COUR D'APPEL D'[Localité 1]
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 06 FEVRIER 2014
FG
N° 2014/73
Rôle N° 12/24508
[D] [Z]
[T] [F]
C/
[Q] [Y]
SCP POSTILLON OUAKNINE DOMENGE NOTARIAL
Grosse délivrée
le :
à :
Me Philippe- laurent SIDER
la SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 16 Octobre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 09/01502.
APPELANTS
Monsieur [D] [Z]
né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Philippe- laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Anne Christine LECCIA, avocat au barreau de BASTIA.
Madame [T] [F]
née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Philippe- laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Anne Christine LECCIA, avocat au barreau de BASTIA.
INTIMES
Maître [Q] [Y],
notaire associé de la SCP [Y], office notarial
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS.
SCP POSTILLON OUAKNINE DOMENGE
Notaires Associés
[Adresse 5]
prise en la personne de son représentant légal en exercice, y domicilié.
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE , avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS.
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Janvier 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller
Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Février 2014.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Février 2014,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,
La société Financière Barbatre a acquis par acte du 30 décembre 2002 un ensemble immobilier composé de neuf bâtiments à [Localité 3] (Seine et Marne) lieudit '[Adresse 3]'. Cette société a ensuite réhabilité le bien et l'a revendu ce bien par lots, sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement, en
présentant ces ventes comme des opérations d'investissement de défiscalisation pour bénéficier du régime fiscal de loueur en meublé professionnel ou loueur en meublé non professionnel.
M. [D] [Z] et Mme [T] [F] signaient le 17 février 2005 un contrat de réservation sous seing privé.
Ils donnaient procuration aux clercs de l'étude SCP Patrick POSTILLON et autres pour la signature de l'acte de vente.
Le bien acquis devait être donné à bail à la Sa [Adresse 6], filiale de la Sa Financière Barbatre, qui devait l'exploiter comme résidence hôtelière.
L'acte authentique de vente était reçu le 19 janvier 2006 par M°[Q] [Y], notaire associé à [Localité 4], entre la Sarl Financière Barbatre, venderesse, et M.et Mme [Z], acquéreurs.
La vente portait sur le bien immobilier constitutif du lot n°54, un appartement demande 20,54 m² au rez-de-chaussée du bâtiment 'G', au prix global de 121.035 € , comprenant 111.035 € de droits immobiliers et 10.000 € de mobilier.
La date de livraison prévue était au plus tard le 30 juin 2006.
En l'état de l'avancement des travaux, selon attestation de l'architecte en charge du programme, le bien en était au stade d'avancement de mise hors d'air, les acquéreurs réglaient une somme de 96.828 € soit 80% du prix de vente.
La Sa Financière Barbatre était placée le 16 octobre 2007 en redressement puis en liquidation judiciaire par le tribunal de commerce de Versailles. M.[D] [Z] et Mme [T] [F] ont déclaré leur créance .
Les demandeurs précisent s'être alors aperçus que l'ensemble immobilier n'était un chantier à l'état d'abandon.
Le 4 mars 2009, M.[D] [Z] et Mme [T] [F] ont fait assigner M° [Q] [Y] et la SCP [Y] devant le tribunal de grande instance de Nice en responsabilité civile, estimant que M°[Y] avait commis une faute dans ses obligations de conseil, d'efficacité et d'authentification.
Par jugement contradictoire en date du 16 octobre 2013, le tribunal de grande instance de Nice a :
- débouté M.[D] [Z] et Mme [T] [F] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de M°[Q] [Y] et la SCP [Y],
- condamné M.[D] [Z] et Mme [T] [F] à payer la somme de 1.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M.[D] [Z] et Mme [T] [F] aux dépens distraits au profit de M°MACHART, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration de Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d'Aix-en-Provence, en date du 31 décembre 2012, M.[D] [Z] et Mme [T] [F] ont relevé appel de ce jugement.
Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 12 juillet 2013, M.[D] [Z] et Mme [T] [F] demandent à la cour d'appel, au visa des dispositions des articles 1134, 1382 du code civil, de celles des articles L. 261-11, L. 261-12, R. 261-11, R. 261-17 et suivants du code de la construction et de l'habitation, de l'article L. 622-22 du code de commerce, de :
- réformer le jugement,
- dire que M°[Q] [Y] et la SCP Patrick POSTILLON et autres ont commis des fautes dans le cadre de leurs obligations de conseil, d'information, d'efficacité, de vérification et d'authentification, et de mise en garde,
- les condamner solidairement à verser aux époux [Z] la somme de 183.499,62€ correspondant au coût total de l'investissement réalisé,
- les condamner solidairement à leur verser la somme de 17.616,39€ au titre de la perte des loyers,
- les condamner solidairement à leur verser la somme de 50.000€ en réparation de leur préjudice moral,
- les condamner au paiement d'une somme de 20.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,
- les débouter de leurs demandes reconventionnelles à titre de dommages et intérêts.
Les époux [Z] estiment qu'il ne peut leur être fait grief de ne pas avoir agi contre la venderesse alors que la perspective de récupérer une somme serait illusoire.
Ils considèrent que M°[Y] a manqué à son obligation d'établir un acte efficace, alors qu'il aurait dû constater une discordance manifeste entre une attestation d'avancement de travaux du 16 juin 2003 et une déclaration d'ouverture de chantier du 28 août 2003.
Les époux [Z] estiment que M°[Y] a commis une faute en acceptant des attestations sommaires et non étayées. Ils font observer que cette attestation ne provenait pas d'un architecte, seule la société 2AD Architecture étant architecte et non la société 2AD Ingénierie.
Ils estiment que le notaire a manqué à son obligation de vigilance quant à la qualité du signataire. Ils considèrent que, s'agissant d'une rénovation lourde, il ne devait pas se contenter d'une attestation mais demander des factures. Ils estiment que le notaire a accepté des attestations de pure complaisance. Ils considèrent que le notaire aurait du demander une attestation récente.
Les époux [Z] estiment que le notaire a manqué à son obligation de conseil, d'information et d'efficacité de son acte en n'attirant pas leur attention sur les risques d'une garantie intrinsèque d'achèvement.
Les époux [Z] estiment que leur préjudice correspond aux sommes versées, à la perte des loyers et à un préjudice moral.
Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 15 mai 2013, M° [Q] [Y] et la SCP [Y] demandent à la cour d'appel, au visa des dispositions de l'article 1382 du code civil,
de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M.et Mme [Z] de l'ensemble de ses demandes formées contre M°[Y] et son office notarial,
- dire M.et Mme [Z] tant irrecevables que mal fondés en toutes ses demandes, fins et conclusions tant à l'encontre de l'office notariale qu'à l'encontre de M°[Y],
- l'en débouter purement et simplement,
- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société civile professionnelle notariale de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,
- condamner M.et Mme [Z] au paiement d'une somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,
- le condamner au paiement d'une somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de M°COHEN, avocat.
M°[Y] et sa société civile professionnelle font observer que la société venderesse, la société Financière Barbatre n'a pas été attraite en la procédure. Ils estiment que, dans la mesure où les l'acquéreur sont dans l'incapacité de produire une créance admise contre cette société ils ne sauraient réclamer le paiement de cette créance éteinte à l'office notarial.
M°[Y] fait observer qu'il est étranger à l'attestation de la société d'architectes dont il n'avait pas à vérifier l'exactitude. Il fait remarquer qu'il n'est pas un homme de l'art en matière de construction et que l'attestation est délivrée par l'architecte sous sa seule responsabilité.
Il rappelle avoir respecté le calendrier contractuel. Il fait observer que la société 2AD Ingénierie est inscrite au tableau de l'ordre des architectes.
