Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 04 JUILLET 2012
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/10704
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Avril 2010 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 0300756
APPELANTE
La SARL TECHNOLOGIE NETWORK DEVELOPPEMENT, prise en la personne de ses représentants légaux,
ayant son siège [Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Jacques DESACHY, avocat au barreau de PARIS, toque : B 353,
INTIMÉE
La SCI DU [Adresse 1]
ayant son siège Chez Mr [C] [D]
[Adresse 7]
[Localité 2]
représentée par Me Mireille GARNIER de la SCP GARNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J136, avocat postulant
assistée de Maître Pierre PETIT, avocat au barreau de PARIS, toque D0318, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 janvier 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Odile BLUM, Conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente
Madame Odile BLUM, Conseillère
Madame Isabelle REGHI, Conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Béatrice GUERIN
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été
préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente, et par Madame Alexia LUBRANO, Greffière stagiaire en pré-affectation, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
* * * * * * *
Par acte du 24 février 2000, la s.c.i. du [Adresse 1] a donné à bail commercial à la société Technologie Network Developpement -Tnd (Tnd), pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2000, des locaux situés [Adresse 1] à destination, notamment de formation et conseils en informatique, moyennant un loyer annuel en principal de 150.000 francs (22.867,35 €).
Ce contrat de bail est assorti d'un avenant, signé par les parties le 1er août 2000 comme valant transaction entre elles, par lequel la s.c.i. du [Adresse 1] s'est engagée à faire effectuer les "travaux mineurs évoqués par la société Tnd dans sa réclamation (peintures, plomberie, serrures)" et a accepté le remplacement de l'appareil d'aération et de climatisation dont la société Tnd déclarait faire l'avance des frais en contrepartie d'une franchise de loyer jusqu'au 1er novembre 2001 puis d'une diminution de loyer de 1.000 francs (152,45 €) par mois, la société Tnd s'engageant "par ailleurs irrévocablement à exécuter à ses frais, tous les aménagements, travaux et installations, quelle que soit leur nature, qui s'avéreraient nécessaires de réaliser dans les lieux loués pour permettre l'exercice de son activité dans des conditions qui lui conviennent et dans le cadre des dispositions réglementaires concernant l'hygiène, la sécurité et le droit au travail", les obligations du bailleur résultant de l'article II-2 du bail et de l'article 606 du code civil étant maintenues pour le surplus.
Les locaux ont subi des dégâts des eaux à la suite de deux orages survenus successivement le 24 juillet 2000 et le 7 juillet 2001 ainsi que des infiltrations récurrentes, plus ou moins importantes dont la cause a été initialement imputée à la couverture défectueuse.
Le 26 décembre 2002, la société Tnd a assigné la s.c.i. du [Adresse 1] et la compagnie d'assurance de celle-ci, Generali Iard, en dommages et intérêts et expertise. La Matmut, assureur de la société Tnd, est intervenue à l'instance.
Un expert, M. [X], a été désigné qui s'est adjoint un sapiteur, M. [F], sur l'évaluation du préjudice d'exploitation de la société Tnd. Le rapport d'expertise a été déposé le 18 mai 2009.
