Ch. civile A
ARRET No
du 20 MAI 2015
R. G : 13/ 00327 C
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal d'Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 11 Mars 2013, enregistrée sous le no 12-000323
X...Y...
C/
A...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
VINGT MAI DEUX MILLE QUINZE
APPELANTS :
M. Paulo X...né le 18 Mars 1968 à PALMEIRA DE FARO-ESPOSENDE ...20260 CALVI
ayant pour avocat Me Jean Paul TRANI, avocat au barreau de BASTIA
Mme Silva Maria Y...née le 16 Janvier 1976 à ESPOSENDE ...20260 CALVI
ayant pour avocat Me Jean Paul TRANI, avocat au barreau de BASTIA
INTIMEE :
Melle Marie Thérèse A...née le 09 Janvier 1935 à MONTEMAGGIORE (20214) ...20214 MONTEGROSSO
ayant pour avocat Me Olivier CARDI, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 mars 2015, devant la Cour composée de :
Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre Mme Laetitia PASCAL, Conseiller Mme Judith DELTOUR, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 20 mai 2015.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre, et par Mme Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Suivant acte sous-seing privé du 31 janvier 2011 Marie-Thérèse A...a donné à bail à Paulo X... et Silvia Maria Y...épouse X... un appartement situé à Calvi moyennant un loyer mensuel de 850 euros. Les époux X... ont donné congé le 19 décembre 2011 pour le 15 mars 2012.
La bailleresse a fait assigner les locataires devant le tribunal d'instance de Bastia pour obtenir leur condamnation au paiement d'une somme de 7 867, 80 euros au titre des travaux de remise en état, du loyer restant dû et des ordures ménagères, outre une somme de 1 700 euros en réparation du préjudice subi du fait de l'impossibilité de relouer l'appartement à bref délai.
Par jugement contradictoire du 11 mars 2013 le tribunal d'instance de Bastia a :
¿ condamné les époux X... à payer à Marie-Thérèse A...la somme de 6 715, 15 euros,
¿ fait masse des frais de constat d'huissier et dit que chacune des parties en supportera la moitié,
¿ condamné les époux X... à payer à Marie-Thérèse A...la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
¿ les a condamnés aux dépens.
Les époux X... ont formé appel de cette décision le 21 avril 2013.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 1er juillet 2014, ils demandent à la cour d'infirmer le jugement et :
- de débouter Marie-Thérèse A...de ses demandes de paiement du coût des travaux de réfection de l'appartement, du préjudice d'immobilisation pendant les travaux de réfection, des frais et dépens,
- au titre des comptes entre les parties, de dire que Marie-Thérèse A...sera condamnée à restituer aux époux X... la somme de 143, 82 euros et à leur verser une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
À titre reconventionnel, de condamner Marie-Thérèse A...à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice et de la condamner aux dépens de première instance et d'appel,
À titre subsidiaire et dans l'hypothèse d'une confirmation de la décision appelée :
- de dire que les époux X... ne sont redevables que de 5 865, 14 euros,
- de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions déposées le 27 mars 2014 Marie-Thérèse A...demande à la cour :
- de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux X... de leurs demandes reconventionnelles en paiement de dommages et intérêts,
- de l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :
- de condamner les requis au paiement de la somme de 7 867, 80 euros déduction faite du dépôt de garantie au titre des travaux de remise en état, du loyer restant dû et des ordures ménagères,
- de les condamner encore au paiement d'une somme de 1 700 euros en réparation du préjudice subi du fait de l'impossibilité de relouer l'appartement à bref délai en l'état des travaux à effectuer,
- de les condamner au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat d'état des lieux et de la sommation interpellative.
L'ordonnance de clôture est du 8 octobre 2014.
SUR CE :
- Sur les dégradations :
L'état des lieux d'entrée dressé contradictoirement entre les parties le 1er février 2011 indique que l'appartement donné à bail aux époux X... était en bon état d'entretien, et que les murs et plafonds étaient peints en blanc.
Le procès-verbal de constat dressé par huissier le 22 mars 2012 à la sortie des locataires, ainsi que le constat dressé par le même huissier le 13 mars 2012 à la demande de ces derniers, qui avaient quitté le logement le 7 mars, révèle que les plafonds et les murs, spécialement autour des cadres de fenêtre, sont couverts de taches noires de moisissures.
