condamne la SA Nouvelle restaurant bar plage Réserve Miramar aux entiers dépens de première instance et d'appel et pour ces derniers autorisés la société civile professionnelle de Saint-Ferréol Touboul avoué à la cour à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision préalable et suffisante.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
S. AUDOUBERT M. BUSSIERE
