COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 15 AVRIL 2011
N° 2011/195
Rôle N° 10/05383
S.N.C. PARKING DU [Localité 5]
C/
Association Syndicale Libre [Localité 4]
Grosse délivrée
le :
à :la S.C.P. MAYNARD - SIMONI
la S.C.P. DE SAINT FERREOL - TOUBOUL
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 25 février 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 08/171.
APPELANTE
S.N.C. PARKING DU [Localité 5], chez VALGO, [Adresse 3], représentée en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité au siège social,
représentée par la S.C.P. MAYNARD - SIMONI, avoués à la Cour, plaidant par Me LANGE Thierry, avocat au Barreau de TOULOUSE
INTIMÉE
Association Syndicale Libre [Localité 4], [Adresse 2] prise en la personne de son Président de la Société BELLOTTO IMMOBILIER - [Adresse 1],
représentée par la S.C.P. DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, Plaidant par Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 15 mars 2011 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président, et Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller,
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 avril 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat rédacteur : Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 avril 2011.
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
L'Association Syndicale Libre [Localité 4] a été constituée par la S.N.C. D'AMÉNAGEMENT [Localité 4] pour gérer les parties communes d'un ensemble immobilier réalisé sur la Zac du '[Localité 5]' à [Localité 4] ; elle comprend des immeubles à usage d'habitation et commercial, desservis par un 'ouvrage-dalle' faisant office de mail piétonnier ; lors de l'assemblée générale du 25 septembre 2007 les colotis ont 'décid(é) le principe de la fermeture du mail pour un budget maximum de 140.000 euros', fermeture à laquelle il a été procédé depuis par l'installation d'une grille munie d'un portillon dont l'ouverture est commandée par un badge ; se plaignant que cette résolution soit contraire aux dispositions du cahier des charges, et que les règles relatives à la répartition des droits de vote aient été violées, la S.N.C. PARKING DU [Localité 5], membre opposant, a assigné l'A.S.L. [Localité 4] pour obtenir l'annulation de cette résolution et de cette assemblée ;
Par jugement du 25 février 2010 le Tribunal de grande instance de GRASSE l'a déboutée de ses demandes, et l'a condamnée à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
La S.N.C. PARKING DU [Localité 5] a interjeté appel de cette décision le 18 mars 2010 ;
Au terme de dernières conclusions du 14 mars 2011 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, elle formule les demandes suivantes :
'Vu les dispositions de la loi des 21 Juin 1865, 22 Décembre 1988 et 15 Décembre 1962,
Vu l'acte notarié du 23 août 1990,
Vu les dispositions des articles 515, 696, 699 et 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Vu le Jugement dont appel,
Réformer le jugement rendu le 25 février 2010 par le Tribunal de Grande Instance de Grasse
STATUANT DE NOUVEAU
Constater que la délibération de l'Assemblée de l'A.S.L. visant à procéder à la fermeture du mail est contraire au cahier des charges de l'A.S.L. et que, contrairement aux affirmations de l'A.S.L., elle n'a pas été adoptée à la majorité requise par les dispositions statutaires.
Constater que les droits de vote conférés à chacun des membres de l'A.S.L., lors de l'assemblée générale litigieuse n'étaient pas conformes aux dispositions des statuts régissant ladite association, et ne permettaient pas d'assurer la régularité du vote des délibérations présentées aux dits membres.
EN CONSÉQUENCE
Déclarer nulle et de nul effet ladite délibération,
Constater la nullité de l'Assemblée Générale Extraordinaire, en date du 25 Septembre 2007,
Condamner l'A.S.L. [Localité 4] à payer la somme de 4.000 € à la S.N.C. PARKINGS DU [Localité 5] en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamner l'A.S.L. [Localité 4] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la S.C.P. MAYNARD SIMONI, Avoués, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l'article 699 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE' ;
Au terme de dernières conclusions du 15 mars 2011 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, l'A.S.L. [Localité 4] formule les demandes suivantes :
'Vu le jugement rendu par 1e Tribunal de Grande Instance de GRASSE le 25 février 2010 dont appel,
Vu la déclaration d'appel du 18 mars 2010 de la SOCIÉTÉ PARKINGS DU [Localité 5],
Vu les pièces et acte de procédure de première instance communiquées pour mémoire en cause d'appel (notamment conclusions signifiées par le défendeur le 9 novembre 2009, conclusions récapitulatives signifiées par le défendeur le 9 novembre 2009),
Vu les conclusions d'appel de la SOCIÉTÉ PARKINGS DU [Localité 5] du 11 août 2010,
CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE le 25 février 2010 dont appel en ce qu'il a débouté la SOCIÉTÉ PARKINGS DU [Localité 5] de ses demandes tendant, d'une part, à. voir constater l'irrégularité de la résolution décidant la fermeture du mail et, d'autre part, que soit constatée la nullité de ladite assemblée en raison de la prétendue non-conformité des droits de votes conférés à chacun des membres de l'A.S.L.,
DÉBOUTER la SOCIÉTÉ PARKINGS DU [Localité 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
CONSTATER la particulière mauvaise foi de la société PARKINGS DU [Localité 5],
REFORMER le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande de paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement des dispositions de l'article 32-1 du Code de Procédure Civile et 1382 du code civil,
CONDAMNER par suite, la SOCIÉTÉ PARKINGS DU [Localité 5] à payer à l'A.S.L. [Localité 4] la somme de 10.000 € pour procédure abusive et dilatoire sur le fondement des dispositions de l'article 32-1 du Code de Procédure Civile et 1382 du code civil,
CONDAMNER la SOCIÉTÉ PARKINGS DU [Localité 5] à. payer à l'A.S.L. [Localité 4] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC .
