Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 28 FEVRIER 2013
(n° 61/2013 , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/03267
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Janvier 2011 -Tribunal d'Instance de PARIS 16 - RG n° 1110000950
APPELANTS
Monsieur [M] [G]-[V] dit [Y] [M].
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Véronique KIEFFER JOLY, avocat au barreau de PARIS, toque : L0028
Assisté de Me Alain CROS , avocat au barreau de VAL DE MARNE, toque : PC 182
Substitué par Me Salima KNANI, avocate au barreau de VAL DE MARNE, toque : PC149
Madame [O] [G]-[V] dit [Y] [O].
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Véronique KIEFFER JOLY, avocat au barreau de PARIS, toque : L0028
Assisté de Me Alain CROS , avocat au barreau de VAL DE MARNE, toque : PC 182
Substitué par Me Salima KNANI, avocate au barreau de VAL DE MARNE, toque : PC149
INTIMEE
Société ERA BEAUBOURG GTI
[Adresse 1]
[Localité 4]
Assisté de Me Patrick BETTAN de la SELARL SELARL DES DEUX PALAIS , avocat au barreau de PARIS, toque : L0078
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Janvier 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambre, chargé d'instruire l'affaire.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambre
Madame Michèle TIMBERT, Conseillère
Madame Isabelle BROGLY, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE GABRIEL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambre
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques CHAUVELOT, président et par Mme Amandine CHARRIER, greffier présent lors du prononcé.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé en date du 19 septembre 2008, Monsieur et Madame [M] [G] - [V] dit [Y], ont donné en location à Monsieur et Madame [E]; un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel comprenant les charges de 2 000 €.
Par acte sous-seing privé en date du 19 septembre 2008, les époux [G] - [V] dit [Y] ont confié un mandat de gérance à l'agence ERA BEAUBOURG GTI (agence Victor Hugo) pour la gestion de cet appartement. Ils ont également souscrit par acte sous-seing privé en date du 5 novembre 2008, auprès de cette même agence, une assurance pour le paiement des loyers.
Les locataires ne s'étant pas acquittés du paiement des loyers et charges, le président du Tribunal d'Instance du 16ème arrondissement de Paris les condamnés, par ordonnance de référé, à verser la somme de 23 841 € au titre des loyers et indemnités d'occupation jusqu'au mois de Juillet 2010 et a ordonné leur expulsion.
Par acte d'huissier de justice en date du 28 juillet 2010, Monsieur et Madame [M] KHOSROV-[V] dit [Y] ont fait délivrer assignation à la société ERA BEAUBOURG IMMOBILIER devant le Tribunal d'Instance du 16ème arrondissement aux fins de l'encontre condamner à les garantir des loyers et charges impayés.
Par jugement rendu le 4 janvier 2011, le Tribunal d'Instance du 16ème arrondissement, a :
* débouté Monsieur et Madame [M] [G] - [V] dit [Y] de l'intégralité de leurs demandes.
* les a condamnés aux dépens.
Monsieur et Madame [M] [G]-[V] dit [Y] ont interjeté appel de la décision
Dans leurs dernières conclusions du 26 mars 2012, ils poursuivent l'infirmation du jugement et demandent en conséquence à la Cour :
* de condamner la société ERA IMMOBILIER GTI à leur payer la somme de 29 553,30 € .au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés au mois d'octobre 2010 inclus et ce, avec intérêts de droit à compter de la demande.
* de débouter la société ERA IMMOBILIER GTI de toutes ses demandes.
* de condamner la société ERA BEAUBOURG IMMOBILIER à leur verser la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
* de la condamner aux dépens de première instance et d'appel, (comprenant le coût des commandements de payer) pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
La société ERA BEAUBOURG IMMOBILIER, intimée, par conclusions du 19 juillet 2011, demande à la Cour :
* de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.
* de condamner les époux KHOSROV-[V] dit [Y] à lui verser la somme de 628,25 € au titre du solde débiteur de leur compte concernant l'affaire [E].
