COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 4 SEPTEMBRE 2014
N° 2014/303
Rôle N° 13/15760
Syndicat des copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER RÉSIDENCE [Adresse 4]
C/
[Y] [P] épouse [E]
Grosse délivrée
le :
à :
Me PILLIARD
SCP COHEN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de TOULON en date du 01 juillet 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 12/05557.
APPELANT
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DE LA RÉSIDENCE [Adresse 4]
[Adresse 5]
pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL AZUR PROVENCE
dont le siège est [Adresse 2]
représenté et assisté par Me Gregory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON, plaidant
INTIMÉE
Madame [Y] [P] épouse [E]
née le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
représentée par la SCP COHEN/GUEDJ/MONTERO/DAVAL GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Alain ROUSTAN de la SCP ROUSTAN-BERIDOT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 juin 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Arfinengo, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, président
Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 4 septembre 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 4 septembre 2014,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Madame [Y] [P] épouse [E] est propriétaire de lots dans le bâtiment [Adresse 3] dépendant de la résidence [Adresse 4] située à [Localité 2] (83), soumise au statut de la copropriété.
Cette résidence compte douze bâtiments.
A la suite de désordres subis par Madame [Q], propriétaire de lots dans le bâtiment [Adresse 3], une expertise judiciaire a été confiée à Monsieur [M] [S].
A l'issue du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, une ordonnance de référé en date du 27 juillet 2010, confirmée par un arrêt de cette cour du 26 mai 2011, a condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à faire réaliser, sous astreinte, les travaux de réfection des parties communes préconisés par Monsieur [S].
Par exploit d'huissier en date du 7 novembre 2012, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [Y] [P] devant le tribunal de grande instance de Toulon en vue d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 15'609,60 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 24 septembre 2012, outre 5000 € à titre de dommages-intérêts et 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Une partie de ces charges est relative aux travaux effectués par le syndicat des copropriétaires dans le Bâtiment [Adresse 3] en vue de mettre fin aux désordres subis par Madame [Q], le coût de ces travaux ayant été exclusivement mis à la charge des copropriétaires du bâtiment [Adresse 3].
Madame [P] épouse [E] prétend que la charge devrait être répartie entre tous les copropriétaires.
Retenant que la dépense correspondant aux travaux aurait dû, au vu des dispositions contenues dans le règlement de copropriété, être répartie entre tous les copropriétaires, le tribunal de grande instance de Toulon a, par jugement contradictoire en date du 1er juillet 2013 :
' condamné [Y] [P] à payer au syndicat des copropriétaires à titre de charges la somme de 8473,38 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 2012, avec capitalisation annuelle,
' ordonné l'exécution provisoire de cette condamnation,
' débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
' débouté [Y] [P] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et défaut d'assurances,
' avant-dire droit sur les autres prétentions des parties, vu les articles 377 et suivants du code de procédure civile,
' sursis à statuer jusqu'à l'arrêt qui sera rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence saisi d'un appel interjeté par [U] [O] contre le jugement rendu par le tribunal de ce siège le 25 juin 2012,
' dit qu'à l'expiration du sursis, l'instance sera poursuivie à l'initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d'ordonner, s'il y a lieu, un nouveau sursis.
Par déclaration reçue le 27 juillet 2013, enregistrée le 29 juillet 2013, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier résidence [Adresse 4] a relevé appel de cette décision.
