REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRET DU 31 Janvier 2013
(n° 13/9 , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : S 09/10881 M.T.
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 26 Janvier 2009 par le tribunal de grande instance de EVRY RG n° 08/00022
APPELANTE
SNC 'THIBOUDES-BONOMEES' représentée par la Société SEMIIC PROMOTION, gérante
Sis [Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me François DAUCHY ( DS AVOCATS ) avocat au barreau de PARIS, toque : T07
INTIMES
Monsieur [U] [P]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Guillaume CHAINEAU (avocat au barreau de PARIS, toque : E1137)
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Mme [X] [I] en vertu d'un pouvoir spécial
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 Décembre 2012, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Michèle TIMBERT, Conseillère, suppléant le Président empêché, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS,
Monsieur Claude TERREAUX, Conseiller, désigné par Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS
Madame Sylvie SUPLY, Juge de l'Expropriation au Tribunal de Grande Instance de Bobigny, désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
Greffier : Madame GUICHARD, lors des débats
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Michèle TIMBERT, Conseillère, suppléant le Président empêché, et par Madame GUICHARD, Greffier.
M [P] est propriétaire d'une parcelle ZB [Cadastre 11], située dans la [Localité 16] dans l'Essonne.
Par arrêté du 28 juillet 2006, modifié le 8 décembre 2006, le préfet de l'Essonne a déclaré d'utilité publique l'acquisition de ces parcelles par la commune de [Localité 14].
La SNC Thiboudes-Bonomées a saisi le juge de l'expropriation d'[Localité 7] afin de fixer l'indemnité due à M. [P] au titre de la dépossession foncière de son lot. Le juge de l'expropriation par jugement du 26 janvier 2009 a fixé l'indemnité due par la SNC selon les modalités suivantes :
-77 850€ au titre de l'indemnité principale,
-8785€ au titre de l'indemnité de remploi,
-soit 86635€ au titre de l'indemnité totale,
-1000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-et a laissé la charge des dépens à la SNC Thiboudes-Bonomées.
La SNC Thiboudes-Bonomées a formé un appel enregistré au greffe de la cour le 14 mai 2009. Par mémoires des 30 juin 2009, 30 mars et 30 novembre 2012 régulièrement notifiés, elle demande:
-de dire non entachée de nullité la procédure en fixation d'indemnité et recevable son appel,
-la confirmation du jugement ayant retenu qu'il ne s'agit pas d'une parcelle à bâtir,
-l'infirmation de la décision en ce qu'elle a fixé le prix à 45€ le m²,
-de fixer le prix à 30 € le m²,
-de fixer l'indemnité à la somme de 51900€ au titre de l'indemnité principale et 6190€ au titre du remploi, soit une indemnité totale de 58090€.
M. [P] par mémoires des 28 juillet 2009, 21 mars et 10 avril 2012 régulièrement notifiés, demande :
-de déclarer la nullité de la procédure et l'irrecevabilité de l'appel,
-subsidiairement,
-l'infirmation du jugement,
-de fixer les indemnités aux sommes de :
.571900 € d'indemnité totale,
subsidiairement,
.514810€ d'indemnité totale,
.4000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-de laisser la charge des dépens à la SNC Thiboudes-Bonomées.
Le commissaire du gouvernement par mémoire du 31 juillet 2009 régulièrement notifié demande :
-l'infirmation du jugement,
-de fixer l'indemnité principale à la somme de 51900€, soit 30€ le m², outre l'indemnité de remploi.
Les parties ont été régulièrement convoquées à l'audience.
SUR CE
Sur les nullité de la procédure et irrecevabilité de l'appel
M. [P] soutient que la procédure est nulle et l'appel irrecevable car le tribunal administratif le 17 décembre 2009 a annulé la délibération du conseil municipal du 24 octobre 2006 par laquelle le conseil municipal avait approuvé la signature de la concession d'aménagement avec la SNC Thiboudes Bonomées ainsi que la décision du maire du 7 novembre 2006 de signer cette convention.
La SNC Thiboudes Bonomées soutient qu'elle a toujours la qualité d'expropriante la propriété lui ayant été transférée par l'ordonnance d'expropriation du 11 février 2008 toujours en vigueur.
Une procédure est en cours devant la cour administrative d'appel de Versailles qui n'a pas rendu son arrêt, relative à l'arrêté de cessibilité intervenu le 19 novembre 2007. Ce recours n'a pas d'effet suspensif et n'a aucune incidence sur la fixation du montant des indemnités.
