COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 31 MAI 2018
N° 2018/ 254
Rôle N° RG 16/15032 -
N° Portalis DBVB-V-B7A-
7DLO
Jean-Claude X...
C/
SAS TRANE
Grosse délivrée
le :
à :
Me Pierre Y...
Me Philippe Z...
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 11 Juillet 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 06/00161.
APPELANT
Monsieur Jean-Claude X...
né le [...] à ALGERIE
de nationalité Française, demeurant [...]
représenté par Me Pierre Y..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIMEE
SAS TRANE, demeurant [...]
représentée par Me Philippe Z..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Dominique A... de la SCP BAKER & MC B..., avocat au barreau de PARIS substituée par Me Anne C..., avocat au barreau de PARIS, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 28 Mars 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Sylvie PEREZ, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de:
Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Mai 2018.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Mai 2018,
Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Aux termes d'un bail commercial en date du 1er janvier 1984, la SAS Trane a été locataire de Monsieur X..., moyennant un loyer annuel de 120 000 francs HT, des [...] , lots auxquels il a été adjoint un lot nº 1 selon avenant du 1er juillet 1999, pour un loyer complémentaire de 6 500 francs HT.
Le 1er janvier 2002, les parties ont conclu un nouveau bail concernant les trois lots, pour un prix de 53 204 euros hors taxes.
Monsieur X... a fait signifier un premier commandement de payer à la locataire le 28 novembre 2005 pour paiement d'une somme en principal de 17 996,21 euros auquel la société Trane a fait opposition et sollicité la résiliation du bail aux torts du bailleur et un autre le 2 mai 2007 pour paiement de la somme de 99 667,75 euros auquel la SAS Trane s'est également opposée.
La SAS Trane a donné congé le 22 juin 2007 pour le 31 décembre 2007.
Cette société expose qu'elle possédait un [...] dirigé depuis sa création, le 1er août 1974, par Monsieur X... qui a définitivement quitté la société au mois de juin 2005 lorsque, à l'occasion d'un audit réalisé au sein de cet établissement à partir du 3 octobre 2005, elle a découvert que celui-ci avait mis en place un système de détournement de fonds de la société, délit pour lequel il a été reconnu coupable d'abus de confiance et condamné à lui payer la somme de 600 000 euros à titre d'indemnisation selon un arrêt définitif rendu par cette cour le 12 mars 2013, argumentation qu'elle a développée devant le premier juge au soutien de sa demande de résiliation du bail aux torts du bailleur.
Considérant que les infractions commises par Monsieur X... au préjudice du preneur, également son employeur, n'était pas de nature à motiver la résiliation du bail avant le 19 mai 2006, le tribunal de grande instance d'Aix-En-Provence a par jugement en date du 11 juillet 2013 :
- dit que le bail commercial du 1er janvier 2002 a été résilié d'accord des parties à la date du 19 mai 2006,
- a condamné la SAS Trane à payer à Monsieur X... la somme de 55 102,29 euros au titre des loyers et charges dus entre le 1er octobre 2005 et le 19 mai 2006,
- débouté la société Trane et M. X... du surplus de leurs demandes.
Monsieur X... a relevé appel du jugement.
Par conclusions déposées le 12 mars 2018, M. X... a conclu à l'infirmation du jugement en ce qu'il a considéré que le bail avait pris fin le 19 mai 2006 d'un commun accord des parties et statuant à nouveau, sollicité la condamnation de la SAS Trane à lui payer d'une part la somme
de 180 743,21 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 décembre 2007, outre la somme de 18 074,32 euros à titre d'indemnité forfaitaire de 10 % prévue au bail, sommes produisant intérêts contractuels conformément à l'article 15-3 du bail et d'autre part une somme de 30 000 euros à titre de dommages intérêts au titre de la dégradation des lieux résultant de leur abandon depuis le 24 février 2006 jusqu'au 31 décembre 2007.
Monsieur X... a conclu à la confirmation du jugement pour le surplus, au rejet de l'appel incident formé par la SAS Trane et au débouté de cette dernière de l'ensemble de ses prétentions contraires ainsi qu'à sa condamnation au paiement d'une somme de 5 000 euros à titre d'indemnité pour frais de procès.
