N° RG 21/03321 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NSBX
Décision du
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOURG EN BRESSE
Au fond
du 15 avril 2021
RG : 17/03603
S.C.I. LAZIAL
S.A.S. PRESTIG'IMMO
C/
[B]
S.C.P. DARMET AMBROSIANO
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 14 Février 2023
APPELANTES :
La S.C.I. LAZIALE
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Etienne TETE, avocat au barreau de LYON, toque : 2015
La société PRESTIG'IMMO
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représentée par Me Etienne TETE, avocat au barreau de LYON, toque : 2015
INTIMES :
M. [K] [D] [B]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
Représenté par Me Gilles DUTHEL de la SCP CATHERINE - DUTHEL, avocat au barreau de LYON, toque : 785
La SARL DARMET & ASSOCIES, titulaire d'un office notarial, venant aux droits de la SCP François DARMET Cyril AMBROSIANO
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représentée par Me Denis WERQUIN de la SAS TUDELA WERQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1813
ayant pour avocat plaidant Me Jean-jacques RINCK de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 03 Février 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 Décembre 2022
Date de mise à disposition : 14 Février 2023
Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DE L'AFFAIRE
Aux termes d'un acte reçu le 17 juin 2003 par Maître [V] [X], notaire associé de la SCP Jaunet-Perrot-Darmet, aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. Darmet & associés (la S.A.R.L. de notaires), M. [K] [B] et Mme [W] [Z], son épouse, ont vendu à la société Prestig'immo (la société) un tènement immobilier, situé lieudit [Adresse 1] (Ain), cadastré section [Cadastre 8], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].
Par acte notarié du 7 mars 2011, la société a revendu l'immeuble à la SCI Laziale (la SCI).
Par courrier du 29 octobre 2015, Voies Navigables de France (VNF) a mis en demeure la SCI de régulariser une convention d'occupation du domaine public fluvial pour la terrasse couverte du restaurant « au fil de l'eau », soutenant que ce bâti était situé au-delà des limites de la parcelle [Cadastre 8] et empiétait sur le domaine public fluvial et indiquant qu'à défaut, elle « engager[ait] à son encontre toute procédure contentieuse adaptée à cette occupation illicite ».
VNF et la SCI ayant chacune saisi le tribunal administratif de Lyon, un protocole transactionnel a été conclu entre les parties le 9 janvier 2020 mettant fin aux instances.
Entre-temps, par actes huissier de justice du 6 décembre 2017, la société et la SCI ont assigné M. [B] et la S.A.R.L. de notaires devant le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse, devenu le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, qui, par un jugement du 15 avril 2021, a :
- déclaré la société irrecevable en son action,
- débouté la SCI de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la SCI à payer à M. [B] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI aux entiers dépens d'instance,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration du 2 mai 2021, la société et la SCI ont relevé appel du jugement.
Par conclusions notifiées le 1er juin 2021, elles demandent à la cour de :
- dire et juger recevables en la forme leurs demandes,
- infirmer le jugement dans toutes ses dispositions objet de la déclaration d'appel,
statuer à nouveau,
- dire et juger que la SCI vient aux droits de l'acquéreur, à savoir la société,
- condamner M. [B] et la S.A.R.L. de notaires, solidairement, à leur payer conjointement :
la somme de 44 000 euros en réparation du préjudice subi dans le cadre la vente du 17 juin 2003,
la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [B] et la S.A.R.L. de notaires, solidairement, aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions notifiées le 16 août 2021, M. [B] demande à la cour de :
- infirmer le jugement intervenu et dire prescrite l'action de la société et de la SCI,
- le confirmer pour l'excédent en ce qu'il a jugé irrecevable l'action de la société et rejeté celle de la SCI,
Subsidiairement,
- rejeter l'ensemble des demandes de la S.A.R.L. de notaires à son encontre,
- au contraire, condamner la S.A.R.L. de notaires à le relever et garantir de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre,
Dans tous les cas,
- condamner in solidum la société et la SCI ou subsidiairement la S.A.R.L. de notaires à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les mêmes aux dépens.