En ce qui concerne le choix de la garantie intrinsèque plutôt qu'une garantie extrinsèque, M°[Y] fait remarquer que la société venderesse répondait aux conditions légales de cette garantie et estime n'avoir commis aucun manquement à son obligation de conseil, alors qu'il ne lui appartenait pas de vérifier l'équilibre économique de l'opération.
M°[Y] estime avoir été trompé par la société venderesse et par la société 2AD Ingénierie. Il estime qu'il n'avait pas d'éléments de nature à suspecter l'exactitude des renseignements fournis. Il fait observer que le cabinet MG Finances était présent aux côtés des acquéreurs depuis le début de l'opération.
M°[Y] estime le préjudice allégué sans lien avec sa faute prétendue et en tout état de cause considère que les montants demandés dont excessifs. Il fait remarquer que les acquéreurs ont conservé leur bien, qu'ils ont perçu des loyers, qu'ils ont pu récupérer de la TVA.
Il estime fondée sa demande reconventionnelle pour procédure abusive.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 11 décembre 2013.
MOTIFS,
Les époux [Z] estiment que M°[Y] a commis une faute à leur égard qui leur a causé un préjudice.
-I) Sur la faute :
Selon les époux [Z], M°[Y] a commis les fautes suivantes :
- il aurait manqué à son obligation de vigilance en se contentant d'une attestation de travaux
non fiable, émanant d'une personne non architecte, trop ancienne et en discordance avec des éléments de son acte,
- il aurait manqué à son obligation de renseignement et de conseil à propos de la garantie d'achèvement.
-I-1) Sur l'attestation de travaux :
Le bien acquis en l'état futur d'achèvement par les époux [Z] consiste en un appartement au rez-de-chaussée du bâtiment 'G' de l'ensemble immobilier [Adresse 3] (Seine-et-Marne). Il s'agit du lot 54 correspondant à : un appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment G...comprenant séjour avec kitchenette, salle de bains avec wc, dégagement, avec la jouissance exclusive et perpétuelle d'une partie de jardin portant la référence G006 sur le plan du rez-de-chaussée , avec les 67/10.000èmes des parties communes générales.
L'acte précise que le vendeur a entrepris une rénovation lourde d'un ensemble immobilier en changeant sa destination en usage de résidence services.
Le bâtiment 'G' est un immeuble d'un étage avec combles sur rez-de-chaussée;
L'acte de vente en l'état futur d'achèvement, reçu le 19 janvier 2006 par M°[Y] dispose au chapitre 'paiement du prix' :
I-Partie exigible immédiatement : compte tenu de l'avancement des travaux : 'mis hors d'air' la partie actuellement exigible est de : 80% soit 96.826 €....dont quittance d'autant...
II-Paiement du solde du prix : Le solde du prix de vente, soit la somme de 24.207 € (soit 22.207 € pour les droits immobiliers et 2.000 € pour le mobilier) Il sera payable selon l'échelonnement suivant, savoir - aux travaux de peinture et de carrelage réalisés à hauteur de 95% ....10%, - à l'achèvement des travaux de rénovation ...5%, - à la mise à dispositions des locaux à l'acquéreur (remise des clés) ...5%. A toutes fins utiles et en tant que de besoin, le vendeur déclare que l'échelonnement ci-devant déterminé, respecte les paliers de paiement fixés par la loi du 3 janvier 1967, qui ne peuvent dépasser : - 35% à l'achèvement des fondations, - 70% à la mise hors d'eau, -95% à l'achèvement de l'immeuble. Pour l'application de l'échelle des versements ci-dessus stipulés, l'avancement des travaux et l'achèvement des biens vendus, seront suffisamment justifiés au moyen des attestations successives de l'architecte de l'opération$gt;$gt;.
L'acte précise en page 8 que le vendeur déclare que le chantier a été ouvert le 28 août 2003.