* de les condamner au paiement de la somme de 1 200 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
* de les condamner aux dépens de première instance et d'appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION.
Pour dénier sa garantie, la société ERA BEAUBOURG GTI fait valoir que le contrat souscrit par Monsieur et Madame KHOSROV-[V] exclut la garantie en l'absence d'une antériorité de six mois de loyers régulièrement payés et qu'en l'occurrence les locataires n'ont réglé que les deux premiers mois de loyers.
Aux termes de l'article 1134 du Code Civil, le contrat tient lieu de loi entre les parties. L'article 1156 du même code dispose quant à lui que l'on doit rechercher dans les conventions quelle a été la commune intention des parties.
En l'espèce, le contrat de mandat signé entre les parties le 5 novembre 2008 intitulé 'Versalis 2 - Annexe au mandat de gérance - l'Assurance des loyers impayés' :
* stipule que la société ERA BEAUBOURG GTI, mandataire, s'engage à indemniser Monsieur [M] [V], mandant, des pertes pécuniaires et des détériorations immobilières subies du fait du locataire des locaux dont la gestion lui a été confiée
* précise que la garantie inclut notamment le non-paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation, des honoraires d'avocat et d'huissier pour la procédure d'expulsion, et les frais de recouvrement.
Le contrat prévoit également au chapitre 'EFFET'que :
° dans le cas d'un bien non loué à la date de signature des présentes, les garanties prendront effet à compter du 1er jour du mois qui suit la date de la signature de la présente annexe.
° dans le cas spécifique d'un bien déjà loué à la date de la signature de l'assurance, les garanties sont accordées à la condition que les loyers aient été régulièrement payés pendant une durée de 3 ou 6 mois selon les cas.
Le cas spécifique d'un bien déjà loué à la date de la signature de l'assurance est envisagé sous la forme d'un tableau envisageant les différentes hypothèses :
'lot géré par vous ou un autre administrateur de biens / lot non géré précédemment par un administrateur de biens', 'lot précédemment garanti en loyers impayés, lot non garanti en loyers impayés'.
Une mention indique que la case correspondant au cas d'un bien non loué à la signature des présentes ou à celui correspondant à un bien déjà loué à la date de signature des présentes, ainsi que la case relative aux différentes hypothèses envisagées dans ce dernier cas, doit être cochée.
Or, pas la moindre case n'a été cochée sur l'exemplaire produit en original par les époux [G]-[V].
Les mentions 'vous' et le fait qu'aucune des cases ne soit cochée ne facilitent pas la compréhension.
Il y a donc lieu de rechercher la commune intention des parties lors de la souscription du contrat.
Si aucune des cases de la clause 'EFFET' n'a été cochée, ce n'est pas par simple oubli mais tout simplement parce qu'une telle clause était à l'évidence inapplicable en l'espèce :en effet, dans le cas spécifique d'un bien déjà loué à la date de signature, l'antériorité est fixé au minimum à 3 mois et maximum à 6 mois selon les cas ci-dessous envisagés :
- pour un lot géré par vous ou par un autre administrateur de bien et précédemment garanti en loyers impayés : à trois mois
- pour un lot géré par vous ou par un autre administrateur de bien et non garanti en loyers impayés : à 6 mois.
- pour un lot non géré précédemment par un administrateur de biens à : à 6 mois.
O, le bail ayant pris effet au 1er octobre 2008, il ne pouvait y avoir l'antériorité requise puisqu'il n'y avait au 5 novembre suivant, date de la souscription de la garantie, qu'un mois de location.
Dans l'autre cas à savoir, lorsque la garantie est souscrite avec le bail, elle prend effet sans condition un mois après.
En l'espèce, il résulte des éléments du dossier que, lors de la souscription du contrat le 5 novembre 2008, la commune intention des parties était bien de faire rétroagir les effets de la garantie au jour de la signature du contrat de bail : ainsi, il ressort du compte adressé à ses mandants que la société ERA BEAUBOURG a prélevé sa rémunération de 2% sur le quittancement antérieurement à la signature du contrat de garantie, mais surtout les honoraires afférents à la garantie de 40 € ont été prélevés pour la première fois le 20 octobre 2008, soit très exactement un mois après la conclusion du bail.