Aux termes de dernières conclusions déposées et notifiées le 16 mai 2014, tenues pour intégralement reprises ici, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence [Adresse 4] demande à la cour de :
' dire et juger que le règlement de copropriété prévoit une clause de répartition spéciale des charges de parties communes,
' dire et juger que l'ensemble immobilier Résidence [Adresse 4] est composé de bâtiments matériellement indépendants les uns des autres,
' dire et juger que l'immeuble [Adresse 3], objet des travaux de réparation à l'exécution desquels le syndicat des copropriétaires est tenu selon arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 26 mai 2011, est matériellement indépendant des autres bâtiments composant ladite copropriété,
' dire et juger que les travaux prescrits par Monsieur [M] [S], expert judiciaire, auxquels le syndicat des copropriétaires est tenu selon arrêt rendu le 26 mai 2011 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence, dont la réalisation a été votée par l'assemblée générale de ladite copropriété, bénéficient exclusivement aux parties communes de l'immeuble [Adresse 3], matériellement distinct des autres bâtiments composant la copropriété dénommée résidence [Adresse 4],
' dire et juger que seuls les copropriétaires de lots compris au sein de l'immeuble [Adresse 3] doivent supporter le coût des travaux de réparation prescrits par Monsieur [M] [S], expert judiciaire, auxquels le syndicat des copropriétaires est tenu selon arrêt rendu le 26 mai 2011 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence,
' dire et juger que Madame [Y] [P] est propriétaire des lots numéro [Cadastre 1] et numéro [Cadastre 2] situés dans l'immeuble [Adresse 3], matériellement distinct des autres bâtiments composant la copropriété résidence [Adresse 4],
' dire et juger par conséquent que Madame [Y] [P] doit supporter, avec les autres propriétaires de lots au sein de l'immeuble [Adresse 3], le coût des travaux de réparation prescrits par Monsieur [M] [S], expert judiciaire, auxquels le syndicat des copropriétaires est tenu selon arrêt rendu le 26 mai 2011 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence,
en conséquence,
' réformer le jugement rendu le 1er juillet 2013 par le tribunal de grande instance de Toulon,
' condamner [Y] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18'407,48 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtée au 13 mai 2014, augmentée des intérêts au taux légal courant du 18 août 2012, le tout sous anatocisme,
' dire et juger que Madame [Y] [P] s'oppose opiniâtrement et sans fondement au paiement des charges de copropriété,
' dire et juger, par conséquent, que Madame [Y] [P] commet une faute et engage sa responsabilité de ce chef à l'égard du syndicat des copropriétaires,
en conséquence,
' réformer le jugement rendu le 1er juillet 2013 par le tribunal de grande instance de Toulon,
' condamner Madame [Y] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5000€ au titre de sa résistance abusive au paiement des charges de copropriété,
' condamner Madame [Y] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens distraits au profit de Maître Grégory Pilliard.
Aux termes de dernières conclusions déposées et notifiées le 4 juin 2014, tenues pour intégralement reprises ici, Madame [Y] [P] épouse [E] demande à la cour de:
- révoquer l'ordonnance de clôture intervenue le 27 mai 2014,
' débouter le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles bâtis Résidence [Adresse 4] de son appel ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,
' réformer, sur appel incident de Madame [P], le jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Toulon le 1er juillet 2013,
' dire et juger qu'il n'existe aucune décision opposable à Madame [E] qui contienne approbation de comptes, ainsi que du principe du montant de tous travaux constitutifs de charges exceptionnelles, permettant de fonder une action en recouvrement de charges à l'encontre de Madame [E] pour toutes charges exigibles postérieurement au 1er avril 2010, date à laquelle les pièces produites par le syndicat des copropriétaires démontrent que Madame [E] était à jour de toute obligation à cet égard,
' dire et juger, en toute hypothèse, que les travaux exceptionnels que le syndicat des copropriétaires a ou devrait exécuter en vertu des obligations judiciaires consacrées au profit d'un copropriétaire, sont nécessairement constitutifs de charges communes générales dont la répartition ne peut être réalisée qu'entre tous les copropriétaires constituant le syndicat des copropriétaires selon la proportion des tantièmes de charges définis dans le règlement de copropriété, en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et dire et juger que ledit règlement de copropriété ne comporte aucune énonciation de charges communes spéciales à l'un des bâtiments faisant partie du groupe d'immeubles bâtis,
' débouter, dès lors, le syndicat des copropriétaires de toutes les prétentions formées à l'occasion de la présente procédure en matière de charges de copropriété ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts et autres indemnités,
' le condamner aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 3000 € au profit de Madame [P] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens d'appel étant distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ.