De plus, la fixation de l'indemnité par le premier juge s'est faite le 29 janvier 2009 soit après l'ordonnance d'expropriation intervenue le 11 février 2008 qui est toujours en vigueur.
Cette ordonnance transférant la propriété à la SNC Thiboudes Bonomées n'ayant pas à ce jour été annulée, les moyens tirés de la nullité de la procédure et de l'irrecevabilité de l'appel doivent être pour tous ces motifs rejetés. Il y a donc lieu de fixer les indemnités dues.
Sur les demandes
Conformément à l'article L 13-15 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Sur les date de référence et description des biens
Les parties s'accordent sur le fait que la date de référence se situe le 27 juin 2006. Les parcelles sont classées en zone Uda, Udb et Ufa. Ces zones sont destinées à la construction de locaux à usage industriel, de services, artisanal ou commercial pour la zone Ud et de logements individuels et collectifs (à caractère social ou libre) pour les zones Ue et Uf.
La parcelle de 1730 m², en forme de lanière, présente une double façade sur le chemin des Thiboudes et sur la route départementale 118.Il s'agit d'une terre agricole.
Sur la qualification du terrain
M. [P] conteste la qualification retenue par le premier juge soutenant que la parcelle est à bâtir, ce qui est contesté par l'expropriant et le commissaire du gouvernement, la dimension des réseaux devant selon eux s'apprécier sur l'ensemble de la zone et non pas sur une partie.
Conformément à l'article 13-15 du code de l'expropriation, pour qu'un terrain soit qualifié à bâtir, il faut qu' il existe un accès à la voie publique et un équipement complet comportant des réseaux d'eau potable, d'électricité et d'assainissement(dont l'utilité n'est pas contesté par les parties). La dimension des réseaux doit s'apprécier au regard de l'ensemble de la zone et le secteur où sont situées les parcelles doit être désigné comme constructible dans un document d'urbanisme.
Il n'est pas contesté que le plan d'occupation des sols a classé les parcelles en zone urbaine donc ouverte à l'urbanisation et que la parcelle dispose d'un accès à une voie publique.
En l'espèce, il est également établi que les réseaux sont proches. Les parties s'opposent sur leur capacité eu égard à l'ensemble de la zone, cette dernière étant selon l'intimé celle où est située le terrain et non pas le périmètre de l'ensemble de la Zac, objet de l'opération, les extraits du Plu ne faisant pas état de ce qu'il s'agirait d'une zone devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble. Il précise que le chiffrage des réseaux s'apprécie également en considération de cette zone.
Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un Pos ou Plu rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'un aménagement d'ensemble, la dimension des réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
L'acte de création de la ZAC a pour objet de définir le périmètre et le programme de l'opération, cette dernière concerne nécessairement toute la ZAC. En conséquence, contrairement à ce que soutient l'exproprié, s'agissant d'une opération d'aménagement de l'ensemble de la ZAC, la capacité des réseaux doit s'apprécier au regard de l'ensemble de la zone.
Il appartient à l'expropriant d'établir que les réseaux sont insuffisants et ne permettent pas comme il le soutient la qualification de terrain à construire des parcelles, objet du litige.
La SNC Thiboudes Bonomées verse un bilan prévisionnel d'aménagement. Il en résulte que des sommes sont prévues pour les travaux de viabilisation soit celles, hors taxes de 4 625000€ pour la vrd, 813 544€ pour l'électricité et 355 208€ pour l'eau. Enfin, il est prévu les sommes HT de 75 00€ de raccordement EDF, 75 000€ d'adduction d'eau, 300 000€ pour l'assainissement et 50 000€ pour le raccordement GDF.
Il résulte d'un document de la ville de [Localité 14] de 2006 : qu'il y a nécessité d'assurer la viabilité des futurs espaces constructibles de la Zac et de réaliser une desserte interne à partir des voies existantes, que l'état des lieux des équipements primaires ceinturant la zone n'a pas mis en évidence la nécessité de prévoir des extensions de grande envergure aux réseaux existants hors du périmètre de la ZAC et enfin, que le présent programme a pour objet essentiellement la réalisation des équipements publics d'infrastructures secondaires du quartier du [Localité 16].
En conséquence, si les réseaux existent et sont d'une certaine importance, ils ne sont pas totalement suffisants et justifient des extensions même si elles ne sont pas de grande envergure et le terrain ne peut pas de ce fait, être qualifié de à bâtir. Le jugement doit être confirmé sur ce point.