Il suit de là que si une case avait dû être cochée, c'est bien celle afférente au cas où le contrat de garantie avait été signé à la même date que celle de la conclusion du bail.
Par ailleurs, le contrat de garantie stipule encore que 'pour toutes les locations nouvelles effectuées sans le concours du mandataire, les garanties ne pourront être acquises que si le mandant obtient un agrément exprès du mandataire sur l'acceptation du dossier du locataire'.
Or en l'espèce, il ne s'agit pas d'une location nouvelle, laquelle s'entend nécessairement d'une location au cours du contrat de garantie loyers impayés.
Le contrat de garantie s'appuyant nécessairement sur un contrat de bail, la société ERA BEAUBOURG GTI savait parfaitement, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, lors de la signature du contrat de garantie loyers impayés, que Monsieur et Madame [M] KHOSROV-[V] avaient conclu un contrat de location avec Monsieur et Madame [E]. qui leur avaient été présentés par la société ERA VICTOR HUGO.
En acceptant de souscrire en pleine connaissance de cause le contrat de garantie, la société ERA BEAUBOURG GTI ne peut sérieusement soutenir que le locataire ne lui a pas été présenté.
Cette volonté de garantir est corroborée s'il est en besoin, par le fait que Monsieur [S], gérant de la société ERA BEAUBOURG GTI a déboursé sans réclamer jusqu'à la procédure d'appel, la somme de 628,25 €correspondant aux sommes versées notamment dans le cadre de la procédure d'expulsion engagée à l'encontre des époux [E].
Par suite, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame [M] [V] de leur demande tendant à se voir garantir par la société ERA BEAUBOURG GTI du montant des loyers impayés.
Statuant à nouveau, la société ERA BEAUBOURG GTI doit être condamnée à garantir Monsieur et Madame [M] [G]-[V] du montant des loyers impayés par leurs locataires, soit à hauteur de la somme de 29 553,30 € au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés au mois d'octobre 2010 inclus et ce, avec intérêts de droit à compter de la demande.
Sur la demande reconventionnelle de la société ERA BEAUBOURG GTI.
La garantie étant acquise à Monsieur et Madame [M] [G]-[V], la société ERA BEAUBOURG GTI doit être déboutée de sa demande en remboursement des frais exposés dans le cadre de la procédure d'expulsion de Monsieur et Madame [E].
Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La société ERA BEAUBOURG GTI qui succombe doit être condamnée aux dépens d'appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant infirmées.
La somme qui doit être mise à la charge de la société ERA BEAUBOURG GTI au titre des frais non compris dans les dépens exposés par Monsieur et Madame [M] [V] peut être équitablement fixée à 1 500 €.
PAR CES MOTIFS.
LA COUR
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire.
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, y compris sur celles relatives aux dépens.
Statuant à nouveau.
Déclare acquise à Monsieur et Madame [M] [G]-[V] la garantie loyers impayés souscrite avec la société ERA BEAUBOURG GTI.
Condamne la société ERA BEAUBOURG GTI à verser à Monsieur et Madame [M] [G]-[V] la somme de 29 553,30 € au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés au mois d'octobre 2010 inclus et ce, avec intérêts de droit à compter de la demande.
Y ajoutant.
Déboute la société ERA BEAUBOURG GTI de sa demande en paiement de la somme de 628,25 € au titre du solde débiteur du compte des époux [G]-[V] concernant l'affaire [E] correspondant aux sommes par elle versées notamment dans le cadre de la procédure d'expulsion engagée.
Condamne Monsieur et Madame [M] [V] à verser à la société ERA BEAUBOURG GTI la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamne la société ERA IMMOBILIER GTI aux dépens de première instance et d'appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