CONDAMNER la SOCIÉTÉ PARKINGS DU [Localité 5] aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la de la S.C.P. DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués près la Cour d'Appel d'AIX EN PROVENCE' ;
L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mars 2011 avant l'ouverture des débats ;
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'appel est régulier en la forme et a été interjeté dans les délais ; il est recevable ;
Le cahier des charges de l'ensemble immobilier établi par la S.N.C. D'AMÉNAGEMENT [Localité 4] prévoit : 'Le présent CAHIER DES CHARGES est un acte de droit privé, destiné à fixer pour le présent et l'avenir les règles des relations de la SOCIÉTÉ, personne morale de droit privé et de futurs propriétaires ou occupants de la zone, de même que les relations des dits propriétaires entre eux... Le présent CAHIER DES CHARGES est opposable à quiconque détient ou occupe à quelque titre que ce soit, tout ou partie des immeubles de la zone territoriale soumise audit CAHIER DES CHARGES et par ceux-ci à la SOCIÉTÉ... Les voies qui sont établies dans le périmètre de l'ensemble immobilier sont ici classées en : - voies de circulation générales, - voies de circulation particulières. Les voies de circulation générales sont des voies de desserte intérieures qui resteront privatives, pénétrant dans l'assiette foncière soumise au présent CAHIER DES CHARGES mais qui ne sont pas inclues à l'intérieur d'une propriété divise. Elles comprennent : les circulations piétonnes, - les circulations pour véhicules... Ces voies seront soit communes à plusieurs immeubles, soit ouvertes au public suivant l'affectation qui sera définie librement par la SOCIÉTÉ... Il est prévu au plan masse général un ouvrage-dalle. Cet ouvrage-dalle est destiné au stationnement abrité des véhicules et à la circulation piétonnière... Les espaces non délimités sur le sol artificiel sont destinés à la circulation publique des piétons. Outre les piétons, sont autorisées à circuler les voitures d'enfants, les poussettes de particuliers ou de marchands ambulants...' ; loin de 'prêter à confusion', ces stipulations claires définissent le mail comme une voie de desserte intérieure 'ouverte au public', quoique 'privative', et affectée à la 'circulation publique des piétons' ; sa 'fermeture' est donc contraire au cahier des charges, quand bien même le portail serait laissé ouvert dans la journée ; or chaque coloti est en droit d'exiger le respect des servitudes communes instituées dans le cahier des charges ; la résolution litigieuse sera en conséquence annulée ;
Les statuts de l'A.S.L. [Localité 4] prévoient : 'Chaque Membre de l'Assemblée dispose d'un nombre de voix en proportion de sa quote-part dans la répartition des charges de l'exercice ou de la fraction d'exercice au cours duquel est tenue l'Assemblée générale considérée telle que ladite répartition résulte des dispositions du CHAPITRE V du CAHIER DES CHARGES. Le Syndicat établit périodiquement aux premier janvier, premier mai, premier septembre de chaque année, et, le moment venu, au premier janvier seulement, le tableau portant définition du nombre de voix des Membres de l'Assemblée. S'agissant des voix des Membres de l'Assemblée autres que les syndicats de copropriété, le syndicat tient compte le cas échéant, des mutations intervenues entre la date d'établissement du tableau et la date de la convocation de l'Assemblée. En cas de différent, le Bureau de l'Assemblée générale a compétence pour statuer souverainement sur le nombre de voix appartenant à chaque membre de l'Assemblée' ; loin d'être 'claires', ces dispositions à géométrie variable introduisent une grande incertitude dans la tenue des assemblées générales, d'autant plus qu'il n'existait pas à l'époque de 'clés de répartition' entre charges générales et charges spéciales (cf. le procès-verbal de la réunion du Conseil des syndics du 1er août 2007) ; cependant la S.N.C. PARKING DU [Localité 5] n'en discute pas la validité ; elles doivent donc être appliquées ; or la S.N.C. PARKING DU [Localité 5] ne justifie pas avoir contesté le nombre de voix qui lui a été attribué lors de l'assemblée générale du 25 septembre 2007, et à supposer qu'elle l'ait fait, le bureau était 'souverain' pour trancher le différend ; l'assemblée générale litigieuse ne saurait en conséquence être annulée ;
La procédure de la S.N.C. PARKING DU [Localité 5] n'est nullement abusive ; la demande de dommages et intérêts de l'A.S.L. [Localité 4] sera donc rejetée ;
La S.N.C. PARKING DU [Localité 5] a engagé des frais irrépétibles dont il serait inéquitable de lui laisser supporter intégralement la charge ; il convient de lui allouer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
L'A.S.L. [Localité 4], qui succombe, doit être déboutée de sa demande à ce titre, et doit supporter les dépens ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe,
Reçoit l'appel de la S.N.C. PARKING DU [Localité 5] ;
Réforme le jugement entrepris, et statuant à nouveau,
Annule la résolution n° 2 'Décision concernant la fermeture du mail' de l'assemblée générale de l'A.S.L. [Localité 4] du 25 septembre 2007 ;
Condamne l'A.S.L. [Localité 4] à payer à la S.N.C. PARKING DU [Localité 5] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne l'A.S.L. [Localité 4] aux entiers dépens, et dit que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par la S.C.P. MAYNARD SIMONI conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
S. AUDOUBERTJ-P. ASTIER