Par jugement rendu le 8 avril 2010, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit que la s.c.i. du [Adresse 1] a manqué à son obligation de délivrance,
- dit que les orages survenus en 2000 et 2001 ont eu un caractère de force majeure pour la s.c.i. du [Adresse 1] qui ne peut en assumer les conséquences, sauf au regard des assurances souscrites pour les dommages causés par l'immeuble,
- dit que l'ensemble des travaux de remise en état nécessaires ont été exécutés par la s.c.i. du [Adresse 1] qui s'est ainsi totalement acquittée de son obligation de délivrance depuis le mois de novembre 2008, date de la réception des derniers travaux effectués,
- condamné la compagnie Generali Iard à rembourser à la Matmut les sommes payées par celle-ci en réparation des préjudices matériels subis par la s.a.r.l. Tnd, à l'occasion du sinistre de 2001, soit la somme de 75.105,66 €,
- débouté la s.a.r.l. Tnd de ses demandes de dommages et intérêts au titre de fautes quasi délictuelles de la s.c.i. du [Adresse 1],
- condamné in solidum la s.c.i. du [Adresse 1] et la compagnie Generali Iard à payer à la s.a.r.l. Tnd, au titre du préjudice matériel subi, les sommes de 55.446,19 € et 26.980 € toutes taxes comprises,
- condamné in solidum la s.c.i. du [Adresse 1] et la compagnie Generali Iard, celle-ci dans les limites de son contrat, à payer à la s.a.r.l. Tnd, au titre du préjudice immatériel, la somme de 144.317 €,
- dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du prononcé de présente décision,
- condamné la compagnie Generali Iard à garantir la s.c.i. du [Adresse 1] des condamnations prononcées contre elle, dans la limite des plafonds prévus par son contrat,
- condamné la s.c.i. du [Adresse 1] à payer à la s.a.r.l. Tnd la somme de 20.000 € au titre des dispositions l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la s.a.r.l. Tnd du surplus de ses demandes,
- débouté les autres parties du surplus de leurs demandes respectives,
- condamné la s.c.i. du [Adresse 1] aux entiers dépens en ce compris le coût de l'expertise dont la Matmut a fait l'avance,
- ordonné l'exécution provisoire.
La s.a.r.l. Technologie Network Developpement - Tnd (Tnd) a relevé appel de cette décision le 19 mai 2010.
Par ses dernières conclusions du 29 juillet 2011, elle demande à la cour de :
- confirmer la décision sur le manquement de la s.c.i. du [Adresse 1] à son obligation de délivrance et sa condamnation à lui payer les sommes de 55.446,19 € et de 26.980,52 €, sur la mise à la charge de la société intimée des dépens incluant les frais d'expertise et sur la somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le bailleur à remédier à la totalité des vices cachés affectant les locaux par des travaux appropriés ne nuisant pas à l'exercice professionnel du preneur corrigeant les défauts visés par l'expert judiciaire (poser les Vélux sur le toit) et ceux constatés par la commission de sécurité dans son courrier du 30 mai 2011 (création d'un deuxième dégagement, remédier à l'isolation du local climatisation, l'isolement des combles et à la présence de plaques en plastique ne résistant pas au feu sur le plafond plancher séparant les locaux des combles non loués),
- infirmer le jugement sur le montant des dommages et intérêts,
- condamner le bailleur à lui payer la somme de 1.552.667 € en réparation de son préjudice immatériel au titre des années 2000 à 2009 (sous déduction des sommes allouées en première instance),
- condamner en outre le bailleur à lui payer les sommes suivantes :
* 30.644,06 € au titre des travaux (orages),
* 134.111,06 € au titre du trop-perçu loyer,
* 130.875,94 € au titre des autres matériels informatiques non indemnisés,
* 65.487,69 € au titre de reconstitution de données informatiques,
* 57.514,43 € au titre des pertes annexes,
* 45.000 € au titre de l'indemnité de gérance,
* 151.508 € au titre des salaires et charges,
- condamner la s.c.i. du [Adresse 1] à lui rembourser le montant des frais d'expertise qu'elle a payés directement à M. [X], de ses deniers propres, soit la somme de 12.784,07 €,
- condamner la s.c.i. intimée à lui payer la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction.
La s.c.i. du [Adresse 1], par ses dernières conclusions du 3 mars 2011, demande à la cour de :
- débouter la société Tnd de toutes ses demandes à son encontre,
- en toute hypothèse, écarter le décompte des jours d'immobilisation proposé par M. [X] et les calculs financiers de son sapiteur, M. [F],
- sous réserve d'une communication de pièces à venir, constater que la s.a.r.l. Tnd ne rapporte pas la preuve qu'elle soit autorisée à recevoir un public supérieur à 20 personnes dans les lieux loués,
- écarter toute demande calculée sur un nombre supérieur à 20 stagiaires par jour,
- dire que le dégât des eaux du 7 juillet 2001 n'a pu avoir pour conséquence un dommage immatériel supérieur à la somme de 12.000 € au total,
- condamner la société Tnd au paiement d'une somme de 30.000 € à titre de réparation du préjudice subi du fait de la procédure abusive engagée contre son bailleur,
- la condamner au paiement d'une somme de 50.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens de première instance y compris ceux d'expertise qui devront rester en toute hypothèse à la charge de la s.a.r.l. Tnd et d'appel dont distraction.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 novembre 2011.
