Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 04 NOVEMBRE 2009
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/16928.
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juillet 2008 - Tribunal de Grande Instance de PARIS 8ème Chambre 1ère Section - RG n° 03/11580.
APPELANTS :
- Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]
représenté par son syndic, la SA LOISELET & DAIGREMONT, ayant son siège social [Adresse 2],
- Syndicat des copropriétaires GESTION COMMUNE DES SOCOPAR 75003 PARIS
représenté par son syndic, la SA LOISELET & DAIGREMONT, ayant son siège social [Adresse 2],
- Association Syndicale Libre du [Adresse 4]
représentée par son syndic, la SA LOISELET & DAIGREMONT, ayant son siège social [Adresse 2],
représentés par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour,
assistés de Maître Franck GODET, avocat au barreau de PARIS, toque : B 103.
INTIMÉE :
SA MK2 VISION
prise en la personne de ses représentants légaux,
ayant son siège [Adresse 1],
représentée par la SCP MENARD - SCELLE-MILLET, avoués à la Cour,
assistée de Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE-BAUDOUIN- KALANTATIAN-DAUMAS, avocats au barreau de PARIS, toque P 56.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 septembre 2009, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur DUSSARD, président,
Madame RAVANEL, conseiller,
Madame BOULANGER, conseiller.
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur NGUYEN.
ARRET :
Contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur DUSSARD, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé.
La Société MK2 VISION a acquis de la Société NATIOCREDIBAIL des locaux commerciaux dans l'ensemble immobilier portant le nom de [Adresse 4], dans les [Adresse 6], [Localité 7], du [Adresse 5] et [Adresse 3].
Elle vient aux droits de la Société Ciné Beaubourg-Les Halles, preneur en crédit-bail des locaux.
L'ensemble est constitué en syndicat portant la dénomination de 'Syndicat des copropriétaires de SOCOPAR 3ème Tranche B'.
L'ensemble comporte les trois immeubles SOCOPAR 2, SOCOPAR 3A et SOCOPAR 3B, qui ont, le 20 décembre 1983, établi un règlement de gestion commune.
Tous les immeubles de l'ensemble immobilier plus important sont à l'exception de ceux appartenant à la Ville de PARIS, membres obligatoires de l'Association Syndicale Libre du [Adresse 4].
La Société MK2 VISION exploite dans les locaux le cinéma MK2 BEAUBOURG.
Se plaignant de se voir réclamer des charges d'un montant excessif, suite à une ventilation anormale de celles-ci, la Société MK 2 VISION a, le 18 juillet 2003, saisi le Tribunal de grande instance de Paris d'une demande dirigée contre :
- le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5],
- le syndicat des copropriétaires Gestion Commune des SOCOPAR,
- l'Association Syndicale Libre du [Adresse 4],
aux fins de les voir condamner à établir des relevés de charges conformes aux dispositions légales et réglementaires, sous peine du paiement d'une astreinte définitive de 5.000 € pour chaque envoi de relevé non conforme, et de paiement d'une provision de 80.000 € et, si nécessaire, en désignation d'expert.
Par jugement du 8 juillet 2008, le Tribunal a :
- dit que le monte-charges n° 3 ne présente aucune utilité objective pour la Société MK2 VISION, et l'a dispensée de toute participation aux charges relatives à celui-ci,
- dit que le règlement de gestion commune déposé au rang des minutes de la SCP AIRAULT-DOUSSET-LEJEUNE le 20 décembre 1983, publié au 1er Bureau des Hypothèques de Paris le 14 février 1984, volume 4914 n° 11, en sa colonne 1 de la répartition de charges pour le monte-charges sud de la batterie nord, par retranchement de la base globale de répartition des 1.570/100.000èmes attachés aux lots de la Société MK2 VISION, soit les lots 13210, 13221, 13222, 13224, 13282, 13285 et 13286 sera modifié pour aboutir à une base de répartition nouvelle de 98430 tantièmes,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], le syndicat des copropriétaires Gestion Commune des SOCOPAR 75003 PARIS et l'Association Syndicale Libre du [Adresse 4] :
* à faire publier à leurs frais le présent jugement, avec modification corrélative du règlement de gestion commune, à la Conservation des Hypothèques compétente,
* à payer à la Société MK 2 VISION la somme de 1.051,25 € au titre du préjudice résultant de l'imputation de charges pour les dépenses du monte-charges numéro 3 telle qu'arrêtée par l'expert dans son rapport déposé le 16 avril 2007, et celle de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], le syndicat des copropriétaires Gestion Commune des SOCOPAR 75003 PARIS et l'Association Syndicale Libre du [Adresse 4] de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et les a condamnés aux dépens comprenant les frais d'expertise de Madame [O]-[P],
- dit que la Société MK2 VISION bénéficiera des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.
La Cour est saisie de l'appel contre cette décision.
Vu la déclaration d'appel du 29 août 2008,
Vu les conclusions :
- du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], du syndicat des copropriétaires Gestion Commune des SOCOPAR 75003 PARIS et de l'Association Syndicale Libre du [Adresse 4] du 24 décembre 2008,
- de la SA MK 2 VISION du 12 mai 2009.
