Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 26 AVRIL 2017
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/04172
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Janvier 2015 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 13/06620
APPELANT
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, GUY HABRIAL ET FILS, exerçant sous le nom commercial 'CABINET HABRIAL, BAUER & ASSOCIÉS', SA inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 692 009 236 00039, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté et assisté à l'audience de Me Etienne KALCK, avocat au barreau de PARIS, toque : C0832
INTIMÉS
Monsieur [T] [H]
Né le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Monsieur [W], [D], [N], [X]
Né le [Date naissance 2] 1944 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentés et assistés à l'audience de Me Brigitte REGNAULT BOYAUX de l'AARPI R2CS, Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R197
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, président de Chambre,
M. Frédéric ARBELLOT, conseiller,
Mme Laure COMTE, vice-présidente placée,
Greffier, lors des débats : Mme Stéphanie JACQUET
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par Mme Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.
***
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
MM. [X] et [H] sont copropriétaires indivis dans l'immeuble situé [Adresse 1]. Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 25 mars 2013.
Le 16 mai 2013, MM. [X] et [H] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Guy Habrial Bauer et associés, en annulation des résolutions n° 6 et 28 de l'assemblée générale du 25 mars 2013.
Par jugement du 27 janvier 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :
- annulé la résolution n° 28 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2013 ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes';
- condamné le syndicat des propriétaires à payer à MM. [X] et [H] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
- condamné le syndicat des copropriétares au paiement des dépens';
- ordonné l'exécution provisoire.
Le 21 février 2015, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions signifiées le 19 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires, appelant, demande à la cour de :
- prendre acte que le syndicat des copropriétaires qu'il est représenté par son syndic en exercice la société Gestima ;
- confirmer le jugement du 27 janvier 2015 en ce qu'il a débouté MM. [X] et [H] de leur demande en annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2013 ;
- infirmer le jugement pour le surplus ;
- constater que la résolution n° 28 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2013 pouvait être adoptée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- en conséquence, juger que la résolution n° 28 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2013 a été régulièrement adoptée ;
- débouter MM. [X] et [H] de toutes leurs demandes ;
- condamner MM. [X] et [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner MM. [X] et [H] à payer les dépens de première instance et d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Kalck.
Par conclusions signifiées le 26 décembre 2016, MM. [X] et [H], intimés, demandent à la cour de :
- recevoir le syndicat des copropriétaires en son appel et le déclarer mal fondé ;
Vu l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965,
- confirmer le jugement du 27 janvier 2015 en ce qu'il a annulé, la résolution n° 28 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2013 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Regnault.
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 janvier 2017.
SUR CE,
Sur la demande en annulation de la résolution n° 28 de l'assemblée générale du 25 mars 2013
MM. [X] et [H] demandent la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a annulé la résolution n° 28 ; ils soutiennent qu'elle constitue une modification du règlement de copropriété, lequel stipule que le local menant à la courette est un garage à bicyclette, de sorte que cette modification ne pouvait en aucun être adoptée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, mais uniquement à celle de l'article 26 de cette loi ;
De son côté, le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution litigieuse est régulière en ce qu'elle respecte le règlement de copropriété, de sorte qu'elle pouvait être adoptée à la majorité de l'article 25 (e) de la loi du 10 juillet 1965 ;
Selon l'article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965 : "Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : [...] La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes" ;
En l'espèce, la résolution n° 28 de l'assemblée générale du 25 mars 2013, qui a été adoptée à majorité des voix de tous les copropriétaires soit 537/1002 tantièmes, concerne les parties communes de l'immeuble et notamment un local commun situé à gauche du hall d'entrée de l'immeuble et donnant sur une petite courette ; cette résolution dispose qu' : «VINQT-HUITIEME RESOLUTION Emplacement des vélos - Majorité absolue Majorité nécessaire : Art. 25 Majorité absolue Aujourd'hui des vélos sont garés dans le couloir menant à la courette, cet emplacement est appelé selon le plan joint : garage voitures enfants. De plus des travaux régulièrement votés ont été exécutés en 2008 pour y transférer les containers poubelles tout en laissant une possibilité complémentaire pour des vélos enfants, les vélos d'adulte devront être retirés et remisés dans les caves privatives. Compte tenu du nombre important d'enfant résidant à l'immeuble, les poussettes et voitures d'enfant doivent être garés au pied de l'escalier de service. Le conseil syndical a organisé la pose d'un auvent dans la courette et de crochets pour avancer une solution partielle au manque de place des vélos d'enfant au pied de l'escalier de service. Les vélos d'adultes entreposés dans les couloirs des caves devant aussi être remisés dans les caves privatives et ne pourront plus être laissés dans les parties communes. » ;
