COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 07 MAI 2013
N° 2013/242
Rôle N° 12/01637
SARL LA PALINE D'OR SARL
C/
SCI SOGIL
Grosse délivrée
le :
à :
[H]
[X]
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 11 Avril 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 10/11759.
APPELANTE
SARL LA PALINE D'OR SARL,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Régine BELAICHE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
SCI SOGIL,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me David HAZZAN, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 12 Mars 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme Anne CAMUGLI, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2013,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé du 8 septembre 1992, M. [W] [S] [K] a donné à bail commercial à la SNC Panisud des locaux situés [Adresse 2] composés d'un local commercial d'une surface d'environ 200 m² au rez-de-chaussée et d'un appartement à usage d'habitation au premier étage moyennant un loyer annuel de 65 000 francs (9909.1861 euros) hors charges et hors TVA.
Les locaux étaient destinés à la fabrication et au commerce boulangerie pâtisserie et toutes activités annexes s'y rattachant, le bail a été conclu pour une durée de neuf ans à effet du 8 septembre 1992 pour se terminer le 8 septembre 2001.
Par acte du 14 octobre 2009, la SCI SOGIL venant aux droits de [W]. [S] [K] a fait délivrer à la SARL la PALINE D'OR venant aux droits du preneur un congé avec offre de renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 30 juin 2010 aux mêmes clauses et conditions excepté le prix du loyer qu'elle entendait voir fixer à 20 957 EUR.
Par mémoire notifié le 19 juin 2010, le bailleur a sollicité le déplafonnement du loyer à raison de la durée du bail supérieure à 12 ans et sa fixation à la somme annuelle de 20 957 EUR à compter du 1er juillet 2010.
Par acte du 22 septembre 2010, elle a fait assigner la SARL la PALINE D'OR devant le tribunal de grande instance de Marseille statuant en matière de loyers commerciaux aux fins de voir fixer le prix de loyer annuel des locaux objets du bail à la somme de 20 350 EUR à compter du 1er juillet 2010 outre l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Par mémoire en réplique, la SARL la PALINE D'OR à contesté le déplafonnement du loyer au motif que la durée du bail n'a pas excédé 12 ans, que le bailleur ne rapporte pas la preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité depuis le renouvellement du bail du 7 mai 2001.
À titre subsidiaire elle proposait de fixer le nouveau loyer à la somme de 14 400 EUR et sollicitait en outre la somme de 2000 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 11 avril 2011, la juridiction des loyers commerciaux a :
-Dit que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 1er juillet 2010.
-Ordonné, aux frais avancés de la SCI SOGIL à hauteur de 3500 EUR, une expertise et commis pour y procéder Monsieur [P] [G] avec mission de fournir tous les éléments d'appréciation sur la valeur locative des lieux loués au regard des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-7 du code du commerce.
La SARL la PALINE D'OR a relevé appel de la décision le 27 janvier 2012.
Par conclusions d'appelant numéro 2 déposées et notifiées le 19 août 2012, elle conteste tout motif de déplafonnement du prix du loyer renouvelé, en l'absence de toute tacite reconduction et en présence d'un bail d'une durée inférieure à neuf ans, rappelant que le bail initial est du 8 septembre 1992, soutenant qu'il a été renouvelé une première fois le 7 mai 2001 et une deuxième fois le 14 octobre 2009.
Au visa de l'article L145-34 du code de commerce, elle rappelle qu'il n'y a pas lieu à déplafonnement ni par conséquent à expertise en l'absence de tacite reconduction, comme en l'espèce, des lors que son prédécesseur la société Panisud a fait signifier une demande de renouvellement du bail commercial le 7 mai 2001 à la bailleresse.
Elle soutient que le bail, au renouvellement effectué en 2001 a perduré jusqu'en 2010, date de son nouveau renouvellement à sa demande soit pour une durée inférieure à 12 ans, que la durée du bail n'a donc pu excéder 12 ans comme il a été jugé.
Elle invoque en outre l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité
concernant les caractéristiques du local, rappelle qu'elle a entrepris d'importants travaux de remise en état pour un montant total de 73 357 EUR auxquels la bailleresse n'a nullement participé, et qu'elle ne peut par conséquent prendre en considération pour le calcul de la valeur locative, que le bail est limité à la boulangerie pâtisserie et activités connexes et n'est pas tout commerce, qu'il met à sa charge tous les travaux à l'exception de ceux prévus par l'article 606 du Code civil ainsi que les taxes foncières et autres, que dans le secteur des lieux loués de [Localité 1] les valeurs locatives sont relativement faibles.
Elle réitère, en dépit de l'absence de tous motifs de déplafonnement, sa proposition d'un nouveau loyer de 14 400 EUR hors taxes par an, ce qui correspond à une indexation de 5,54 % parfaitement réaliste au regard des facteurs locaux de commercialité et du marché marseillais qui a connu une baisse sensible en 2009 comme l'indice général des baux commerciaux.
Elle sollicite la condamnation de la SCI SOGIL à lui payer la somme de 5500 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions déposées et notifiées le 19 juin 2012, la SCI SOGIL conclut:
- à la confirmation du jugement déféré,
- au constat, à défaut, que le bail s'est renouvelé à effet du 1er juillet 2010, la locataire n'ayant jamais évoqué une demande de renouvellement du 7 mai 2001 ni en première instance ni même après la signification de la demande de renouvellement qui lui a été signifiée le 14 octobre 2009 et les pièces produites pour en justifier n'étant pas suffisamment probantes. Elle maintient la nécessité de désigner un expert afin de déterminer la valeur locative.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2013.
MOTIFS
La recevabilité de la peine n'est pas contestée et la procédure ne révèle aucune irrégularité susceptible d'être relevée d'office.
