COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 11 JANVIER 2008
No 2008 / 9
Rôle No 06 / 03384
André X...
C /
S. A. R. L Y... ROBERT GESTION DE BIENS
Robert Y...
Syndicat des Copropriétaires TERRASSES FLEURIES
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 24 Janvier 2006 enregistré au répertoire général sous le no 03 / 00026.
APPELANT
Monsieur André X...
demeurant ...-45370 JOUY LE POTIER
représenté par la SCP BOISSONNET-ROUSSEAU, avoués à la Cour, plaidant par la SCP BOUYEURE BAUDOIN KALANTARIAN AUSSANT DAUMAS, avocats au barreau de PARIS
INTIMES
S. A. S Y... Société GESTION DE BIENS prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social, 20 et 22 ter rue de France-06000 NICE
représentée par la SCP SIDER, avoués à la Cour, ayant Me Pierre BARDI, avocat au barreau de NICE
Monsieur Robert Y...
demeurant ...-06000 NICE
représenté par la SCP SIDER, avoués à la Cour, ayant Me Pierre BARDI, avocat au barreau de NICE
Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble LES TERRASSES FLEURIES dont le siège social est : Quartier Cimiez 1 à 3 Montée de l'Hermitage 06000 NICE, représenté par son syndic en exercice la SA Cabinet BORNE ET DELAUNAY 2 rue Valperga-06000 NICE,
représenté par la SCP COHEN-GUEDJ, avoués à la Cour, plaidant par Me Evelyne RAYBAUD, avocat au barreau de NICE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 22 Novembre 2007 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Monsieur Michel BUSSIERE, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Monsieur Philippe COULANGE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2008.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Monsieur André FORTIN, Conseiller
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2008,
Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
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Monsieur André X... était propriétaire, au sein de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé " Les Terrasses Fleuries " à Nice, pour les avoir acquis le 4 janvier 1985, des lots 2, 16 et 58 consistant en un appartement au 4ème étage du bâtiment " A " ainsi qu'en une cave et un garage dans ce même bâtiment.
Il a ensuite acquis le 17 décembre 1985 le lot No 10 consistant en un studio aménagé dans une ancienne chambre de bonne.
Se plaignant d'une part des agissements du syndic de cette époque, monsieur Robert Y... de la SARL " Gestion de Biens Robert Y... " qui selon lui, en 1997, alors qu'il avait mis ses biens en vente, aurait entravé et compromis ces ventes, lesquelles ne devaient finalement intervenir que le 11 juin 2001 et d'autre part avait fait pratiquer une opposition totalement injustifiée, toujours selon lui, sur le prix de cette vente, monsieur André X... a, par exploits délivrés les 16 et 17 décembre 2002, fait assigner monsieur Robert Y... et la SARL " Gestion de Biens Robert Y... " ainsi que le syndicat des copropriétaires " Les Terrasses Fleuries " à comparaître devant le Tribunal de grande instance de Nice pour les voir condamner in solidum à lui payer la somme de 152. 600 € en réparation de ses préjudices, voir ordonner la mainlevée de l'opposition opérée entre les mains du notaire et voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui restituer une somme de 3. 892 € en restitution de charges.
Les défendeurs s'étant opposés aux demandes, pour ce qui concerne monsieur Robert Y... et la SARL " Gestion de Biens Robert Y... " ayant formulé une demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts et pour ce qui concerne le syndicat des copropriétaires ayant formulé une demande reconventionnelle en paiement de charges, par jugement prononcé le 24 janvier 2006, le Tribunal de grande instance de Nice :
-Déboutait monsieur André X... de l'ensemble de ses demandes,
-Le condamnait à payer au syndicat des copropriétaires " Les Terrasses Fleuries " la somme de 1. 044, 75 € au titre des charges restant dues à la date de la vente de ses biens et des frais d'opposition,
-Déboutait monsieur Robert Y... et la SARL " Gestion de Biens Robert Y... " de leur demande de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice moral,
-Ordonnait l'exécution provisoire,
-Condamnait encore monsieur André X... à payer à monsieur Robert Y... et la SARL " Gestion de Biens Robert Y... " ainsi qu'au syndicat des copropriétaires " Les Terrasses Fleuries " la somme de 1. 500 € en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
-Le condamnait enfin aux dépens.
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Par déclaration au greffe de la présente Cour le 20 février 2006, monsieur André X... a interjeté appel de ce jugement prononcé le 24 janvier 2006 par le Tribunal de grande instance de Nice.
Il entend :
-Que le jugement entrepris soit infirmé,
-Que monsieur Robert Y... et la SARL " Gestion de Biens Robert Y... " ainsi que le syndicat des copropriétaires " Les Terrasses Fleuries " soient condamnés à lui payer la somme de 150. 100 € en réparation des préjudices à lui causés,
-Que le syndicat des copropriétaires " Les Terrasses Fleuries " soit condamné à lui rembourser la somme de 1. 044, 75 € versée au titre de l'exécution provisoire du jugement,
-Que ce même syndicat soit condamné à lui payer la somme de 3. 892 € à titre de restitution de charges indûment perçues,
-Que monsieur Robert Y... et la SARL " Gestion de Biens Robert Y... " ainsi que le syndicat des copropriétaires " Les Terrasses Fleuries " soient condamnés in solidum à lui payer la somme de 8. 000 € en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
-Qu'ils soient déboutés de leurs demandes,
-Qu'ils soient condamnés aux dépens de première instance et d'appel.