S'agissant de la détermination des parties communes, le règlement de copropriété des 25 juin et 17 septembre 1951 (p. 6) stipule que : « Parties communes : Les parties communes de l'immeuble ci-dessus désigné comprendront : [...] Le passage coché, le garage de bicyclettes et voitures et petite courette ensuite. » ;
En outre, il résulte des termes de la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 26 mai 2004 (pièce n° 8) et de ceux de la résolution n° 8 de l'assemblée générale du 20 novembre 2007 (pièce n° 7) que le local litigieux est demeuré une partie commune ;
De même, il résulte des termes de la résolution n° 26 de l'assemblée générale du 11 juin 2012 (pièce n° 6) que cette question du changement d'affectation du local litigieux a été débattue en vain lors de cette assemblée : « Décision à prendre concernant la mise à disposition des parties communes susceptibles de recevoir des vélos d'enfant et poussettes (article 26 de la loi du 10 juillet 1965) ». Un débat s'est instauré où Monsieur [Z], Président, expose la problématique des poussettes et vélos d'enfant. Un seul vélo d'adulte est entreposé avec les containers poubelles et n'est utilisé que très rarement. Deux autres vélos adultes sont entreposés en partie commune de cave et n'ont pas été utilisés depuis au moins 4 ans. Monsieur [Z] expose la nécessité de préciser les choses entre vélo enfant et vélo adulte, qui devraient être entreposés en cave privative. Des échanges très vifs entre copropriétaires n'ont pas permis d'aborder la question de façon sereine. Aussi, aucune solution n'étant arrêtée, la situation reste temporairement en l'état et le nouveau syndic examinera, avec le conseil syndical, si des solutions sont envisageables rapidement, Pour : 465/902 tantièmes. » ;
MM. [X] et [H] versent aux débats une lettre du 13 mars 2013 (pièce n° 4) émanant du syndic de l'époque, le cabinet Guy Habrial Bauer et associés, qui atteste que : "Pour la 28ème résolution, la modification d'affectation doit effectivement être votée à la majorité de l'article 26. Un membre du conseil syndical nous a demandé de changer cette majorité [en faveur d'un vote à la majorité de l'article 25]." ;
En outre, selon l'article 25 (e) de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable en la cause, : "Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : [...] Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ; "
S'agissant de l'application de l'article 25 (e) de la loi du 10 juillet 1965 invoquée par le syndicat des copropriétaires dans ses écritures d'appel, il convient de faire observer que celui-ci verse aux débats des textes réglementaires d'ordre général de la mairie de Paris (notamment pièces n° 3, 4, 5 et 7) concernant le tri des déchets ménagers à Paris, mais il ne produit aux débats, en cause d'appel, aucun arrêté municipal imposant à la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 1] de procéder à des travaux à ce titre, de sorte qu'il convient d'écarter les arguments du syndicat des copropriétaires justifiant la régularité de la résolution litigieuse au regard des exigences sanitaires de la ville de Paris à son encontre ou de celles résultant de la législation du travail ;
Comme le tribunal dont la cour adopte les motifs pertinents sur ce point, il convient de retenir que les considérations matérielles liées au nombre de conteneurs nécessaires pour la mise en place du tri sélectif dans l'immeuble, la difficulté à leur trouver un emplacement au sein de la copropriété et l'exiguïté du local litigieux ne peuvent être pris en considération par la cour pour déterminer si la résolution n° 28 de l'assemblée générale du 25 mars 2013 pouvait être votée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
S'agissant d'une résolution dont l'objet est de modifier l'affectation d'un local appartenant aux parties communes de l'immeuble telles que définies par le règlement de copropriété des 25 juin et 17 septembre 1951 (p. 6), il convient, reprenant ainsi les motifs pertinents du tribunal sur ce point, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a jugé que la résolution n° 28 de l'assemblée générale du 25 mars 2013 ne pouvait être votée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, mais seulement à celle de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il annulé la résolution n° 28 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2013 ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaire, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à MM. [X] et [H] la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; enfin, il convient de rejeter sa demande formée à ce titre ;
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant par mise à disposition au greffe et contradictoirement,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Rejette l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la société Gestima ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la société Gestima, à payer à MM. [X] et [H] la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et rejette sa demande formée à ce titre ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la société Gestima, au paiement des dépens d'appel, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, Le Président,