Concernant la date de cessation du bail, l'appelant fait valoir que l'adversaire excipe des conclusions déposées devant le premier juge le 19 mai 2006 par lesquelles il sollicitait la résiliation du bail alors qu'il n'a jamais donné son accord pour une résiliation amiable et n'a pas non plus déféré aux sommations qui lui ont été délivrées par le preneur d'avoir à procéder à l'état des lieux et à la remise des clés.
Il explique que dans ses conclusions déposées le 25 janvier 2007 devant le premier juge, il n'a pas repris sa demande de résiliation judiciaire, de sorte qu'en application des dispositions de l'article 753 du Code civil, il aurait dû être tenu compte de ces dernières conclusions, considérant que le bail a pris fin par l'effet du congé donné par la locataire.
Concernant l'appel incident sur l'excédent de loyer, M. X... indique que la société se retranche derrière les termes de l'avenant au bail signé le 20 juin 1999 lequel prévoyait le paiement par la société d'une somme supplémentaire de 7 500 FF hors taxes en compensation des travaux d'investissements effectués par le bailleur, considérés comme étant remboursés à la date du 31 décembre 2001, la locataire lui reprochant d'avoir poursuivi la facturation supplémentaire du loyer de 7500 FF par mois alors qu'un nouveau bail a été signé entre les parties le 1er janvier 2002, moyennant un loyer librement stipulé entre les parties, rappelant que nonobstant sa qualité de salarié, c'est le président de la société qui a signé le contrat en parfaite connaissance de cause.
Il fait valoir qu'en l'état de la conclusion d'un nouveau bail, la force obligatoire des conventions suffit à écarter toute prétention de la locataire tirée des stipulations du bail précédent alors que c'est en parfaite connaissance de cause que le preneur a, sans protestation, régulièrement payé le loyer plusieurs années durant établissant ainsi son acceptation.
Concernant la prise en charge de dépenses par le bailleur, relativement à la porte de garage électrique et la climatisation, il rappelle la clause du bail prévoyant que le locataire doit supporter tous les frais afférents à l'entretien, aux réparations et au renouvellement des installations.
Par conclusions notifiées le 10 janvier 2017, la SAS Trane a conclu, à titre principal, à l'infirmation du jugement prononcé le 11 juillet 2016 en ce qu'il n'a pas retenu la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur X... et en ce qu'il a rejeté sa demande de paiement et en conséquence, statuant à nouveau, demandé à la cour de dire et juger que Monsieur X... a commis des manquements graves rendant impossible la poursuite du bail, de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de ce dernier, le condamner au paiement de la somme de 82 501,70 euros TTC et subsidiairement de confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que le bail commercial a été résilié au 19 mai 2006 et en tout état de cause, de condamner Monsieur X... au paiement de la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles.
L'intimée fait valoir que Monsieur X... a commis des manquements graves rendant impossible la poursuite du bail expliquant qu'elle a découvert, à l'occasion d'un audit réalisé au sein de l'établissement en octobre 2005, que Monsieur X..., alors qu'il en était le dirigeant, a mis en place un système de détournement de fonds de la société, ce qui l'a conduit à déposer plainte, procédure qui a trouvé son issue dans un arrêt prononcé par la cour le 12 mars 2013 aux termes duquel Monsieur X... a été reconnu coupable d'un abus de confiance et a été condamné à lui verser la somme de plus de 600 000 euros à titre d'indemnisation.
La SAS Trane explique qu'en cas d'infractions commises au préjudice d'une société, la jurisprudence reconnaît la possibilité de demander la résiliation judiciaire d'un bail pour des agissements fautifs de l'une des parties, sans lien direct avec le contrat
Elle indique que M. X... a poursuivi la facturation supplémentaire de loyer qui avait été prévue par l'avenant au bail précédent, indiquant que l'intention des parties a été de réduire le loyer de la somme de 7 500 euros après le 31 décembre 2001, rappelant que cet avenant prévoyait que si à la fin du bail, le preneur décidait de poursuivre la location par un nouveau bail, le loyer proposé pour le lot nº 1 serait le présent, reconduit à sa valeur réactualisée, diminué de la somme de 7 500 francs.