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Au soutien de son recours, il fait valoir :
-Que les manoeuvres commises tant personnellement par monsieur Robert Y... que, par son intermédiaire, par la SARL " Gestion de Biens Robert Y... " et par le syndicat des copropriétaires " Les Terrasses Fleuries " pour gêner la gestion et la vente de ses biens, dissuader les candidats à l'acquisition et à la location en faisant état de circonstances fausses ou présentées de façon tendancieuses ou encore en abusant abusivement et illégalement de voie de droit, sont manifestement fautives et ont causé des préjudices dont les auteurs doivent réparation en application de l'article 1382 du code civil,
-Que notamment monsieur Robert Y... ne pouvait valablement donner aux candidats acquéreurs des informations relatives à l'état des parties privatives dépendant des lots mis en vente,
-Qu'il a subi des préjudices dont il justifie.
-Que l'opposition sur le prix de vente était injustifiée,
-Qu'il conteste avoir été redevable de charges,
-Qu'au contraire, des charges indues lui ayant été illégalement imputées, c'était lui qui disposait d'une créance contre le syndicat des copropriétaires.
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Le syndicat des copropriétaires " Les Terrasses Fleuries " demande à la Cour :
-De débouter monsieur André X... de ses demandes,
-De confirmer le jugement entrepris,
-De condamner monsieur André X... à lui payer la somme de 3. 000 € en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
-De le condamner encore aux dépens d'appel.
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Au soutien de ses prétentions, il fait valoir utilement :
-Que monsieur André X... ne justifie d'aucune faute du syndicat des copropriétaires ni d'aucun fait positif susceptible d'être directement à l'origine du prétendu retard dans la vente des lots,
-Que les charges dont monsieur André X... demande la restitution résultent de comptes dûment approuvés par les assemblées générales non contestées jusqu'à la vente de ses biens,
-Que l'opposition était non seulement régulière mais également justifiée.
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Monsieur Robert Y... et la SARL " Gestion de Biens Robert Y... " demandent à la Cour :
-De confirmer le jugement entrepris,
Y ajoutant,
-De condamner monsieur André X... à leur payer la somme de 10. 000 € en réparation du préjudice moral qu'ils ont subi,
-De le condamner à payer à chacun d'eux la somme de 3. 000 € en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
-De le condamner encore aux dépens d'appel,
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Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir :
-Qu'il ne peut être contesté que des dégâts des eaux en provenance des parties privatives de l'appartement de monsieur André X... se sont produits,
-Que monsieur André X... ne rapporte nullement la preuve des fautes qu'il impute au syndic,
-Que l'opposition était régulière et justifiée.
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A la demande de monsieur André X... et avec l'accord de monsieur Robert Y... et la SARL " Gestion de Biens Robert Y... " ainsi que du syndicat des copropriétaires " Les Terrasses Fleuries ", l'ordonnance de clôture prononcée le 22 octobre 2007 a été révoquée à l'audience, les conclusions postérieures intégrées à la procédure et la clôture derechef prononcée, avant tout débat.
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MOTIFS DE LA DÉCISION
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1 / Attendu que monsieur André X... fonde sa demande en paiement de dommages et intérêts à l'encontre du syndicat des copropriétaires sur l'article 1382 du code civil, se prévalant d'agissements prétendument fautifs du syndic ;
Attendu que s'il est vrai que les actions en responsabilité engagées par les copropriétaires contre le syndic ne peuvent qu'être fondées sur la responsabilité délictuelle de ce dernier qui n'a aucun lien de droit de nature contractuelle avec eux, en revanche, les actions contre le syndicat des copropriétaires, fondées sur le règlement de copropriété qui les lie à ce syndicat ont une nature contractuelle ;
Or attendu qu'en l'espèce, monsieur André X... se fonde sur de prétendus agissements du syndic qui, et ce serait en cela qu'ils auraient un caractère fautif, consistant en des abus de pouvoir, sont extrinsèques à sa mission, alors qu'aucun d'entre eux n'a été commandé par l'assemblée générale des copropriétaires ;
Attendu qu'il en résulte, aucune faute de nature contractuelle ou aucune illégalité imputable au syndicat des copropriétaires n'étant invoquée, qu'aucun principe de responsabilité ne peut être retenu contre ce syndicat, étant au demeurant observé que monsieur André X... n'a contesté aucune délibération d'assemblée générale qui lui aurait fait grief ;
Attendu, en conséquence, que c'est à juste titre, pour ce motif et ceux, non contraires, du premier juge, que celui-ci a rejeté les demandes de monsieur André X... fondées sur de prétendues fautes du syndic, formulées à l'encontre du syndicat des copropriétaires " Les Terrasses Fleuries " ;
2 / Attendu que les charges dont monsieur André X... demande la restitution ont été approuvées par des assemblées générales dont il est justifié et qui n'ont jamais été contestées ;