Par conclusions notifiées le 27 juillet 2021, la S.A.R.L. de notaires demande à la cour de :
- infirmer le jugement et juger prescrite l'action engagée par la SCI et par la société le 6 décembre 2017,
- confirmer le jugement et juger irrecevable l'action engagée par la société dépourvue d'intérêt à agir,
A titre subsidiaire,
- juger que la SCI et la société ne justifient pas d'une faute du notaire directement génératrice pour elles d'un préjudice indemnisable,
- débouter la SCI et la société de l'intégralité de leurs prétentions en ce qu'elles sont dirigées à son encontre,
A titre infiniment subsidiaire,
- débouter M. [B] de toute demande présentée à son encontre,
- condamner M. [B] à la relever et garantir de l'intégralité des condamnations qui par impossible seraient prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires,
En tout état de cause,
- condamner in solidum la SCI et la société, ou tout autre succombant, à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens d'instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SAS Tudela & associes, avocat au barreau de Lyon.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2022.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur les fins de non-recevoir
1.1. Sur le défaut de qualité et d'intérêt à agir de la société
La société et la SCI rappellent que l'intérêt à agir est un avantage moral ou pécuniaire que le demandeur entend retirer de son action devant le juge ; que l'existence du droit invoqué par le demandeur n'est pas une condition de recevabilité de son action, mais de son succès; qu'un tiers peut intervenir volontairement pour appuyer la demande principale ; que la société ayant acquis en 2003 le tènement immobilier en litige, elle est en droit d'agir aux côtés de son acquéreur, la SCI, alors que le bien a été revendu en 2011 à cette dernière.
M. [B] fait valoir que la société n'était plus propriétaire du bien au jour de l'assignation et que le préjudice dont elle réclame conjointement le remboursement ne lui est pas propre puisque résultant d'une transaction impliquant simplement la SCI et VNF. Aussi conclut-il à la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de la société.
La S.A.R.L. de notaires conclut également à la confirmation du jugement sur ce point, faisant valoir que la société a vendu le bien immobilier à la SCI le 7 mars 2011 et qu'aux termes du protocole régularisé avec VNF, seule la SCI est signataire.
Réponse de la cour
C'est à bon droit que les premiers juges ont retenu, au visa de l'article 31 du code de procédure civile, que la société, qui n'était plus propriétaire du bien immobilier litigieux à la date de l'assignation pour l'avoir vendu à la SCI le 7 mars 2011 et à l'encontre de laquelle l'action de la SCI n'était pas orientée, n'a aucune qualité ni intérêt à agir dans le cadre du présent litige.
En cause d'appel, la société soutient vainement qu'elle aurait un intérêt moral au succès de l'action engagée par la SCI, sans aucunement l'établir.
Aussi convient-il de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré l'action de la société irrecevable.
1.2. Sur la prescription
M. [B] et la S.A.R.L. de notaires soutiennent que la demande de la société et de la SCI, introduite 14 ans après la première vente, se heurte à la prescription des articles 2224 et suivants du code civil. Ils font valoir que la société, professionnelle de l'immobilier, ne pouvait pas ignorer, dès la signature de la vente, qu'une partie de l'immeuble était construite sur le domaine public, cette information ressortant du plan cadastral annexé à l'acte notarié. Ils ajoutent que la SCI avait connaissance du problème dès son acquisition en 2011.
La SCI ne présente pas d'observations sur cette fin de non-recevoir.
Réponse de la cour
Le tribunal a exactement jugé que la situation administrative du bien ne pouvait être justement appréciée par l'acquéreur en l'absence de documents présentant de manière explicite les particularités et les questionnements induits par le cadastre, ou encore en l'absence d'avertissement du notaire, de sorte que la connaissance effective de la situation litigieuse de l'immeuble par la SCI n'a été rendue possible que par le, et au jour du, courrier de mise en demeure adressée par VNF le 29 octobre 2015.
Il en a déduit à bon droit la prescription de l'action en garantie des vices cachés, au visa de l'article 1648 du code civil, l'assignation ayant été délivrée plus de deux ans après la date de la mise en demeure, mais non prescrite l'action fondée sur le dol ou en responsabilité délictuelle du notaire, au visa de l'article 2224 du même code, l'assignation ayant été délivrée moins de cinq années après cette date.
Le tribunal ne s'est pas prononcé sur la question de la prescription de l'action en garantie d'éviction. Sur ce point, la cour rappelle qu'en application de l'article 2233, 2°, du code civil, la prescription quinquennale ne court pas à l'égard d'une action en garantie jusqu'à ce que l'éviction ait lieu. Il en résulte, en l'espèce, que le point de départ de la prescription ne peut pas être antérieur au courrier de mise en demeure adressé le 29 octobre 2015 par VNF à la SCI. Moins de cinq années s'étant écoulées entre cette date et l'acte introductif d'instance, l'action n'est pas prescrite.
2. Sur la garantie en cas d'éviction due par le vendeur
La SCI rappelle que la garantie d'éviction du fait d'un tiers est due si le trouble subi par l'acheteur est un trouble de droit ; qu'il en est ainsi lorsque, comme en l'espèce, une personne morale de droit public, revendiquant une domanialité publique à son profit sur une partie du bien immobilier vendu, entreprend une action devant la juridiction administrative ; que M. [B] a caché sciemment, lors de la vente de 2003, l'existence d'un empiétement sur le domaine public, d'une convention d'occupation de celui-ci et d'une redevance ; que le montant du préjudice a été établi conformément à l'accord amiable conclu avec VNF pour faire cesser la procédure d'éviction engagée.
