R.G : 03/05876 décision du Tribunal de Grande Instance de LYON Ord. référé 2003/01271 du 22 septembre 2003 X... C/ SYNDICAT DE COPROPRIETE DU GROUPE SA REGIE DES IMMEUBLES DE LYON COUR D'APPEL DE LYON 8ème Chambre Civile * ARRET du 22 Novembre 2005 APPELANTE :
Madame Paulette Aimée X... veuve Y...
20 rue Flachet
69100 VILLEURBANNE
Représentée par Me André BARRIQUAND, avoué à la Cour
Assistée de Me Georges CHASSON, avocat INTIMEES :
LE SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES du groupe d'immeubles dénommé
"GROUPE FLACHET"
2 à 24 rue Flachet
69100 VILLEURBANNE
représenté par son syndic
la SA REGIE DES IMMEUBLES DE LYON
29 quai Saint Antoine
69002 LYON
Représentée par Me Christian MOREL, avoué à la Cour
Assistée de Me LEMASSON, avocat
Substitué par Me DUFAUD, Avocat
SA REGIE DES IMMEUBLES DE LYON représentée par le Président de son Conseil d'Administration
29 quai Saint Antoine
69002 LYON
Représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués
Assistée de Me PIQUET-GAUTHIER, avocat
substitué par Me Nathalie GENIN, avocat Instruction clôturée le 02 Mai 2005 Audience de plaidoiries du 12 Octobre 2005 La huitième chambre de la COUR d'APPEL de LYON, composée lors des débats et du délibéré de : * Martine Z..., conseiller, faisant fonction de Président, * Jean DENIZON, conseiller, * Mireille QUENTIN de GROMARD, Vice-présidente placée, désignée par ordonnance du premier Président en date du 1er Septembre 2005, assistés lors des débats tenus en audience publique par Nicole A..., Greffier, a rendu l'ARRÊT contradictoire suivant : ÉLÉMENTS DU LITIGE
En vertu d'un acte authentique en date du 5 mai 1994 Mme Paulette X... veuve Y... est propriétaire dans l'immeuble sis 20 rue Flachet à Villeurbanne (69) d'un appartement (lot no179) et d'une cave (lot no 190).
Par ordonnance du 22 septembre 2003 le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon, saisi sur requête de Mme Y... tendant à voir organiser une expertise, à faire exécuter sous astreinte certains travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et tendant à la désignation d'un administrateur provisoire, a débouté la demanderesse de l'ensemble de ses prétentions et l'a condamnée à payer au syndicat de copropriétaires des immeubles dits "Groupe Flachet" et à la S.A. Régie des Immeubles de Lyon syndic (ci-après société R.I.L.) la somme de 500 euros chacun sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile (ci-après N.C.P.C.).
Par déclaration d'appel remise au greffe de la Cour d'Appel de Lyon le 9 octobre 2003 Mme Y... a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Au terme de ses dernières écritures notifiées et déposées le 13 décembre 2004 Mme Paulette Y... demande à la Cour :
- de réformer l'ordonnance querellée en toutes ses dispositions,
- d'ordonner une expertise destinée à vérifier les désordres et anomalies dénombrés dans ses différentes mises en demeure au syndic ainsi que dans deux procès-verbaux de constat d'huissier, ainsi que ceux affectant l'ensemble des bâtiments composant le groupe d'immeubles en cause, et de préconiser les travaux de remise en état ou en conformité nécessaires,
- de condamner le Syndicat des Copropriétaires à effectuer dans la quinzaine de la signification de l'ordonnance de référé à intervenir certains travaux urgents en raison du danger manifeste encouru aussi bien par les copropriétaires et occupants de ce groupe d'immeubles que par les tiers, et ce sous astreinte de 700 euros par jour de retard à la charge in solidum du Syndicat des Copropriétaires et de la société R.I.L.,
- de désigner un administrateur provisoire avec pour mission de procéder aux travaux de remise en état nécessaires, de convoquer une assemblée générale -l'ordre du jour devant mentionner la question relative à l'élimination des clauses réputées non écrites qui se trouvent insérées dans le règlement de copropriété qui sont contraires aux dispositions légales impératives immédiatement applicables- et de désigner un technicien pour procéder aux dénombrements de ces clauses réputées non écrites.
Mme Y... réclame également la condamnation in solidum du Syndicat
des Copropriétaires et de la société R.I.L. au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et 700 du N.C.P.C. et leur condamnation in solidum aux dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de Maître BARRIQUAND, avoué.