Concernant les travaux mis à sa charge, la SAS Trane expose que c'est Monsieur X..., alors dirigeant de l'établissement, qui a lui-même autorisé ces dépenses qui lui incombaient comme ne relevant pas de l'entretien nécessaire du local.
Subsidiairement, elle considère que Monsieur X... ayant sollicité par voie de conclusions du 19 mai 2006, la résiliation du bail, ces conclusions constituent la manifestation de son accord et un aveu judiciaire quand bien même cette demande ne serait pas reprise dans les dernières conclusions récapitulatives.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
1. Résiliation du bail :
La SAS Trane poursuit, sur le fondement des articles 1184 et 1714 du Code civil, la résiliation du bail aux torts de Monsieur X... en invoquant des manquements contractuels et extras contractuels commis par celui-ci.
Au titre des premiers, elle considère que le bailleur a perçu un excédent de loyers indus et a mis à sa charge des dépenses qu'il aurait dû supporter lui-même.
1.1. La SAS Trane rappelle qu'aux termes du bail du 1er janvier 1984, elle était locataire des lots 2 et 3 appartenant à Monsieur X... et qu'aux termes d'un avenant conclu le 20 juin 1999, la location du lot nº 1 lui a été consentie moyennant une augmentation de loyer de 6 500 FF hors taxes, à laquelle s'ajoutait la somme de 7 500 FF hors taxes en compensation des travaux d'investissements effectués par le bailleur, soit un total de 14 000 FF hors taxes.
Cet avenant prévoit en son article 3, qu'à la fin du bail principal, si le preneur décidait de poursuivre la location par un nouveau bail, le loyer proposé pour le lot nº1 sera le présent reconduit à sa valeur réactualisée, diminué de la somme de 7 500 FF hors taxes, les investissements effectués par le bailleur seront considérés comme étant remboursés à la date du 31 décembre 2001.
Elle fait grief au bailleur d'avoir, postérieurement à la date du 31 décembre 2001, poursuivi la facturation supplémentaire du loyer de 7 500 FF hors taxes par mois au titre des travaux du lot nº 1, ce jusqu'au troisième trimestre 2005, soutenant sur la base de l'avenant du bail précédent, que l'intention des parties était de réduire le loyer du montant de cette somme après le 31 décembre 2001, même en cas de conclusion de nouveau bail.
Nonobstant les dispositions de cet avenant, il ne peut qu'être constaté que la SAS Trane a signé un nouveau bail le 1er janvier 2002 concernant ces mêmes lots, moyennant un loyer annuel de 53 204 euros hors taxes correspondant au loyer du bail antérieur majoré de la somme de 7 500 FF, cette signature du contrat représentant nécessairement l'intention des parties à sa date sans que puisse être remise en cause la force obligatoire du nouveau contrat de bail établi sans aucune référence aux dispositions antérieures.
De sorte qu'aucune faute de ce chef ne peut être reprochée à M. X.... La demande au titre du remboursement d'un excédent de loyers doit donc être rejetée.
1.2. La SAS Trane reproche à M. X... d'avoir mis à sa charge des dépenses concernant la mise en place d'une porte de garage électrique pour un montant de 3801,31 EUR TTC et la climatisation pour un montant de 10 781,95 euros TTC, expliquant que celui-ci, alors dirigeant de l'établissement, a lui-même autorisé ces dépenses qui lui incombait.
L'appelant relève à bon droit, à tout le moins pour la première dépense, que celle-ci, en application de la clause 3.2 du bail relève de l'obligation d'entretien du locataire.
S'agissant de la seconde dépense, celle-ci est relative à un élément d'équipement dont la charge n'incombe pas au bailleur.
Dans ces conditions, aucune faute ne peut être reprochée à M. X... en sa qualité de bailleur. La demande en restitution de sommes est par conséquent rejetée.
1.3. La SAS Trane sollicite enfin la résiliation du bail au regard des infractions commises à son préjudice par Monsieur X... et dont celui-ci a été reconnu coupable par un arrêt définitif de la présente cour prononcé le 12 mars 2013, date à partir de laquelle l'intimée pouvait se prévaloir de la gravité du comportement de son bailleur, à défaut avant cette date, de justifier d'éléments établissant avec certitude lesdites infractions.