SUR CE,
Considérant que par lettre du 24 janvier 2012, l'avocat de la s.c.i. du [Adresse 1] a adressé à la cour sa pièce n° 3 complétée par ses annexes, celles-ci ayant, par erreur, été omises de son dossier de plaidoiries ; que ces pièces figurent effectivement sous la référence "n°3 Avenant du 1er août 2000 et annexes" au bordereau récapitulatif des pièces annexé à ses dernières conclusions et ont été régulièrement communiquées par l'intimée ; qu'au surplus les annexes à l'avenant du 1er août 2000 sont constituées de lettres à l'en tête Groupe Tnd en date des 28 mars, 3 avril, 6 avril et 19 juin 2000, figurant également sous les n° 8, 5, 6 et 13 au bordereau récapitulatif des pièces de la société Tnd qui les a également régulièrement versées aux débats ;
Considérant que par lettre du 25 janvier 2012, l'avocat de la société Tnd développe un commentaire sur ces pièces qu'il considère à tort comme nouvelles ; que cette lettre qui s'analyse en une note en délibéré qui n'a pas été demandée et n'est pas justifiée, sera écartée ;
Considérant que la société Tnd critique en premier lieu le jugement en ce qu'il a retenu le caractère de force majeure aux deux orages de 2000 et 2001 qui ont entraîné dans les locaux d'importants désordres ;
Mais considérant qu'il ressort des constatations de l'expert judiciaire que les orages survenus les 24 juillet 2000 et 7 juillet 2001 ont été d'une violence telle, l'orage du 7 juillet 2001 ayant même été classé en catastrophe naturelle, qu'aucune installation n'aurait permis d'en évacuer le débit exceptionnel supérieur à celui retenu par les normes de dimensions des canalisations ; que dès lors qu'aucune mesure n'aurait pu être prise par le bailleur pour y résister et en supprimer, voire en limiter, les effets, les événements climatiques considérés présentent bien le caractère d'irrésistibilité constitutif de la force majeure ; que c'est à juste titre que les premiers juges ont dit que la responsabilité des conséquences de ces deux orages ne saurait incomber au bailleur ;
Considérant que la société Tnd n'est en conséquence pas fondée à réclamer à la s.c.i. du [Adresse 1] la réparation du préjudice matériel résultant de ces deux sinistres accidentels générateurs de dégâts des eaux et de désordres qualifiés de majeurs par l'expert ; que le débat que la société Tnd élève sur la nature et la portée des quittances subrogatoires qu'elle a délivrées à son assureur au titre de ces sinistres est vain ; que ses demandes en paiement des sommes de 130.875,94 € pour la perte de matériel informatique, de 65.487,69 € pour reconstitution de données informatiques et de 57.414,43 € pour les frais annexes ne peuvent qu'être rejetées ;
Considérant qu'il demeure que la remise en état des lieux n'a pu utilement se faire après les deux événements accidentels susvisés en raison des infiltrations permanentes et insidieuses au travers de murs et plafonds des locaux ; qu'il a pu être établi par l'expert judiciaire que ces désordres avaient pour origine la vétusté des ravalements ainsi que, dans une moindre part, la vétusté de la toiture, que dès 2003, de nouveaux écaillages de peinture se sont produits sur les parements des murs et que les nuisances n'ont définitivement cessé qu'avec les derniers travaux effectués fin novembre 2008 par le bailleur pour y remédier ;
Considérant que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges, s'ils ont à juste titre écarté l'existence de manoeuvres ou d'une dissimulation fautive qui lui seraient imputables, ont retenu le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, qu'ils ont écarté les clauses exonératoires prévues au bail et qu'ils ont dit que la s.c.i. du [Adresse 1] devait être condamnée à dédommager sa locataire des préjudices liés à ces désordres du bâtiment ; qu'il sera ajouté que la s.c.i. du [Adresse 1] conservait contractuellement à sa charge les réparations définies à l'article 606 du code civil et que selon les constatations de l'expert que la cour fait siennes, les locaux loués présentaient des défauts structurels qui n'apparaissaient pas de façon évidente à un non-professionnel ; que par ailleurs l'avenant valant transaction signé entre les parties le 1er août 2000 n'a pu prendre en considération les vices de construction alors cachés ;
