COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 16 JANVIER 2014
N° 2014/22
Rôle N° 13/03250
[Y] [E]
[N] [S] épouse [E]
C/
Syndicat des copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER LES HAUTS SAINT ANTOINE
Grosse délivrée
le :
à :
SCP COHEN
SCP JOURDAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 20 décembre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 11/7020.
APPELANTS
Monsieur [Y] [E]
né le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 2]
Madame [N] [S] épouse [E]
née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 2]
représentés par la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL GUEDJ , avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et Me Pierre BELLAIS, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉ
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 3]
[Adresse 2]
représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet Drago
dont le siège est [Adresse 1]
représenté par la SCP JOURDAN JEAN FRANCOIS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 3 décembre 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de procédure civile, Madame DAMPFHOFFER, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, président
Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2014,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits, prétentions et procédure :
Monsieur et Madame [E] sont propriétaires d'un lot dans l'ensemble immobilier [Adresse 3].
Ils ont fait assigner le syndicat des copropriétaires en annulation de la résolution numéro 13, votée à l'assemblée générale du 1er septembre 2011, faisant valoir que l'ensemble immobilier n'est pas soumis au statut de la copropriété s'agissant d'une indivision, et que la résolution critiquée aurait dû être votée à l'unanimité.
Le tribunal, retenant, d'une part, que la question de l'application du statut de la copropriété avait été déjà jugée par une décision ayant autorité de la chose jugée et d'autre part, que la résolution critiquée pouvait être adoptée à la majorité de l'article 26, a rejeté les demandes de monsieur et madame [E], les a condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, les a condamnés aux dépens et a ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration du 15 février 2013, monsieur et madame [E] ont relevé appel de cette décision.
Par conclusions du 15 novembre 2013 monsieur et madame [E] demandent à la cour de :
vu les articles 10 - 1,26, 42 de la loi du 10 juillet 1965,544 et 545 du Code civil,
- réformer le jugement,
- dire que les projets de règlement de copropriété et de modificatif à l'état descriptif de division établis par Me [M] ne prennent pas en compte les procédures judiciaires citées et les actes authentiques du 3 décembre 1991,
- dire que le vote de la résolution numéro 13 ne respecte pas l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 imposant un vote unanime pour ce type de décision,
- dire que l'unanimité s'entend de tous les copropriétaires et non pas des copropriétaires présents,
- dire qu'ils n'étaient ni présents, ni représentés et que dès lors il n'y a pas eu de vote unanime,
- prononcer la nullité de la résolution numéro 13 de l'assemblée générale du 1er septembre 2011,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens,
- faire application des dispositions de l'article 10 - 1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par conclusions du 17 juin 2013, le syndicat des copropriétaires Les hauts de Saint-Antoine demande à la cour de :
- recevoir l'appel,
- confirmer le jugement entrepris,
- débouter les époux [E] de leur appel et les condamner à lui payer la somme de 5000 €par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été prise le 19 novembre 2013.
Motifs
Sur la recevabilité de l'appel :
La recevabilité de l'appel n'est pas contestée ; rien au dossier ne conduit la cour à le faire d'office. L'appel sera donc déclaré recevable.
Sur le fond :
Sur l'application du statut de la copropriété à l'ensemble immobilier résidence [Adresse 3] , il résulte des actes versés que si l'opération de construction de l'ensemble immobilier Les hauts de St Antoine s'est réalisée sous le régime du lotissement, son organisation ultérieure a été conventionnellement prévue comme devant se faire en application du statut de la copropriété, ledit statut pouvant, en regard des dispositions de l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965, régir tout ensemble immobilier bâti constitué de lots comprenant des droits privatifs ainsi qu'une quote part de parties communes, ou tout ensemble immobilier comprenant des parcelles faisant l'objet de droits privatifs, outre des éléments ou services communs, dès lors qu'aucune convention contraire créant une organisation différente n'existe.