Au soutien de sa demande d'expertise Mme Y... fait valoir que tout copropriétaire peut, en cas de violation du règlement de copropriété, agir individuellement sans qu'il soit astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et spécial distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ; que les désordres et anomalies affectant les immeubles ont une incidence certaine sur les charges communes qui seront répercutées sur la totalité des copropriétaires ; que sa quote-part de parties communes générales porte sur l'ensemble des immeubles de telle sorte qu'elle est fondée à agir et à dénoncer les charges supplémentaires créées. Elle souligne qu'en l'espèce le procès-verbal de constat d'huissier du 4 septembre 2001 démontre l'existence de graves infractions au règlement de copropriété, de troubles de voisinage et de troubles de jouissance causés par certains copropriétaires.
Pour le conduit de cheminée, contestant la motivation du premier juge sur l'absence de dépérissement de preuve, elle souligne qu'elle doit démontrer que c'est une partie commune qui affecte une partie privative ; que seul un expert peut en délimiter l'étendue et l'importance et se prononcer sur la gravité du désordre affectant ledit conduit de cheminée.
Par ailleurs Mme Y... indique qu'elle est fondée à solliciter l'exécution de certains travaux compte tenu de l'existence de troubles manifestement illicites -bruits intempestifs, violation du règlement de copropriété, exécution par les copropriétaires ou des tiers de travaux irréguliers, utilisation abusive des parties
communes, désordres des parties communes affectant les parties privatives... - et de la carence du Syndicat des Copropriétaires et de la société R.I.L. malgré ses nombreuses mises en demeure. Elle reproche au syndic de n'avoir pas veillé au contrôle du respect du règlement de copropriété en intervenant auprès des copropriétaires auteurs des infractions au règlement, de n'avoir pas fait réaliser des travaux urgents rendus nécessaires pour des raisons de sécurité comme les conduits de cheminée bouchés, les câbles électriques non raccordés dans les parties communes ou les fuites d'eau dans ces mêmes parties communes.
Sur la désignation d'un administrateur provisoire l'appelante souligne que les conditions de l'article 49 du décret du 17 mars 1967 sont réunies puisqu'elle a adressé plusieurs mises en demeure au syndic le 3 avril 2002, le 10 avril 2002 ou bien encore le 3 octobre 2002, lesquelles sont restées sans réponse, le syndic étant défaillant dans l'exercice de ses pouvoirs dans l'administration de l'immeuble et sa gestion ; que le quitus donné au syndic par les précédentes assemblées générales notamment pour sa gestion afférente à l'exercice clos le 31 décembre 2002 ne peut le couvrir dans sa défaillance à faire respecter le règlement de copropriété ou lors d'une grave négligence professionnelle ; qu'elle peut agir à tout moment pour faire constater l'absence de conformité de telle ou telle clause par rapport aux nouvelles dispositions légales, peu importe que le délai prévu pour cette adaptation ne soit pas expiré.
Dans ses écritures no 2 notifiées et déposées le 2 février 2005 le Syndicat des Copropriétaires conclut à la confirmation de l'ordonnance de référé du 22 septembre 2003 et à la condamnation de Mme Y... à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du N.C.P.C. outre sa condamnation aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers étant distraits au profit de Maître MOREL, avoué, en application de l'article 699 du N.C.P.C.
Le syndicat expose que Mme Y... ayant déjà fait constater par deux procès-verbaux de constat d'huissier de justice les désordres qu'elle invoque, aucun motif légitime ne justifie sa demande d'expertise laquelle n'a que pour objet de lui permettre de trouver un fondement juridique pour une demande en justice ultérieure. Il souligne en outre que les désordres invoqués concernant des parties communes et non l'immeuble sis au 20 rue Flachet dans lequel l'appelante est copropriétaire, celle-ci ne subit aucun préjudice personnel.
Le Syndicat des Copropriétaires fait valoir que Mme Y... est irrecevable à agir directement devant une juridiction pour demander l'exécution de travaux qui sont de la seule compétence de l'assemblée générale alors qu'elle n'en a pas fait préalablement la demande lors d'une assemblée ou que l'ayant faite elle n'a pas contesté dans les formes et délais de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 la délibération de l'assemblée refusant lesdits travaux.
Enfin sur la désignation d'un administrateur provisoire l'intimé soutient que les conditions de l'article 49 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas réunies puisque Mme Y... ne justifie pas d'une mise en demeure ni ne démontre l'existence d'une incurie ou de négligences de la part du syndic.
La société R.I.L., dans ses conclusions notifiées et déposées le 21 juin 2004, demande la confirmation de l'ordonnance querellée en toutes ses dispositions et y ajoutant elle réclame la condamnation de Mme Y... à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du N.C.P.C. outre la condamnation de l'appelante aux entiers dépens d'appel lesquels seront distraits au profit de la S.C.P. BAUFUME & SOURBE, avoués, en application de l'article 699 du N.C.P.C.