M. [B] réplique que la société, primo acquéreur, ne pouvait pas ignorer, au moment de l'achat, au vu des pièces annexées à l'acte de vente et signées par elle, qu'une partie de l'immeuble n'était pas construite sur les parcelles vendues, et le risque d'éviction qui pouvait en résulter ; qu'une transaction étant le fruit de concessions réciproques des parties, elle ne peut constituer un préjudice déterminé qui lui serait imputable alors qu'il n'y était pas appelé.
Réponse de la cour
Selon l'article 1625 du code civil, la garantie que le vendeur doit à l'acquéreur a deux objets: le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires.
Et selon l'article 1626, quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.
La garantie d'éviction du fait d'un tiers est due si le trouble subi par l'acheteur est un trouble de droit, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l'acheteur. Elle est donc amenée à jouer chaque fois qu'une contestation dirigée par un tiers contre l'acheteur peut avoir pour résultat de priver celui-ci de tout ou partie de la propriété de la chose vendue.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la terrasse couverte du restaurant « au fil de l'eau » empiète sur le domaine public fluvial artificiel et que si M. [B] avait été, par une convention temporaire d'occupation du domaine public signée le 27 novembre 1967, autorisé à occuper ce terrain, cette autorisation était, d'une part, personnelle et incessible, ainsi qu'il ressort de l'article 4 de la convention qui précise que l'autorisation « ne pourra être transférée avec la propriété des installations effectuées », d'autre part, « essentiellement précaire et révocable », l'administration s'étant réservée, aux termes de l'article 5, « la faculté de la modifier ou de la révoquer, à quelque époque que ce soit, sans indemnité », ce dont il résulte que l'exploitation d'une partie des locaux était soumise au bon vouloir d'un tiers disposant de droits de nature à contredire ceux conférés par le vendeur à l'acquéreur.
Il apparaît en outre que VNF a, par requête du 14 février 2017, saisi le tribunal administratif de Lyon afin, notamment, qu'il soit enjoint à la SCI de libérer le domaine public fluvial dans un délai d'un mois à compter de la notification du jugement à intervenir, de sorte que l'existence d'un trouble de droit actuel, et non simplement éventuel, subi par la SCI est établi.
Le seul fait que la SCI et VNF soient parvenues à un accord transactionnel mettant fin à la procédure administrative engagée par l'établissement public ne retire pas au trouble de droit son caractère actuel.
Ce trouble existait au moment de la vente consentie par M. [B] à la société en 2003 et il est faux de soutenir que cette dernière, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, était en mesure, à la seule lecture du plan cadastral annexé à l'acte de vente, de prendre conscience de la situation juridique réelle du bien vendu, étant observé par ailleurs que l'existence d'une convention d'occupation du domaine public n'était pas connue de la société.
Au vu de ce qui précède, c'est à tort que le tribunal a débouté la SCI de sa demande sur le fondement de la garantie d'éviction.
La SCI subit un préjudice qui résulte de l'obligation dans laquelle elle se trouve, d'une part, de payer à VNF une redevance pour la période d'occupation du domaine public fluvial allant du 28 octobre 2013 à la date de cession de la terrasse et de l'escalier appartenant au domaine public fluvial, d'autre part, de s'acquitter du prix de la cession convenu entre la SCI et VNF. Ce préjudice sera justement réparé par la condamnation de M. [B] à payer à la SCI la somme de 35'000 euros à titre de dommages-intérêts.
3. Sur la responsabilité du notaire
La SCI fait valoir que le notaire est responsable d'avoir rédigé un acte de vente sans réaliser toutes les diligences nécessaires à la pertinence de celui-ci et éviter le risque d'éviction de l'acquéreur d'un bien immobilier, à savoir un restaurant qui n'était pas intégralement sur son terrain pour empiéter sur le domaine public artificiel de VNF pour 76 m² environ.
La S.A.R.L. de notaires réplique que la SCI est défaillante dans la triple démonstration d'une faute du notaire directement génératrice pour elle d'un préjudice indemnisable ; qu'il n'est pas démontré que le notaire a connu la situation exacte du bien ou qu'il pouvait la connaître ; qu'en effet, à défaut d'une information des parties elles-mêmes, le notaire ne pouvait connaître l'arrêté de 1967, personnel à M. [B] ; qu'aucune faute ne peut lui être imputée; que le préjudice invoqué par la SCI est dénué de tout lien de causalité avec le grief allégué.
Réponse de la cour
Il résulte de l'article 1382, devenu 1240 du code civil, que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.
Il est tenu envers ceux qui sollicitent son ministère d'un devoir de conseil et, le cas échéant de mise en garde, notamment en ce qui concerne les conséquences et risques des stipulations convenues.