Sur la durée du bail :
Aux termes de l'article L 145-34 du code de commerce,
A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
La SARL LA PALINE D'OR produit aux débats une demande de renouvellement du bail daté du 7 mai 2001 effectuée par huissier de justice.
Si elle ne produit par la signification dudit acte, elle communique l'attestation de l'étude de huissier y ayant procédé, aux termes de laquelle celle-ci certifie avoir procédé à cette signification à la date indiquée et précise ne pas être en mesure de fournir la copie du procès-verbal de signification, un incendie ayant ravagé ses archives chez son prestataire.
La SARL LA PALINE D'OR justifie ainsi avoir fait signifier une demande de renouvellement de son bail commercial le 7 mai 2001 de sorte que suite à ce renouvellement, le bail perduré jusqu'en 2010, date du nouveau renouvellement intervenu à sa demande, que la durée du bail n'a donc pas excédé la durée de 12 ans.
Il n'y a des lors pas lieu à déplafonnement à raison de la durée du bail litigieux.
Sur la modification des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 du code de commerce:
Aux termes de l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
L'article R 145-6 du code de commerce dispose : « Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considéré et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. »
L'expert désigné par le jugement déféré a déposé son rapport le de sorte qu'il y a lieu à application de l'article 568 du code de procédure civile.
L'expert a analysé la surface, la nature, la conformation des lieux, leur disposition dans l'immeuble, l'état d'entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties, l'importance des locaux annexes et dépendances affectées le cas échéant à l'exploitation du fonds ou à l'habitation, la nature de l'état des équipements mis à la disposition du locataire, la nature de l'exploitation et d'adaptation des locaux la forme d'activité exercée dans les lieux ainsi que les conditions offertes pour l'entreprise.
Il a précisé que la surface utile totale de la partie à usage commercial été 268,93 m² la partie à usage d'habitation étant d'une surface de 74,98 m², sans évoquer à ce titre de modification, que l'immeuble présentait un assez bon état général de même que le local à usage commercial tant au niveau de l'état foncier que de l'entretien locatif, que l'état de l'appartement du premier étage étant en revanche qualifié de moyen à médiocre, l'expert imputant la vétusté de l'appartement en grande partie à la carence du bailleur mais également au manquement du locataire à son obligation d'effectuer certains travaux de réparation.
Il a rappelé que la destination exclusive des lieux est la fabrication et le commerce de boulangerie pâtisserie et généralement toutes activités annexes s'y rattachant, que le bail était un contrat classique contenant un certain nombre de dispositions découlant des usages locaux et traditionnels en matière de baux commerciaux et que la clause particulière insérée dans le bail stipulant l'autorisation expresse par le bailleur de sous-louer l'appartement à usage d'habitation à tout salarié de l'entreprise du preneur, autorisation particulièrement limitée ne pouvait être considérée comme un véritable avantage pour le preneur et qu'elle était par conséquent dépourvue d'incidence sur la détermination de la valeur locative.
L'expert a qualifié de « très bon » l'emplacement des locaux situés dans le [Localité 1], dans un secteur bénéficiant d'une image globalement positive et d'une assez bonne notoriété.
Pour autant, il a précisé que si la croissance démographique du cinquième arrondissement représentait un facteur positif, il était cependant difficile de connaître l'impact de cette évolution sur le secteur et plus particulièrement sur le commerce considéré, aucune analyse par quartier n'ayant été effectuée par le recensement de 2008, que si le secteur a connu un véritable bouleversement au cours des années 2000 avec le réaménagement de la ligne de tramway, ces travaux qui avaient duré près de quatre ans avaient totalement sinistré le secteur et paralysé sa commercialité avec des retombées dont les effets positifs avaient encore du mal à se faire ressentir.
Les travaux réalisés par le preneur et précisément analysé par l'expert judiciaire ne sont pas d'autre part qualifiés d'améliorations ni de modification des caractéristiques des locaux par le bailleur et ne constituent donc pas un motif de déplafonnement .
Il ne résulte dès lors nullement du rapport d'expertise que la destination des lieux, les obligations respectives des parties, la commercialité de l'emplacement de la SARL LA PALINE D'OR, aient enregistré une modification notable au sens de l'article L 145-34 du code de commerce, le bailleur ne proposant en outre aucun élément de démonstration que l'amélioration de la commercialité qu'il allègue ait présenté pour le commerce de preneur, un intérêt particulier, condition nécessaire au déplafonnement qu'il sollicite.
Faute de cette démonstration il sera jugé, par voie d'infirmation, qu'il n'y a pas lieu à déplafonnement du loyer renouvelé.
Il sera donné acte à la SARL LA PALINE D'OR de son offre de 1200 EUR hors taxes à la date du 1er juillet 2010 pour un renouvellement du bail de neuf années à compter de la même date mais il doit être en tout état de cause fait application, à défaut de déplafonnement, de l'indexation prévue par l'article L 145-34 du code de commerce.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la SARL LA PALINE D'OR l'intégralité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.
La somme de 3000 EUR lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La charge des dépens sera supportée par la SCI SOGIL qui succombe.
PAR CES MOTIFS
la cour, statuant publiquement, contradictoirement,
Infirme le jugement déféré
Dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
Dit que le loyer du bail renouvelé ne pourra être inférieur à celui résultant de l'application de la variation prévue par l'article L 145-34 du code de commerce.
Donne acte à la SARL LA PALINE D'OR de son offre de régler un loyer annuel de 14400 euros hors taxes à la date du 1er juillet 2010 pour un renouvellement du bail de neuf années à compter de la même date.
Condamne la SCI SOGIL à payer à la SARL LA PALINE D'OR la somme de 3000 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SCI SOGIL aux dépens, ceux d'appel distraits au profit de Me Belaiche en application de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