Or, en l'espèce, il n'est pas contesté que l'acte d'acquisition des époux [E] mentionne qu'ils acquièrent le droit à construire une superficie de plancher hors oeuvre nette de 85,28 m² correspondant à un logement mitoyen par le côté ouest élevé d'un rez-de-chaussée comprenant un couloir de dégagement, une salle de séjour, une cuisine, de chambres... , un garage double et une terrasse à l'est, ainsi que 'les 49 /1000èmes individus sol de l'entière partie du terrain et des parties communes générales' constituant le lot numéro 12 du groupe F; que l'assiette du droit de construire est figuré au plan de masse sous le chiffre 12 sous liseré rose, à l'exclusion de tout droit de propriété ou de jouissance exclusive sur aucune partie du terrain, qui de convention expresse reste commun en toutes les parties, y compris les parties bâties; que l'ensemble immobilier a fait l'objet d'un état descriptif de division, mais qu'il n'a pas été établi de règlement de copropriété de sorte, que l'immeuble dont dépendent les parties présentement vendues est soumis à la loi du 10 juillet 1965.
L'état descriptif de division du 3 décembre 1991 définit chaque lot et lui attribue une fraction de millièmes individus sol de l'entière partie du terrain et des parties communes générales.
Le syndicat des copropriétaires démontre, par ailleurs que l'assemblée générale des copropriétaires s'est réunie dès 1997, versant les procès-verbaux des assemblées générales ainsi tenues entre 1997 et 2004, dont il ressort que M. [E] y a même occupé, pour certains exercices, des fonctions au sein du conseil syndical, outre le procès-verbal de l'assemblée attaquée.
Il en résulte que monsieur et madame [E] sont mal fondées à contester que le statut de la copropriété est applicable à l'ensemble immobilier Les hauts de Saint-Antoine.
Sur la validité de la résolution numéro 13 de l'assemblée générale, ainsi rédigée, et qui a donné lieu à l'organisation d'un vote indépendant correspondant à chacune des questions posées :
« dossier concernant l'adoption du règlement de copropriété et l'attribution en jouissance privative et exclusive des terrains et jardins communs jouxtant de la copropriété.
Nota bene : Ces points se débattent à la majorité de l'article 26, il est donc essentiel que les copropriétaires soient présents lors de l'assemblée.
Premier point :
attribution en jouissance privative et exclusive des terrains et jardins communs jouxtant les lots de la copropriété (projet et plan ci-joints) :
1/ la jouissance privative et exclusive des jardins jouxtant chacun des lots 1 à 14 est concédée aux propriétaires desdits lots conformément au plan annexé à la convocation.
L'assemblée générale accepte l'attribution en jouissance privative exclusive des terrains et jardins communs jouxtant les lots de la copropriété.
L'assemblée générale demande que le plan soit rectifié (en effet certaines erreurs apparaissent en particulier sur les limites tracées) ci-joint plan rectifié après la réunion qui s'est tenue sur la copropriété le 6 octobre.
A voté contre : néant
abstention : néant.
Cette résolution est adoptée à la majorité requise.
2/Les parties de terrains à usage de parking figurant sur les références P1 àP14 seront concédés à titre de jouissance exclusive et privative de la manière suivante :
suit le tableau de la répartition des parkings.
3/ Les copropriétaires donnent tous pouvoirs au syndicat à l'effet de procéder à la publication de l'acte modificatif portant sur la jouissance des terrains ainsi qu'il a été indiqué conformément au projet établi par Me [M], notaire à [Localité 2].
A voté contre : néant
abstention : néant .
Cette résolution est adoptée à la majorité requise.
Deuxième point :
Adoption du règlement de copropriété dressé par Me [M], notaire à [Localité 2] (projet ci-joint) :
Cette question a été inscrite à l'ordre du jour afin de respecter l'ensemble des décisions de justice rendues sur ce sujet.
Après un débat où certaines précisions sont apportées, notamment les copropriétaires de l'immeuble collectif, à l'unanimité, adoptent les termes du projet de règlement de copropriété établi par Me [M], notaire à [Localité 2], et donnent tous pouvoirs au syndicat l'effet de procéder à la publication de l'acte.
L'assemblée générale adopte le règlement de copropriété dressé par Me [M] et adopte la répartition des charges en 14/ 14èmes. Le projet corrigé sera annexé au présent procès-verbal. (Attribution des parkings, clauses mineures).
A voté contre : M. [R] représentant un 14e.
Abstention : néant.
Cette résolution est adoptée à la majorité requise'.