Par ailleurs un courrier de l'agence régionale de santé du 13 mars 2012 adressé à la locataire, et dont copie a été adressée à la propriétaire, confirme la présence de ces moisissures, et indique :
¿ que l'absence de ventilation mécanique contrôlée rend possible un défaut de renouvellement d'air,
¿ que le logement n'est pas assez ventilé, ce qui pourrait être à l'origine de la condensation.
L'expert mandaté par la propriétaire lors de la visite de l'agence régionale de santé, a écrit le 1er mars 2012 à la propriétaire :
¿ que le grenier ne présente aucune anomalie et notamment une bonne étanchéité,
¿ que les désordres constatés sont les conséquences d'une mauvaise ventilation (circulation d'air) de l'appartement ; mais il ne s'exprime pas sur la ventilation de l'appartement, n'ayant pas pu constater l'attitude des locataires concernant l'aération journalière.
Ce même expert préconisait, selon l'agence régionale de santé, la pose de règles d'aération sur l'ensemble des fenêtres, la création d'une VMC et la pose de laine de verre sur le plancher du grenier.
Les attestations de Mme C..., locataire du 1er mars 2009 au 30 janvier 2011, de M. D..., locataire depuis le 15 avril 2012, indiquent que le logement en question ne présentait aucun désordre dû à la condensation ou aux moisissures pendant leur occupation.
De leur côté les époux X... produisent trois attestations aux termes desquelles malgré une aération et un nettoyage réguliers les traces de moisissures ont persisté dans les lieux.
L'article 7 c de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent dans la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles sont dues par cas de force majeure, faute du bailleur, fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
Les époux X... sont donc responsables par principe et du fait de la loi des dégradations survenues dans le logement, mais eu égard aux manquements relevés par l'agence régionale de santé, à savoir l'absence de ventilation mécanique contrôlée et l'absence de laine de verre dans le grenier, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que les locataires devront prendre à leur charge 75 % des travaux de remise en état, après avoir relevé que la non-conformité avérée du logement n'avait jamais eu avant l'occupation par les époux X... des conséquences d'une telle ampleur.
Les époux X... devront donc payer 75 % des sommes de 7 125 euros (travaux) et 885, 62 euros (peinture), selon les factures versées aux débats, la réalité des travaux effectués n'étant par ailleurs pas contestée par les appelants.
- Sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères :
Les époux X... se reconnaissent débiteurs à ce titre de la somme de 76, 18 euros réclamés par la bailleresse.
- Sur le reliquat de loyer :
Les locataires se reconnaissent finalement débiteurs de la somme de 631 euros réclamée par Marie-Thérèse A....
Au total ils devront payer à Marie-Thérèse A...la somme de :
7 125 + 885, 62 = 8 010, 62 x 75 % = 6 007, 96 euros + 76, 18 euros + 631 euros = 6 715, 15 euros.
Déduction faite du dépôt de garantie de 850 euros les époux X... devront payer la somme de 5 865, 14 euros.
- Sur l'indemnité d'immobilisation :
C'est à juste titre que le premier juge a rejeté cette demande au motif que le locataire qui a pris la suite des époux X... a pris possession des lieux trois semaines après l'expiration du délai de préavis (ce qui est confirmé dans l'attestation de l'intéressé) et qu'habituellement la bailleresse effectuait à chaque changement d'occupant un rafraîchissement des lieux loués. À cet égard la date figurant sur la facture n'est pas de nature à établir la date de prise de possession de l'appartement.
- Sur les demandes reconventionnelles :
La demande formée au titre de la réparation du préjudice subi par les époux X... a été rejetée à juste titre par le premier juge en raison du défaut d'entretien avéré par les locataires.
Les dispositions relatives aux frais et dépens, comprenant celles concernant les frais de constat d'huissier, méritent confirmation.
En cause d'appel l'équité permet de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de Marie-Thérèse A...à hauteur de 1 500 euros.
Les appelants supporteront les dépens.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne le montant de la somme principale mise à la charge des époux X...,
Statuant à nouveau de ce seul chef,
Condamne les époux X... à payer à Marie-Thérèse A...la somme de cinq mille huit cent soixante cinq euros et quatorze centimes (5 865, 14 euros),
Y ajoutant,
Condamne les époux X... à payer à Marie-Thérèse A...la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne les époux X... aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