L'ordonnance de clôture, intervenue le 27 mai 2014, a été révoquée, en accord avec les parties, par ordonnance distincte en date du 10 juin 2014, fixant à cette date la nouvelle clôture de l'instruction.
MOTIFS DE LA DECISION :
1- Sur la recevabilité de l'appel :
Attendu que la recevabilité de l'appel n'est pas discutée et qu'aucun élément de la procédure ne permet à la Cour d'en relever d'office l'irrégularité .
2- Sur la demande en révocation de l'ordonnance de clôture du 27 mai 2014 :
Attendu que cette demande est devenue sans objet en l'état de la nouvelle ordonnance de clôture du 10 juin 2014.
3- Sur le fond :
3-1 : Sur l'imputation des charges pour travaux aux seuls copropriétaires du bâtiment [Adresse 3] :
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait valoir, au soutien de son appel, qu'un règlement de copropriété peut prévoir une répartition spéciale des charges des parties communes alors même qu'il ne prévoirait pas de parties communes spéciales, des lors que cette répartition est en outre justifiée, comme en l'espèce, par la nature indépendante des bâtiments et que les travaux bénéficient exclusivement aux parties communes du bâtiment [Adresse 3].
Attendu que Madame [P] épouse [E] objecte d'une part que le mode de répartition des charges de travaux est irrégulier en raison de la nature de l'obligation pesant sur le syndicat des copropriétaires et d'une lecture erronée du règlement de copropriété, d'autre part qu'aucune assemblée générale contenant approbation des comptes ne lui est opposable.
*******
Attendu que le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 4] établi le 2 septembre 1965 définit, en son chapitre troisième, article quatrième, les parties communes comme étant 'celles qui sont à l'usage de plusieurs ou de tous les copropriétaires, lesquels sont tenus solidairement et indivisément d'en assurer l'entretien et le fonctionnement, conformément aux dispositions du cahier des charges du règlement de copropriété' Elles comprennent :
' la totalité du sol, y compris l'assiette des constructions'
' Les fondations, les gros murs, les murs de refends et toute l'ossature des blocs..;'
Attendu que le règlement de copropriété définit ensuite, en son chapitre quatrième, article cinquième, les 'charges intéressant tous les copropriétaires' comme étant 'les charges générales afférentes à l'ensemble de la copropriété', comprenant, notamment, « les impôts et contributions de toute nature' Les frais d'entretien, de réfection et de réparation grosses ou menues des allées, espaces verts, canalisations' compteurs et appareils collectifs', les frais de consommation d'eau et d'électricité' le paiement du concierge' le salaire du syndic et les frais de fonctionnement du syndicat' le paiement des primes d'assurances' les honoraires de l'architecte' les frais de ravalement et d'entretien des façades' les frais de peinture ou d'entretien des voies d'accès, passages, escaliers' et, en général, tous les frais d'entretien et de réparations, grosses ou menues, concernant les parties communes énumérées sous le chapitre troisième, article quatrième, sauf, cependant, les menues réparations à faire aux gros murs, à l'intérieur des appartements et notamment la participation pour moitié des frais afférents à l'entretien du court de tennis situé à l'EST de l'ensemble immobilier ».
Attendu que s'agissant de la répartition des charges, cet article précise que « les charges générales seront réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs millièmes dans les parties communes générales, comme il est indiqué au tableau récapitulatif ci annexé ».
Attendu qu'il n'est pas contesté que par ordonnance de référé du tribunal de grande instance de TOULON en date du 27 juillet 2010, confirmée par un arrêt de la cour de ce siège du 26 mai 2011, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] a été condamné « à faire réaliser dans le délai de 5 mois à compter de la présente ordonnance les travaux de réfection des parties communes préconisés par Monsieur [M] [S] dans son rapport du 12 avril 2010 (pages 30 et 31, points 7.1, 7.2 et 7.3), et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 1er jour du 6ème mois à compter de la même date ».
Attendu qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire que l'origine des désordres réside en diverses malfaçons affectant le mur enterré en façade sud-est, partie commune, et que les travaux préconisés par l'expert pour remédier à ces désordres concernent, en dehors des travaux de reprise à l'intérieur de l'appartement de Madame [Q], des parties communes de l'immeuble, ce point n'étant pas contesté.