Attendu, en conséquence, qu'en application de l'article 42 de la Loi du 10 juillet 1965 elles sont devenues définitives ;
Attendu, dès lors, que monsieur André X... n'est pas fondé à demander restitution des charges qu'elles ont approuvées ;
3 / Attendu que le syndicat des copropriétaires justifie par la production des comptes de ce que monsieur André X... était bien débiteur, à la date de la vente, de la somme de 1. 044, 75 €, alors que ce dernier se contente d'une part de déclarer qu'il " conteste formellement devoir la somme de 1. 044, 75 € à laquelle le tribunal l'a condamné " sans indiquer en quoi cette somme serait contestable ni quelles imputations irrégulières auraient affecté les comptes pour y parvenir, et d'autre part que " de toute façon (il) se trouve lui-même créancier d'une somme supérieure à titre de restitution de l'indu " ce dont il a été fait litière ci-dessus ;
Attendu, en conséquence, que c'est à juste titre que le premier juge l'a condamné au paiement de cette somme de 1. 044, 75 € et qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris de ce chef ;
4 / Attendu que la responsabilité délictuelle invoquée par monsieur André X... à l'appui de sa demande en indemnisation d'un préjudice qui lui aurait été causé par monsieur Robert Y... et la SARL " Gestion de Biens Robert Y... ", syndic de la copropriété, suppose que soient effectivement démontrés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre cette faute et le préjudice allégué ;
Attendu qu'en l'espèce monsieur André X... tient pour acquis que le syndic aurait " attiré l'attention des acheteurs potentiels sur les prétendus vices cachés affectant l'appartement et sur le risque de devoir casser la salle de bains modern style qui s'y trouve ", affirmant que " le syndic s'est ingénié à décourager les candidats acquéreurs, a invoqué de prétendues fuites d'eau et des vices cachés pour les dissuader " ;
Attendu cependant qu'il y a lieu de relever, écartant les témoignages indirects et approximatifs émanant d'autres personnes que les acheteurs potentiels, que tout d'abord le syndic n'a fait que répondre aux interrogations des acheteurs éventuels venus vers lui sans prendre d'initiative à cet égard, et en second lieu qu'en effet, comme la démonstration en est faite par le syndicat des copropriétaires, des fuites multiples se sont produites en provenance de l'installation de la salle de bains de l'appartement litigieux, en sorte qu'il ne peut être reproché au syndic d'avoir fait part à ceux qui l'interrogeaient de la réalité, étant observé d'une part qu'il était loisible tant aux acheteurs qu'à monsieur André X... ou à ses mandataires de faire établir précisément et sans difficulté les risques encourus et d'autre part qu'il était également loisible à monsieur André X..., dès lors qu'il tenait pour erronée toute nécessité de réparations ou de travaux, de s'engager lors de la vente à assumer les conséquences de toute procédure relative au risque de dégâts des eaux en provenance de la salle de bains ;
Attendu, dès lors, qu'il n'apparaît pas sérieux de prétendre que, du fait des renseignements fournis par le syndic la vente aurait été entravée de 1997 à 2001 ;
Attendu, en conséquence, que, pour ces motifs et ceux, non contraires, du premier juge concluant à l'absence de démonstration d'un préjudice effectif et que la Cour reprend expressément, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par monsieur André X... du chef des agissements par lui imputés à monsieur Robert Y... et la SARL " Gestion de Biens Robert Y... " ;
5 / Et attendu que c'est par de justes motifs que la Cour repend expressément que le premier juge, relevant en outre l'absence de préjudice et la faute de monsieur André X... qui n'était pas à jour du paiement de ses charges, a rejeté la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par ce dernier du chef de l'opposition au paiement du prix formalisée par le syndic auprès du notaire ;
6 / Attendu cependant que monsieur Robert Y... n'indiquant pas en quoi il aurait subi un préjudice moral du fait de la procédure engagée contre lui par monsieur André X..., la SARL " Gestion de Biens Robert Y... ", personne morale non transparente dénuée de sensibilité ne pouvant se prévaloir d'un tel préjudice, il y a lieu de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts formulée de ce chef ;
Vu les articles 696, 699 et 700 du nouveau code de procédure civile
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
STATUANT PUBLIQUEMENT, CONTRADICTOIREMENT, EN MATIÈRE CIVILE ET EN DERNIER RESSORT,
Reçoitl'appel,
Confirme le jugement prononcé le 24 janvier 2006 par le Tribunal de grande instance de Nice,
Condamne monsieur André X... à payer :
À monsieur Robert Y... et la SARL " Gestion de Biens Robert Y... " la somme de 2. 000 €,
Au syndicat des copropriétaires " Les Terrasses Fleuries " la somme de 2. 000 €,
Le tout en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
-Rejette toutes autres demandes,
-Condamne cependant encore monsieur André X... aux dépens d'appel, en ordonne distraction au profit des SCP SIDER et COHEN-GUEDJ, avoués, sur leur affirmation d'en avoir fait l'avance.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
S. AUDOUBERT M. BUSSIERE