A la rubrique 'Etat d'avancement des travaux', l'acte précise en page 8 et en page 10 : Les fondations du bâtiment dont dépendent les fractions présentement vendues sont achevées, le vendeur ayant conservé la structure du bâtiment existant ; au jour du présent acte, les travaux de rénovation sont parvenus au stade suivant : hors d'air. Ainsi qu'il résulte d'une attestation du cabinet 2AD Ingénierie à [Adresse 1], du 14 novembre 2005$gt;$gt; et Il résulte d'une attestation délivrée par 2AD Ingénierie, architecte à [Localité 5] (Hauts-de-Seine), [Adresse 1], du 14 novembre 2005 que les travaux du programme '[Adresse 3]' ont atteint le stade 'MISE HORS D'AIR'$gt;$gt;.
A cet égard, aucune discordance n'apparaît entre une déclaration d'ouverture de chantier au 28 août 2003 et une attestation de mise hors d'air du 14 novembre 2005.
Par ailleurs cette date de l'attestation, 14 novembre 2005, est relativement proche de la date de l'acte authentique, 19 janvier 2006, soit établie deux mois auparavant.
Rien ne permettait de suspecter, au niveau de la date de l'attestation, que celle-ci ne correspondait pas à la réalité.
L'attestation est établie par M.[R] [W], représentant la société 2AD Ingénierie, [Adresse 1].
Cette société 2AD Ingénierie a son siège social au [Adresse 1] (Hauts-de-Seine). Elle est immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 324 446 061.
Il y a lieu de constater qu'une autre société du même groupe '2AD' a son siège social à la même adresse. Il s'agit de la société 2AD Architecture immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 390 665 073.
L'attestation émane de la société 2AD Ingénierie et non de la société 2AD Architecture.
Mais si l'attestation doit émaner d'une homme de l'art, il n'est nullement spécifié que cette attestation sur l'état des travaux au moment de l'acte doit émaner d'un architecte.
La société 2AD Ingénierie, branche technique du groupe 2AD Architecture et 2AD Ingénierie, est liée à la société 2AD Architecture pour le suivi technique de la construction.
Le fait que l'attestation émane de 2AD Architecture plutôt que de 2AD Ingénierie n'était pas de nature à faire suspecter la fiabilité de cette attestation.
Le notaire n'a pas commis de faute en se fondant sur l'attestation du 14 novembre 2005.
Il ne lui appartenait pas de se déplacer sur les lieux, que les acquéreurs étaient censés connaître puisqu'ils avaient décidé d'acheter ce bien, pour contrôler lui-même l'état d'avancement des travaux.
-I-2) Sur la garantie d'achèvement :
Deux types de garanties sont possibles pour une vente en l'état futur d'achèvement, soit une garantie intrinsèque résultant de conditions propres à l'opération, soit une garantie extrinsèque par une banque ou un établissement financier.
C'est le vendeur qui opte pour l'une ou l'autre forme de ces garanties, sachant qu'il ne peut offrir une garantie intrinsèque que sous certaines conditions, prévues à l'article R.261-18 du code de la construction et de l'habitation, soit parce que la construction est assez avancée et qu'aucune inscription hypothécaire n'est prise sur le bien, soit lorsqu'il justifie de fonds propres suffisants.
En l'occurrence la société Financière Barbatre a offert une garantie intrinsèque d'achèvement telle que prévue à l'article R.261-18 a) du code de la construction et de l'habitation aux conditions que l'immeuble était hors d'eau et n'était grevé d'aucun privilège ou hypothèque.