SUR CE, LA COUR :
Les appelants, qui concluent au nom des deux syndicats et de l'Association Syndicale Libre soutiennent que l'un d'entre eux, le syndicat des copropriétaires Gestion Commune des SOCOPAR n'existe pas et font grief aux premiers juges de l'avoir maintenu en cause.
La Société MK2 VISION produit les convocations aux assemblées générales du 'syndicat des copropriétaires Gestion Commune des SOCOPAR 75003 PARIS' des années 1999, 2000, 2001 et 2002 ainsi que la convocation à l'assemblée générale du 30 juin 2003, expédiée juste avant son assignation devant le Tribunal de juillet 2003.
Il verse aux débats les procès-verbaux des années 1999, 2000, 2002.
Les questions posées aux très nombreux copropriétaires (ce dernier procès-verbal indique que 79 copropriétaires sur 429 étaient présents ou représentés à l'assemblée générale) portaient sur la gestion du syndic Loiselet et Daigremont (le même pour les trois entités) le budget, les procès en cours . . .
Face aux pièces produites, les appelants ne produisent aucun élément permettant de retenir que l'un d'entre eux n'existerait pas, preuve qui leur incombe, dans la mesure où ils soulèvent cette inexistence.
Il n'y a pas lieu de mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires Gestion Commune des SOCOPAR.
L'expert judiciaire a, en conclusion de son rapport, considéré que la répartition des charges avait été correctement réalisée en application des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve des charges afférentes au monte-charges 'n° 3" dont elle laissait au Tribunal l'appréciation de l'utilité.
Sur ce point, elle a constaté que le monte-charges concerné desservait au premier sous-sol une aire de livraison à laquelle n'avait pas accès la Société MK 2 VISION et, au rez-de-chaussée, l'aire de livraison LEROY MERLIN.
Elle considère que la Société MK 2 VISION n'avait aucune utilité objective de ce monte-charges.
Le syndic ayant opposé que la Société MK 2 VISION pouvait, si elle le désirait se servir du monte-charges n° 3 en utilisant une issue de secours donnant sur la rue Brantôme, en cas, notamment de panne du monte-charges n° 1, l'expert a elle-même constaté que, pour se rendre au rez-de-chaussée où se situent le compacteur et les boîtes aux lettres, grâce au monte-charges n° 3, il fallait sortir par une issue de secours, traverser la rue Brantôme pour y accéder et que dans cette hypothèse de panne du monte-charges n° 1, le chemin pour accéder au compacteur était plus rapide et plus rationnel à pieds qu'en utilisant le monte-charges n° 3.
Les appelants entendent démontrer qu'en fait le monte-charges n° 3 est bien utilisé par MK 2 VISION, en produisant deux attestations délivrées par trois de leurs salariés déclarant par un texte recopié absolument identique pour chaque attestation, à l'exception de quelques mots supplémentaires dans la troisième, avoir vu que des personnes employées au ménage sortaient occasionnellement avec des sacs poubelles à la main par les issues de secours des salles de cinéma pour se diriger vers le monte-charges n° 3.
La parfaite identité des trois témoignages émanant, de surcroît, de salariés des appelants, les prive de toute spontanéité.
La Cour estime que ces attestations ne présentant pas de garanties d'impartialité suffisante, ne sont pas probantes.
Au vu des conclusions précitées de l'expert, il convient en conséquence, de considérer, comme celle-ci, que le monte-charges n° 3 n'a pas d'utilité objective pour la SA MK2 VISION et de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la modification du règlement de gestion commune pour aboutir à une base de répartition nouvelle de 98.430 tantièmes.
La société intimée indique qu'en sus de la somme retenue par l'expert de 1.051,25 € correspondant aux dépenses pour ce monte-charges pour la période 1998-2004, elle a, pour les mêmes dépenses, exposé pour les années 2005, 2006, 2007, 2008 et pour le premier trimestre 2009 une somme supplémentaire de 442,82 € dont elle demande le remboursement.
La condamnation au paiement de la somme de 1.051,25 € est confirmée.
Il convient de condamner les intimés à rembourser, en deniers ou quittances toutes sommes excédent la somme de 1.051,25 € ayant pu être versées au titre des charges relatives au monte-charges n° 3 jusqu'au 1er trimestre 2009 inclus.
L'équité commande de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de l'intimé.
PAR CES MOTIFS,
Maintient dans la cause le syndicat des copropriétaires Gestion Commune des SOCOPAR 75003 PARIS.
Confirme le jugement en toutes ses dispositions.
Y ajoutant :
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], le syndicat des copropriétaires Gestion Commune des SOCOPAR 75003 PARIS et l'Association Syndicale Libre du [Adresse 4] à rembourser à la SA MK 2 VISION toutes sommes excédant la somme de 1.051,25 € ayant pu être versée au titre des charges relatives au monte-charges n° 3 jusqu'au premier trimestre 2009 inclus.
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], le syndicat des copropriétaires Gestion Commune des SOCOPAR 75003 PARIS et l'Association Syndicale Libre du [Adresse 4] au paiement à la Société MK 2 VISION de la somme de 2.000 € au titre des frais hors dépens d'appel ainsi aux dépens d'appel.
Dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le greffier,Le Président,
