COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 17 DECEMBRE 2013
N° 2013/ 631
Rôle N° 12/02448
SARL KREATIK
C/
SCI MER SOL
Grosse délivrée
le :
à :
SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE
SCP COHEN L ET H GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 09 Février 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 10/04203.
APPELANTE
SARL KREATIK prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Michel LABORDE de la SCP LABORDE FOSSAT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substitué par Me TRIVERO Aymeric, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEE
SCI MER SOL Prise en la personne de son dirigeant en exercice,, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE constituée aux lieu et place de Me Laurent COHEN de la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me GOURMELIN Esther, avocat au barreau de MONTPELLIER,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 Novembre 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Jean-Claude DJIKNAVORIAN, conseiller chargé du rapport a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, Président
Monsieur Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2013.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2013,
Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte sous seing privé du 29 décembre 2002, la SCI MER SOL a consenti un bail commercial à la SARL KREATIK portant sur des locaux situés à [Adresse 2], constitués d'un magasin en rez-de-chaussée, à usage de commerce, pour une durée de 9 années du 1er janvier 2003, moyennant paiement d'un loyer annuel de 33 000 euros, étant précisé que le preneur rembourserait au bailleur toutes les taxes locatives ainsi que la TVA, et réglerait chaque mois une avance sur charges de 100 euros qui ferait l'objet d'une reddition annuelle de la part du bailleur.
Le 23 avril 2010, la SCI MER SOL a fait délivrer au preneur un commandement de payer, visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 16 603,92 euros T.T.C., au titre des loyers restant dus pour la période écoulée du mois de décembre 2009 au mois de mars 2010 inclus.
Par assignation du 07 mai 2010, la SARL KREATIK a formé opposition à ce commandement.
* * *
Par jugement du 09 février 2012 le tribunal de grande instance de Draguignan a statué comme suit :
- déclare valable le commandement de payer du 23 avril 2010,
- déboute la SARL KREATIK de ses demandes de remboursement de charges,
- constate l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 23 mai 2010,
- ordonne l'expulsion de la SARL KREATIK des locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 2],
- déboute la SARL KREATIK de sa demande de mise à disposition des appartements du premier étage sous astreinte,
- constate, en tant que de besoin, que la SARL KREATIK est sans droit ni titre pour occuper les locaux situés au premier étage,
- condamne la SARL KREATIK à payer à la SCI MER SOL une indemnité d'occupation mensuelle de 4 417,39 euros à compter du 23 mai 2010,
- dit que le montant dû à ce titre s'élevait à la somme de 17 861, 25 euros au 6 octobre 2010,
- déboute la SCI MER SOL de sa demande de paiement d'une somme de 40 275,60 euros au titre de l'occupation du local du premier étage,
- rejette les demandes de dommages et intérêts réciproques,
- condamne la SARL KREATIK à payer une somme de 1 500 euros à la SCI MER SOL au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamne la SARL KREATIK aux dépens avec application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
* * *
Vu les conclusions de la société KREATIK du 26 septembre 2013.
* * *
Vu les conclusions de la société MER SOL du 11 octobre 2013.
* * *
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le commandement de payer du 23 avril 2010
Le commandement vise exclusivement les loyers suivants sur la base de la révision appliquée par le bailleur à compter du 1er janvier 2009, soit 3 693,47 euros mensuels au lieu de 3 608 euros précédemment, soit en HT 2 802,47 euros de solde de décembre 2009 et 3 693,47 euros mensuels de janvier à mars 2010 inclus.
Ce dernier loyer ne correspond pas à une créance certaine, liquide et exigible dans les conditions de sa mise en oeuvre.
Au fond la clause de révision du loyer (article 7 du bail) ne s'analyse pas en une clause d'échelle mobile ni d'indexation distincte de la révision légale triennale, se référant expressément non seulement au texte réglementaire de celle-ci mais aussi à son principe et ses modalités d'application triennale et variation indiciaire sans indication d'une prise d'effet automatique ou de plein droit ni de modalités distinctes d'indexation ;
En la forme cette révision légale n'a pu intervenir sur la base de la lettre simple au bailleur du 15 janvier 2009 dont au demeurant il ne prouve ni l'expédition ni la réception, contestée, par la locataire.
Dès lors seul les loyers avec la provision sur charges de 3 708 euros étaient dus par la société KREATIK qui justifie de leurs paiements dans le délai du commandement.
Ainsi au titre de l'année 2009 le décompte du bailleur fait apparaître le paiement des 12 mois, soit 44 496 euros dont 3 708 euros du mois de décembre 2009 visé dans le commandement.
De même la locataire démontre, par ses relevés bancaires, les trois paiements, au demeurant non contestés, de 3 708 euros les 11 janvier, 16 février et 16 avril 2010.
Il en résulte que ce commandement est nul et qu'il n'a pu faire jouer la clause résolutoire en sorte que les demandes, principale, en résiliation du bail et, accessoires, en expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation seront rejetées.