Les points trois et quatre suivants sont afférents aux honoraires de rédaction des actes du notaire et aux honoraires du syndic.
M et Mme [E] critiquent ces résolutions en développant plusieurs moyens : ainsi affirment ils qu'il ne peut être porté atteinte aux droits de propriété d'un indivisaire sur sa partie privative ou que ses droits de jouissance sur les parties communes ne peuvent être modifiés sans un vote unanime; que nul ne peut leur imposer la soumission au régime de la copropriété s'ils refusent d'y adhérer; qu'il n'y a pas eu de vote distinct pour chacune des questions posées; que les votes critiqués ne prennent pas en compte les procédures sus citées, ni les actes authentiques précédents; que l'ensemble est une indivision et qu'un syndic ne peut être nommé qu'après le vote du règlement de copropriété; que le cabinet Drago n'avait pas le pouvoir de convoquer l'assemblée; que les modifications intervenues relativement aux plans pour l'attribution des terrains en jouissance privative n'ont pas été soumises aux votes des indivisaires.
Or, d'un part, les époux [E] ne démontrent pas en quoi ces votes emporteraient une atteinte à leurs droits de propriété; en effet,
- l'objet des deux votes pris au titre du premier point est relatif à l'attribution d'une seule jouissance privative et exclusive sur des parties communes.
Ces votes n'emportent donc aucune aliénation.
- le vote du deuxième point est relatif à l'établissement du règlement de copropriété.
Dès lors que ces 2 résolutions concernent donc la jouissance et l'usage, et l'administration des parties communes, et il n'est pas établi qu'elles emportent une modification de la destination des parties privatives des copropriétaires ou des modalités de leur jouissance; qu' elles ne contiennent pas non plus de projet d'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble; qu'enfin, il n'est pas contesté que ces votes soient intervenus à la majorité de l'article 26, ils n'encourent pas la critique.
D'autre part, le statut de la copropriété ne résulte pas de ces votes, mais des actes sus analysés de 1991 et il exclut donc le statut de l'indivision dont les époux [E] continuent vainement à arguer. Par ailleurs, l'inexistence d'un règlement de copropriété n'empêche pas son fonctionnement conformément aux stipulations de la loi du 10 juillet 1965.
Par suite et eu égard aux observations ci dessus le moyen tiré de ce que nul ne peut leur imposer la soumission de leur bien au statut de la copropriété ce qui les obligerait à être partie à un contrat dont il refuse l'adhésion est également inopérant.
En troisième lieu, M et Mme [E] font valoir que le cabinet [C] était dépourvu de pouvoir pour convoquer l'assemblée.
Or, le syndicat des copropriétaires, auquel incombe la charge de la preuve de ce chef, ne produisant pas d'assemblée ayant statué sur la désignation du syndic, plus récente que celle en date du 20 avril 2004, il ne justifie pas de la régularité de la désignation du cabinet [C] en qualité de syndic à la date de la convocation ( 2 août 2011) de l'assemblée présentement contestée qui s'est tenue le 1 septembre 2011.
En l'absence de la justification susceptible d'être par ailleurs apportée de ce qu'il pouvait alors avoir une autre qualité pour convoquer cette assemblée, il en résulte que la nullité de la délibération contestée est effectivement encourue.
Il sera donc fait droit à la demande de nullité de la résolution 13 de l'assemblée générale du 1 septembre 2011, et le jugement sera, par suite infirmé, le dispositif ci dessous de l'arrêt consacrant les prétentions des appelants de ces seuls chefs à l'exclusion de tous autres dès lors que les 4 formulations faites dans leurs conclusions sous la rédaction ' dire et juger' ne sont pas des demandes mais des moyens repris dans le dispositif au soutien de prétentions concernant la nullité de la délibération sus visée.
En raison de sa succombance, le syndicat des copropriétaires supportera les entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel .
L'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile .
L'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est de droit au profit de M et Mme [E].
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Reçoit l'appel,
Infirme le jugement attaqué et statuant à nouveau :
Annule la résolution 13 de l'assemblée générale du 1 septembre 2011
Dit que l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est de droit au profit de condamne Monsieur et Madame [E],
Rejette les demandes plus amples des parties,
Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de la procédure de première instance et d'appel, et en ordonne la distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,
S. Massot G. Torregrosa