L'acte de vente indique en page 18 : la société venderesse par son représentant ès qualités déclare que les conditions propres de l'opération qui vont être ci après exposées, constituent la garantie de son obligation d'achever l'immeuble vendu au sens des articles L.261-11d) et R.261-18a) du code de la construction et de l'habitation, ce dernier ci-après littéralement rapporté:
art.261-18 : la garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou l'autre des conditions suivantes :'a) si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque'. La société venderesse précise en effet : que l'ensemble immobilier dont dépendent les biens et droits immobiliers vendus est hors d'eau ainsi qu'il résulte de l'attestation délivrée le 16 juin 2003 par le cabinet 2AD Ingénierie à [Localité 5] (Hauts-de-Seine) [Adresse 1], que l'immeuble est libre de toute inscription de privilège ou d'hypothèque ainsi qu'il résulte d'une demande de renseignements sommaires urgents du bureau des hypothèques de Melun en date du 5 septembre 2003.$gt;$gt;.
L'attestation du 16 juin 2003 vise la mise hors d'eau. S'agissant d'une rénovation la mise hors d'eau pouvait correspondre à un état des lieux avant même début des travaux, ce n'est pas contradictoire avec la déclaration d'ouverture du chantier du 28 août 2003.
En tout état de cause, à la date de l'acte authentique, il résultait de l'attestation du 14 novembre 2005 que l'immeuble avait dépassé le stade de la mise hors d'eau et était arrivé au stade de la mise hors d'air, état plus avancé encore des travaux.
Il n'est pas contesté qu'aucune inscription de privilège ou hypothèque n'était inscrite sur le bien;
Les conditions de la garantie intrinsèque d'achèvement étaient réunies.
Le notaire n'a pas commis de faute à cet égard.
Il est encore reproché au notaire de n'avoir pas attiré l'attention des époux [Z] sur les risques inhérents à la méthode de la garantie intrinsèque d'achèvement.
Il y a lieu d'observer que la garantie intrinsèque d'achèvement est une garantie prévue réglementairement au code de la construction et de l'habitation. Il s'agit d'un système autorisé par les textes.
Un officier ministériel, soumis aux textes légaux et réglementaires, ne peut se permettre de donner une appréciation sur ces textes.
Il ne peut être reproché à M°[Y] de ne s'être pas cru autorisé à porter une telle appréciation sur la fiabilité d'un système mis en place par les pouvoirs législatifs et réglementaires.
Il devait vérifier que les conditions étaient réunies et il a constaté qu'elles l'étaient.
En tout état de cause, en admettant même que le notaire aurait commis un manquement à cet égard, le seul préjudice qui en résulterait serait la perte de chance des acquéreurs de renoncer à leur acquisition par crainte de voir l'immeuble non achevé, préjudice non allégué par les acquéreurs.
Par ailleurs les acquéreurs n'ont pas demandé la résolution de la vente et la procédure collective n'est pas close.
Le préjudice allégué par les acquéreurs n'a aucun lien causal avec la faute prétendue du notaire.
-II) Sur la demande reconventionnelle :
M°[Y] et sa société civile professionnelle demandent des dommages et intérêts pour procédure vexatoire et abusive.
Il ne peut être dit que l'action menée par les époux [Z] aura été abusive. Elle n'est que l'exercice d'une voie de droit légitime même si elle s'avère non fondée. Elle ne procède d'aucune volonté de porter atteinte à M°[Y] et à sa société civile professionnelle.
En définitive le jugement sera confirmé, avec adjonction de motifs. Il sera réformé sur la condamnation des époux [Z] à payer des frais irrépétibles, alors qu'en équité, chaque partie conservera ses dépens et ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement rendu le 16 octobre 2013 par le tribunal de grande instance de Nice en ce qu'il a débouté M.[D] [Z] et Mme [T] [F] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de M°[Q] [Y] et la SCP [Y],
Ajoutant au dispositif de ce jugement, déboute M°[Q] [Y] et la SCP [Y] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts et confirme en appel ce débouté,
Infirme le jugement sur les dépens et les frais irrépétibles,
Dit que chaque partie conservera ses dépens et ses frais irrépétibles de première instance
Dit que chaque partie conservera ses dépens et ses frais irrépétibles d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