Elle relève que la demande d'expertise telle que présentée par Mme Y... est indéterminée dans son objet et concerne une mesure générale d'investigation portant sur douze immeubles, ce qui excède les prévisions de l'article 145 du Code Civil ; qu'elle ne peut être ordonnée en vue de suppléer sa carence dans l'administration de la preuve. Elle souligne en outre que l'appelante ne justifie d'aucun motif légitime puisque les désordres allégués ne concernent pas son immeuble et donc ne lui occasionnent pas de préjudice personnel.
Remarquant l'absence de fondement juridique de la
Remarquant l'absence de fondement juridique de la demande de Mme Y... à son égard pour les travaux urgents à exécuter, la société R.I.L. constate que certains travaux ont d'ores et déjà été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires à l'exception de ceux de l'immeuble 20 rue Flachet qui ont été expressément refusés sans que Mme Y... n'ait contesté cette délibération dans le délai qui lui été imparti par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
S'agissant de la désignation d'un administrateur provisoire elle soutient qu'en application des articles 49 et 63 du décret du 17 mars 1967 Mme Y... devait à peine d'irrecevabilité lui adresser une mise en demeure par lettre R.A.R. ce qu'elle ne justifie pas, tout comme elle ne démontre pas l'empêchement ou la carence du syndic.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 mai 2005.
A l'audience de plaidoiries du 12 octobre 2005 les parties représentées ont développé leur argumentation et déposé les pièces à l'appui de leurs allégations. MOTIVATION DE LA DECISION
Les parties ayant comparu, la présente décision sera contradictoire. 1 - sur la demande d'expertise
Les intimés soutiennent que Mme Y..., qui invoque au soutien de sa demande d'expertise des dommages dans les parties communes, ne justifierait pas d'un préjudice personnel. Cependant en application de l'article 15 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire sans être astreint à démontrer qu'il a subi un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat. Dès lors le moyen développé par le Syndicat des Copropriétaires et la société R.I.L. doit être écarté.
L'article 145 du N.C.P.C. dispose : "S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé."
La Cour relève que Mme Y..., en possession de deux procès-verbaux de constat d'huissier en date du 4 septembre 2001 et du 15 novembre 2002 lesquels détaillent les désordres allégués, dispose d'ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux ; qu'elle ne démontre donc pas l'intérêt probatoire et l'utilité de la mesure d'instruction sollicitée et ce alors qu'aucun risque de dépérissement des preuves n'est invoqué.
D'autre part, la mesure d'instruction réclamée et rédigée comme suit par Mme Y... "décrire et examiner les désordres et anomalies
dénombrés dans les différentes mises en demeure de Mme Y... au syndic ainsi que dans les deux procès-verbaux de constat précités ; décrire tous autres désordres et autres anomalies affectant l'ensemble des bâtiments composant ce groupe d'immeuble en cause (...) ; préconiser tous les travaux nécessaires à la remise en état ou en conformité du groupe d'immeubles aux états de division et de copropriété (...)" s'analyse en une mesure générale d'investigation portant sur tous les désordres et anomalies des douze immeubles, laquelle excède les prévisions de l'article 145 du N.C.P.C.
En conséquence aucun motif légitime n'étant démontré par l'appelante, sa demande fondée sur l'article 145 du N.C.P.C. doit être rejetée. 2 - sur la demande d'exécution de travaux
Visant cumulativement les articles 808 et 809 alinéa 1er du N.C.P.C., 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 49 du décret du 17 mars 1967, Mme Y... réclame l'exécution des travaux suivants :
- "la réfection totale et entière du conduit de cheminée de l'immeuble no 20,
- la réfection de l'installation électrique des différentes allées, notamment celle de l'allée no 12,
- la réfection des désordres consécutifs aux dégâts des eaux entre le troisième et le quatrième étage de l'immeuble 12,
- la réfection des enduits de façades,
- l'enlèvement des morceaux de briques et gravats,
- l'élagage des arbres, stationnement irrégulier de véhicules et enlèvement d'épaves."
Mme Y... argue d'une part de l'urgence à faire effectuer ces travaux compte tenu de la carence du Syndicat des Copropriétaires et du syndic et d'autre part de l'existence de troubles manifestement illicites l'autorisant à saisir le juge afin de les faire cesser.