Considérant que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la s.c.i. du [Adresse 1] à payer à la société Tnd la somme de 55.446,19 € avancés en vain par cette dernière pour remettre les lieux en état avant qu'ils ne soient à nouveau dégradés par les infiltrations insidieuses et la somme de 26.980,52 € correspondant à l'évaluation faite par l'expert des travaux de réfection une fois que les infiltrations ont cessé ; que la société Tnd qui ne justifie pas d'un plus ample préjudice matériel causé par les infiltrations récurrentes sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 30.644,06 € qu'elle sollicite au titre des "orages" ;
Considérant que les premiers juges ont encore exactement retenu que l'ensemble des travaux de nature à mettre fin aux désordres persistants avaient été exécutés par la bailleresse qui s'est totalement acquittée de son obligation de délivrance depuis le mois de novembre 2008, date des derniers travaux effectués ; que dès lors la demande de la société Tnd tendant à faire obligation au bailleur de poser sur le toit un "Velux" qui ne préexistait pas est injustifiée comme sa demande tendant à faire supporter à la s.c.i. du [Adresse 1] les contraintes de sécurité imposées par l'administration pour l'exercice de son activité ; que celles-ci ne relèvent en effet pas des vices cachés et la société Tnd s'est engagée pour le surplus, par l'avenant du 1er août 2000, à exécuter à ses frais les aménagements, travaux et installations nécessaires à l'exercice de son activité dans le cadre des dispositions légales et réglementaires concernant l'hygiène, la sécurité et le droit du travail ;
Considérant que la société Tnd critique encore le jugement en ce qu'il ne lui a été alloué qu'une somme de 144.317 € au titre d'un préjudice immatériel dont elle évalue la réparation à la somme de 1.552.667 € au titre des années 2000 à 2009, outre une somme de 45.000 € au titre de "l'indemnité de gérance" et celle de 151.508 € au titre "des salaires et charges" ;
Considérant que la société Tnd expose que 28 jours de travaux sont nécessaires à la remise en état de la totalité des locaux, que par ailleurs du fait des désordres résultant tant des sinistres francs (orages) que des infiltrations permanentes, son activité a été entravée d'avril 2000 à septembre 2009 soit pendant 114 mois et que du fait du délabrement de ses locaux, elle a subi des annulations de commande, des non-renouvellement de contrat par ses clients "grands comptes" et n'a pu concrétiser avec des prospects approchés ; qu'elle soutient que ses locaux de 300 m² permettant de recevoir 80 personnes par jour, il est raisonnable de considérer qu'elle a perdu 32 stagiaires par jour générant chacun un chiffre d'affaires de 437,35 € par stagiaire, qu'en outre son activité de mise à dispositions de salles de formation dite Espace Batignolles, générant un chiffre d'affaires de 450 € par jour et par personne, a été pénalisée ; qu'elle ajoute que le temps de son gérant a été monopolisé par l'état du bâtiment et que ses salariés ont exécuté des tâches sans rapport avec les fonctions pour lesquelles ils était payés ;
Considérant que la s.c.i. du [Adresse 1] conteste la pertinence des conclusions du sapiteur et soutient que sa locataire ne justifie pas d'une possibilité d'accueil de plus de 20 personnes ni d'une prime complémentaire qui aurait été allouée à son gérant dont la mission est de consacrer son temps à la gestion de la société ni d'un préjudice distinct du préjudice commercial au titre des "salaires" ;