Attendu que pour prétendre à une répartition du coût de ces travaux entre les seuls copropriétaires du bâtiment [Adresse 3], le syndicat des copropriétaires invoque la disposition suivante figurant in fine de l'article cinquième du chapitre quatrième du règlement de copropriété selon laquelle ' les charges incombant seulement à un ou à certains immeubles seront supportées par les copropriétaires de ce ou ces immeubles et réparties entre eux au prorata des millièmes des parties communes appartenant aux copropriétaires de ces immeubles', cette disposition permettant, selon lui, d'imputer en particulier à Madame [P], dont les lots représentent 86/10000èmes des parties communes générales, 86/652 millièmes du montant des travaux en cause.
Attendu qu'il sera rappelé que le règlement de copropriété n'a, non seulement, prévu aucune partie commune spéciale, ce qui ne lui interdit pas pour autant de créer des charges communes spéciales, mais n'a pas davantage défini quelles pouvaient être 'les charges incombant seulement à un ou à certains immeubles', la cour se trouvant ainsi dans l'obligation d'interpréter cette disposition à l'aune du seul litige qui lui est soumis.
Attendu qu'il n'est pas contesté que la résidence [Adresse 4] se compose de douze bâtiments indépendants, dont le bâtiment [Adresse 3], et que les travaux auxquels le syndicat des copropriétaires a été condamné affectent les parties communes de ce bâtiment.
Attendu, cependant, que le règlement de copropriété érige, sans ambiguïté possible, la totalité du sol, les fondations, les gros murs et l'ossature des blocs en parties communes générales à propos desquelles il précise que 'tous les copropriétaires... sont tenus solidairement et indivisément d'en assurer l'entretien et le fonctionnement'. Que ce même règlement de copropriété définit expressément comme étant des charges communes générales 'tous les frais d'entretien et de réparations, grosses ou menues, concernant les parties communes énumérées sous le chapitre troisième, article quatrième, sauf, cependant, les menues réparations à faire aux gros murs, à l'intérieur des appartements', étant précisé qu'il n'est pas discuté que les travaux en cause constituent bien, compte tenu de leur nature et de leur montant, des grosses réparations affectant les parties communes de l'immeuble.
Attendu, au surplus et surtout, que la condamnation prononcée contre le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux l'a été au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, donc au titre de la responsabilité de plein droit encourue par celui-ci dans les dommages causés aux tiers et aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, les conséquences d'une telle condamnation devant être supportées par l'ensemble des copropriétaires, et non seulement par certains d'entre eux, ainsi que le soutient à juste titre Madame [P], cette condamnation prononcée contre le syndicat des copropriétaires ne pouvant, en toute hypothèse, se définir comme une charge incombant à un ou plusieurs immeubles mais comme une obligation à la charge du syndicat en son entier.
Attendu qu'il en résulte que le jugement de première instance ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a considéré que sur le montant total des travaux, soit 66.136 euros, Madame [P] aurait dû seulement se voir affecter la somme de 568,77 euros (66.136 euros X 86/10000 èmes) au lieu de 8723,46€, soit une différence de 8154,69 euros qu'il y a lieu de déduire de la réclamation globale du syndicat des copropriétaires.
3-2 : Sur le paiement des autres charges :
Attendu qu'en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.
Attendu que ces dispositions sont d'ordre public.
Attendu qu'il incombe au syndicat des copropriétaires, demandeur à l'action en paiement de charges, de justifier du bien fondé de sa créance.
Attendu que Madame [P] objecte qu'il n'existerait aucune décision qui lui soit opposable, contenant approbation des comptes et permettant de fonder une action en recouvrement de charges à son encontre pour toutes charges exigibles postérieurement au 1er avril 2010, date à laquelle, explique-t-elle, elle était à jour de ses charges.