Cependant ne peuvent être qualifiés de troubles manifestement
illicites ou de dommages imminents les faits dénoncés alors que Mme Y... n'établit pas avoir sollicité l'inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale l'exécution des travaux réclamés dans la présente instance, tout comme elle n'établit pas avoir contesté -comme la loi du 10 juillet 1965 lui en donne la possibilité en son article 42- les délibérations du 17 avril 2002 -refusant d'interdire le stationnement dans la cour ou refusant de poser des plots pour empêcher le stationnement sauvage au bas des immeubles et le long des immeubles- ou celles du 17 avril 2001, du 27 mai 2004 et du 12 octobre 2004 qui ont refusé la réfection de la colonne électrique et des installations électriques des parties communes dans l'allée 20 ; que par ailleurs la réfection de la colonne électrique et des installations électriques des parties communes des autres allées, et notamment celle de l'allée 12 que l'appelante réclame, a déjà été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires.
De même Mme Y... ne démontre pas qu'à défaut de mesure immédiate les situations qu'elle dénonce conduiraient à un préjudice irrémédiable alors que sa carence, ci-dessus décrite, est incompatible avec l'urgence qu'elle invoque.
En conséquence sa demande d'exécution de travaux, non fondée devant le juge des référés, doit être rejetée. 3 - sur la demande de désignation d'un administrateur provisoire
Invoquant l'article 49 du décret du 17 mars 1967 Mme Y...
sollicite la désignation d'un administrateur provisoire. L'article 49 précité prévoit :
"Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d'empêchement ou de carence du syndic visés à l'article 18 (al.3) de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété.
(...)
Sauf s'il y a urgence à faire procéder à l'exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et au fonctionnement des services d'équipement commun, la demande ne sera recevable que s'il est justifié d'une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours."
Mme Y... invoque l'envoi de plusieurs mises en demeure en date du 3 avril 2002, du 10 avril 2002 et du 3 octobre 2002.
La Cour relève que les deux premiers documents invoqués ne revêtent pas les conditions de forme et de fond requises par les articles précités. Quant au troisième, en date du 3 octobre 2002, si Mme Y... "demande une dernière fois" au syndic "de procéder aux démarches rendues nécessaires par l'utilisation actuelle du conduit" de cheminée, sans autre précision sur la nature des travaux à la charge du syndic, elle ne justifie pas d'une carence manifeste du syndic dans la conservation ou l'entretien de l'immeuble ni d'un non-respect par l'intimé de ses obligations légales. Pour le reste de la lettre Mme Y... ne fait que lister des désordres sans enjoindre pour autant le syndic à effectuer des travaux précis.
La Cour relève enfin que l'appelante ne justifie d'aucune mise en demeure concernant l'adaptation du règlement de copropriété aux nouvelles dispositions légales et que par décision du 27 mai 2004
l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires a refusé l'adaptation du règlement de copropriété, résolution non contestée par Mme Y...
Dès lors la demande de désignation d'un administrateur provisoire, non fondée, doit être écartée.
En conséquence et au vu des observations qui précèdent, l'ordonnance du 22 septembre 2003 doit être confirmée en toutes ses dispositions. 4 - autres demandes
Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des Copropriétaires et de la société R.I.L. l'intégralité des frais exposés par eux dans la présente procédure d'appel non compris dans les dépens. Il convient de leur allouer la somme de 1000 euros chacun en application de l'article 700 du N.C.P.C.
Conformément à l'article 696 du N.C.P.C. Mme Y..., partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, lesquels seront distraits au profit de Maître MOREL et de la S.C.P. BAUFUME & SOURBE, avoués, en application de l'article 699 du N.C.P.C. PAR CES MOTIFS La Cour,
Statuant publiquement et contradictoirement,
CONFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 22 septembre 2003 par le tribunal de grande instance de Lyon,
Y ajoutant,
CONDAMNE Mme Paulette X... veuve Y... à payer au Syndicat des Copropriétaires et à la société R.I.L. la somme de mille euros chacun (1000 euros) au titre de l'article 700 du N.C.P.C. pour les frais irrépétibles d'appel,
CONDAMNE Mme Y... aux dépens d'appel lesquels seront distraits au profit de Maître MOREL et de la S.C.P. BAUFUME & SOURBE, avoués, en application de l'article 699 du N.C.P.C.
Cet arrêt a été prononcé publiquement par mise à disposition au
Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile, et signé par Martine Z..., Conseillère, faisant fonction de Présidente de la huitième chambre, en l'absence de la Présidente légitimement empêchée, et par Nicole A..., Greffière, à qui la minute de la décision a été remise par le Magistrat signataire.
LE GREFFIER
LE PRESIDENT
Mme A...
Mme Z...