Considérant que le rapport d'expertise permet d'établir qu'après l'orage de 2001, les locaux se sont à nouveau progressivement et considérablement dégradés du fait des désordres dont la responsabilité incombe au bailleur, celui-ci n'y ayant mis totalement fin qu'en novembre 2008, étant précisé que les travaux de gros oeuvre ont été réalisés pour la plupart par l'extérieur, sans intervention dans les locaux de la société Tnd (rapport page 122) ; qu'il a été constaté par ailleurs que l'activité de formation de la société Tnd n'a cependant jamais cessé et qu'elle s'exerce spécifiquement sur sept salles de capacité d'accueil différente (6 à 17 stagiaires), un de ces salles (Pythagore) n'ayant pas été particulièrement touchée par les infiltrations ;
Considérant que contrairement à ce que soutient la s.c.i. du [Adresse 1], la société Tnd justifie par la lettre de la préfecture de police en date du 30 mai 2011, qu'elle a régulièrement versée aux débats, d'une possibilité d'accueil de 50 personnes simultanément dans l'établissement ; que cependant, si la bonne présentation des locaux est indispensable pour son activité tant de formation que de mise à disposition de salles et si le délabrement des lieux a indéniablement perturbé son activité, la société Tnd ne justifie pas de la perte effective de 32 stagiaires par jour ni même de ce qu'elle aurait pu mettre régulièrement la totalité de ses salles à dispositions de tiers ; que son préjudice ne tient sur ce point qu'à la disparition, qui est certes certaine, d'avoir pu saisir l'opportunité de trouver des clients puis de les fidéliser par la qualité de ses prestations ; que la réparation d'un tel préjudice ne saurait être égale au bénéfice qui aurait pu être retiré de l'accueil de 32 stagiaires par jour ou de la mise à disposition des salles de formation ; que par ailleurs la société Tnd n'est pas fondée à se voir indemnisée par le bailleur d'un préjudice au titre des années antérieures à 2002 ni postérieures à 2008 ;
Considérant que pour ces motifs et ceux pertinents des premiers juges que la cour adopte, le préjudice immatériel subi par la société Tnd a été exactement indemnisée à hauteur de 144.317 €, la demande d'indemnisation spécifique au titre de la gérance et des salaires ayant été rejetée à juste titre ;
Considérant enfin que la demande de la société Tnd en remboursement d'un trop perçu de loyer n'est pas fondée dès lors que le loyer versé est celui librement convenu entre les parties, que la société Tnd n'a jamais cessé d'occuper les locaux et qu'elle a été indemnisée de son préjudice par l'allocation de dommages et intérêts ;
Considérant que la s.c.i. du [Adresse 1] qui ne démontre pas l'abus de droit qu'elle invoque sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Considérant que le jugement sera confirmé sur le sort des dépens de première instance ; que la s.c.i. du [Adresse 1] qui a la charge de ces dépens comprenant les frais d'expertise sera condamnée à rembourser à la société Tnd la somme de 12.784,07 € TTC que celle-ci justifie avoir réglée directement à l'expert en exécution de l'ordonnance de taxe du 29 juin 2009 ;
Considérant que la société Tnd qui succombe sur son recours sera condamnée aux dépens d'appel ;
Considérant, vu l'article 700 du code de procédure civile, que les dispositions du jugement à ce titre seront confirmées et les parties déboutées de leurs demandes pour leurs frais irrépétibles d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Écarte des débats la note en délibéré par la lettre du 24 janvier 2012 ;
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne la s.c.i. du [Adresse 1] à rembourser à la société Tnd la somme de 12.784,07 € que celle-ci a directement versée à l'expert judiciaire ;
Déboute les parties de toutes autres demandes ;
Rejette les demandes formées devant la cour au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Tnd aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