De sorte que c'est le congé délivré par la SAS Trane le 22 juin 2007 pour le 31 décembre 2007 qui a mis fin au bail, la demande de résiliation du bail devenant sans objet.
2. Date de la cessation du bail :
Se prévalant des conclusions prises par Monsieur X... le 19 mai 2006 devant le premier juge, par lesquels celui-ci sollicitait la résiliation judiciaire du bail, l'appelant fait valoir, au visa de l'article 753 du code de procédure civile, que le premier juge, qui a effectivement fixé à cette date la résiliation du bail, ne devait prendre en considération que ses dernières conclusions déposées le 25 janvier 2007 et dans lesquelles il ne reprenait pas le moyen tiré de la résiliation de plein droit du bail.
L'intimée considère pour sa part qu'en application de l'article 1383 du Code civil, Monsieur X... a manifesté son accord pour la résiliation judiciaire du bail, cette manifestation de volonté constituant selon elle un aveu judiciaire alors que l'aveu porte sur des points de fait et non de droit, que la demande de résiliation du bail commercial formée par le bailleur ne constituait pas un accord mais une demande contentieuse fondée sur les prétendues fautes commises par la locataire et qu'en outre, aucune disposition procédurale ne permettait en tout état de cause, de ne retenir que la demande pourtant formée à titre subsidiaire par Monsieur X... tendant au prononcé de la résiliation du bail, sans tenir compte dans ce cas de sa demande à titre principal de résiliation de plein droit du bail sur la base du commandement de payer, les dispositions de l'article 753 du code de procédure civile s'opposant en tout état de cause à la prise en compte des conclusions du 19 mai 2006 alors qu'en était déposé postérieurement.
C'est dont bien à la date pour laquelle le preneur a donné congé, soit au 31 décembre 2007, que se situe le terme du bail, le jugement étant infirmé en ce qu'il a dit que le bail commercial avait été résilié d'accord des parties à la date du 19 mai 2006.
3. Les demandes de Monsieur X... :
La SAS Trane ne conteste pas ne plus s'être acquittée des loyers et charges depuis le quatrième trimestre 2005.
L'appelant sollicite le paiement des causes du commandement de payer du 28 novembre 2005, les loyers et charges 2006, la taxe foncière 2006 et 2007 ainsi que les loyers et charges 2007, soit une somme de 180 743,21 euros TTC et au paiement de laquelle il y a lieu de condamner la SAS Trane, outre une indemnité forfaitaire de 10 % conformément à l'article 15-4 du bail, soit la somme de 18 074,32 euros, sommes produisant intérêts dans les conditions prévues à l'article 15-3 du même bail dans les conditions du dispositif ci-après.
Le jugement est en conséquence de quoi réformé concernant le montant de la condamnation de la SAS Trane.
Monsieur X... sollicite également des dommages et intérêts pour l'abandon et le défaut d'entretien des lieux par le preneur à compter du 24 février 2006 sur la base d'un procès-verbal de constat dressé le 22 mars 2006 établissant que la locataire a quitté les lieux, lieux dans lesquels il est constaté la présence d'immondices divers et de détritus, des pièces détachées au sol, la présence de tags sur les murs ainsi que sur les rideaux.
Ces désordres, de faible importance, justifient l'allocation de dommages intérêts à hauteur de la somme de 1 500 euros.
Enfin, la SAS Trane doit être condamnée au paiement de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,
Infirme le jugement du 11 juillet 2016 prononcé par le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence ;
Statuant à nouveau :
Constate qu'il a été mis fin au bail par le congé délivré par la SAS Trane le 22 juin 2007 pour le 31 décembre 2007 ;
Dit en conséquence que la demande de résiliation du bail formé par la SAS Trane est devenue sans objet ;
Condamne la SAS Trane à payer à M. X... la somme de 180 743,21 euros TTC au titre des loyers, charge et taxe foncière au 31 décembre 2007 et celle de 18 074,32 euros à titre d'indemnité forfaitaire, sommes produisant intérêts au taux de base bancaire au jour de l'échéance impayée, majoré de cinq points ;
Condamne la SAS Trane à payer à M. X... la somme de 1 500 euros à titre de dommages intérêts ;
Y ajoutant :
Condamne la SAS Trane à payer à Monsieur X... la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la SAS Trane aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