Le notaire engage sa responsabilité sur le fondement des dispositions précitées, à charge pour celui qui l'invoque de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité.
En l'espèce, le tribunal a justement retenu qu'il ressort de l'absence de mention particulière à l'acte de vente ou de toute autre mention portée à l'extrait cadastral, que le notaire n'a pas rempli sa mission avec la diligence que le vendeur et l'acquéreur pouvait attendre d'un spécialiste du droit et de l'immobilier apte à identifier les difficultés juridiques pouvant naître de la situation d'un bien.
À la lecture du plan cadastral laissant supposer un possible empiétement du bien immobilier vendu sur le domaine public fluvial, le notaire avait en effet l'obligation de s'assurer de la situation juridique exacte du bien vendu dans son intégralité. Il aurait dû mettre en garde de façon expresse l'acquéreur contre les risques juridiques éventuels liés à l'opération.
A ce titre, la seule annexion du plan cadastral à l'acte de vente est totalement insuffisante pour justifier de l'accomplissement de son devoir de conseil.
La faute du notaire, qui n'a pas assuré l'efficacité de l'acte de vente et a manqué à son devoir de conseil, est ainsi établie.
La S.A.R.L. de notaires doit donc être condamnée in solidum avec M. [B] au paiement de la somme de 35'000 euros à titre de dommages-intérêts.
4. Sur les demandes en garantie
La S.A.R.L. de notaires reproche à M. [B] d'avoir régularisé un acte de vente sans avoir informé le notaire de l'existence d'un arrêté de 1967 formalisant ses rapports avec VNF relativement à la terrasse de l'établissement vendu, arrêté qu'il lui était personnel. Elle soutient que cette rétention d'informations constitue une faute et conduit à débouter M. [B] de ses prétentions et à le condamner à la relever et garantir de l'intégralité des condamnations qui, par impossible, seraient prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires.
M. [B] réplique que la S.A.R.L. de notaires opère une inversion des valeurs ; qu'il a cédé son fonds de commerce six ans avant la cession de son immeuble et n'a commis aucune faute en omettant de mentionner le contrat qui le liait aux services de la navigation et la redevance d'occupation liée à son activité commerciale et attachée au fonds de commerce ; qu'en revanche, le plan cadastral faisait clairement apparaître la construction réalisée sur le domaine public ; que si la subtilité de ce plan pouvait échapper à sa sagacité, elle ne pouvait pas ne pas attirer l'attention du notaire instrumentaire. Aussi demande-t-il la condamnation de la S.A.R.L. de notaires à le relever et garantir de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre, estimant que la responsabilité du rédacteur de l'acte est engagée dès lors qu'il aurait dû attirer l'attention des parties sur la particularité du bien vendu, dont les conséquences pouvaient échapper à un vendeur néophyte.
Réponse de la cour
La S.A.R.L. de notaires n'est pas fondée à reprocher à M. [B], vendeur novice, d'avoir omis de faire état de la convention temporaire d'occupation du domaine public signée en 1967, alors que cette convention datait de près de 40 ans et que M. [B], qui n'exploitait plus le fonds de commerce, ne payait plus la redevance depuis de plusieurs années et avait donc pu, légitimement, oublier l'existence de celle-ci.
Il appartenait en revanche au notaire chargé de la vente, au vu du plan cadastral, d'interroger le vendeur sur la situation juridique de la terrasse et de l'escalier et, le cas échéant, sur l'existence d'une éventuelle convention d'occupation du domaine public.
Aussi convient-il de condamner le notaire à relever et garantir M. [B] de la condamnation prononcée contre lui au profit de la SCI et de débouter le notaire de sa demande tendant à la même fin.
5. Sur les frais irrépétibles et les dépens
Compte de la solution donnée au litige en cause d'appel, le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.
La S.A.R.L. de notaires et M. [B], parties perdantes, sont condamnés aux dépens et à payer à la SCI la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, M. [B] étant garanti de ces condamnations par la S.A.R.L. de notaires.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré la société Prestig'immo irrecevable en son action,
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne in solidum M. [K] [B] et la S.A.R.L. Darmet & associés à payer à la SCI Laziale la somme de 35'000 euros à titre de dommages-intérêts,
Condamne la S.A.R.L. Darmet & associés à relever et garantir M. [K] [B] de cette condamnation,
Déboute la S.A.R.L. Darmet & associés de sa demande tendant à être relevée et garantie par M. [K] [B],
Condamne in solidum M. [K] [B] et la S.A.R.L. Darmet & associés à payer à la SCI Laziale la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Les condamne in solidum aux dépens de première instance et d'appel.
Dit que M. [B] est garanti des condamnations aux dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile par la S.A.R.L. Darmet & associés.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