Cependant, la parcelle de par sa configuration proche des habitations et des réseaux est en situation privilégiée ce qui n'est contesté ni par l'expropriant, ni par le commissaire du gouvernement. De plus, elle est correctement desservie et proche de grands axes routiers et peu éloignée de [Localité 12].
Sur le prix
L'expropriant critique le jugement ayant alloué la somme de 45€ le m² et propose la somme de 30€ également retenu par le commissaire du gouvernement en appel, le prix de première instance étant de 36€. L'exproprié demande la somme de 300€ le m², le terrain étant à bâtir et subsidiairement celle de 270€ du fait de la situation extrêmement privilégiée.
L'expropriant verse deux accords amiables portant sur la somme de 11€ le m² et deux ventes intervenues en janvier et mars 2007 pour la somme de 7,50€ le m². Selon le commissaire du gouvernement le prix des accords a été fondé sur une estimation faite sous l'ancien POS.
Il verse des références également mentionnées par le commissaire du gouvernement situées sur la commune de [Localité 6] intervenues fin 2007 et début 2008 pour des prix de 10 et 15€ le m².Il s'agit selon le commissaire du gouvernement d'une zone d'activités et non d'habitat, ces références, plus au sud du département (à plus de 20 kilomètres) ne peuvent servir de base, la ZAC, objet du litige étant constitué d'une zone mixte. Il en est de même des décisions du tribunal d'Evry.
Enfin, l'accord Regnier de 2012 pour une surface de 1610 m² au prix de 25€ le m², donnant sur une voie non équipée ne peut être retenu étant postérieur au jugement.
Les références de l'exproprié critiquées par l'expropriant et constituées de terrain à bâtir (pour des valeurs entre 149 et 283€ ) et l'expertise établie postérieurement au jugement et portant sur des terrains à construire et versée tardivement ne peuvent être prises en compte.
Le commissaire du gouvernement produit des références dans plusieurs autres communes situées dans la [Localité 15] pour des valeurs entre 21 et 24 € mais il s'agit d'une zone d'activités et non pas d'habitat. La cour observe pour la [Localité 13] que les références sont à 31€ alors que la commune est au centre du département et beaucoup plus au sud de [Localité 14] (à 30 kilomètres) et donc dans un secteur moins actif.
Enfin, les références de la ZAC des Pressoirs à [Localité 10], sont en zone UB. Elle a comme la Zac, objet du litige, vocation à accueillir des constructions pour de l'habitat varié et des constructions compatibles avec l'habitat en zone urbaine (commerce, activités et services). Elle se trouve également sur le tracé de la N20, à 10 kilomètres de [Localité 14], pour les prix de 26€, 34€ , 35€ et 35€ et 35€ en septembre 2008. Ces références doivent être retenues, légèrement antérieures au jugement, elles font état majoritairement d'un prix de 35€ pour des parcelles situées dans une Zac plus au Sud de [Localité 14] et donc de [Localité 12].
En conséquence, compte tenu des références de [Localité 13] et [Localité 10], le prix peut être fixé à la somme de 40€ le m² et le jugement doit être infirmé sur ce point.
Sur le remploi
Les taux mentionnés dans le jugement sont ceux actuellement en vigueur soit :
-20% sur 5000€,
-15% sur 10000€,
-10% sur le surplus.
Le jugement doit être confirmé sur ce point.
Sur les indemnités
Indemnité principale
1730m² x 40 € = 69 200 €
Remploi : 7920€
soit une somme totale de : 77 120€
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il y a lieu de fixer l'indemnité supplémentaire due par la SNC Thiboudes Bonomées à l'exproprié sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 1000€.
PAR CES MOTIFS
Rejette les moyens de nullité de procédure et d'irrecevabilité de l'appel soulevés par M. [P],
Confirme le jugement sauf en ce qui concerne le montant des indemnités dues,
Statuant à nouveau sur ce point,
Fixe l'indemnité totale due par la SNC Thiboudes Bonomées à M.[P] à la somme de 77120€ dont 69200 € d'indemnité principale et 7920€ de remploi,
y ajoutant ,
Fixe l'indemnité supplémentaire due par la SNC Thiboudes Bonomées à M [P] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 1000€ ,
Laisse la charge des dépens à la SNC Thiboudes-Bonomées.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