Mais attendu que si, en effet, l'assemblée générale de l'union des syndicats des copropriétaires en date du 25 juillet 2011 été annulée par un arrêt de cette cour du 19 septembre 2013, il n'en demeure pas moins que :
- par une assemblée générale du 30 juillet 2013, dont il n'est pas allégué qu'elle fait l'objet d'une annulation, les comptes arrêtés au 31 mars 2013 ont été approuvés, de même qu'ont été adoptés les budgets prévisionnels pour les exercices 2013/2014 et 2014/2015 ;
' par une assemblée générale du 23 janvier 2014, dont il n'est pas davantage allégué qu'elle ait fait l'objet d'une annulation, ont été approuvés les comptes arrêtés au 31 mars 2011, les comptes arrêtés au 31 mars 2012 ainsi que les comptes arrêtés au 31 mars 2013, de même qu'ont été votés les budgets prévisionnels des exercices 2011/2012, 2012/2013, 2013/2014 et 2014/2015.
Attendu que Madame [P] n'émet aucune critique à l'encontre de ces deux dernières assemblées générales.
Attendu que Madame [P] ne prétend pas non plus que l'imputation des charges de chaque exercice ne correspondrait pas à la quote-part de charges communes générales affectée à chacun de ses lots.
Attendu qu'outre les procès-verbaux des deux assemblées générales ci-dessus, le syndicat des copropriétaires produit également les différents appels de fonds ainsi qu'une situation du compte de l'intimée à la date du 13 mai 2014, attestant d'un solde dû de 18407,48€ et la mise en demeure qui lui a été adressée le 14 août 2012.
Attendu que l'ensemble de ces pièces, non autrement discutée par Madame [P] que par les moyens auxquels il a déjà été répondu plus haut, suffisent à démontrer la créance du syndicat des copropriétaires à son égard d'un montant de 10.252,79 euros ( soit 18407,48€ - 8154,69 €), au paiement de laquelle l'intimée sera condamnée, avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 2012 sur la somme de 5689,74euros (13844,43€-8154,69€), et à compter de l'assignation pour le surplus, étant précisé qu'il sera fait application de l'article 1154 du code civil à compter de la première demande faite en ce sens par le syndicat des copropriétaires.
3-3 : Attendu que la cour n'est plus saisie de la demande, soumise au premier juge, tendant à voir prononcer la nullité des statuts de l'union des syndicats, pour laquelle le sursis à statuer a été ordonné en sorte que cette mesure ne s'impose plus.
4- Sur les demandes accessoires et les dépens :
Attendu que pour des motifs pertinents repris par la cour, le premier juge a rejeté à juste titre la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive présentée par le syndicat des copropriétaires qui succombe en une partie de ses prétentions.
Attendu qu'en raison de la condamnation prononcée à son encontre, Madame [P] épouse [E] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Maître Grégory Pilliard. en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Attendu que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner Madame [P] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 700 euros.
PAR CES MOTIFS :
Statuant en matière civile, publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,
Reçoit l'appel formé par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] contre le jugement rendu le 1er juillet 2013 par le tribunal de grande instance de TOULON.
Dit sans objet la demande en révocation de l'ordonnance de clôture du 27 mai 2014 en l'état de la nouvelle ordonnance de clôture intervenue le 10 juin 2014 avant l'ouverture des débats.
Vu l'évolution du litige devant la Cour.
Infirme le jugement mais seulement en ce qu'il a ordonné le sursis à statuer ainsi que sur le montant de la condamnation prononcée à l'encontre de Madame [P] épouse [E].
Constate que la cour n'est plus saisie d'une demande tendant à voir prononcer la nullité des statuts de l'union des syndicats des copropriétaires.
Dit, en conséquence, n'y avoir lieu à sursis à statuer.
Condamne Madame [P] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 10.252,79 euros au titre d'un arriéré de charges arrêté au 13 mai 2014, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 août 2012 sur la somme de 5689,74 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus, avec application de l'article 1154 du code civil à compter de la première demande faite en ce sens par le syndicat des copropriétaires.
Confirme le jugement entrepris pour le surplus.
Condamne Madame [P] épouse [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Maître Gregory PILLIARD.
Condamne Madame [P] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
S. MASSOTG. TORREGROSA