* * *
Sur les comptes locatifs
Les décomptes produits par le bailleur font apparaître le paiement des loyers et provisions sur charges sur les périodes en litige de janvier à octobre 2010 (pièce 15, 37 080 euros) et de novembre 2010 à mai 2012 inclus (pièce 22, 72 070,78 euros et non 68 362,78 euros), soit 3 708 euros par mois excepté avril et mai 2012 pour 4 517,39 euros chacun (indemnité d'occupation et provision sur charges) ; les loyers réclamés par la société MER SOL ne sont pas, en conséquence, dus ; quant aux charges les documents produits par le bailleur, soit relevé de compte général pour 2007 page 6 (402,11 euros 2006), 2009 (page 7 238 TOM 2009) et décomptes de charges 2007 de 528,73 euros (page 3) et 2008 pour 4 75,18 euros (page 5), ne sont effectivement accompagnés d'aucun justificatif des charges d'eau (volume et prix unitaire) ni des taxes d'ordures ménagères, celles-ci n'étant en outre pas mises à la charge du locataire commercial dans le bail, ce qu'implique la reddition annuelle contractuellement due par le bailleur ;
Dès lors le remboursement des provisions versées de 2006 à 2009 inclus par la société KREATIK sera retenu.
* * *
Sur les locaux du premier étage
Le bail, en article 11 intitulé convention, stipule que le bailleur s'engage à louer au preneur qui accepte les appartements du premier étage de l'immeuble.
* * *
Cet engagement du bailleur s'analyse en une promesse unilatérale de bail, n'étant accepté qu'en tant que tel par la locataire qui, elle-même, ne s'engage pas à conclure le bail.
Cependant cette promesse s'est transformée en contrat définitif de bail à la demande de mise en exécution que caractérise l'assignation en référé du 20 février 2008, l'ordonnance du 05 mars 2008 produite révélant que le différend des parties sur les travaux fonciers englobait les deux appartements du premier étage quant à leur habitabilité ainsi que leurs conditions d'occupation.
A ce titre l'inexécution de l'obligation de délivrance est établie.
Quant à l'appartement de droite (dit A) cette inexécution est admise par la société MER SOL dans ses conclusions du 11 octobre 2013, soit une occupation par Madame [E] jusqu'à fin décembre 2008 puis une non mise à disposition à l'heure actuelle.
Quant au second appartement ou studio côté nord, dit B, la remise des clefs à la société KREATIK en juillet 2003 n'a pas correspondu à l'exécution de cette obligation dans la mesure où, d'une part, ce local était encombré d'objets, cartons et valises de Monsieur [E] (fils) invoquant l'autorisation du propriétaire suivant le constat d'huissier du 30 janvier 2008 et, où surtout, ce même local n'était pas en bon état d'usage comme affecté par les désordres en toiture de l'immeuble relevés pas Monsieur [M] dans son expertise du 03 septembre 2008 et dont il a constaté la réalisation le 21 juillet 2008.
En outre la société KREATIK démontre avoir, par réclamation portant sur ce studio du 05 janvier 2011 suivie de trois avis de dégrèvements datés tous du 21 janvier 2011 et se rapportant respectivement aux impositions des années 2009, 2010 et 2011 par référence à la lettre précitée, obtenu des dégrèvements de sa taxe professionnelle pour inoccupation des lieux.
La société MER SOL ne démontre pas avoir depuis procédé, en la forme et au fond, à une délivrance conforme par la réalisation des travaux de remise en état intérieure mis en cause par la locataire devant l'expert le 21 juillet 2008 ni par l'établissement d'un procès-verbal des lieux d'entrée ou tout autre document matérialisant une mise à disposition conforme.
Dès lors ses demandes en paiement de loyers en indemnité d'occupation ainsi que dommages et intérêts au titre de l'occupation partielle ou de l'inoccupation temporaire totale des deux appartements comme en résiliation de son engagement de louer seront rejetées et celles en délivrance de la société KREATIK admise, laquelle porte sur deux appartements et non deux locaux à usage commercial.
* * *
Le succès en appel des prétentions de la société KREATIK est exclusif du caractère abusif par mauvaise foi de son auteur.
Le caractère abusif de la résistance imputé à la société MER SOL n'est pas, non plus, établi.
Les dépens de première instance et d'appel seront mis à la charge de la société MER SOL, partie perdante du procès, avec fixation à la somme équitable de 2 000 euros de l'indemnité lui incombant alors en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
* * *
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement,
Reçoit les appels formés à titre principal et incident,
Confirmant pour partie le jugement entrepris, le réformant sur le surplus, statuant à nouveau et y ajoutant :
Déclare nul le commandement de payer du 23 avril 2010,
Condamne la société MER SOL à délivrer à la société KREATIK les deux appartements du premier étage de l'immeuble situé à [Adresse 2], dans les deux mois de la signification du présent arrêt sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai pendant deux mois,
Condamne la société MER SOL à payer à la société KREATIK 4 800 euros en remboursement de provisions sur charges et 2 000 euros de frais de procès,
Rejette toutes autres demandes des parties,
Condamne la société MER SOL aux dépens de première instance et d'appel,
Autorise le recouvrement prévu par l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
